财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股1.28美元 同比增长2.9% 主要受同店NOI增长驱动 [16] - 同店收入增长2.7% 其中60个基点来自入住率提升 2.1%来自每套出租单位月均收入增长 [16] - 同店支出增长2.4% 其中可控支出增长3.2% 不可控支出增长1.2% [16] - 全年核心FFO指引下调至每股4.88-5美元 主要受资本回收活动影响 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度整体入住率达96.1% 创历史新高 [5] - 租户保留率为60.2% 全年累计达56.8% [8] - 同店租赁增长率为2.4% 其中新租约增长2.1% 续租增长2.6% [6] - 明尼阿波利斯市场表现强劲 混合租赁增长达2.7% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛市场受供应过剩影响 租赁增长面临挑战 但预计2026-2027年就业增长将改善市场状况 [7] - 盐湖城市场表现优异 有效租金同比增长位居全美第二 [11] - 北达科他州等三级市场表现突出 租金增长达6-7% [77] - 明尼苏达州圣克劳德市场基本面恶化 公司正出售该地区资产 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦资本回收 优化投资组合指标 增加机构市场敞口 [5] - 近期完成两笔收购 包括盐湖城341套住宅社区和科罗拉多州420套社区 [10][12] - 计划出售明尼苏达州12个社区共1511套公寓 预计总售价2.1-2.3亿美元 [13] - 目标长期杠杆率降至5倍左右 目前为7倍左右 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计丹佛市场定价能力恢复可能延迟 但对整体市场持乐观态度 [7] - 盐湖城市场具有长期增长潜力 受益于人口增长和商业友好环境 [12] - 交易市场正在回暖 预计交易量将接近疫情前水平 [15] - 公司在线评价分数创历史新高 反映运营团队出色表现 [8] 其他重要信息 - 公司计提1450万美元减值准备 与待售资产相关 [17] - 信贷额度增加1.5亿美元 用于支持近期收购 [19] - 债务加权平均利率为3.6% 加权平均期限为7.3年 [20] - 预计全年同店NOI增长2.5-3.5% [17] 问答环节所有的提问和回答 资本回收计划相关问题 - 公司设置杠杆率和持续盈利增长作为资本回收的约束条件 [22][23] - 预计交易活动将导致2025年每股收益稀释0.06-0.08美元 全年稀释约0.15美元 [26][62] 租赁市场相关问题 - 7月租赁趋势延续第二季度模式 丹佛市场有所改善 [24] - 全年剩余待续租约仅占17% 续租租金接近市场水平 [25] - 三级市场强劲表现抵消了丹佛市场的疲软 [31] 交易市场相关问题 - 待售资产吸引多方买家兴趣 包括本地和全国性资本 [32] - 圣克劳德资产预计以中6%的NOI资本化率出售 明尼阿波利斯资产预计中5% [33] 财务指标相关问题 - 出售资产后预计维护性资本支出将更有效率 [59] - 入住率增长超预期 预计下半年将保持这一势头 [66] 战略发展相关问题 - 优先扩大盐湖城市场规模 再考虑进入新市场 [53][55] - 将继续平衡三级市场和机构市场的投资组合 [50] - 正在评估股票回购机会 但需平衡杠杆率和增长需求 [86][88]

财务业绩 - 2025年第二季度净亏损为每股稀释后0.87美元，而2024年同期为每股稀释后0.19美元 [2][6] - 2025年第二季度FFO（经营资金）为每股稀释后1.24美元，与2024年同期1.23美元相比略有增长 [2][6] - 2025年第二季度核心FFO为每股稀释后1.28美元，同比增长0.8% [2][6] - 2025年上半年净亏损为每股稀释后1.09美元，而2024年同期为每股稀释后0.56美元 [2] 同店运营表现 - 2025年第二季度同店收入同比增长2.7%，推动同店NOI增长2.9% [2][6] - 2025年第二季度同店支出同比增长2.4%，但环比下降1.3% [2] - 2025年第二季度加权平均入住率为96.1%，略高于2024年同期的95.5% [2] - 新租约租金增长率在2025年第二季度为2.1%，而2024年同期为3.2% [2] - 续租租金增长率在2025年第二季度为2.6%，略低于2024年同期的3.5% [2] - 混合租金增长率在2025年第二季度为2.4%，高于2024年同期的1.8% [2][3] 资产负债表与流动性 - 截至2025年第二季度末，公司总流动性为2.063亿美元，包括1.94亿美元的信贷额度和1240万美元的现金及现金等价物 [5] 收购与扩张 - 公司收购了位于盐湖城的Sugarmont公寓社区，包含341套住宅，总收购价为1.49亿美元 [6] - 2025年7月29日，公司完成了对科罗拉多州Loveland的Railway Flats公寓社区的收购，包含420套住宅，总收购价为1.322亿美元，其中包括7650万美元的抵押债务 [10] 2025年财务展望更新 - 2025年净亏损每股稀释后预期从之前的0.71-0.45美元调整为2.50-2.76美元 [9] - 2025年同店收入增长率预期从之前的1.50%-3.50%调整为2.00%-3.00% [9] - 2025年同店NOI增长率预期从之前的1.25%-3.25%调整为2.50%-3.50% [9] - 2025年FFO每股稀释后预期从之前的4.73-4.97美元调整为4.70-4.83美元 [9] - 2025年核心FFO每股稀释后预期从之前的4.86-5.10美元调整为4.88-5.00美元 [9] 资本支出与处置 - 2025年同店经常性资本支出预计为每套住宅1150-1200美元 [15] - 2025年增值支出预计为1600-1800万美元 [15] - 2025年处置收益预计为2.10-2.30亿美元 [15] 公司概况 - 截至2025年6月30日，公司拥有72个公寓社区，共计13353套住宅，分布在科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州、南达科他州和犹他州 [13] - 公司连续第六年被《明尼阿波利斯星坛报》评为2025年最佳工作场所 [13]

公司财报发布安排 - 公司将于2025年8月4日美股市场收盘后公布截至2025年6月30日的季度运营业绩 [1] - 管理层计划在2025年8月5日美国东部时间上午10点举行电话会议讨论业绩 [1] - 电话会议可通过网络直播或指定电话号码接入 美国本地拨号+1 404 975 4839 美国免费电话+1 833 470 1428 [1][2] 公司基本信息 - 公司成立于1970年 目前拥有72个公寓社区 共计13,353套住宅 [2] - 业务覆盖美国中西部7个州 包括科罗拉多州 明尼苏达州 蒙大拿州等 [2] - 2025年连续第六年被《明尼阿波利斯星坛报》评为最佳工作场所 [2] 投资者联系方式 - 投资者关系联系人Josh Klaetsch 电话(952)401-6600 邮箱[email protected] [3][4]

分析师背景 - 拥有15年逆向投资经验 基于宏观视角和个股反转故事获取超额收益 [1] - 擅长构建风险回报比优异的投资组合 [1] - 提供个股分析服务 可应要求覆盖特定股票或解答问题 [1] 研究独立性 - 分析师未持有报道公司任何股票、期权或衍生品头寸 [1] - 未来72小时内无建仓计划 [1] - 研究内容为独立观点 未接受第三方报酬 [1] - 与所提及公司无商业往来 [1] 平台属性 - 分析师团队包含专业投资者和独立投资者 [2] - 平台不持有证券业务牌照 非注册投资顾问或投行 [2] - 发布观点不代表平台整体立场 [2]

分析师背景 - Eric是加拿大六大银行之一的领先投资组合经理 专注于实物资产领域 [1] - 持有西安大略大学金融经济学硕士学位 并具有CFA资格认证 [1] - 专业领域涵盖实物资产 金融业及保险行业 对加拿大投资市场有深刻理解 [1] （注：根据注意事项要求，已过滤文档2和3中涉及披露声明、风险提示等非核心内容）

文章核心观点 - 2025年第一季度Centerspace公布财务和运营结果，营收增长，净亏损收窄，核心FFO稀释后每股下降，同时更新2025年财务展望并公布即将参加的会议信息 [1][5][6] 财务和运营结果 每股数据 - 2025年第一季度摊薄后净亏损为每股0.22美元，2024年同期为0.37美元 [2] - 2025年第一季度摊薄后FFO为每股1.17美元，2024年同期为1.16美元 [2] - 2025年第一季度摊薄后核心FFO为每股1.21美元，2024年同期为1.23美元 [2] 同店数据 - 2025年第一季度同店收入同比增长3.5%，环比增长0.9% [2] - 2025年第一季度同店费用同比增长5.8%，环比增长1.1% [2] - 2025年第一季度同店净营业收入（NOI）同比增长2.1%，环比增长0.8% [2] - 2025年3月31日同店加权平均入住率为95.8%，2024年12月31日为95.6%，2024年3月31日为94.6% [2] - 2025年第一季度新租约租金增长率为 -1.1%，2024年第四季度为 -3.5% [2] - 2025年第一季度续租租金增长率为3.5%，2024年第四季度为3.1%，2024年第一季度为3.2% [2] - 2025年第一季度混合租约租金增长率为0.7%，2024年第四季度为0.3%，2024年第一季度为1.4% [2] - 2025年第一季度客户留存率为49.2%，2024年第四季度为54.7%，2024年第一季度为53.4% [2] 整体数据 - 2025年第一季度营收为6710万美元，较2024年第一季度的6450万美元增加260万美元，增幅4.0% [5] 资产负债表 - 第一季度末，公司资产负债表上的总流动性为2.232亿美元，其中信贷额度下可用资金为2.113亿美元，现金及现金等价物为1190万美元 [4] 2025年财务展望更新 |指标|先前展望（低）|先前展望（高）|更新后展望（低）|更新后展望（高）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |摊薄后每股净亏损| -0.71美元| -0.45美元| -0.71美元| -0.45美元| |同店收入| 1.50%| 3.50%| 1.50%| 3.50%| |同店费用| 2.00%| 4.00%| 2.00%| 4.00%| |同店NOI| 1.25%| 3.25%| 1.25%| 3.25%| |摊薄后每股FFO| 4.73美元| 4.97美元| 4.73美元| 4.97美元| |摊薄后每股核心FFO| 4.86美元| 5.10美元| 4.86美元| 5.10美元| [6][7] 即将参加的会议 - 2025年5月2日下午1点举行财报电话会议，直播和回放网址为https://ir.centerspacehomes.com [8] - 2025年5月6 - 7日参加富国银行房地产证券会议 [11] - 2025年5月13日参加BMO北美房地产会议 [11] - 2025年6月2 - 4日参加全国房地产投资信托协会（Nareit）REITweek：2025投资者会议 [11] 公司概况 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，致力于提供优质住房，成立于1970年，截至2025年3月31日，拥有71个公寓社区，共13012套公寓，位于科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [10][12] - 2024年被《明尼阿波利斯星坛报》连续第五年评为顶级工作场所 [12] 补充信息 - 2025年3月31日季度的补充运营和财务数据可在公司网站https://www.centerspacehomes.com 的投资者板块获取，也可致电投资者关系部952 - 401 - 6600获取 [9] 联系方式 - 投资者关系：Josh Klaetsch，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] [14] - 营销与媒体：Kelly Weber，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] [14]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄2.2美元，高于第一季度指引中点0.04美元 [21] - 第一季度同店收入增长0.1% [13] - 第一季度末，未偿还债务约94%为固定利率，平均期限为7年，有效利率为3.8% [22] - 预计2025年第二季度核心FFO在每股摊薄2.05 - 2.21美元之间，中点为2.13美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度新租约同比租金变化为 - 6.3%，环比第四季度增长180个基点；续租租金同比增长4.5%，环比第四季度增长30个基点；综合租赁同比租金变化为 - 0.5%，环比第四季度改善160个基点 [12][13] - 4月新租和综合租赁定价较3月和第一季度有所改善，当月平均每日入住率为95.5%，60天风险敞口为8.4%，较去年同期低20个基点 [18] 开发业务 - 第一季度为当前8.52亿美元的开发管道提供了约6700万美元的开发成本，未来两到三年预计还需提供3 - 5亿美元 [22] - 开发管道和活跃开发项目的总成本为15亿美元，预计今年开始3 - 4个新开发项目，南卡罗来纳州查尔斯顿的一个郊区开发项目有望在第二季度开工 [8] 翻新和重新定位业务 - 第一季度完成1102个内部单元升级，租金比未升级单元高出90美元，现金回报率近18%，空置时间比未翻新单元平均少9天（调整额外周转时间后），预计2025年翻新约6000个单元，2026年进一步增加 [17] - 重新定位项目方面，2023 - 2024年的遗留项目已完成定价阶段，NOI收益率接近10%，另有6个项目将在7月前开始定价阶段 [17] WiFi项目 - 2024年开始的4个物业范围的WiFi改造项目已投入使用，2025年计划的23个项目处于规划或建设阶段，27个项目预计在2025年带来100 - 150万美元收入，全部推出后预计贡献约600万美元 [75] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，弗吉尼亚州（里士满、诺福克、弗雷德里克斯堡和北弗吉尼亚的四个物业）、查尔斯顿、萨凡纳和格林维尔表现良好；坦帕价格回升，休斯顿保持稳定，亚特兰大较2024年第一季度有显著改善；奥斯汀受供应压力影响表现不佳，凤凰城和纳什维尔仍受供应问题困扰 [14][15] - 租赁物业方面，MAA Optimus Park在第一季度达到稳定，其余7个租赁物业季度末综合入住率为71.6%，MAA Boggy Creek预计稳定日期推迟一个季度，预计7个物业中有6个将在2025年稳定 [16] - 市场供应方面，第一季度市场吸收量创纪录，连续三个季度吸收单位超过交付单位，预计2026年供应将大幅下降至长期平均水平以下 [19][92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于高增长市场，具有较低的平均价格点、广泛的市场和细分市场及价格点多元化、运营效率和规模优势，以应对关税或经济挑战并抓住增长机会 [5] - 持续投资于支持未来盈利增长的关键领域，包括新技术举措、物业范围的WiFi推广、内部翻新和重新定位项目 [8] - 开发新物业，预计今年开始3 - 4个新项目，开发管道保持在10 - 12亿美元的舒适水平 [8][9] - 进行资产回收，第一季度出售南卡罗来纳州哥伦比亚的两个物业，预计今年晚些时候继续进行回收工作 [9] - 关注收购机会，但由于交易市场缓慢，预计下半年会有更有吸引力的机会出现 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，如潜在关税影响，但公司认为自身优势使其能够应对挑战，市场有望吸收新供应，随着新供应交付减少和租赁条件改善，公司未来价值将增长 [5][10] - 对未来几年的前景感到兴奋，第一季度运营趋势良好，租赁条件有望支持稳定入住率和综合租赁费率的改善，对全年核心FFO和同店业绩保持指导 [4][22] 其他重要信息 - 公司在第一季度增加了30个基点的同比入住率，每单位平均有效租金较2024年第一季度仅下降9美元 [5] - 公司客户服务表现出色，谷歌评分领先，有助于提高客户保留率 [6] - 公司资产负债表强劲，现金和循环信贷额度下的借款能力合计10亿美元，债务与EBITDA比率为4倍 [22] - 市场上的租赁优惠大致保持在半个月到一个月的租金，较去年同期略有下降 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：是否能确定5月底或6月初新租约利差情况 - 公司在续租方面有很好的可见性，新租约方面也有一定可见性，今年比去年同期有更多信息，目前对约一半的5月新租约和25%左右的6月新租约有较好把握 [25][26][27] 问题2：基于近期活动，对租金增长拐点有信心的原因 - 公司看到预租赁活动中，新租约利率持续加速上升，从去年12月的 - 9%上升到4月的 - 4.6%，预计第二季度继续上升，第三季度通常也会加速，但受经济环境影响 [29] 问题3：如何考虑第二和第三季度与租赁优惠相关的比较期和消耗影响 - 公司引用的租赁同比利率已考虑租赁优惠并进行分摊，正常季节性因素、供应压力下降和相对较容易的比较期有助于公司对当前情况有信心 [32] 问题4：是否有可能延长其他开发物业的租赁期，以及供应影响在2026年的情况 - 公司对租赁期表现有信心，部分租赁物业租赁速度较慢，但租金表现超预期，收益率也超预期，相信租赁表现将符合预期 [33][34] 问题5：开发和重新开发项目的成本锁定情况 - 开发项目方面，预购项目成本由开发合作伙伴提供担保，内部开发项目约95%的成本在开工时锁定，目前未看到现有开发项目受建设成本影响，新开发项目甚至从承包商处获得了更好的价格；重新开发项目方面，目前未看到压力，预计今年也不会有，约25%的成本来自电器，已锁定价格至明年此时，其他材料也有多种来源和供应计划 [38][39][41] 问题6：城市和郊区物业在关键市场的表现及未来城市物业的上行潜力 - 城市物业可能有更多上行潜力，因为过去几年供应较多，随着供应减少可能更受益，但目前公司城市和郊区物业的入住率和定价表现差异不大，亚特兰大郊区表现仍优于市区 [43][44] 问题7：亚特兰大市场改善情况 - 亚特兰大市场相对2024年有改善，新租约定价是2023年中至年初以来最好的，入住率较去年同期提高约120个基点，但仍落后于整体投资组合 [46][47] 问题8：当前市场租赁优惠水平及与年初和去年同期的比较 - 市场租赁优惠大致在半个月到一个月租金，部分租赁物业在一个半月到两个月租金，较去年同期略有下降，与2024年第四季度基本一致 [51][52] 问题9：公司如何看待股权、债务和处置的资本成本，以及资本分配优先级 - 鉴于当前杠杆率为4倍，公司认为增量资金最好通过债务获取，可增加10 - 15亿美元债务仍保持在合理信用指标范围内，今年将继续出售物业以获取外部增长资金 [54][55] 问题10：新租约增长是否仍有望在今年达到正值 - 公司仍预计新租约增长可能在第三季度中期略为正值，然后在第四季度回落，目前经济存在不确定性，但趋势支持这一预期 [58][59] 问题11：除了南卡罗来纳州哥伦比亚市场，是否还有其他可出售的市场，以及重新分配资金的好处 - 公司将继续评估出售仅拥有一两个资产的市场，如巴拿马城、墨西哥湾港或墨西哥湾海岸、拉斯维加斯等，以提高投资组合效率，每年第四季度会进行评估和确定处置需求 [61][62][63] 问题12：如果经济衰退，公司表现是否会与过去不同 - 公司认为不会，其所在地区需求基本面良好，高增长市场在经济放缓时表现优于全国平均水平，市场多元化、就业增长、政府支持等因素将继续支持公司表现，长期来看，市场迁移趋势积极，单户住宅的可用性和可负担性问题将提高租户保留率 [65][67][69] 问题13：第二季度和全年FFO每股增长的驱动因素 - 除季节性因素外，租赁物业的增长和定价能力将推动FFO在全年剩余时间加速增长 [73][74] 问题14：WiFi项目对同店收入的贡献及剩余投资组合的推出时间 - 27个项目预计在2025年带来100 - 150万美元收入，全部推出后预计贡献约600万美元，2025年推进23个项目，可能在2026年加速，预计需要四到五年时间推广到大部分投资组合 [75][76] 问题15：市场表现超预期和低于预期的情况 - 表现超预期的市场有坦帕、亚特兰大、杰克逊维尔；表现低于预期的市场有奥斯汀、凤凰城和纳什维尔 [78][79][80] 问题16：保险续约情况 - 公司仍在处理保险续约，目前初步沟通积极，将在第二季度财报发布时提供更多信息 [81] 问题17：全年剩余三个季度综合利差和同店租金的趋势 - 综合趋势与去年同期和正常季节性一致，预计第二和第三季度改善，第四季度适度回落，续约接受率高于去年，续约在组合中的权重可能增加 [83][84][85] 问题18：移民政策对阳光地带滞后市场下半年需求趋势的影响 - 公司目前在运营和建设方面未看到移民政策变化的明显影响 [86] 问题19：何时能了解有多少竞争供应可能推迟到明年 - 目前供应情况与过去几个季度预期大致相同，仍高于正常水平但在缓慢缓和，预计2026年供应将大幅下降 [91][92] 问题20：租赁是否是良好的领先指标 - 租赁是比以往更好的领先指标，新租约价格、收款和搬出情况等可作为领先指标，目前未发现相关问题 [93][94][95] 问题21：市场收购交易量和定价预期的变化 - 4月市场交易数量下降，第一季度因部分交易在2024年签约难以评估，价格仍相对稳定，一般交易的资本化率低于5% [97][98] 问题22：全年同店收入同比比较的难易情况 - 第四季度的比较最容易，因为2024年新租约定价在该季度触底，但2024年第二和第三季度新租约利率虽高但未像往常那样加速，所以也有一定的比较优势，且预计2025年后期供应影响将减少，有助于收入增长 [100][101] 问题23：MAA Vail租赁物业入住率下降的原因 - 该物业受季节性交通和潜在客户减少以及洪水问题影响，目前问题已解决，4月潜在客户数量较3月增长约50%，过去45天完成39笔净租赁，入住率有望回升 [102][103] 问题24：是否有费用项目可能偏离年初指引 - 目前公司费用项目与年初预期基本一致，没有重大变化 [104] 问题25：租户搬出购买单户住宅的趋势及可持续性 - 第一季度搬出购买单户住宅的租户占比降至约12%，较去年同期下降约16%，主要原因是单户住宅价格上涨、抵押贷款利率高、经济不确定性使人们更谨慎，以及部分人更倾向公寓的灵活性和生活方式，预计该比例不会回到过去水平 [108][109][110] 问题26：租户搬出租赁单户住宅的情况 - 租户搬出租赁单户住宅的情况也略有下降 [111] 问题27：是否关注能源行业对德州市场的影响及就业增长趋势 - 公司对能源行业的关注与以往相同，休斯顿等德州市场经济多元化，供应低，有良好的家庭形成、就业和人口增长，没有担忧 [112][113] 问题28：新租约和续租租金增长差距缩小的原因及对续租预期的影响 - 差距在第一季度和4月有所缩小，4月绝对租金差距约130美元，续租率一直保持在4.25 - 4.5%，5月和6月续租率在4.7 - 4.8%，接受率高于去年，公司在续租时会进行详细分析，高谷歌评分也有帮助，目前7月续租接受率和租金率依然强劲 [116][117][118] 问题29：哪些市场的租金增长差距与平均水平不同 - 各市场差距差异不大，供应节奏和季节性因素在各市场相对一致 [119] 问题30：是否仍对新租约全年平均 - 1.5%的目标有信心，续租接受率提高是否抵消了较低的新租约目标 - 公司微调了预测，增加了续租的权重，降低了新租约预期，整体综合定价预期与之前基本一致，主要基于经济不确定性 [121][122] 问题31：华盛顿特区市场的情况及裁员和收购的影响 - 目前华盛顿特区市场没有明显变化，4月搬出情况较去年同期减少，入住率超过96%，公司在该地区的物业较少且分布分散，部分市场的就业损失被其他因素抵消，没有受到影响 [124][125][126]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心FFO每股0.27美元，与上年同期持平，反映了去年完成的投资组合优化和去杠杆战略最后阶段的影响 [14] - 同店NOI在本季度增长2.7%，包括同店收入增长2.3%和运营费用较上年增长1.6% [14] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA比率为6.3倍，高于2024年第四季度，因第一季度EBITDA季节性较低，公司仍有望在2025年底实现中五倍的比率 [17] - 截至第一季度末，包括本金摊销在内，到2027年底到期的债务仅占总债务的17% [17] - 3月签订了一份1亿美元的SOFR掉期协议，使100%的债务固定或对冲 [18] - 拥有近7.5亿美元的流动性用于增值投资 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度新租约租金下降4.6%，续约租金上涨4.8%，整体混合租金率增长10个基点 [15][23] - 租户保留率为59.5%，租户续约率为68.6% [16] - 增值改造业务，本季度完成275个单元，实现加权平均投资回报率16.2%，目前有28个社区超4600个单元参与增值计划，预计今年完成500 - 5000个单元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年约7.9万个新公寓单元交付，占现有供应量6.1%，预计2025年交付3.2万个，2026年交付2.4万个，分别占现有供应量2.15%，2025年和2026年交付量分别同比下降60%和24% [9][10] - 2024年全国多户住宅新交付量超过吸纳量，净吸纳率为 - 21%，2025年全国公寓市场预计净吸纳率为1.5%，公司子市场预计强劲反弹，净吸纳率达8.5% [10][11] - 未来三年公司子市场预计每交付一个新公寓对应七人人口增长，全国前10大市场平均住房拥有成本比公司月租金高94%，公司平均租户租金收入比稳定在约21% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行长期投资战略，本季度出售伯明翰最后一项资产，完成该市场退出，在印第安纳波利斯扩张规模，收购一个280单元社区，还在查尔斯顿开展新合资项目 [7] - 公司有两个待完成交易，总价约1.55亿美元，预计第一年经济资本化率在5%以上，收购管道依然强劲 [7][8] - 公司认为市场供需基本面将主导运营，2025年计划继续假设租金率增长且不牺牲入住率，预计2026年这一趋势加速 [12] - 公司主要为B级物业组合，与主要为A级物业组合的同行相比，未经历同样程度的租金率下降 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管自上次电话会议以来出现宏观经济不确定性，但2025年发展基本符合预期，公司有望实现全年同店NOI和核心FFO每股指引 [5] - 管理层指出市场供需基本面将继续主导公司运营，基于需求强劲和新供应大幅下降的前景，2025年计划继续假设租金率增长且不牺牲入住率，预计2026年这一趋势加速 [12] 其他重要信息 - 公司电话会议进行网络直播，回放将于美国东部时间中午12点左右通过网络和电话提供 [2] - 会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与公司预测有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度租赁利差低于指引的原因及是否改变全年利差指引 - 第一季度新租约利差下降4.6%，续约利差上升4.8%，公司主要为B级物业组合，未像一些A级物业组合的同行那样经历租金率大幅下降，且今年以来租金率增长趋势向好，预计下半年新供应压力减弱将加速租金率增长 [23][24] 问题: 租户层面是否受到关税、宏观不确定性等压力 - 公司目前未感受到关税和驱逐的影响，虽时间尚早但会密切关注，有信心团队能应对经济不确定性并保持表现 [25] 问题: 市场租金逐月改善是否会导致第二季度租赁利差加速，以及新租约租金率何时转正 - 市场租金逐月改善符合预期，预计下半年新供应压力减弱将加速租赁利差增长，5月和4月需求较去年同期增长25%，转化率与去年相当，租赁率和入住率呈上升趋势 [29][31] 问题: 4月和5月定价能力的评论是否基于新租约和续约情况 - 评论基于混合租金率，新租约和整体混合租金率趋势均向好 [36][37] 问题: 今年是否会寻求更多开发机会 - 公司看到很多机会，但会考虑资本成本和平衡资产负债表风险，查尔斯顿项目因当地资产布局和投资回报有吸引力而参与 [38][39] 问题: 筹集资本的决策及成本与收购资产机会的关系 - 公司此前股权融资的盈亏平衡经济资本化率约为5.4%，目前收购资产的第一年经济资本化率在5.6%及以上，交易具有盈利增值性，市场给予信号时继续筹集资本合理 [42][43] 问题: 混合利差低于同类期限利差的原因及影响时长 - 公司从中期开始减少短期租约、延长租约期限，预计到今年年中这一过渡基本完成，具体受市场情况影响 [44][45] 问题: 入住率比较优势过去后，同店收入的节奏及其他影响因素 - 第二至四季度收入增长将来自租金率增长和全年预计的坏账减少，预计坏账占收入比例从目前的1.8%降至1.2 - 1.3%，租金增长下半年将更有利 [48][49] 问题: B级和A级物业租金增长和需求趋势的相对表现 - B级物业需求良好，增值单元基本预租，A级物业受新供应竞争，但需求趋势也在回升 [50][51] 问题: redevelopment项目成本、关税影响、成本锁定时间及投资回报率可持续性 - 翻新项目大部分成本为人工，部分产品成本如电器多来自美国制造商，乙烯基地板已锁定2025年价格，目前预计关税不会造成重大压力，但情况仍需观察 [55][56] 问题: 新租约和续约情况及混合入住率变化原因 - 公司拖欠单元数量保持稳定，同比坏账减少50个基点，预计继续减少至1.2%，早期租约影响混合情况属正常季节性现象 [57] 问题: 全年收入指引的就业增长假设及与2024年对比 - 管理层未提供具体就业增长假设数据，但指出过去三年子市场人口增长与供应增长比例为3.8人/新供应，未来三年将达约7人/新供应，2024年交付量占现有库存约6%，2025年降至约2%，就业和人口增长与历史趋势基本稳定，主要是供应下降 [62][63] 问题: 目前供应过剩市场的情况及数据支持 - 夏洛特和科罗拉多2025年仍有供应压力，亚特兰大和罗利自1月以来新租约租金下降幅度逐月减小，显示供应与需求及吸纳率的积极趋势，如公司最大市场Lam，2024年新交付量占子市场现有库存约6%，2025年预计降至90个基点 [68][69][70] 问题: 5月和6月保险续约预期及其他运营费用项目情况 - 财产和意外险5月15日续约，目前假设全年保费增长10%，预计续约后保费下降；责任险7月初续约，预计保费增加，但两项政策总体预计净减少，责任险保费远低于财产和意外险 [73][74][75] - 第一季度维修保养和周转成本表现好于指引，因租户保留率高于预期，房地产税评估大部分要到6 - 7月才有结果，届时会有更多评论 [78][79] 问题: 是否有其他市场计划在年底前退出 - 目前处置指引已完成，虽会持续评估投资组合，但暂无预期变化，有更新会及时告知 [81] 问题: 6月和7月作为最高到期月份的情况 - 6月和7月是最高到期月份，团队正努力提前推动租赁，5月净需求比去年同期增长25%，公司希望保持高保留率以抵消下半年新租约压力，利用新供应减少的机会 [82][83] 问题: 中西部和阳光地带市场混合情况及全年趋势 - 中西部市场混合情况符合预期，在2% - 3%之间，阳光地带市场1 - 4月混合情况呈积极趋势，预计全年持续 [85] 问题: 收购时对租赁中物业和稳定物业的偏好 - 收购更具机会性，公司关注在特定市场增加敞口，且专注于收购第一年对盈利有增值作用的资产，目前管道内资产价值低于重置成本 [86] 问题: Class A和Class B物业表现差异 - 第一季度B级物业组合混合租金率约为正40个基点，A级物业（仅17处）约为负80个基点，B级物业租金率增长更好 [89]