This story was originally published on Multifamily Dive. To receive daily news and insights, subscribe to our free daily Multifamily Dive newsletter. Dive Brief: Apartment sales volume rose 9% year over year to $165.5 billion in 2025, climbing across every subtype and metro tier, according to a report that data firm MSCI Real Assets shared with Multifamily Dive.  While 2024’s trades were driven by large one-off sales, like Blackstone and Denver-based Apartment Income REIT Corp.’s $10 billion deal, volume ...

公司概况与市场定位 - 公司是一家专注于多户住宅的房地产投资信托基金，完全自我管理和自我运营，核心业务是拥有和运营公寓社区 [5] - 公司被列入15支最佳高收益股票购买名单 [1] 机构观点与评级更新 - 巴克莱银行在2026年REIT行业展望更新中，将公司目标价从142美元上调至144美元，同时维持“均配”评级 [2] - 巴克莱银行认为2026年公寓、仓储和单户租赁领域存在最佳机会，但对冷藏仓储和零售领域不太乐观 [2] - 总体而言，该机构对2026年的REIT行业保持中性看法 [2] 核心运营策略与财务表现 - 公司的突出策略是专注于改善现有物业，而非简单出售老旧建筑 [3] - 2024年，公司翻新了5,665套公寓，升级了厨房和浴室等区域 [3] - 翻新后的单元平均租金比未升级的类似单元高出7.3% [3] - 该策略有助于维持优质公寓的有限供应，并在无需进行昂贵资产买卖的情况下提升单位价值 [4] - 公司自1994年首次派发股息以来，股息一直保持稳定 [4]

公寓资产价值与资本化率 - 根据MSCI数据，公寓价值同比小幅上涨0.5%，自9月以来年化增长率为3.6% [3] - 资本化率在过去一年下降10个基点，10月平均水平为5.5% [3] - 高端A类资产的资本化率稳定在4.5%至5%区间，B类资产在5%至5.5%区间 [4] 交易市场活动 - 2025年第三季度销售成交量先增后降，10月公寓销售总额同比下降28%至102亿美元 [8] - 2025年整体交易量预计与2024年相似，但仍远低于疫情前水平 [4][5] - 过去12个月至10月，单个资产销售总额达1314亿美元，已恢复至2015-2019年年均1264亿美元的疫情前常态水平 [8] 不同资产类别交易表现 - 10月份投资组合活动同比大幅下降54%至13亿美元，拖累整体销售 [8] - 中高层建筑交易额同比下降32%至40亿美元 [8] - 花园式物业交易额同比下降25%至63亿美元 [8] 市场驱动因素与展望 - 贷款机构持续修改和延长贷款期限，避免了有意义的市场困境和被迫销售 [5] - 市场开始出现重置迹象，投资者交易意愿增强，对未来12至18个月表示乐观 [5][6]

租赁市场需求 - 就业前景的不确定性损害了公寓需求 [1] 租赁市场价格 - 要价租金已经降温 [1]

行业市场环境 - 2025年第三季度爱沙尼亚房地产市场活动稳定并温和复苏 交易数量与上一季度持平 市场在经历近年降温后正在适应 [2] - 公寓平均每平方米价格呈现小幅上升趋势 特别是在塔林更活跃的区域 对高质量住宅空间的需求保持强劲 [2] - 市场持续受到高利率和买家谨慎态度的影响 这抑制了交易活动 同时 改善的信心和稳定的经济预期支撑了稳健需求 [3] - 行业整体进入平衡阶段 在经历快速增长和急剧下滑后 价格和交易量均已稳定 若宏观经济环境保持稳定且利率开始下降 预计2026年上半年市场将温和复苏 尤其是新开发板块 [3] 公司战略与重大事件 - 公司成功完成首次公开发行债券 获得异常强劲的投资者兴趣 认购超额超过两倍 这是波罗的海交易所上市房地产开发商迄今最大的单笔债券发行 [4] - 债券发行的目的是为路德区开发项目融资 该项目是塔林市中心最大的城市项目之一 旨在将历史工业区转变为现代住宅和商业环境 愿景是创建一个集住宅、工作场所、咖啡馆、文化和高品质公共区域于一体的平衡且人性化的城市空间 [5] - 公司的目标不仅是建造新建筑 更是创建一个“城中之城” 一个充满活力且功能多样的区域 提供全天候的生活、工作和休闲环境 [6] - 公司启动从保加利亚市场的战略退出 以专注于爱沙尼亚的开发项目并提升运营效率和价值创造 关于保加利亚子公司的谈判正在进行中 [11] 项目开发与销售进展 - Rannakalda项目：第三季度售出5套公寓 截至季度末 113套公寓/商业单元中已售出101套 销售目标是在2025年底前售出剩余单元 [7] - Soodi 6项目：建设于6月30日开始 截至季度末 66套公寓/商业单元中已有19套通过有约束力的初步协议售出 因其优越位置和精心设计的布局 对年轻家庭、投资者和要求较高的客户具有吸引力 [8] - Spordi项目：建设于6月开始 截至季度末 56套公寓中已有12套通过初步协议售出 这是在四个月内取得的显著销售业绩 项目位于需求旺盛的Kristiine区 采用了现代和智能解决方案 [9] - Arcojärve项目：详细空间计划在报告期后的10月15日获批 这是一个战略重要的项目 为未来新的市内开发投资奠定了基础 [10] - Kuldlehe项目：8月底一套公寓被预留 一套售出 仅剩一套公寓待售 其独特性和有限供应使其在塔林高端市场保持良好定位 [12] 财务业绩表现 - 集团2025年前九个月销售收入为5624万欧元 较2024年同期的4087万欧元增加1537万欧元 [15] - 集团2025年前九个月录得营业利润62.2万欧元 净利润21.4万欧元 相比之下 2024年同期营业亏损15.8万欧元 净亏损84.5万欧元 [15] - 2025年第三季度 集团开发项目共售出25套公寓 其中20套为初步购买协议 5套为物权合同 2025年前九个月共售出35套公寓 而2024年第三季度售出10套公寓和2个商业单元 2024年前九个月售出17套公寓和2个商业单元 [16] - 截至2025年9月30日 库存包括12套已完工公寓和1个商业单元 而2024年同期为37套已完工公寓和1个商业单元 [17] - 截至2025年9月30日 集团总资产较2024年9月30日增加超过一倍 资产增加的主要原因是收购了新开发项目 包括路德区和Spordi项目 [17] - 截至2025年前九个月末 集团净债务为4740.7万欧元 较上年同期的1582.2万欧元增加3158.5万欧元 债务增加主要因收购路德区 该项目部分通过银行贷款融资 此外 第三季度发行了总额1500万欧元的债券 截至2025年9月30日 集团计息负债的加权平均利率为9.09% [18] 综合损益与财务状况 - 2025年前九个月总收入562.4万欧元 其中自有房地产销售收入526万欧元 服务收入36.5万欧元 毛利润167.2万欧元 营业利润62.2万欧元 [19][20] - 2025年第三季度总收入253.1万欧元 其中自有房地产销售收入240.7万欧元 服务收入12.4万欧元 毛利润64.7万欧元 营业利润35.7万欧元 [19][20] - 截至2025年9月30日 总资产为9393.3万欧元 较2024年12月31日的3956.8万欧元显著增长 总负债为5653.1万欧元 总权益为3740.2万欧元 [21]

财务业绩摘要 - 2025年第三季度营收7390万欧元，前9个月营收2.418亿欧元，较去年同期的3.787亿欧元下降36.1% [11] - 2025年第三季度净利润1500万欧元，前9个月净利润3670万欧元 [1][10] - 2025年前9个月税前利润4020万欧元，税前利润率16.6%，高于去年同期的13.1% [10] - 2025年前9个月归属于股东的净利润3670万欧元，净利润率为15.2%，高于去年同期的11.8% [10] 业务运营亮点 - 前9个月向买家交付的公寓和商业物业数量比去年同期增加55% [1][3] - 前9个月售出315套公寓，远超去年同期的194套，公寓销售收入达5970万欧元 [13] - 房地产开发业务收入占比提升，占销售收入的四分之一以上 [2] - 集团未完成建筑工程量处于历史高位 [4] 市场与项目动态 - 房地产市场最为活跃的是立陶宛，爱沙尼亚同比改善，拉脱维亚呈小幅上升趋势 [3] - 第三季度完成了Arter街区、Swedbank总部内部工程及Pabradė国防园区等重大历史性项目 [2] - 2025年前9个月签署了价值3.238亿欧元的新建筑合同，截至第三季度末已获订单余额为4.862亿欧元 [6][12] - 主要在建项目包括Tallinn的Hyatt酒店、Rail Baltica Ülemiste联合枢纽、立陶宛的风电场基础设施及各国国防建筑 [8] 财务状况与投资 - 报告期末集团现金及现金等价物为3430万欧元，净资产为2.573亿欧元，占总资产的64.4% [14] - 集团净负债为负800万欧元，财务状况强劲 [5][14] - 能源基础设施领域的合资企业（Connecto Infra和Connecto Eesti）对业绩贡献显著 [5] - 对合资企业的投资产生财务收入848.6万欧元，是财务收入的主要来源 [15]

核心业绩表现 - 第三季度业绩未达预期，运营净收入是主要拖累因素 [1] - 每股收益比公司展望低5美分，其中3美分归因于同店投资组合，包括1美分的收入降低和2美分的运营费用升高 [3] - 由于8月以来租金疲软及9月入住率小幅下降，公司将2025年全年运营资金展望下调1.2% [4] 业绩表现不佳的原因 - 公寓需求低于预期，主要由于就业增长放缓、宏观经济不确定性增加、消费者信心下降以及政府招聘和资金减少 [2] - 运营费用升高主要体现在维修保养、水电燃气、保险和福利方面 [3] - 租金低于年中展望的情况在丹佛、南加州（尤其是洛杉矶）和中大西洋地区最为显著 [8] 公司战略与未来展望 - 公司投资组合偏向社区型和郊区沿海市场，定位良好，并有30亿美元在建项目预计于2026和2027年创造价值 [5] - 公司计划在今年启动价值17亿美元的新开发项目 [5] - 公司在过去几年致力于降低在加州和中大西洋等表现较差地区的风险敞口，近期已出售华盛顿特区的资产 [8] 行业趋势与市场动态 - 开发项目在经济性上，郊区子市场优于供应过剩的城区，但项目审批通常更困难 [6] - 2024年美国公寓转换速度空前加快 [6] - 许多城市核心区正通过提供激励措施，鼓励将老旧办公楼转换为多户住宅，这可能使供应快速增加，因为转换周期较短 [7]

公司业绩表现 - 第三季度收入实现增长 受益于大部分市场健康的基本面 [2] - 旧金山和纽约市场的表现尤为强劲 引领整体增长 [2] 公司未来展望 - 对2025全年的业绩给出了预期 [2]

租金市场可负担性分析 - 尽管租金持续上涨，但在美国南部和中西部部分市场仍存在月租金低于1000美元的可负担选项 [1] - 在Zillow追踪的100个主要都市区中，有13个都市区超过三分之一的公寓月租金低于1000美元，占比约13% [1][2] - 典型公寓租金自2019年以来已上涨近40%，凸显租客面临的压力 [3] 低成本租赁房源地理分布 - 堪萨斯州威奇托都市区月租金低于1000美元的公寓占比最高，达到54% [8][11] - 德克萨斯州麦卡伦都市区紧随其后，占比略高于50% [8][11] - 小石城、托莱多和俄克拉荷马城都市区位列前五，占比分别为49%、46%和42% [11][12] 高成本与低成本市场对比 - 波士顿、迈阿密、华盛顿特区等高端市场月租金低于1000美元的房源占比极低，均不足1.8% [12] - 当前租客需将收入的5%储蓄近9年才能支付典型住宅10%的首付款，该比例较2019年的7.4%有所上升 [5] - 行业专家指出租金和房价增速已远超收入增长，使许多租客难以积攒购房首付款 [6]

贷款违约与特殊处理 - Storehouse Lofts的161单元费城物业贷款因付款违约转入特殊处理 未偿金额2800万美元[6] - 贷款于2025年1月首次违约 8月进入90天逾期类别 疫情期间曾接受过服务处理[6] - 该物业原名为The Fairmount at Brewerytown 由西班牙开发集团于2021年出售 现由MM Partners管理[6] 物业运营表现 - 2024年债务偿还覆盖率为1.40倍 物业出租率达87%[3] - 7500平方英尺 tavern空间存在持续租户更替问题 多次更名后最新运营商于2025年3月关闭[4] - 零售空间表现不稳定 但其租金贡献相对于公寓租金整体占比较小[4] 费城租赁市场动态 - 公寓平均租金同比上涨15美元 但从7月峰值1650美元下降至1615美元[4] - 中心城区面临大量新供应交付压力 对市场造成影响[5]