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业绩总结 - 2025年第二季度净利为171百万美元，较第一季度的116百万美元增长47.4%[48] - 2025年第二季度的税前收入为208百万美元，较第一季度的107百万美元增长94.4%[49] - 2025年第二季度的可分配收益为30.9百万美元，较第一季度的25.5百万美元增长21.2%[49] - 2025年第二季度的每股可分配收益为0.23美元，较第一季度的0.20美元增长15%[49] - 2025年第二季度的基本每股收益为0.14美元，较第一季度的0.09美元增长55.6%[48] 资产与负债 - 公司的总资产为44.57亿美元，较第一季度的4470.0百万美元下降0.3%[50] - 2025年第二季度的总负债为2957.4百万美元，较第一季度的2955.6百万美元略微上升[50] - 2025年第二季度的总股东权益为1502.6百万美元，较第一季度的1516.7百万美元下降0.9%[50] - 截至2025年6月30日，公司的总股东权益为15亿美元，较2025年3月31日的15.14亿美元下降了0.2%[51] - 2025年第二季度，公司的总债务义务为27.832亿美元，较2025年第一季度的27.698亿美元上升了0.5%[51] 投资与流动性 - 第二季度新投资活动超过10亿美元[7] - 投资资产和无限制现金总额为47亿美元，包括16亿美元的高级担保第一抵押贷款[8] - 可用流动性约为10亿美元，其中包括8.5亿美元的未提取企业循环信贷额度[9] - 公司的信用评级为Baa3/BBB-，并成功发行5亿美元的投资级无担保债券[8] - 83%的总资产为无负担资产，总额为37亿美元，提供了财务灵活性和流动性[13] 贷款与收益 - 贷款组合总额为16亿美元，平均贷款规模为2500万至3000万美元，贷款的加权平均贷款价值比为67%[17] - 贷款未来融资承诺为4800万美元，显示出未来融资的适度和下降趋势[13] - 公司的净经营收入为5.3百万美元，较2025年3月31日的2.5百万美元增长112%[22] - 公司的总投资资产为42.45亿美元，分配收益贡献为1.39亿美元，占总收益的90%[30] 杠杆与收益率 - 公司的总杠杆比率为1.9倍，调整后的杠杆比率为1.6倍，显示出相对较低的杠杆水平[13] - 证券组合的加权平均收益率为5.9%，较2025年3月31日的5.8%略有上升[28] - 截至2025年6月30日，资产的账面价值为19.66亿美元，较2025年3月31日的14.76亿美元增长33.3%[28] - 2025年第二季度，公司的调整后杠杆比率为1.6倍，较2025年第一季度的1.4倍上升了14.3%[51][52]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.03美元，可分配收益为每股0.08美元，3月宣布每股普通股季度股息为0.08美元，与上一季度持平 [4] - 第一季度净亏损约170万美元，可分配收益约400万美元，Q1利息收入为770万美元，较2024年第四季度的940万美元有所下降，加权平均票面利率和投资组合平均未偿本金余额环比下降，主要由于SOFR基准利率下降和有担保融资去杠杆化 [16] - 第一季度公司确认约70万美元退出费，低于上一季度的约110万美元，总运营费用基本持平，Q1为260万美元，Q4为280万美元，经理放弃了约45万美元与Q1相关的激励费用 [16][17] - 报告净收入和可分配收益的主要差异是信贷损失拨备净增加570万美元，截至3月31日，有七笔贷款风险评级为五级，其中三笔在Q1新降至五级 [17] - 特定准备金增至1110万美元，较上一季度增加730万美元，一般信贷损失准备金在该期间减少160万美元，主要由于优质贷款还款、贷款修改和某些资产转为特定评估 [18][19] - 第一季度末，无限制现金余额为6400万美元，两项有担保融资的投资能力已全部使用，两项证券化组合为投资组合提供了77%的有效杠杆，季度末加权平均资金成本为SOFR加225个基点 [19] - 季度末公司总股本约为2.32亿美元，普通股总账面价值约为1.72亿美元，即每股3.29美元，较12月31日的3.4美元有所下降，主要由于信贷损失拨备增加 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司贷款还款额为5500万美元，其中约3100万美元在LMS内，公司决定部分偿还LMF债券，以满足超额抵押测试要求 [20] - 截至3月31日，投资组合包括61笔浮动利率票据贷款，未偿本金余额约为10亿美元，100%的投资组合与一个月SOFR挂钩，92%的投资组合以多户住宅物业为抵押 [20] - 第一季度末，投资组合加权平均票据浮动利率为SOFR加355个基点，未摊销总购买折扣为300万美元，加权平均剩余期限约为40个月 [21] - 截至3月31日，约60%的贷款风险评级为三级或更好，低于上一季度的64%，加权平均风险评级为3.5，与上一季度持平 [21] - 有七笔贷款资产风险评级为五级，总本金约为1.08亿美元，占投资组合未偿本金余额的约11% [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管利率政策存在不确定性，但美国经济表现出一定的韧性，劳动力市场紧张，消费者支出好于预期，通胀虽从峰值回落，但仍是美联储和投资者关注的焦点 [8] - 贸易和关税问题对市场和情绪产生重大影响，2025年市场可能出现波动，但公司对投资机会持谨慎乐观态度，货币政策稳定将为商业房地产金融市场的复苏提供有利背景 [9] - 多户住宅市场相对具有韧性，租金增长低迷，但入住率保持强劲，多户住宅建设开工率因融资稀缺和建筑成本上升而下降，中长期来看，多户住宅投资环境有利 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司优先进行积极的资产管理，主动监控借款人表现、市场趋势和抵押品价值，与借款人保持沟通，及时识别问题并制定战略，包括必要时的止赎和REO策略 [11] - 公司适当管理流动性，保持资产负债表上有大量无限制现金，而不是将其投入新的贷款资产，还选择用LMS融资结构中资产的本金还款部分偿还未偿债务，以满足抵押和利率覆盖契约要求 [12] - 公司正在审查新的有担保融资方案，预计未来几个月完成，新融资将提供管理成熟信贷的灵活性，并使公司能够作为发行人进入CRE CLO市场 [12][13] - 公司利用经理及其附属机构的专业知识，识别和把握有吸引力的投资机会，谨慎应对当前环境，管理流动性，优化资本配置，处理有问题的资产，为股东创造长期价值 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年投资机会持谨慎乐观态度，认为货币政策稳定将有利于商业房地产金融市场的复苏，多户住宅市场中长期投资环境有利 [9][10] - 尽管市场存在波动，但公司有信心通过积极的资产管理和灵活的融资策略，应对挑战，实现长期增长 [11][13] 其他重要信息 - 公司欢迎Greg Calvert担任新总裁，他在多户住宅信贷领域有丰富经验，在公司及其前身实体工作近30年 [6][7] - 公司在第一季度成功解决了两笔风险评级为五级的贷款，包括一笔3200万美元和一笔600万美元的贷款，一笔贷款被承接，另一笔提供了三个月宽限期并同意延长至11月，月债务服务付款已恢复 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请描述当前的业务管道情况，以及为维持当前股息能力，今年剩余时间需要达到的净发起水平是多少？ - 公司有资产可用于LFT，不担心发起水平，若市场波动持续，机会可能减少，但不会像过去几年那样枯竭，发起方面情况良好，可根据需要补充LFT资产，目前看到租赁、新建设和较新资产方面有有吸引力的机会，从信贷角度看，这些资产定价较紧，竞争激烈，再融资和桥接交易略有放缓，建设和租赁机会仍存在，但交付量有所下降，随着到期贷款的解决，将有再投资机会 [30][31][32] 问题2: 除CLO市场外，是否有其他融资选择，在进行下一次CLO之前是否有其他操作？ - 市场上有来自银行和私人信贷的其他融资机会，银行融资类似传统仓库，有不同条款和灵活性，比传统回购更有吸引力，公司会考虑将其作为临时措施或永久保留以保持灵活性，但CLO市场仍是浮动利率多户住宅资产最有吸引力的融资方式，尽管市场偶尔会受到干扰，但近期有很多资本希望进入CLO领域 [35][36][37] 问题3: 公司的问题贷款是否有近期解决的可能性，还是会继续增加五级贷款数量，直到市场出现更大转机？ - 未来三到六个月有解决问题贷款的可能性，过去几个季度公司一直在解决此类问题，但市场波动，很多资产的问题在于赞助商因收购时机和租金增长预期未达目标，缺乏资金改善资产，公司的策略是控制资产或引入新赞助商，提供增量资本或非市场融资，使资产增值，随着公司去杠杆和保持流动性，问题资产机会减少，预计市场将出现更多解决方案 [39][40][42] 问题4: 五级贷款增加是否是因为赞助商现金流问题，即物业产生的AFFO不足以支付利息？ - 这是一个现金流和管理的综合问题，赞助商不继续支持资产会导致资产恶化，现金流进一步下降，公司有经验丰富的团队处理问题，但如果不控制资产，资产仍会继续恶化 [47][48] 问题5: 公司在3月20日的电话会议中提到市场基本面强劲，但五级贷款增加，这是否矛盾？ - 市场和公司投资组合总体情况属实，但部分资产因赞助商未按计划支持资产，导致资产恶化迅速，公司认为目前的价值和准备金是合适的，相信可以通过更好的管理改善情况 [49]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.03美元，可分配收益为每股0.08美元，3月宣布每股普通股季度股息为0.08美元，与上一季度持平 [4] - 第一季度净亏损约170万美元，即每股0.03美元，可分配收益约400万美元，即每股0.08美元 [15] - 第一季度利息收入为770万美元，低于2024年第四季度的940万美元，加权平均票面利率和投资组合平均未偿本金余额环比下降，主要由于SOFR基准利率下降和有担保融资去杠杆化 [15] - 第一季度公司确认约70万美元退出费，低于上一季度的约110万美元，第一季度总运营费用约260万美元，与上一季度的280万美元基本持平，经理放弃了本应在第一季度产生的约45万美元激励费 [16] - 报告净收入与可分配收益的主要差异是信贷损失拨备净增加570万美元 [17] - 截至3月31日，有7笔贷款风险评级为5，其中3笔在第一季度新降至5，公司将特定准备金增加至1110万美元，较上一季度增加730万美元 [17][18] - 信贷损失一般准备金在本季度减少160万美元，主要由于优质贷款还款、贷款修改以及某些资产转为特定评估 [19] - 第一季度末，无限制现金余额为6400万美元，两项有担保融资的投资能力已全部使用 [19] - 2021年发行的CRE CLO证券化交易为贷款资产提供75%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加173个基点，2023年完成的LMS融资为投资组合提供81%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加314个基点，截至季度末，两项证券化交易综合为投资组合提供77%的有效杠杆，加权平均资金成本为SOFR加225个基点 [19] - 季度末公司总股本约2.32亿美元，普通股总账面价值约1.72亿美元，即每股3.29美元，较12月31日的每股3.4美元有所下降，主要由于信贷损失拨备增加 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司贷款还款额为5500万美元，其中约3100万美元在LMS内，公司决定用这些还款部分偿还LMF债券，以满足超额抵押测试要求 [21] - 截至3月31日，投资组合包括61笔浮动利率票据贷款，未偿本金总额约10亿美元，100%的投资组合与1个月SOFR挂钩，92%的投资组合以多户住宅物业为抵押 [21] - 第一季度末，投资组合加权平均票据浮动利率为SOFR加355个基点，未摊销总购买折扣为300万美元，假设借款人执行所有可用展期，季度末投资组合加权平均剩余期限约为40个月 [22] - 截至3月31日，约60%的贷款风险评级为3或更好，低于上一季度的64%，加权平均风险评级环比持平于3.5 [22] - 有7笔贷款资产风险评级为5，本金总额约1.08亿美元，占投资组合未偿本金余额的约11% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管利率政策的节奏和方向存在不确定性，但美国经济仍表现出一定的韧性，劳动力市场紧张，消费者支出好于预期，通胀虽从峰值回落，但仍是美联储和投资者关注的焦点 [7][8] - 贸易和关税问题对市场和情绪产生重大影响，2025年市场可能出现波动，但公司仍谨慎乐观地认为当年会有良好的投资机会 [9] - 货币政策的稳定将为商业房地产金融市场的复苏提供有利背景，多户住宅行业在不断变化的市场动态中表现出相对的韧性，尽管租金增长低迷，但入住率保持强劲 [9][10] - 多户住宅建设开工数因融资渠道有限和建筑成本上升而减速，从中长期来看，稳定的需求、有限的新供应以及潜在购房者面临的高抵押贷款利率，为多户住宅投资创造了有利环境 [10] - 在过去45天里，融资发起机会有所增加，但过程并不平稳，资本市场仍保持较高的参与度 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将积极的资产管理作为优先事项，采取主动措施监测借款人表现、市场趋势和抵押品价值，与借款人保持密切沟通，及时发现问题并制定战略，以实现回收价值最大化 [11] - 公司执行了多项成功的贷款修改和展期，以保护价值并增强下行保护，致力于在整个周期内保护资本并实现风险调整后回报的最大化 [11] - 公司适当管理流动性，在资产负债表上保留大量无限制现金，而非将其投入新的贷款资产，还选择用LMS融资结构中资产的本金还款部分偿还未偿债务，以满足抵押和利率覆盖契约要求 [12] - 公司正在审查为投资组合提供新的有担保融资的选项，预计在未来几个月内完成，新融资将为管理成熟信贷提供足够的灵活性，并使公司能够作为发行人重新进入CRE CLO市场 [12][13] - 公司将继续利用经理及其附属公司的发起、承销和资产管理专业知识，识别并抓住有吸引力的投资机会，谨慎应对当前环境、管理流动性、优化资本配置和处理问题资产，是为股东创造长期价值的关键 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性和波动，但公司对2025年的投资机会持谨慎乐观态度，货币政策的稳定将有助于商业房地产金融市场的复苏 [9] - 多户住宅行业在当前市场环境中表现出相对的韧性，从中长期来看，该行业的投资环境较为有利 [10] - 公司有信心通过经验丰富的资产管理团队和广泛的能力，采取必要措施保护和回收资产价值，预计在解决问题资产的过程中，可能会为经验丰富的赞助商提供非市场融资 [27] - 公司认为市场可能会出现转变，届时将看到更多长期未解决资产的解决方案 [44] 其他重要信息 - 公司欢迎Greg Calvert担任新总裁和管理团队新成员，他在多户住宅信贷领域拥有丰富经验，在公司及其前身实体工作近30年 [6][7] - 会议中讨论的某些陈述可能构成前瞻性陈述，存在各种风险和不确定性，可能导致实际结果与陈述内容存在重大差异，公司不承担更新这些前瞻性陈述的义务 [3] - 会议中还将讨论某些非GAAP财务指标，这些信息不应孤立看待，也不能替代按照GAAP编制的财务信息，相关非GAAP指标与最可比GAAP指标的调节可通过公司向SEC提交的文件获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请描述当前的业务管道情况，以及为维持当前股息能力，今年剩余时间需要达到的净发起水平是多少？ - 公司有资产可用于LFT，不担心发起水平，若市场波动持续，机会可能减少，但不会像过去几年那样枯竭，公司认为在发起方面状况良好，能够根据需要补充LFT的资产 [31][32] - 目前在发起方面看到租赁、新建设和较新资产等有吸引力的机会，但竞争较为激烈，再融资和桥接贷款交易有所放缓，随着交付量下降，相关机会也会逐渐减少，但预计在到期贷款的解决过程中会有再投资机会 [32][33][34] 问题2: 除了CLO市场，是否还有其他融资选择，是否会在进行下一次CLO之前采取其他措施？ - 市场上有来自银行和私人信贷的融资机会，银行提供的融资结构类似传统仓库，但有不同的条款和灵活性，公司正在考虑将其作为临时措施，并希望在获得合适灵活性的情况下长期保留 [37] - CLO市场仍然是浮动利率多户住宅资产最具吸引力的融资方式，尽管偶尔会受到资本市场干扰，但近期市场上有多个CLO交易定价符合或优于预期，表明有大量资金希望进入该领域，CLO证券化仍将是公司的主要融资重点 [37][38] 问题3: 对于问题贷款，是否预计在未来三到六个月内会有一些解决方案，还是会看到风险评级为5的贷款数量逐渐增加？ - 公司认为未来三到六个月内有解决问题贷款的可能性，过去几个季度也有类似情况发生 [41] - 市场情况不稳定，赞助商的资金和管理能力是关键因素，许多资产由于赞助商未能按计划投资和改善资产，导致资产状况恶化 [42] - 公司的策略是通过直接控制资产或引入新赞助商，提供增量资本或非市场融资，使资产价值得到提升，随着公司去杠杆化和保持流动性，问题资产的机会逐渐减少，预计市场将出现转变，更多长期未解决的资产将得到解决 [43][44] 问题4: 风险评级为5的贷款增加是否是由于赞助商的现金流问题，即物业产生的AFFO不足以支付利息？ - 这是一个现金流问题，既涉及资产层面，也涉及赞助商层面，缺乏对资产的再投资会导致现金流和运营状况进一步恶化，这是许多赞助商面临的挑战 [48] - 这是现金流和管理的综合问题，两者之间存在关联，如果资产产生更多现金流，管理情况可能会更好，或者至少问题会被掩盖 [49] 问题5: 在3月20日的电话会议中提到市场和投资组合的基本面强劲，但现在风险评级为5的贷款增加，这是否矛盾？ - 公司认为市场和投资组合总体上仍然符合之前的描述，但在个别资产上，赞助商未能实现其目标和意图，导致资产状况迅速恶化 [51] - 公司认为目前的资产价值和准备金是合适的，并认为自己或其他方可以更好地管理这些资产 [52]

业绩总结 - 2025年第一季度，GAAP净亏损为1060万美元，基本普通股每股亏损0.22美元[8] - 可分配收益（亏损）为2770万美元，基本普通股每股亏损0.57美元[8] - 2025年第一季度的总利息收入为35,144千美元，较2024年第一季度的54,055千美元下降了35.0%[45] - 2025年第一季度的净利息收入为8,040千美元，较2024年第一季度的12,523千美元下降了35.8%[45] - 2025年第一季度的净损失为（7,015）千美元，较2024年第一季度的（74,123）千美元改善了90.5%[45] - 2025年第一季度的可分配收益（损失）为（27.7）百万美元，较2024年第四季度的（98.2）百万美元改善了71.8%[46] 贷款投资组合 - 贷款投资组合总承诺为20亿美元，未偿还本金余额为19.45亿美元，涉及50笔贷款[24] - 贷款投资组合的加权平均稳定贷款价值比（LTV）为64.5%[25] - 2025年第一季度，公司的高级贷款平均余额为200.6万美元，净收益率为6.8%[43] - 2025年第一季度，公司的总借款为13.95亿美元，股东权益为6.05亿美元[33] - 2025年第一季度，公司的现金及现金等价物为8574.4万美元[44] - 2025年第一季度，贷款持有投资总额为1,937,659千美元，较2024年第三季度的2,097,375千美元下降了7.6%[49] 资产与负债 - 截至2025年3月31日，公司的总资产为20.30亿美元，较2024年12月31日的21.15亿美元下降[44] - 公司的无担保现金余额为8570万美元，杠杆比率为2.2倍[8] - 公司的加权平均稳定贷款价值比率（LTV）在发放时为66.0%[32] - 公司的总信用损失准备金为（180.2）百万美元，较2024年第四季度的（201.0）百万美元改善了10.0%[50] 其他信息 - 2025年第一季度，普通股回购约90万股，平均回购价格为每股2.84美元，总计250万美元[8] - 自2021年以来，公司减少了办公贷款敞口超过8.4亿美元，约49%[32] - 公司的办公贷款组合中62%位于中央商务区，38%位于郊区[32] - 公司在电话会议中强调了对高级贷款的关注，这些贷款主要由商业房地产及相关个人财产的第一优先留置权担保[54] - Granite Point Mortgage Trust Inc. 是一家专注于直接发放、投资和管理高级浮动利率商业抵押贷款及其他债务类商业房地产投资的公司[55]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为3300万美元，即每股普通股0.24%，公认会计准则净收入为2300万美元，即每股摊薄普通股0.16%，第一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖率 [15] - 贷款组合本季度末账面价值为77亿美元，高于去年年底的71亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [17] - 第一季度完成4笔新贷款承诺，总额为6.5亿美元，并为之前已完成的贷款追加了7300万美元的资金，季度内贷款还款总额为9300万美元 [17][18] - 第二季度至今新贷款总承诺额达7.09亿美元，另外还有3.09亿美元的追加资金 [18] - 本季度末投资组合的加权平均风险评级为3.0%，与上一季度末持平，无特定资产的当前预期信用损失（CECL）拨备记录，投资组合评级无变动，一般CECL拨备增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比点数从507个基点降至475个基点 [18][19] - 本季度末债务与权益比率为3.5倍，高于去年年底的3.2倍，公司本季度末总流动性为2.18亿美元 [22] - 不包括一般CECL拨备和折旧的每股账面价值为12.66%，较上一季度略有下降 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度贷款发放持续加速，承诺了6.5亿美元的新贷款，发放的贷款均由美国境内的房产作抵押，未来业务管道仍包括美国和欧洲的交易，本季度完成的4笔交易中，有3笔是住宅物业贷款，另一笔是数据中心建设贷款 [9][10] - 季度末，公司的贷款组合由48笔贷款组成，总额达77亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化的短长期影响及衰退担忧上升，房地产市场参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资，近期波动导致利差适度扩大，市场氛围更谨慎 [6][7] - 多户住宅和物流物业的新开工建设数据处于10年低点，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户且签订长期租约的设施提供贷款 [11] - 公司受益于阿波罗广泛的房地产信贷发放业务，第一季度阿波罗的信贷发放总额超过50亿美元 [11] - 公司高度关注主动资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高的投资股权回报机会，为每个重点资产制定了解决途径并积极推进解决 [13][14] - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产往往是滞后指标，目前房地产市场参与者仍活跃，大量资本可用于房地产投资，广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本并减少新供应，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利，与其他资产类别相比，房地产的相对价值更合理，短期内虽受波动影响，但长期来看在通胀环境下表现良好 [6][7][8][9] - 第一季度收益略低于当前季度股息率，但公司认为2025年剩余时间里，贷款组合将产生可分配收益以支持当前季度股息率，第一季度可分配收益受资本部署时间影响，预计剩余季度可分配收益每股将达到或超过季度股息率，增长动力来自贷款组合的连续增长以及将表现不佳的资本重新投入新交易 [14][16] 其他重要信息 - 111 West 57th Street项目销售势头良好，第一季度3套单元房成交，净收入4500万美元，季度末后又有2套单元房成交，优先贷款全额偿还，公司净风险敞口减少2900万美元，目前还有7套单元房有已执行或待执行合同，涉及金额1.27亿美元 [12][13] - 预计今年出售Liberty Center零售资产，对其估值有信心 [28] - Mayflower酒店今年表现良好，超过去年同期，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待实现近5亿美元非应计资产损失的节奏以及是否意味着部分资本即将循环利用 - 大部分特定CECL拨备与111 West 57th和Liberty Center两个资产相关，预计今年下半年出售Liberty Center资产，对其估值有信心，111 West 57th项目销售进展积极，公司有信心目前没有额外风险，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [27][28][29] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场小，目前预计市场不会放缓，也无人会退出或撤回交易，关键问题在于如果出现衰退，是短期浅层衰退还是长期深度衰退，目前资金寻求回报的需求超过了衰退可能带来的行为变化 [35][36] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 若出现衰退，首先担忧酒店资产，因其现金流变化最快，多户住宅资产即使在衰退中也有需求支撑，写字楼市场一直在复苏，虽担忧衰退会使人们放缓决策，但目前写字楼资产的活动水平令人鼓舞，长期来看，供应受限将使现有资产在置换成本和运营方面得到更好保护 [38][39][40][41] 问题4: 111 West 57th项目的高级夹层贷款A在资本结构中变为优先后，是否恢复计息并确认利息收入 - 公司的头寸仍包括抵押贷款和夹层贷款，若恢复计息相当于自己支付自己，会增加基础并给最终回收带来压力，因此选择关闭收入确认，若回收情况好于预期，将通过储备金回收体现，而非近期确认收入 [45][46] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续保持第一季度的投资组合增长速度 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产处置进度好于预期，偿还额可能更多，市场活动将较为活跃，但季度间可能不均衡，预计大部分偿还资金将在第二季度中期至第三季度中期到账，公司希望资金到账后立即进行再投资 [48][49] 问题6: Mayflower酒店的表现如何 - 今年以来该酒店表现良好，超过去年同期，第一季度受益于就职典礼等因素，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四处资产的情况如何 - 柏林办公室项目正与赞助商合作，有新股权投入和更多时间用于招租，预计下个季度若新股权到位且相关协议落实，风险评级将降至3级，目前正在等待一份重要租约签署以降低空置率 [58][59] - 芝加哥办公室项目近期有积极的租赁活动，赞助商也投入了额外股权，芝加哥其他非ARI投资组合的资产在参观、咨询、租赁和员工返岗等方面也有积极迹象，赞助商将部分租户从其他物业迁至该建筑，对项目有帮助 [60] - 曼哈顿办公室项目公司在资本结构中处于最优先位置，正在与最优先的夹层投资者进行再融资，目前有两个方案，一是利用纽约法律和法规变化将部分物业转换为多户住宅以享受税收优惠，二是维持写字楼用途，同时正在与一些主要租户进行沟通，若能吸引一两个主要租户签约，维持写字楼用途将更简单，且背后的资本愿意追加投资 [63][64][66] - 克利夫兰多户住宅项目表现良好，次级资本介入并取代了原业主，更换了管理团队，项目还有一个零售部分，正在将部分百分比租金转换为直接租金，项目质量高，次级资本愿意追加投资 [66][67] 问题8: 111 West 57th项目的余额从去年年底的3.9亿美元增加到3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否还会进一步增加 - 增加的原因主要是为零售部分支付了一些费用，包括与Bonhams签订长期租约的租户装修和租赁佣金以及一些持有成本，这些费用已计入储备金，随着单元房销售和零售部分费用支出，余额将逐季大幅减少 [68][69][71] 问题9: 111 West 57th项目在剩余7套单元房成交后，预计余额约为2.47亿美元是否合理，还剩余多少套单元房待售 - 计算大致合理，还剩余11套单元房待售，包括5套已签约和2套待签约的，此外还有一些因施工问题产生的保险金在结算后会到账 [72][73][78][81] 问题10: 公司在英国和欧洲的业务是如何开展的，阿波罗在当地是否有团队，如何获取和管理这些资产 - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 问题11: 预计今年有15亿美元的还款，已完成一定规模的资金投放并希望继续投资，如何为增量投资提供资金 - 在行业和公司股价未回升至账面价值以上之前，不会进行股权发行，新的投资将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来获得资金，随着重点资产处置回收资金，杠杆率会自然上升，但这并不代表公司对杠杆的看法发生改变，还款和重点资产处置将为公司提供足够资金在市场上保持活跃 [101][102] 问题12: 第一季度和季度末后的交易更多集中在美国，是否意味着全年都会如此，鉴于证券化市场放缓，是否会收到更多借款人的咨询 - 在美国，由于证券化市场的干扰，公司提供的资产负债表选项为借款人提供了确定性，因此会收到更多大型交易的咨询，欧洲市场情况不同，主要与银行或其他贷款人竞争，公司的业务增长主要取决于还款情况，如果部分贷款未偿还，公司将减少新业务，但这也意味着公司在现有贷款上获得了良好回报，因此不会有太大影响 [107][108][109]

财务数据和关键指标变化 - 一季度可分配收益3300万美元，即每股普通股0.24美元，GAAP净收入2300万美元，即每股摊薄普通股0.16美元，一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖 [12] - 贷款组合季度末账面价值从去年年底的71亿美元增至77亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [13] - 一季度完成4笔新贷款承诺，总额6.5亿美元，为先前已完成贷款追加7300万美元资金，贷款还款总额9300万美元 [13] - 二季度至今新贷款总承诺7900万美元，追加资金3900万美元 [14] - 季度末投资组合加权平均风险评级为3.0，与上季度末持平，无特定资产CECL拨备记录，投资组合评级无变动 [14] - 一般CECL拨备本季度增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比从507个基点降至475个基点 [14] - 季度末债务与权益比率从去年年底的3.2倍升至3.5倍，公司季度末总流动性为2.18亿美元 [16] - AIR每股账面价值为12.66美元，较上季度略有下降，主要归因于RSU收入和交付的反馈 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款发放业务一季度承诺发放6.5亿美元新贷款，后续又完成4笔交易，总额略超7亿美元，使年初至今的业务量达到15亿美元 [8][9] - 111 West 50 Seventh Street项目一季度3笔单元交易完成，产生3500万美元净收益，季度末后又完成2笔交易，高级贷款提前偿还，ARI净风险敞口减少2900万美元，目前另有7笔已执行或待执行合同，价值1.27亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场近期波动导致利差适度扩大，市场基调更为谨慎，但参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资 [6] - 多户住宅和物流物业新开工建设数据显示处于十年低点，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于积极的资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高回报的投资机会 [11] - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户的设施提供贷款 [9] - 公司受益于Apollo广泛的房地产信贷发放业务，一季度Apollo房地产信贷发放总额超过50亿美元 [9] - 公司在欧洲市场有布局，拥有投资团队和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，与美国市场相比，欧洲市场证券化市场不活跃，公司在处理大型交易和组合交易方面具有竞争优势 [65][66][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化和衰退担忧上升，但房地产市场参与者仍活跃，房地产作为滞后指标，目前受影响较小 [5] - 广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应，长期来看对房地产价值和基本面有利 [6] - 尽管短期易受波动影响，但房地产相对其他资产类别处于更合理的相对价值位置，历史上在通胀环境中表现良好 [7] - 对2025年剩余时间有信心，ARI的贷款组合将产生可分配收益，支持当前季度股息率 [11] 其他重要信息 - 公司预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，对其估值有信心 [20] - TC酒店今年表现良好，跑赢去年，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待实现非应计资产损失的节奏以及资本再部署情况，强劲的发放量是否意味着部分资本即将循环利用 - 特定CECL主要与111 West 57和Liberty Center两项资产相关，预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，111 West 57销售进展积极，公司有信心没有额外意外情况，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [19][20][21] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场更为平缓，目前预计不会出现放缓或交易撤回情况，关键问题在于衰退的程度和持续时间，当前资本寻求回报的需求超过了潜在衰退可能带来的行为变化 [25][26] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 衰退情况下，短期内最关注酒店资产类别，因为其现金流变动最快；多户住宅资产即使在衰退中也有支撑；办公市场一直在复苏，虽有担忧但目前活动水平令人鼓舞，长期来看供应受限对现有资产有保护作用 [27][28] 问题4: 111 West 57的夹层贷款成为高级贷款后，是否恢复应计收入 - 不会恢复应计收入，若恢复会增加基础并给最终回收带来压力，公司将保持收入关闭，若回收情况好于预期，将通过储备回收体现，而非短期收入 [31][32] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续以一季度的费用水平增长投资组合 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产表现好于预期可能更多，偿还时间预计在二季度中期至三季度中期，公司将积极参与市场，但季度间可能不均衡 [34][35] 问题6: 重点资产TC酒店的表现如何 - 今年至今表现良好，跑赢去年，一季度有就职典礼等因素的帮助，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四项资产的情况如何 - 柏林办公室正在与赞助商合作，有新股权投入和更多租赁时间，预计未来季度评级有望提升；芝加哥办公室近期有积极的租赁情况和赞助商补贴；曼哈顿办公室正在探索资本重组方案，包括将部分转换为多户住宅或维持办公用途；克利夫兰多户住宅表现良好，有新资本投入，零售部分也在进行优化 [40][41][44] 问题8: 111 West 57的余额从去年年底的3.9亿美元增至3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否会进一步增加 - 增加原因是为租赁活动支付了一些费用，如GI租赁佣金和持有成本，这些已计入储备，预计不会进一步增加 [48][49] 问题9: Apollo或ARI如何在英国和欧洲开展业务，是否有当地团队，如何获取和管理资产 - 公司因美国赞助商在欧洲的业务而开展欧洲业务，2013年将团队成员Ben Effley派往伦敦，建立了批发发放管理引擎和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，公司受益于Apollo平台，在欧洲市场有竞争优势，与美国市场相比，欧洲证券化市场不活跃，公司在处理大型交易方面更有优势 [64][65][70] 问题10: 如何为增量部署提供资金，是否会增加杠杆或发行股权 - 在行业和公司股价未超过账面价值之前不会进行股权发行，新的部署将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来提供资金，杠杆会有适度上升，这是正常操作流程 [78] 问题11: 季度末后美国交易增多是否会持续，证券化市场放缓是否会导致借款人转向公司 - 美国证券化市场的干扰使公司提供的资产负债表选项更具确定性，会吸引更多大型交易，欧洲市场情况不同，竞争主要来自银行和其他贷款机构，新业务活动主要取决于还款情况 [81]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司产生2550万美元可分配收益，每股0.20美元，平均股本回报率达6.6% [5][21] - 截至2025年3月31日，公司流动性为13亿美元，包括现金、现金等价物和未提取的8.5亿美元无抵押循环信贷额度 [21] - 截至季度末，总杠杆率为1.83倍，目标杠杆范围在2 - 3倍之间 [22] - 2025年第一季度，公司回购2000万美元本金的无抵押债券，包括800万美元将于10月到期的2025年债券 [22] - 2025年第一季度，公司偿还3.23亿美元有抵押CLO债务 [23] - 截至2025年3月31日，公司未抵押资产池为37亿美元，占总资产的83% [24] - 截至2025年3月31日，公司每股未折旧账面价值为13.66美元，扣除每股0.41美元的CECL一般准备金 [25] - 2025年第一季度，公司回购7.1万股普通股，加权平均价格为每股11.42美元 [25] - 截至2025年3月31日，公司股票回购计划剩余6680万美元，4月董事会批准将回购授权增加至1亿美元 [26] - 2025年第一季度，公司宣布每股0.23美元股息，并于4月15日支付 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 截至2025年3月31日，贷款组合为17亿美元，占总资产的38%，加权平均收益率为8.7%，未来资金承诺仅4000万美元 [11] - 2025年第一季度，新贷款发放额为3.29亿美元，超过还款额1.81亿美元，其中包括9笔全额还款贷款 [12] - 新发放贷款中，6400万美元为固定利率管道贷款，票面利率6.8%；2.65亿美元为资产负债表贷款，加权平均利差394个基点 [12] - 74%的新发放贷款由多户或工业资产支持，贷款申请管道约2.5亿美元 [13] - 2025年第一季度，公司将两笔总计3870万美元的贷款列为非应计状态，非应计贷款余额占资产的2.6%，未计提减值，CECL准备金维持在5200万美元 [14] 房地产投资业务 - 8.92亿美元的房地产投资组合在2025年第一季度产生1220万美元净营业收入 [15] - 该投资组合主要由与投资级租户签订长期租约的净租赁物业组成，第一季度出售一处净租赁物业，产生90万美元可分配收益和380万美元GAAP收益 [15][16] 证券投资业务 - 2025年第一季度，公司收购5.21亿美元AAA级证券，加权平均无杠杆收益率为5.79% [16] - 截至3月31日，证券投资组合总计15亿美元，加权平均无杠杆收益率为5.67%，主要由AAA级证券组成 [16] - 4月，公司又增加超过1.6亿美元AAA级证券 [36] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划将2024年贷款还款产生的流动性重新配置到新贷款中，以较低重置基础反映当前市场状况 [6] - 公司希望在市场波动中利用自身优势，抓住机会进行投资，实现收益增长和为股东创造长期价值 [18] - 公司继续向以无抵押债务为主要资金来源的方向转变，争取获得投资级评级 [11] - 公司预计未来更倾向于贷款投资，但在市场波动导致信用利差扩大时，会增加高评级流动性证券投资 [36] - 若市场波动降低，公司希望在夏季发行另一笔公司无抵押债券 [37] - 公司认为收益率曲线变陡将有利于参与管道证券化业务，欢迎管道业务的回归 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年经营环境面临利率波动、地缘政治不确定性和贸易紧张局势，这些因素影响商业房地产需求，但也为公司带来机会 [17] - 公司凭借纪律性、资产负债表实力和实时市场情报，能够积极应对市场波动，抓住风险调整后回报最佳的机会 [18] - 公司预计美联储将在短期内下调短期利率，长期国债收益率将上升，这种情况虽对整体经济不利，但公司凭借强大的资产负债表和流动性状况能够从中受益 [38][40] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述和预测，公司提醒实际结果可能与陈述和预测存在重大差异，且除非法律要求，公司无义务更新前瞻性陈述 [2] - 公司将讨论某些非GAAP财务指标，这些指标与评估公司财务表现相关，但不替代GAAP财务信息，相关指标已在收益补充报告中与GAAP数据进行了调整 [3] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度贷款发放活动积极，利差较宽，能否认为今年贷款发放资金投入的利差水平在300多个基点 - 市场存在特殊情况，如贷款人愿意接受折扣还款、收购活动增加等，公司能够快速决策并获得溢价收益 [45][46] - 目前多户新物业融资机会较多，但难以确定未来利差水平，市场会出现机会获得溢价定价 [47][48] 问题2: 第一季度贷款发放中多户和工业类贷款的占比 - 占比为74% [51] 问题3: 是否预计贷款发放将维持或超过第一季度的速度 - 预计会超过第一季度的速度，尽管市场存在波动，但公司从资产回收转向投资，且计划将证券投资资金转移到贷款平台 [56][62] 问题4: 如何看待净租赁投资组合的长期规划 - 公司对净租赁资产持开放态度，随时可出售，但并非主动管理出售，也愿意增加投资 [64][67] - 预计未来两个季度该投资组合规模可能略有下降，之后可能上升，收益率曲线变陡时更有利于投资 [69] 问题5: 未来六个月10年期国债收益率可能升至多少，公司需要达到什么条件才能利用其优势 - 预计10年期国债收益率将上升，短期利率将下降，10年期国债收益率可能达到4.75%，美联储可能因两年期国债收益率下降而降息 [73][77] 问题6: 投资CMBS时如何选择期限，如何在利差扩大时避免利率风险 - CMBS利差处于历史高位，公司通过购买价格、对冲和选择浮动利率工具等方式保护自己 [80][82] - 公司拥有大量无杠杆AAA级证券，通过长期公司债务融资，避免杠杆风险 [84] 问题7: 如何设想公司资产配置在今年的发展，是否有稳定的资产类别分配比例 - 公司没有设定资产配置的具体比例，注重保持流动性 [91] - 未来预计资产负债表上贷款将增加，若收益率曲线变陡，管道业务参与度将提高，证券和现金将减少 [96] 问题8: 贷款发放管道中多户和工业类贷款的比例是否与第一季度相似 - 目前申请中的贷款约70%为多户贷款，但情况可能因特殊机会而变化 [100]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益2550万美元，每股0.20美元，平均股本回报率6.6% [4][14] - 截至3月31日，流动性13亿美元，总杠杆率1.83倍，未抵押资产池37亿美元，占总资产83%，未折旧每股账面价值13.66美元 [6][14][17] - 第一季度回购2000万美元无担保债券本金，回购7.1万股普通股，宣布每股0.23美元股息 [16][18] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 截至3月31日，贷款组合17亿美元，占总资产38%，加权平均收益率8.7%，未来资金承诺4000万美元 [8] - 第一季度新贷款发放3.29亿美元，超过还款额1.81亿美元，贷款申请管道约2.5亿美元 [8][9] 房地产投资业务 - 8.92亿美元房地产投资组合第一季度产生1220万美元净营业收入，出售一处净租赁物业获得90万美元可分配收益 [11] 证券投资业务 - 第一季度收购5.21亿美元AAA级证券，截至3月31日，证券投资组合15亿美元，加权平均无杠杆收益率5.67% [11][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度新贷款发放中，74%由多户住宅或工业资产支持 [9] - 截至3月31日，证券投资组合中90.9%为投资级评级，96%为AAA级 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将贷款还款产生的流动性重新配置到新贷款中，以较低重置基础反映当前市场条件 [5] - 公司希望在市场波动中抓住机会，增加贷款投资，同时在信用利差扩大时增加高评级流动性证券投资 [25] - 公司计划在市场条件允许时发行另一笔公司无担保债券，目标是成为投资级评级公司 [17][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2025年市场可能持续波动和不确定，但公司有充足流动性、适度杠杆和强大资产负债表，能够应对挑战并抓住机会 [5][6] - 公司预计国债收益率曲线将变陡，短期利率下降，长期利率上升，这将有利于公司参与管道证券化业务 [26] - 公司认为美联储将在短期内开始下调短期利率，这将为公司创造有利的经营环境 [27] 其他重要信息 - 第一季度将两笔总计3870万美元贷款置于非应计状态，非应计贷款余额占资产2.6%，CECL准备金维持在5200万美元 [10] - 公司董事会在4月批准将股票回购授权增加至1亿美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度贷款发放活动是否异常活跃，今年贷款发放的利率水平如何？ - 第一季度市场存在特殊情况，如贷款人愿意接受折扣还款、收购活动增加等，公司能够快速做出信贷决策，获得较高收益率 [31][32][33] - 市场上多户住宅物业融资机会较多，但难以确定未来贷款发放利率水平，市场会出现机会获得溢价定价 [33][34] 问题2: 第一季度贷款发放中多户住宅和工业资产的占比是多少？ - 第一季度贷款发放中，74%由多户住宅或工业资产支持 [9][36] 问题3: 预计贷款发放是否会维持或超过第一季度的速度？ - 预计贷款发放速度将超过第一季度，尽管市场存在波动，但公司贷款发放活动有望加速 [39][43][44] 问题4: 季度结束后贷款发放活动是否有放缓？ - 证券化活动因市场波动放缓，但公司未计划参与；贷款发放方面，借款人因市场不确定性而观望，但公司未看到活动下降，预计未来会加速 [41][42][43] 问题5: 如何看待净租赁投资组合的长期发展？ - 公司对净租赁资产持开放态度，随时准备出售，但不主动管理出售；愿意增加该投资组合，但目前市场条件不适合，预计未来两个季度该投资组合规模可能略有下降，之后可能上升 [45][47][49] 问题6: 未来六个月10年期国债收益率可能升至多少，公司如何利用这一机会？ - 预计10年期国债收益率将上升，因美国财政赤字需要融资；短期利率将下降，因2年期国债收益率的影响；预计10年期国债收益率可能升至4.75% [54][56][57] 问题7: 公司在CMBS市场投资时如何考虑期限和利率风险？ - CMBS市场信用利差处于历史高位，公司通过购买价格、浮动利率工具、CLO等方式进行对冲，同时不进行激进杠杆操作，通过长期公司债务融资 [59][60][63] 问题8: 公司资产配置如何随着时间推移而变化，是否有稳定的资产配置比例？ - 公司没有固定的资产配置比例，注重保持充足流动性；预计未来贷款在资产负债表中的占比将增加，证券和现金占比将减少 [71][73][75] 问题9: 今年剩余时间贷款发放的资产类型是否与第一季度相似？ - 目前贷款申请中多户住宅资产占比约70%，与第一季度相似，但如果出现特殊机会，比例可能会有所变化 [77][78]