Toronto, Ontario--(Newsfile Corp. - December 15, 2025) - Northwest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust (TSX: NWH.UN) (the "REIT" or "Northwest"), a global investor and operator of healthcare infrastructure assets in North America, Australasia, Brazil, and Europe, announced today that the Trustees of the REIT have declared a distribution of $0.03 per unit for the month of December 2025, representing $0.36 per unit on an annualized basis. The distribution will be payable on January 15, 2026, t ...

公司概况与业务 - Healthpeak Properties Inc 是一家成立于1985年、总部位于科罗拉多州丹佛的医疗保健房地产投资信托基金 在美国拥有、管理和运营医疗保健房地产 [3] 股票评级与价格目标 - 截至12月1日 市场对DOC的平均目标价显示其有近10%的上涨空间 而华尔街的最高目标价则显示有60%的上涨空间 [1] - 11月25日 富国银行分析师Connor Siversky对Healthpeak维持“持有”评级 目标价为19美元 [1] 2025年第三季度财务业绩 - 公司于10月23日公布了2025年第三季度财报 当季每股净亏损为0.17美元 Nareit运营资金为0.45美元 调整后运营资金为0.46美元 调整后运营资金为0.42美元 [2] - 第三季度新签和续租总面积达150万平方英尺 [2] 公司流动性与股东回报 - 截至2025年10月23日 公司流动性约为27亿美元 包括不受限制的现金及其循环信贷额度 [2] - 下一笔月度股息为每股0.10167美元 将于12月30日支付给12月19日登记在册的股东 [2]

公司概况与市场定位 - 公司是一家公开交易的房地产投资信托基金，投资并运营多元化的医疗保健房地产，重点领域包括老年住房、专业护理设施以及美国、英国和马恩岛的门诊医疗物业 [5] - 公司被列入14支最佳新兴股息股票购买名单 [1] 财务表现与运营数据 - 2025年第三季度，公司GAAP归属于控股权益的净利润为5590万美元，摊薄后每股收益为0.33美元 [3] - 投资组合的同店净营业收入增长16.4%，显示出强劲的运营势头 [3] - 公司将2025年全年标准化运营资金指引上调至每股摊薄1.69美元至1.72美元，高于此前预期的1.64美元至1.68美元，原因在于优于预期的有机增长和持续改善的入住率 [4] 战略举措与增长动力 - 公司在收购方面保持活跃，当季度完成了价值约2.108亿美元的交易，年初至今的新收购总额超过5.75亿美元 [3] - 管理层强调了与WellQuest Living的新合作伙伴关系，以及预计成本约为1.77亿美元的开发项目管道 [4] - 摩根士丹利在审查公司第三季度数据和老年住房行业的整体供需背景后，对其与Welltower获取额外利润增长的能力信心增强 [2] 市场评价与目标调整 - 摩根士丹利于11月20日将公司目标价从52美元上调至55美元，并维持“增持”评级 [2]

股票表现 - National Healthcare Properties (NHPAP) 优先股在过去12个月内上涨19% [1] - 该优先股在此期间提供了约31%的总回报 [1] - 固定收益证券提供如此高回报的情况极为罕见 [1]

股价表现 - 过去三个月股价上涨19.3%，显著超越行业3.5%的涨幅 [2] - 股价上涨受到强劲的老年人住房运营需求、人口老龄化和有限的新供应推动 [8] 财务业绩 - 2025年第三季度归一化FFO每股1.34美元，超出市场预期1.30美元，同比增长20.7% [3] - 总投资组合同店净营业收入实现同比增长，主要由老年人住房运营组合的SSNOI增长驱动 [3] - 2025年全年FFO每股预期被小幅上调至5.17美元 [4] 运营亮点与增长动力 - 老年人住房运营组合已连续12个季度实现SSNOI同比增长超过20% [6] - 人口老龄化和医疗支出预期增长为老年人住房组合带来强劲需求，新供应有限是行业顺风 [6] - 公司积极进行资产收购以把握增长机会，截至2025年10月27日，按比例计算收购了95处老年人住房运营物业，总额达25.2亿美元 [7] - 2025年10月，公司在美国收购了由Barchester运营的老年住房资产组合，价值约52亿英镑，并收购了由HC-One Group运营的资产组合100%股权，价值12亿英镑 [9] 资产负债表与流动性 - 截至2025年9月30日，公司拥有119亿美元可用流动性，包括69亿美元现金及受限现金和50亿美元信贷额度全部可用容量 [10] - 净负债与调整后EBITDA比率为2.36倍，债务到期时间分布良好，加权平均到期期限为5.7年 [10] 行业前景 - 人口老龄化趋势和老年人医疗保健支出预期上升，为老年人住房市场创造有利环境 [2][6]

股息分配公告 - 公司宣布2025年11月月度股息为每单位0.03美元 [1] - 股息年度化后为每单位0.36美元 [1] - 股息支付日为2025年12月15日，股权登记日为2025年11月28日 [1] 公司投资组合概况 - 截至2025年11月11日，公司投资组合包含167处创收物业 [2] - 投资组合总可租赁面积达1570万平方英尺 [2] - 物业资产遍布北美、澳大拉西亚、巴西和欧洲的主要市场 [2] 资产组合特点 - 资产类型包括医疗门诊大楼、诊所和医院 [2] - 物业租赁特点为长期指数化租约和稳定的出租率 [2] - 公司在8个国家拥有全球团队，作为领先医疗运营商的长期房地产合作伙伴 [2]

交易概述 - 公司完成位于阿拉巴马州Glencoe的Coosa Valley Health and Rehab设施的出售，交易价格为1060万美元 [1] - 此次资产出售预计将在截至2025年12月31日的季度财报中报告约370万美元的财产出售收益 [1] - 交易完成时偿还了约490万美元的债务 [1] 交易财务细节 - 交易完成时收到约470万美元现金，其中支付了60万美元的交易费用（包括运营调整） [1] - 另有40万美元存入托管账户，用于解决与该设施相关的未决税务负债，公司预计部分托管资金将返还 [1] - 公司计划将交易完成后剩余的净收益用于一般公司用途及其他目的 [1] 管理层评论与公司背景 - 公司管理层表示进行了竞争性销售流程并对结果感到满意，计划机会性地使用新现金收益为股东创造价值 [2] - 公司是一家自我管理的医疗保健房地产投资公司，主要投资于用于老年生活和长期护理的房地产 [2]

交易概述 - 公司宣布已就内部化管理权与Vital Healthcare Property Trust达成一项有条件协议 交易对价为2.14亿新西兰元 [1] - 交易预计将为公司带来即时的运营和财务效益 并符合其简化业务、将资本重新配置回北美市场以及为持有人创造价值的战略 [2] - 交易完成后 公司预计将获得2.14亿新西兰元（约合1.7亿美元）现金 作为其外部管理权的对价 [2] 交易细节与资金用途 - 公司计划将内部化交易所得收益用于进一步降低杠杆率 并为增值增长计划提供资金 [3] - 内部化带来的运营效率提升预计将包括大幅削减一般及行政费用 简化运营并减少员工数量 [3] - Vital将通过今日同时启动的融资来为此次内部化提供资金 [2] 交易条件与时间表 - 交易完成取决于多项条件 包括Vital贷款方同意 监管批准 以及Vital成功完成至少1.75亿新西兰元（约合1.4亿美元）的净融资 [4] - 内部化交易预计将于2025年12月31日完成 若满足交割条件需要更多时间 则可能推迟至2026年第一季度 [4] 交易后股权与管理安排 - 交易完成后 公司将继续作为Vital的最大持有人 在融资后持有约24%的股权 [2] - 公司不会参与Vital即将进行的融资 这将有助于Vital扩大其持有人基础和整体流动性 [5] - 公司已同意将其现有持有量维持至2026年2月 并根据其最终持股比例在Vital董事会保留两名代表 [5] 公司业务背景 - 公司为投资者提供高质量国际医疗保健房地产基础设施投资组合 截至2025年8月12日 其投资组合包括168处创收物业的权益 总可租赁面积达1580万平方英尺 遍布北美 澳大拉西亚 巴西和欧洲的主要市场 [7] - 该房地产投资信托的投资组合以长期指数化租赁和稳定的出租率为特点 [7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI增长16.4%，连续第七个季度实现双位数增长[7] - 第三季度归一化FFO为每股0.44美元，同比增长22%[22] - 净债务与EBITDA比率在第三季度末降至3.5倍，较上季度改善0.2倍，较2024年第三季度改善1.6倍[10][25][26] - 全年NFFO指引上调至每股1.69-1.72美元，较之前的1.64-1.68美元有所提高，意味着中点同比增长超过20%[23] - 全公司同店NOI增长指引上调至13%-15%，之前为11%-14%[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - Trilogy（综合高级健康园区）同店NOI增长21.7%，入住率平均为90.2%，同比上升超过270个基点，平均日费率增长约7%[12] - Trilogy的Medicare Advantage占总住院天数比例从一年前的5.8%增至7.2%[13] - SHOP（高级住房运营组合）同店NOI增长25.3%，revPOR同比增长5.6%，NOI利润率扩大近300个基点至21.5%[14] - SHOP同店现时入住率首次超过90%[14] - 门诊医疗同店NOI增长指引上调至2%-2.4%，之前为1%-1.5%[23] - 三重净租赁物业同店NOI增长指引调整为负25个基点至正25个基点[23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点是与顶尖区域运营商建立运营协同、进行纪律严明的资本配置和资本市场活动，并将居民护理和结果放在首位[10] - 通过Trilogy的集中收入管理系统等战略举措，将最佳实践推广至其他运营合作伙伴，以推动增长[16][17] - 投资策略强调增值的、以关系为导向的增长，优先考虑对运营商和市场有长期信心的机会[18][21] - 行业竞争环境稳定，交易机会增加，部分原因是私人股权集团在业绩改善后出售资产，但进入该行业存在难度[33][34][35] - 收购策略倾向于与现有运营商合作，通常先确定运营商再寻找资产，而非反之[93][94][96][97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前是33年职业生涯中见过的最好的长期护理运营环境，需求顺风强劲[8] - 行业基本面极为有利，高级住房新开工量处于历史低位，而80岁以上人口加速增长，结构性供需失衡应支持多年的入住率、费率和NOI增长跑道[15] - 预计未来几年所有指标将继续向好，定价能力应能持续高于通胀约200个基点[29][31] - 对进入传统上较慢的冬季月份充满信心，但由于婴儿潮人口需求增长加速，季节性可能减弱[12][15] 其他重要信息 - 年初至今已完成超过5.75亿美元的收购，全部位于REIT DEA（运营）组合内[8][18] - 已授予的交易管道超过4.5亿美元，预计将在2025年第四季度或2026年初完成[9][20] - 正在进行中的开发管道总成本约为1.77亿美元，迄今已支出约5200万美元[20] - 在第三季度通过ATM项目出售290万股，筹集1.16亿美元，并结算了之前宣布的360万股远期销售，筹集1.28亿美元；签订了新的远期协议，涉及650万股，筹集2.75亿美元[24] - 在9月发布了首份企业责任报告[11] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于达到90%现时入住率后的增长潜力和定价策略 - 管理层认为从90%到100%的理论上限是10%，但不确定具体能达到多少，预计未来几年所有指标将继续因供需基本面而改善，但不一定每个季度都环比增长[28][29] - 预计定价将能持续高于通胀约200个基点，随着入住率上升，提价会更容易[31] - 季节性因素存在，例如假期前Trilogy的熟练护理入住率通常会下降，然后在1月初回升[30] 问题: 关于竞争环境，为何没有因高回报而变得更加激烈 - 管理层认为，随着行业业绩改善，有更多资产进入市场（供应增加），同时需求可能略有增加，但总体竞争环境稳定[33][34] - 进入该行业具有挑战性，需要时间学习，因此新参与者不会贸然进入[35] 问题: 关于Trilogy业务中平均日费率增长放缓及Medicare Advantage的影响 - Trilogy在熟练护理业务中有多种杠杆影响平均日费率，包括优化支付方组合，优先考虑Medicare和Medicare Advantage计划[40] - 随着入住率提高，优化支付方组合更容易；Trilogy正在寻找在质量上与其对齐且愿意提供匹配费率的Medicare Advantage计划[40] - 由于通胀放缓，Medicare费率增长（今年为3.2%）较去年（超过6%）有所下降，但这预计将被Medicare Advantage的增长部分抵消[41][42] 问题: 关于支付方组合（QMIX）改善对Trilogy的NOI和利润率的影响 - 支付方组合向Medicare和Medicare Advantage转变（减少私人支付和Medicaid）应能带来更高的NOI和利润率，因为这属于不同的业务线（熟练护理与辅助生活/独立生活），且Medicare/Advantage的利润率更高[44] - 第三季度利润率环比下降归因于多项因素，如购买流感疫苗（成本发生在Q3，收入后续确认）和员工健康保险成本等短期支出，但长期来看利润率预计将继续改善[46][47] - Trilogy位于中西部，冬季月份费用较高也需考虑[48] 问题: 关于利用Trilogy的收入管理系统与现有SHOP租户的进展和影响 - 公司与Trilogy的独特激励联盟（通过AHR股票支付激励）鼓励Trilogy与其他运营商分享最佳实践[52] - 目前处于与运营商进行各种工具（如收入管理、销售营销、员工培训等）的试点阶段，当前业绩尚未完全体现其益处，预计未来12-24个月将产生更大影响[53][54] - 还利用Trilogy的开发能力，在现有SHOP组合中确定扩建机会（例如在自有土地上增加别墅），以低风险获得高回报[54][55][56] - 运营商接受程度因自身能力而异，但Trilogy作为同行运营商的示范作用以及为需要规模的区域运营商提供后台支持是有益的[57][58][59] 问题: 关于交易管道（从3亿增至4.5亿美元）的势头和展望 - 管道增长是公司一年前开始建立管道以及增加两个新运营商（WellQuest, Great Lakes）的成果，为2025年末和2026年初提供了良好开端[64][65] - 进入2026年的管道比进入2025年时更为强劲，因为股票在2024年末才重新定价至有利于外部增长的水平[66] 问题: 关于门诊医疗（MOB）组合的业绩和战略思考 - 公司已出售约三分之一的MOB资产（按数量计，按NOI计少于三分之一），出售的是质量较差的部分，剩余MOB质量更高，业绩有所改善[68][69] - MOB的NOI占比已从COVID期间的约35%降至上一季度的17%以下，预计将继续下降，因为公司继续剥离MOB并将现金重新配置到高级住房[69][70] - 剩余MOB是公司喜欢的优质资产，但公司认为高级住房能提供更好的风险调整回报，已多年未收购MOB[70] 问题: 关于Trilogy业务中Medicare/Medicare Advantage住院天数占比的季节性 - 熟练护理入住率存在季节性，通常在9月达到低谷，夏季月份略有下降，在较冷的季节性月份（第一季度）达到峰值，今年季节性较弱[73][74] - 支付方来源也存在同样的季节性[74] 问题: 关于Trilogy因 acuity 提高而增加员工数量以及应对潜在变化的灵活性 - Trilogy主要通过其内部"灵活力量"（如旅行护士）来灵活调整人员配置，而不是大规模招聘或解雇[75] - Trilogy的员工流失率在行业中处于领先地位（约40%），招聘是一个持续的过程，部分受入住率驱动，但更是其运营方式的一部分[77] 问题: 关于交易量以及与其他公共REIT的竞争频率 - 公司通常进行较小规模的交易（单资产或双资产），许多交易通过运营合作伙伴获得，并非完全公开市场；在竞标时，更常见的是非REIT竞争对手[81][82] - 管道中约一半的交易是场外交易，新增运营商也带来了更多场外机会[82] 问题: 关于区域运营商的最佳实践是否对Trilogy有反向帮助（双向交流） - 公司每年举办运营商峰会讨论最佳实践，肯定存在运营商之间在运营特定部分、定价策略等方面的合作与相互学习[83][85] 问题: 关于SHOP收购策略的细节（独立生活、辅助生活、记忆护理；稳定与非稳定资产） - 收购策略涵盖所有类型（独立生活、辅助生活、记忆护理），但相对于同行，投资组合的 acuity 可能更高（更多辅助生活和记忆护理）[89] - 偏好较新的资产（过去10年内建造），但也收购稳定资产；追求的是未来几年能持续提供有机盈利增长的资产，而不仅仅是即时增值[90][91] - 非稳定资产通常能提供更高的增长机会和更低的单位成本折扣[91] 问题: 关于收购流程的重点（运营商优先与数据分析） - 流程重点是先确定运营商，再与运营商合作寻找资产或评估市场机会；对于公开市场交易，会立即咨询当地运营商的意见[93][94][96][97] - 这种方法比先找资产再找运营商更能带来信心[97] 问题: 关于现有管道是否仅包含现有运营商（包括新加入的），以及资产定价变化 - 管道中的所有交易均与现有运营商（包括Trilogy、WellQuest、Great Lakes）合作，没有外部运营商[103] - 资产定价非常稳定，未出现持续推高价格的热潮，买家在估值方面仍然高效[105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化运营资金为每股0.44美元，同比增长22% [22] - 全公司投资组合同店净营业收入增长16.4%，连续第七个季度实现两位数增长 [6] - 净负债与EBITDA比率在第三季度末降至3.5倍，较上一季度改善0.2倍，较2024年第三季度改善1.6倍 [9][25] - 2025年全年归一化运营资金指引上调至每股1.69-1.72美元，此前为1.64-1.68美元，中点增长超过20% [23] - 全投资组合同店净营业收入增长指引上调至13%-15%，此前为11%-14% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - Trilogy（综合高级健康园区）同店净营业收入同比增长21.7%，入住率平均为90.2%，同比上升超过270个基点，平均日费率增长约7% [11] - 高级住房运营组合同店净营业收入增长25.3%，每房间收入增长5.6%，净营业收入利润率扩大近300个基点至21.5% [13] - 门诊医疗业务同店净营业收入增长指引上调至2%-2.4%，此前为1%-1.5% [23] - 三重净租赁物业同店净营业收入增长指引调整为负25个基点至正25个基点 [23] - Trilogy组合中Medicare Advantage占总住院天数的比例从一年前的5.8%增至第三季度的7.2% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司通过引入WellQuest Living和Great Lakes Management等新的区域运营商关系，扩大了地理多元化 [8][17] - 高级住房行业的新建开工量仍处于历史低位，而80岁以上人口增长加速，结构性供需失衡为未来数年的增长提供了空间 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略专注于通过与一流区域运营商的运营协同、纪律性的资本配置和资本市场活动，构建持久的长期增长 [9] - 外部增长活动积极，年内已完成超过5.75亿美元的收购，全部位于REIT DEA运营组合内，并拥有超过4.5亿美元的已中标交易管道 [7][8][19] - 正在利用Trilogy的集中化收入管理系统等战略举措，将其分析能力和运营策略推广至其他区域运营商，以优化收入 [15][16] - 投资策略强调增值的、关系驱动的增长，优先考虑对运营商和市场有长期信心的机会 [17] - 公司持续优化投资组合，第三季度执行了1300万美元的非核心资产处置，并将资本重新部署到能提供更优风险调整回报的运营资产中 [18] - 行业发展环境被管理层认为是33年职业生涯中最好的长期护理运营环境，需求顺风持续 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前是长期护理需求增长的早期阶段，具有规模、高质量结果和强大区域影响力的运营商最能有效捕捉这一增长 [14] - 尽管即将进入冬季传统淡季，但第四季度的入住率趋势表明季节性可能减弱，部分原因是婴儿潮人口加速增长带来的需求 [11] - 对进入2026年持乐观态度，预计将保持增长势头，外部增长管道比进入2025年时更为强劲 [25][61] 其他重要信息 - 公司在9月发布了首份企业责任报告，公开了其长期秉持的治理、社会和可持续发展优先事项 [10] - 公司通过ATM计划出售290万股股票，筹集1.16亿美元总收益，并结算了之前宣布的360万股远期销售，筹集另外1.28亿美元，同时签订了新的远期协议，涉及650万股，总收益2.75亿美元，为外部增长提供资金灵活性 [24] - 在建开发管道项目总预期成本约为1.77亿美元，目前已支出约5200万美元 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于90%入住率后的增长潜力和定价策略 - 管理层认为从90%到100%的理论上限是10%，但难以预测具体终点，预计未来几年所有指标将继续向好，但并非每个季度都会环比增长 [27][28] - 定价策略方面，预计能够以高于通胀率约200个基点的水平提价，例如3%的通胀下可实现5%或更高的定价增长 [28][30] - 季节性因素会影响表现，例如Trilogy的熟练护理入住率通常在圣诞节前下降，然后在1月初回升 [29] 问题: 关于竞争环境和收购机会 - 管理层认为，随着行业业绩改善，更多资产进入市场，但进入该行业难度大，需要时间学习，因此竞争并未过度加剧 [31][32][33] - 收购机会增加的部分原因是私募股权基金在基金生命周期结束后开始出售资产，以及资产表现改善后更多卖家进入市场 [32][33] 问题: 关于Trilogy业务中平均日费率增长和支付方组合 - Trilogy通过优化支付方组合，优先考虑Medicare和Medicare Advantage计划来驱动平均日费率，在更高入住率下更容易进行优化 [37][38] - Medicare费率增长因通胀放缓而减速（本年全国增长3.2%，去年超过6%），但预计Medicare Advantage的增长将部分抵消此影响 [39] - 支付方组合向Medicare Advantage的转变预计将推动净营业收入增长和利润率扩张，因为这比私人支付和医疗补助来源有更高的利润 [40] 问题: 关于Trilogy利润率趋势 - 管理层预期利润率长期将改善，但并非每个季度都会环比增长，第三季度利润率环比下降受多种因素影响，如流感疫苗采购（成本发生在Q3，收入在后）和员工医疗保险成本等 [41][42][43] - 地理位置（中西部）和冬季月份也会带来较高的费用 [44] 问题: 关于利用Trilogy系统与其他运营商合作 - 公司正将Trilogy的收入管理、销售、营销、员工培训等最佳实践推广至其他区域运营商，目前处于试点阶段，预计未来12-24个月将产生更大影响 [45][46][47] - 推广是选择性的，基于识别运营商的特定需求点，并利用Trilogy作为同行运营商的信誉进行建议，而非强制推行 [52][53] - 合作是双向的，公司每年举办运营商峰会分享最佳实践 [75][77] 问题: 关于收购管道和策略 - 收购管道已从年初的约3亿美元增至超过4.5亿美元，预计在2025年第四季度和2026年初完成，为2026年提供了强劲的开端 [58][59][61] - 收购策略优先考虑运营商关系，通常先确定运营商，再共同寻找资产，约一半交易为非公开市场交易 [73][74][84][86] - 收购资产类型包括独立生活、辅助生活、记忆护理的混合，偏好较新资产（近10年内建成），包括已稳定和未稳定资产，看重其长期有机增长潜力 [80][81][82] 问题: 关于医疗办公大楼投资组合 - 公司持续剥离医疗办公大楼资产，已从峰值约112栋减少至约70栋，主要出售规模较小、增长较弱的资产，剩余资产质量更高 [63][64] - 医疗办公大楼的净营业收入占比已从COVID期间的约35%降至上一季度的17%以下，公司将继续把资金重新部署到高级住房领域，认为其风险调整回报更优 [63][64] 问题: 关于Trilogy的支付方组合季节性和人员配置 - Medicare Advantage支付方组合的下降存在季节性因素，通常熟练护理入住率在9月见底，随后回升，但本年季节性减弱 [66][67] - Trilogy通过其内部建立的旅行护士组织等灵活劳动力来调整人员配置，而非大规模招聘或裁员，其员工流失率行业领先（约40%），招聘是持续过程 [68][69][70] 问题: 关于收购竞争和定价 - 收购竞争环境稳定，未出现定价大幅上涨的狂热，买家在估值上仍然高效 [94][95] - 收购管道中的交易均与现有运营商（包括新加入的WellQuest和Great Lakes）合作，暂无计划引入新运营商 [93]