财务数据和关键指标变化 - 截至2025年6月30日公司整体出租率为945%较上一季度有所下降主要由于伊利诺伊州奥罗拉50000平方英尺物业租约到期以及新泽西州东奥兰治60000平方英尺物业因Prospect Medical破产导致主租约被拒[9] - 2025年至今资本支出和租赁佣金支出为520万美元全年指导为1200万至1400万美元[10] - 公司2025年第二季度股息从每股021美元下调至015美元预计每年可节省约1700万美元用于其他投资机会[14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 德克萨斯州博蒙特医疗设施已成功与新租户Christus Health签约并于2025年5月开始全面运营并支付租金[7] - 东奥兰治物业目前出租率为40%预计未来24至36个月内可恢复至90%以上的稳定出租率[9] - 2025年预计完成150000平方英尺的新租约其中130000平方英尺已签约[10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年公司完成五处门诊医疗房地产资产组合收购2024至2025年总收购规模约15亿美元初始现金收益率为85%[11] - 2022至2024年医疗房地产组合交易量平均每季度3亿美元而2025年激增至21亿美元[12] - 公司认为当前市场租金比市场水平低30%以上未来租金增长将快于市场平均水平[12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 新任CEO提出将全面审查投资组合优化资产负债表结构建立长期债务期限阶梯并提升团队能力[17] - 公司计划通过资产回收策略出售低收益或不符合长期战略的资产同时寻找更高收益的投资机会[15][23] - 在医疗房地产中端市场公司将利用专业知识和良好声誉把握当前市场机会[12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2020至2021年杠杆率较高的短期所有者将带来持续的交易机会[12] - 公司对2025年下半年保持乐观预计整体出租率将超过95%[10] - 虽然面临债务再融资挑战但公司对完成2026年到期的35亿美元定期贷款和循环信贷额度续约有信心[13] 其他重要信息 - 公司正在改进信息披露提高透明度便于投资者评估和理解[18] - 计划扩大与保险机构等长期债务提供方的合作关系以优化融资结构[13] - 公司现有合资企业Heitman JV未来可能扩大规模并探索其他资本合作模式[61] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司近期战略重点 - 回答: 近期优先事项包括制定新战略完成债务再融资以及实施资产回收计划[21][22] 问题: 资产回收计划细节 - 回答: 计划出售50至100百万美元资产优先考虑长期租约且信用评级高的物业或不符合长期战略的资产[23][54] 问题: 投资回报率预期 - 回答: 市场资本化率从低于6%到超过7%不等公司将专注于中高段区间寻找租金增长潜力大的物业[26][27] 问题: 杠杆率目标 - 回答: 目标债务与EBITDA比率低于6倍或债务与总资产比率低于40%[36][37] 问题: 博蒙特设施财务影响 - 回答: 该设施从2025年5月开始全面运营第三季度将体现完整季度租金收入[44] 问题: 成本回收趋势 - 回答: 第二季度成本回收情况符合预期无明显异常波动[47] 问题: 债务再融资计划 - 回答: 计划2025年完成包括循环信贷和定期贷款再融资可能考虑私募债券但具体方案未定[48] 问题: 管理费用展望 - 回答: 剔除一次性项目后下半年管理费用将与第二季度持平[49] 问题: 投资组合构成 - 回答: 将继续以门诊医疗设施为主同时保持对住院设施的灵活投资策略[55][56] 问题: 合资企业发展 - 回答: 希望扩大现有合资企业规模但将保持投资纪律性[61][63] 问题: 东奥兰治物业财务影响 - 回答: 该物业历史年租金约120-130万美元目前正逐步恢复至该水平[65]

财务表现 - 2025年第二季度GAAP净亏损1.578亿美元(每股0.45美元)，较2024年同期1.437亿美元亏损扩大[3] - 稀释后NAREIT FFO为1.203亿美元(每股0.34美元)，同比下降2.8%[3] - 稀释后标准化FFO为1.437亿美元(每股0.41美元)，同比增长0.2%[3] - 公司提高2025年全年标准化FFO每股指引中值0.01美元至1.57-1.61美元区间[5] - 第二季度可分配资金(FAD)为1.154亿美元，派息率为96%[5] 租赁活动 - 第二季度执行341份新租约和续租，总面积达150万平方英尺[4] - 加权平均租期5.3年，年均租金涨幅3.2%[6] - 医疗系统租赁占季度签约量的33%[6] - 同店现金NOI增长5.1%，入住率环比提升40个基点至90%[5] - 现金租赁价差增长3.3%，租户保留率达83%[5] 资产处置 - 第二季度至7月完成9笔资产出售，总额1.824亿美元[7] - 年初至今累计出售资产2.105亿美元，综合资本化率6.2%[5] - 另有7亿美元资产处于合同或意向书阶段[5] - 通过处置减少净债务与调整后EBITDA比率至6.0倍，预计年底降至5.4-5.7倍[7] 资本结构 - 将15亿美元循环信贷额度期限延长至2030年[8] - 流动性达12亿美元[7] - 董事会批准每股0.24美元普通股股息，较前水平削减23%[13] - 调整后FAD派息率降至约80%[14] 战略与管理 - 新CEO Peter Scott于4月15日上任[5] - 董事会成员从12人缩减至7人[5] - 启动平台重组以降低成本并提升资产层面责任[10] - 聘请两位资深人士Tony Acevedo和Glenn Preston负责新设立的资产管理平台[10] - 发布战略计划以改善运营绩效和优化投资组合[9] 行业与运营 - 公司是美国最大的纯医疗门诊大楼所有者、运营商和开发商[20] - 同店现金NOI增长指引上调25个基点至3.25%-4.00%[5] - 第二季度新租赁执行面积达45.2万平方英尺[5] - 财务报告方法变更使净债务与调整后EBITDA比率降低约0.25倍[16]

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度调整后FFO为每股0.46美元，AFFO为每股0.44美元，总投资组合同店增长率为3.5% [19] - CCRC业务同店增长率为8.6%，由5%的费率增长和更高的入门费销售推动 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 本季度租户保留率达85%，租金与市场水平相比有6%的正增长，同店现金NOI增长率为3.9% [20] - 本季度执行了超100万平方英尺的租约，其中约20万平方英尺为新租约；7月又执行了41.9万平方英尺的租约，还有68.2万平方英尺处于意向书阶段 [20][21] 实验室研发业务 - 本季度同店出租率下降约280 - 290个基点，主要由到期租约未续约、租户迁移和租户融资失败导致 [28][29] - 本季度执行了50.3万平方英尺的租约，其中约85%为续约租约；7月执行了5.5万平方英尺的租约，还有25.3万平方英尺处于意向书阶段 [21][86] CCRC业务 - 上季度租赁量创历史记录，净入门费为当地中位房屋价值的60%，目前该业务组合每年产生约2亿美元的NOI，比2019年疫情前高出50%，当前入住率为86% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 门诊医疗业务在达拉斯、休斯顿、纳什维尔、亚特兰大、凤凰城、丹佛等核心市场有显著布局，公司将继续在这些市场发展 [10] - 实验室研发业务方面，新的供应迅速趋近于零，近期一份经纪报告显示超400万平方英尺的库存从供应管道中移除 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成企业级技术升级，新平台将改善数据集成和可用性，提高生产力，并为快速部署额外的AI能力奠定基础 [5][6] - 公司将继续推进内部化物业管理战略，下个月将在波士顿和德克萨斯分别内化200万平方英尺和100万平方英尺的物业 [9] - 公司正在实施战略计划，提升运营程序、完善租赁文件、加强培训和支持计划以及提升品牌服务标准，以提供一流的客户体验 [18] - 公司正在推进短期行动计划，部署人工智能工具以优化日常运营并增强对资产绩效的可见性 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 7月初签署的和解法案应是减少影响公司所在行业不确定性的第一步，药品定价和税收政策的变化有助于促进美国生物制药投资 [6][7] - 医保削减对门诊业务影响不大，而CMS提出的关于“住院仅适用清单”的拟议规则若实施，将对公司业务非常有利 [7][8] - 公司对各业务的执行情况、团队实力和优质资产组合的表现感到满意，并重申了调整后FFO和同店现金NOI的预期 [19][23] 其他重要信息 - 公司在亚特兰大完成两个大型门诊开发项目，预计投资1.5亿美元，项目已78%预租，预计实现中7%的成本回报率 [10][11] - 公司在推进Vantage和剑桥角开发项目的产权登记工作，随着项目推进，资本化利息将逐渐减少 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：请详细说明实验室业务同店出租率下降的原因 - 约三分之一的下降是由于租约到期未续约导致的空间回收，三分之一是租户迁移造成的，剩下三分之一是由于年初融资失败的租户退出组合 [28][29] 问题：公司如何考虑当前的资产负债表使用和资本分配 - 维持强大的资产负债表是资本分配的首要任务，可能包括机会性资产出售；公司在过去15个月进行了3亿美元的股票回购，未来仍会根据情况进行；门诊医疗业务需求强劲，公司会抓住相关机会；生命科学困境在合适的时候将是巨大的机会，但公司会保持耐心和谨慎 [32][33][34] 问题：下半年实验室业务的入住率可能受到哪些影响 - 资本市场对租户融资有影响，目前公司业务受此影响面临一些逆风，但难以量化具体影响；公司大部分收入来自信用租户，小部分来自小市值生物科技和私人租户，整体投资组合多元化；近期一些积极的事件表明市场有改善的迹象 [39][40][46] 问题：请说明门诊医疗业务中未续约租户的类型 - 未续约的租户有时是因为公司无法满足其增长需求，也有一些是退休租户，没有特定类型的租户不续约 [48] 问题：实验室业务中出现信用问题的租户情况如何，以及新租赁情况 - 出现信用问题的租户平均年龄为15年，有知名风投或科技富豪支持，大多是因为融资环境不佳导致失败；新租赁方面，50.3万平方英尺的租赁中85%为续约租赁，7月执行了5.5万平方英尺的租约，还有25.3万平方英尺处于意向书阶段，租赁管道活动强劲 [53][54][86] 问题：实验室业务中下线的空间是否具有竞争力，门诊医疗业务的资本化率情况如何 - 下线的空间大多竞争力较低，有一些直接竞争空间开始向其他用途转型；门诊医疗业务中，公司拥有资产的稳定资本化率大多在6% - 7%之间，生命科学业务的资本化率较难确定 [66][67] 问题：请说明公司开发管道的情况以及资本化利息的趋势 - Directors Place项目因租户融资失败导致预租下降；随着项目上线，资本化利息将逐渐下降，剑桥角开发项目的住宅部分开工后将有助于减少资本化利息 [72][76] 问题：CCRC业务同店入住率环比下降的原因是什么 - 这是典型的季节性因素，业务中的熟练护理部分有少量季节性单位，且主要是私人付费和医疗保险，医疗保险业务具有季节性和短期性 [78][79] 问题：如果实验室业务再出现一个季度类似的信用风险，门诊医疗业务需要达到什么水平才能保持全年指导目标 - 公司重申的指导范围包括了潜在结果的两端，门诊和CCRC业务表现出色，生命科学业务有下行风险也有上行机会，目前公司维持盈利指导 [84][85] 问题：AI对公司业务的影响以及如何量化其带来的机会 - 公司希望通过AI为团队创造实际效率，增强数据访问和决策能力；目前难以量化AI带来的运营利润率和收入机会，但未来会有更多进展 [94][95][98] 问题：请说明最惠国待遇名单、研发和制造税收政策以及住院仅适用清单对公司业务的影响 - 最惠国待遇名单的影响复杂，若能实现更好的成本和利润分配，对美国和生物制药生态系统可能有益；研发和制造税收政策的变化对美国生物制药业务的增长和稳定有利；住院仅适用清单的拟议规则若实施，将对公司门诊业务非常有利 [101][102][104] 问题：在研发和制造方面，公司认为哪些地区有机会 - 商业规模制造可能更多在低成本地区，临床规模制造更可能在研发总部附近的三个核心市场，公司看好在这三个核心市场的研发业务机会 [108][109][110] 问题：实验室业务中违约租户如何解除租约，以及未来信用风险的影响因素 - 租户通过破产或ABC程序解除租约；未来信用风险更多受宏观背景影响，如利率和公开股权市场的变化 [113][115] 问题：从租户处收回的空间质量如何，是否需要投入资金进行重新开发 - 收回的空间质量不一，有些可直接出租，有些需要一定的资本投资，但大多位于核心子市场和园区，整体是高质量资产 [117][118] 问题：公司是否看到AI租赁需求，以及在实验室收购方面的市场和资产偏好 - 公司看到AI租赁需求吸收了一些空置空间，对南旧金山投资组合有积极影响；公司倾向于在现有核心子市场收购较新的资产 [125][126][127] 问题：哪些子市场的实验室业务租赁需求可能最先恢复，以及哪些子市场的上行空间最大 - 旧金山湾区需求总体稳定，南泽西表现良好，圣地亚哥过去30天参观活动增加，波士顿的剑桥和列克星敦等顶级子市场需求较大，核心子市场可能比二三线子市场恢复更快、需求更多 [133][134][135] 问题：占投资组合10%的小市值和私人生物科技租户中，近期需要资本的比例是多少 - 10%是小市值和私人生物科技租户的大致比例，并非所有这些租户都有风险，公司会密切关注其中现金较少的少数公司 [141] 问题：本季度新租约租金低于上季度和去年平均水平的原因是什么 - 主要是因为与机器人研发租户的一笔较大交易，该空间租金相对较低，但新租金比之前租户的租金提高了15% [143][144] 问题：如何评估小市值私人公司的现金流问题，以及有多少租户的现金储备不足一年 - 公司根据从租户处获得的数据和前瞻性估计来分析租户的现金跑道，目前难以给出具体有多少租户现金储备不足一年的数字 [148] 问题：CCRC业务本季度现金同店NOI增长放缓的原因是什么 - 增长放缓是正常现象，业务的会计处理方式对FFO和同店数据有影响，实际业务的租赁结果和现金流表现出色 [152] 问题：二季度后实验室和门诊医疗业务的新租赁情况如何 - 实验室业务租赁中85%为续约租赁，租赁管道偏向新交易；门诊医疗业务租户保留率为85%，有一些新租赁活动 [153] 问题：公司之前关于收购的观点是否正在应验，是否接近重新进行部署 - 公司认为之前的观点正在得到验证，目前距离重新部署更近了，市场上有很多机会 [158][159]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化每股FFO为0.39美元，符合预期，是季节性表现最弱的季度，有近0.1美元的季节性费用预计不会在第二季度再次出现 [20] - 同店现金NOI增长2.3%，主要受与天气波动相关的较高运营费用和艰难的同比比较影响，预计今年剩余时间将大幅加速增长 [20][21] - 第一季度出售四座建筑，收入2800万美元，季度末后收到一笔未偿还贷款的全额还款，获得3800万美元额外收益，季度初偿还了2026年到期的3500万美元定期贷款 [21][22] - 净债务与调整后EBITDA的比率与2024年末持平，为6.4倍，预计随着处置计划的执行，今年将降至6 - 6.25倍的指导范围 [22] - 季度末循环信贷额度有14亿美元的可用额度，昨日使用其中2.5亿美元偿还了到期票据，这是2025年唯一到期的债务，预计随着时间推移用出售资产的收益减少循环信贷额度余额 [23] - 重申全年归一化每股FFO指导为1.56 - 1.6美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度开始了近150万平方英尺的新租约和续约租约，签署的未占用管道（SNO）超过63万平方英尺，代表未来几个季度近165个基点的入住率，新租约面积为37万平方英尺，符合历史趋势，有望实现或超过年度新租约目标 [16][17] - 同店组合的租户保留率较上一季度提高了300多个基点，达到近85%，入住率略有上升至89.3%，预计全年入住率将逐步提高，大部分增长预计在下半年，2025年的展望是到年底吸收75 - 125个基点的入住率 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场有利条件在2024年持续到2025年，市场上有相对充裕的股权干粉资金，贷款人愿意放贷，且医疗办公大楼（MOB）的待售供应相对较低，有利于公司处置资产 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是唯一专注于门诊医疗的纯房地产投资信托基金（REIT），愿景是成为股权投资者寻求门诊医疗投资的首选，以及医疗系统的首选房东 [8][9] - 新CEO Peter Scott的近期重点包括租赁、投资组合优化、资产负债表管理、提高组织效率和加强财务纪律，目标是创建更稳定的平台，改善盈利增长状况，提高估值倍数和股价 [11][12][13] - 租赁方面，目标是将稳定入住率提高到90%左右，预计2025年入住率将逐步增长 [11] - 投资组合优化方面，正在审查投资组合，通过出售在规模有限或难以实现规模的市场中的资产来实现NOI增长潜力最大化，重点是出售资产而非将其投入合资企业 [12] - 资产负债表管理方面，需要延长债务期限并降低整体负债水平，评估报告的杠杆指标以更好地与同行保持一致 [12][13] - 组织效率方面，包括降低公司层面的一般和行政费用（G&A）以及物业层面的运营费用，提高NOI利润率 [13] - 财务纪律方面，将结合改进技术和系统以及对平台进行进一步投资 [14] - 行业中，门诊医疗的潜在运营基本面强劲，新供应仍然低迷，需求稳步增加，公司的校园内投资组合在行业研究中获得了A+的最高平均评分，显示出比同行更具弹性的门诊投资组合 [9][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗需求仍然强劲，医疗系统的租赁需求增加，且未看到其扩张计划放缓的迹象，公司的租赁管道稳固，有望在今年剩余时间实现NOI加速增长 [16][17][19] - 虽然宏观经济和政策环境存在不确定性，但公司的投资组合具有韧性，且与医疗系统保持着良好的关系，有利于业务发展 [18][90] - 公司对2025年的业绩表现有信心，预计同店NOI增长、FFO和FAD每股收益将在第二季度加速上升 [23] 其他重要信息 - 公司宣布Peter Scott为新的总裁兼CEO，他来自门诊医疗房地产行业的同行Healthpeak Properties，曾担任CFO一职 [6] - 本季度维持每股0.31美元的股息，董事会正在讨论股息问题，在明确盈利状况之前不会做出决定，股息将是战略计划的结果而非输入 [15] - 公司已从Prospect收到2月、3月和4月的全额租金，Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，但两者均未包含在原指导范围内 [62][63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 战略重点是否按优先级排序，以及实现目标的时间框架 - 回答: 并非严格按优先级排序，近期主要目标是尽快完成投资组合优化和去杠杆化，以便在2026年的指导中体现；租赁方面，将高80%的入住率提高到低90%可能需要两到三年时间 [27][28] 问题2: 对合资企业（JV）模式的看法 - 回答: 喜欢合资企业模式，与合作伙伴关系良好，希望通过收购来发展，但在优化投资组合时，优先出售在规模有限市场的资产，而不是将其投入合资企业 [29][30] 问题3: 2025年指导是否已确定，以及资产出售对盈利的影响 - 回答: 对2025年的指导有信心，预测中已包含4 - 5亿美元的资产出售，若出售更多资产，主要在下半年完成，对2025年影响不大，但会影响2026年；效率提升对盈利的积极影响将快于资产出售和去杠杆化带来的稀释效应 [35][36][37] 问题4: 2026年股息与资产处置的关系 - 回答: 目前预测显示今年下半年有望覆盖股息，但更关注2026年的股息覆盖情况，股息将是战略计划的结果，需要更多工作才能明确回答 [38] 问题5: 未来收购的重点是校园内还是校园外 - 回答: 收购重点将更多放在核心集群市场，包括校园内、附属或校园外，更注重市场规模和产生超额NOI增长的机会 [43] 问题6: 联邦医疗保健预算削减或政策变化对租户和决策的影响 - 回答: 目前尚不确定政策走向，某些政策如场地中立性或医疗补助削减对公司投资组合影响较小，长期来看可能有间接好处，公司与第三方游说者合作以了解政策动态 [45][46] 问题7: 是否仍有提高租金至市场水平的空间 - 回答: 门诊医疗的运营基本面强劲，需求远超过供应，现有产品租金约为每平方英尺25美元，较过去四到五年上涨约20%，新建项目租金约为每平方英尺35美元，现有租金仍有上涨空间；目前重点是在实现最佳租赁经济效益的同时，提高入住率和利润率，入住率稳定后将有更大机会提高租金 [49][50][51] 问题8: 增加资产处置收益的用途是否仅用于偿还债务，是否考虑股票回购 - 回答: 股票回购在有资产负债表能力时是一种短期策略，但目前公司杠杆率为6.4倍，且被一家评级机构列入负面展望，近期重点是创建资产负债表容量，优先去杠杆化，若能实现目标，未来可能考虑股票回购 [54][55] 问题9: 租金收取情况和预期更新 - 回答: 已收到Prospect 2月、3月和4月的全额租金，破产程序尚早，暂无更多更新；Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，预计今年不会提供太多更新，两者均未包含在原指导范围内 [62][63] 问题10: 战略计划和股息更新的时间框架 - 回答: 下一季度将专注于内部战略计划，下一次财报电话会议将提供更多细节，并对股息进行更多评论，届时有望提供关于今年和2026年的更清晰信息 [66][67] 问题11: 公司利润率的提升空间和机会 - 回答: 内部化方面，部分市场已有相关操作，可选择性考虑；通过赋予本地团队更多权力，将损益责任下放至更接近房地产层面，可提高盈利能力和租户体验，从而改善利润率；提高入住率和签署更多租约是提高利润率的最简单方法；在G&A方面，成本与同行基本一致，可通过削减如查尔斯顿、斯科茨代尔等地的额外办公室成本来节省开支 [74][75][78] 问题12: 租赁管道的规模和交付可能性 - 回答: 租赁管道仍然强劲，医疗系统参与度增加，尽管第一季度通常是新租赁的淡季，但目前的新租赁面积仍使公司有望实现或超过年度目标；医疗系统和医疗保健就业情况良好，将继续推动医疗办公空间需求 [81][82][83] 问题13: 医疗系统的想法和对业务的影响 - 回答: 门诊医疗资产具有韧性，需求保持良好，与医疗系统的租赁交易数量在增加，未看到放缓迹象；医疗系统在多个校区有扩张计划，如增加人员、建立新服务线和外科套房等 [89][90][91] 问题14: 对于2026年到期的债务和掉期，目前可采取的措施 - 回答: 公司有流动性，但2026年有超过10亿美元的债务到期，将与银行集团合作，考虑循环信贷额度和定期贷款的展期选项；目前认为6.4倍的净债务与EBITDA比率过高，但不需要降至5倍，目标在两者之间，初期去杠杆化可能会对收益产生暂时影响，之后会将资金重新投入合适的市场 [94][95][96] 问题15: 如何平衡资产处置驱动的投资组合优化、去杠杆化与未来几年的盈利影响 - 回答: 会谨慎考虑出售资产和获得的资本化率，不会在市场上被动接受价格；虽然去杠杆化会有负面影响，但可以通过租约的年同比递增（接近3%）、提高效率和租赁增长等方面来抵消稀释效应 [102][103][104] 问题16: 不削减股息对运营和增长前景的好处 - 回答: 希望股息覆盖率更低，但目前情况并非如此；保留一些收益可能对盈利增长有一定好处，但尚未做出决定，下一季度将提供更多想法 [105][106] 问题17: 资产处置对提高利润率的潜力，以及核心市场和小市场的NOI利润率差异 - 回答: 在确定潜在处置资产时，采用了自下而上的方法，考虑了NOI利润率和历史租金增长等因素，也考虑了规模和运营效率；随着处置进度的推进，NOI利润率有改善的潜力 [111][112][113] 问题18: 如何看待留存现金流在资本结构、租赁资本支出、再开发或开发机会中的作用 - 回答: 留存收益的首要用途是再开发资本，对现有高质量但较旧的房地产进行翻新可获得更高的租金回报率；其次是用于开发项目 [116][117]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化每股FFO为0.39美元，符合预期，是季节性表现最弱的季度，有0.01美元季节性费用预计二季度不会再出现 [22] - 同店现金NOI增长2.3%，增长受天气波动导致的运营费用增加和同比困难比较的影响，预计今年剩余时间同店现金NOI增长将大幅加速 [22][23] - 净债务与调整后EBITDA的比率从2024年末至今保持在6.4倍，预计随着处置计划的执行，该比率将降至6 - 6.25倍的指导范围 [24] - 本季度维持每股0.31美元的股息，董事会正在讨论股息问题，将在明确盈利状况后做决定，股息将是战略计划的结果而非输入 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度开始了近150万平方英尺的新租约和续租约，签署的未占用管道（SNO）仍稳固在超过63万平方英尺，代表未来几个季度近165个基点的入住率 [17] - 新租约面积为37万平方英尺，符合历史一季度执行全年约20%业务量的趋势，有望达到或超过年度新租约目标 [17][18] - 租户保留率较上季度提高超300个基点，达到近85%，同店入住率微升至89.3%，预计全年入住率将逐步提升，大部分增长预计在下半年，2025年底预计吸收75 - 125个基点 [20][21] 资产处置业务 - 第一季度出售了4栋建筑，获得2800万美元，季度末后还收到一笔未偿还贷款的全额还款，获得3800万美元额外收益，该贷款此前以6%的利率计息，远低于当前市场利率 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场有利条件在2024年基础上延续至2025年，市场上有相对充裕的股权干粉资金，贷款人放贷意愿强烈，且医疗办公大楼（MOB）出售供应相对较低，支持公司全年的处置工作 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 租赁方面，目标将稳定入住率提升至90%左右，预计2025年入住率将逐步增长 [11] - 进行投资组合优化，审查投资组合以实现NOI增长潜力最大化，退出规模有限或难以实现规模的市场，重点是出售资产而非投入合资企业 [12][13] - 平衡资产负债表，延长债务期限，降低整体负债水平，评估报告的杠杆指标以与同行更好地保持一致 [13][14] - 提高组织效率，包括降低公司层面的G&A费用和物业层面的运营费用，改善NOI利润率 [14] - 加强财务纪律，改进技术和系统，进一步投资平台 [15] 行业竞争 - 公司是唯一专注于门诊医疗的纯房地产投资信托（REIT），专注单一资产类别，愿景是成为股权投资者投资门诊医疗的首选和医疗系统的首选房东 [6][7] - 近期行业研究表明公司的校园内投资组合平均得分最高，为A+，显示公司的门诊投资组合比同行更具弹性 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗的底层运营基本面强劲，新供应仍然有限，需求稳步增加，这种强劲的顺风没有减弱的迹象 [7] - 尽管宏观经济和政策环境存在不确定性，但医疗系统对门诊医疗空间的需求仍然强劲，公司租赁管道稳固，租户基础有韧性，投资组合有望在今年剩余时间实现NOI加速增长 [20][21] - 公司一季度财务表现符合预期，预计二季度同店NOI增长加速，FFO和FAD每股收益将上升，全年重申归一化每股FFO指导范围为1.56 - 1.6美元 [25][26] 其他重要信息 - 公司迎来新总裁兼首席执行官Peter Scott，他来自门诊医疗房地产行业同行Healthpeak Properties的首席财务官职位 [5] - 公司在2025年只有一笔2.5亿美元的到期票据，已用循环信贷额度偿还，预计随着时间推移用出售资产的收益减少循环信贷余额 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 战略重点是否按优先级排序，以及实现目标的时间框架 - 并非严格按优先级排序，近期主要目标是尽快完成投资组合优化和去杠杆化，以便纳入2026年的指导数据；租赁方面，将入住率从80%多提升到90%左右可能需要两到三年时间 [29][30] 问题2: 对合资企业（JV）模式的看法 - 喜欢合资企业模式，与合作伙伴关系良好，希望通过收购来发展合资企业，而不是投入更多资产；在优化投资组合时，优先出售那些在市场上规模有限的资产，而不是将其投入合资企业 [31][32] 问题3: 2025年指导数据是否确定，以及资产出售对2026年的影响 - 对2025年的指导数据有信心，预测已包含4 - 5亿美元的资产出售；若出售更多资产，交易将集中在下半年完成，对2025年影响不大，但会影响2026年；效率提升对盈利的影响将比资产出售和去杠杆化的稀释作用更快显现 [35][36][37] 问题4: 2026年股息与资产处置的关系 - 目前专注于2026年的股息覆盖情况，股息将是战略计划的结果；需要更多工作才能明确回答该问题 [38][39] 问题5: 未来收购的重点是校园内还是校园外 - 收购重点将更多放在核心集群市场，包括校园内、附属或校园外的资产，更关注市场规模和产生超额NOI增长的机会 [43] 问题6: 潜在的联邦医疗保健预算削减或政策变化对租户和决策的影响 - 目前难以确定政策走向，某些政策如场地中立性或医疗补助削减对公司投资组合影响较小，长期来看可能对公司资产有间接好处；公司与第三方游说者合作，密切关注华盛顿的动态 [45][46] 问题7: 是否仍有提高租金到市场水平的空间 - 门诊医疗的运营基本面强劲，需求远超过供应，租金有上涨空间；目前重点是在每笔交易中实现最佳租赁经济效益，同时提高入住率和利润率；当入住率达到更稳定水平时，有更大机会提高租金 [49][50][51] 问题8: 增加资产处置收益的用途，是否考虑股票回购 - 目前首要任务是创造资产负债表容量，优先进行去杠杆化；若能在短期内实现去杠杆化目标，且有额外资金，会考虑股票回购，但目前没有这样的机会 [54][55] 问题9: 租金收取和前景的更新情况 - 已收到Prospect 2月、3月和4月的全额租金，目前Prospect处于破产程序早期，暂无更多更新；Steward相关的回填机会已纳入租赁管道，预计今年不会提供更多更新，两者均未包含在原指导数据中 [62][63][64] 问题10: 战略计划和股息更新的时间框架 - 下一季度将专注于内部战略计划，下一次财报电话会议将提供更多细节，并对股息发表更多评论，届时有望更清晰地展示公司的发展态势和2026年的发展轨迹 [67][68] 问题11: 公司利润率的提升空间和机会 - 内部化方面，部分市场可选择性考虑；通过赋予本地团队更多权力，将P&L责任下放，可提高盈利能力和租户体验，降低费用，从而提高利润率；增加租赁业务量提高收入也是提高利润率的简单方法；在G&A方面，可通过削减如查尔斯顿、斯科茨代尔等地的额外办公室成本来节省费用 [74][75][76] 问题12: 租赁管道的规模和交付可能性 - 租赁管道仍然强劲，健康系统参与度增加，执行的租赁交易数量增多；一季度新租赁面积虽低于四季度，但符合历史趋势，有望达到或超过年度新租赁目标；医疗系统和医疗保健就业情况良好，将推动医疗办公空间需求 [83][84] 问题13: 医疗系统的想法及对公司业务的影响 - 门诊医疗资产具有韧性，需求保持良好，交易市场也表现稳定；与医疗系统的租赁交易数量在增加，且这一趋势已持续数十年，预计未来不会改变；公司注重与医疗系统保持良好关系，以满足其增长需求 [89][90] 问题14: 对于2026年到期债务和掉期的应对策略 - 公司将与银行集团合作，考虑循环信贷额度和定期贷款的展期选项；目前资产负债表在下行情景下的缓冲不足，近期将重点增强这方面的能力；认为当前6.4倍的净债务与EBITDA比率过高，但不需要降至5倍，目标在两者之间；初期去杠杆化可能会对盈利产生暂时影响，但之后会将资金重新投入合适的市场 [93][94][95] 问题15: 如何平衡资产处置驱动的投资组合优化、去杠杆化与盈利影响 - 会谨慎考虑出售资产和获得的资本化率，不会成为市场价格的接受者；虽然去杠杆化会有负面影响，但可以通过租约自动递增、提高效率和租赁业务增长等方面来抵消稀释作用 [102][103][104] 问题16: 不削减股息对运营和增长前景的好处 - 希望股息覆盖率更低，但目前情况并非如此；保留部分收益可能对盈利增长有一定好处，但尚未做出决定，下季度将提供更多想法 [105][106] 问题17: 资产处置对提高利润率的潜力，以及核心市场和小市场的NOI利润率差异 - 团队在确定潜在处置资产时，采用自下而上的方法，考虑了NOI利润率和历史租金增长等因素，也考虑了规模和运营效率；随着资产处置的进行，NOI利润率有提升的潜力 [111][112][113] 问题18: 如何看待留存现金流在资本结构和未来租赁、资本支出、再开发或开发机会中的作用 - 留存收益的首要用途是再开发资本，对现有高质量但较旧的房地产进行翻新，可获得更高的租金回报率；其次可考虑用于开发项目 [115][116]