核心观点 - 美国房地产市场表面趋于平衡，但实际呈现K型分化：财务稳健的豪华买家仍活跃，而价格敏感型买家因负担能力不足而退出市场[1][2] 市场供需结构变化 - 2021年至2026年，售价低于37万美元的房源在线浏览份额下降11.4个百分点至42.8%，与42.2%的房源供应份额几乎持平，表面平衡实则因价格敏感买家退出[1] - 2021年低价房源占房源供应50.0%，2026年降至42.2%[3] - 2021年低价房源浏览份额为54.2%，高出供应份额4个百分点，显示需求超供应；2026年浏览份额为42.8%，仅高出供应份额0.6个百分点[4] - 低价房源每套房产浏览量降至2019年水平以下，表明即使供应减少，竞争也未加剧[5] - 高端房源每套房产浏览量虽低于2020-2025年竞争激烈时期，但仍与2019年水平持平，且高端库存有所扩大[6] 价格与买家行为 - 2026年7月全国挂牌价中位数为428,950美元，同比下降2.4%（2025年7月为439,450美元）[2] - 2026年7月浏览房源价格中位数为425,000美元，与2025年7月持平[2] - 挂牌价与浏览价差距缩小并稳定，反映卖家定价更现实，但掩盖了不同价格层级参与者的结构性变化[2][3] - 2022年报告显示，9万至31万美元房源浏览份额是供应份额的1.2倍，而当前低价位需求已收缩[7] - 当前市场并非回归广泛可及性，而是更加分层化，低价房源有效住房短缺依然存在[8] 行业趋势 - 市场呈现K型分化：一条路径是资金充足的买家保持活跃，另一条是受负担能力限制的家庭被边缘化[2] - 低价位买家需求收缩与低价库存减少同步发生，而资金更充裕的买家维持高端市场活动[8] - 2022年至2026年，整体供需错配表面收窄，但底层是更令人担忧的平衡：低价位买家需求与供应同步萎缩[8]