财务数据和关键指标变化 - 核心FFO含净提成每股1.42%，不含净提成每股1.43%，均超预期 [15] - 季度末入住率95.2%，较去年底降70个基点，因高留存率好于预期 [15] - 季度净有效租金变化54%，现金基础为32%，净有效和现金同店增长分别为5.9%和6.2% [16] - 季度末净有效租赁按市值计价为25%，代表额外11亿美元增量NOI，本季度新增1.05亿美元 [16][17] - 本季度开始约6.5亿美元新开发项目，近80%为定制开发，平均租赁期限16年 [17] - 数据中心业务400兆瓦电力进入高级阶段，该类别共2吉瓦，另有1.4吉瓦已完全保障 [19] - 季度末有超900兆瓦太阳能和储能容量在运营或开发中 [20] - 为旗舰开放式基金筹集约4亿美元新资本，赎回额相近，总体接近中性 [20] - 本季度发行5.5亿美元债务，加权平均利率4.1%，穆迪将公司评级提升至A2 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务本季度租赁5800万平方英尺，接近纪录 [10] - 开发业务开始约6.5亿美元新开发项目，近80%为定制开发，平均租赁期限16年 [17] - 数据中心业务400兆瓦电力进入高级阶段，该类别共2吉瓦，另有1.4吉瓦已完全保障 [19] - 太阳能和储能业务季度末有超900兆瓦容量在运营或开发中 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度净吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，除南加州外仅下降约50个基点，许多市场持平或上涨 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为贴近客户、增值投资资本，在动荡时期依靠优势保障定制开发项目，挖掘平台盈利性相关业务，依靠员工专业和奉献精神 [35][36] - 行业竞争方面，公司具有全球布局、多元化租金收入、合同收入、强大资产负债表和战略资本业务等优势，是客户首选合作伙伴 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，4月2日前工业基本面改善，但近期全球关税及下游影响带来不确定性，物流和供应链可能受干扰，决策放缓 [10][11] - 客户方面，部分客户加速发货、重新规划运输路线、急需额外空间，寻求短期灵活性，关注食品饮料、工业制造和必需品的客户更有信心，而依赖中国生产的客户面临最大不确定性 [25][27] - 未来前景方面，预计库存水平将增加，电子商务份额可能扩大，全球市场如加拿大、印度、巴西、墨西哥和港口市场可能受益，关税通胀效应将增加硬资产、重置成本和租金价值 [30][31][32] 其他重要信息 - 公司维持多数领域指导不变，减少开发启动指导至15 - 20亿美元，减少合并贡献和处置指导至4 - 10亿美元，减少开发收益指导至1 - 2.5亿美元，增加G&A指导至4.5 - 4.7亿美元 [33] - 核心FFO含提成费用预计在每股5.65 - 5.81美元之间，不含提成费用预计在每股5.7 - 5.86美元之间 [34] 问答环节所有提问和回答 问题: 从过往干扰中能得到哪些关于当前环境下消费和需求的经验，以及消费者未来面临的风险 - 若进入衰退环境，消费将受打击，但公司无法判断衰退概率；消费与GDP增长关系长期稳定，美国约为70%，新兴国家较低且呈上升趋势；2017年关税对消费无明显影响，美国国内生产和中国生产均增长2%，总体消费增长约20%多，增长来自中国 + 1、墨西哥和欧洲 [43][44][45] 问题: 请解释租赁开始和入住率下降情况，以及对今年剩余时间入住率节奏的看法 - 本季度租赁到期量不成比例，虽留存率达73%，但仍导致入住率下降，与历史情况相似且符合预期；压力测试中，入住率将按计划下降且更多，并持续至年底 [51][52] 问题: 如何看待压力测试中3PLs及其在Inland Empire West的影响 - 亚洲3PLs面临新风险，但其美国业务仅占公司租金的1.5%多；这些客户因电子商务增长和库存履行模式而增长，已采取措施降低风险，其表现取决于政策演变 [57][58] 问题: 亚马逊重返市场对整体需求、行业和定价权的影响 - 公司与亚马逊签订了一些不错的交易，电子商务客户群体表现强劲，占整体租赁的20%左右 [65] 问题: 公司可利用的机会 - 目前时机尚早，多数人会等待局势明朗；机会出现时间取决于情况恶化程度，可能在6 - 9个月后 [69][70] 问题: 关于租赁孕育期，客户决策情况及影响因素 - 租赁孕育期升高部分是由于季节性和交易组合因素；部分客户有增长需求，需明确经济和关税背景才能决策；部分客户因供应链波动紧急决策；公司在过去两周仍签订了大量租赁和定制开发项目，令人鼓舞 [75][77][79] 问题: 压力测试中租金、市场租金和净吸收情况 - 压力测试参照GFC，市场入住率下降170个基点并持续至年底，市场租金下降18%并立即生效，坏账率提高至75个基点；第一季度净吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，主要来自南加州 [86][88] 问题: 公司平均客户能承受的进口关税水平 - 公司认为客户对约10%的关税有一定准备，经济可承受该水平关税，但会影响库存路线和来源；墨西哥、巴西可能受益，中国份额可能减少，欧洲可能持平或下降 [94][95][96] 问题: 请解释“脱节的世界需要更多仓库空间”的观点 - 以英国脱欧为例，供应链重建导致英国和欧洲大陆对库存的需求增加，需要更多空间，且在此期间英国的入住率保持在99% [100][101] 问题: 基金投资者需求、对工业部门的配置和定价看法，以及未来季度赎回请求是否会增加 - 4月2日前投资者兴趣浓厚，之后人们等待观察分母效应；股市下跌可能导致房地产可用资金减少，机构对私募资产的过度承诺也会影响流动性 [106][107][108] 问题: UPS缩减亚马逊业务对公司的影响 - 公司与UPS的业务持续，近期签订了一些重要租赁协议，该问题未在讨论中出现 [115] 问题: 小于10万平方英尺空间入住率较低的原因及相关市场情况 - 该客户群体通常入住率最低，无异常情况；全球市场表现较好，美国东南部、阳光地带、中西部等地区市场强劲；小空间租赁期限短，客户多为小企业，信用较低，若出现衰退可能受影响更大；小空间置换成本高，对供应有一定保护作用 [120][121][124] 问题: 第一季度6.2%的现金同店NOI高于年度指导4.5%，全年节奏预期 - 主要受入住率影响，该数据季度波动大，还受新租约免租期影响；入住率变化是主要驱动因素，若情况持续，入住率可能下降 [130][131][132] 问题: 工业租赁签约到开始的时间，以及活动放缓对租赁承诺和入住率的影响时间 - 续约可提前3 - 12个月签订，新租约开始时间从几周至45天不等，取决于租赁类型和规模；新建筑所需时间更长 [136][137] 问题: 若关税不确定性解决，需求是否会完全恢复，租户在4月2日前谨慎的其他原因 - 公司想不到其他原因，短期情况难以预测，公司关注长期发展 [141] 问题: 第一季度净吸收数据同比下降的解读 - 第一季度是季节性淡季，数据年化后约为1.05 - 1.1亿平方英尺，数据存在波动；公司更关注与客户的沟通和他们的增长需求 [146] 问题: 基本情况下公司对租赁活动水平的假设 - 难以给出具体数字，公司通过压力测试考虑了入住率下降和新租赁放缓的影响 [155]