文章核心观点 - 当前中国城市更新领域呈现“国企主导、民企有限参与”的格局，不同城市对社会资本的参与模式和态度存在显著差异 [2] - 以上海三林项目为代表的模式，为社会资本（特别是具备专业能力的非国企）提供了通过股权合作与财务投资参与大型城市更新的通道 [2][4][5] - 北京等地的城市更新项目更侧重于政府主导、保障民生，商业化程度和投资回报模式与上海等地存在明显不同 [8][16] 城市更新参与主体格局演变 - 2021年底以来，受房地产流动性风险影响，多数民营房企陆续退出城市更新领域，地方国企和央企逐步成为主导力量 [2] - 瑞安房地产是当前为数不多仍深度参与城市更新的非国有企业之一 [2] - 多数城市更倾向于引导民企等社会资本通过认购基金份额的方式参与，对其直接参与或主导项目操盘持审慎态度 [1][2] 上海三林城市更新项目模式 - 项目是近三年来上海浦东体量最大的城市更新项目，总建筑面积约72.4万平方米，计划2026年下半年拿地，2027年下半年入市 [2] - 由陆家嘴集团（持股40%）、瑞安地产（通过上海瑞安持股39%）、浦东地产集团（持股11%）和三林资管（持股10%）四方合作，瑞安地产为第二大股东及主要操盘方 [2][5] - 项目股东出资分为两部分：注册资本23.2亿元（上海瑞安认缴9.1亿元）；股东承诺投入资金合计91.62亿元（上海瑞安出资35.7亿元） [5] - 上海瑞安背后的投资人包括瑞安地产（合计持股34%）及两家民企：上海和峰源置业（持股33%）和上海芃熹实业（持股33%），但后两者角色偏向财务投资，未进入管理层 [5] - 选择瑞安地产合作，除其港资背景的财务稳健性外，更看重其在城市更新和商业运营（如上海新天地）的长期经验 [6] 北京城市更新项目特点 - 京津冀地区的旧改和城中村改造长期以政府主导收储为主，市场化程度相对较低，近年向城市更新模式转型多以小规模试点为主 [8] - 北京西城区百万庄北里项目由区国资委控股的北京天恒置业操盘，2025年10月，百万佳苑65套住宅取得现房销售许可证，网签63套，网签均价为96730元/平方米，网签总金额约3.74亿元 [8] - 光源里棚改项目同样由天恒置业操盘，总投资约60亿元，总建筑面积约57.6万平方米，项目方否认回迁房转为商品房销售，周边现房售价约11万元/平方米 [9] - 北京城市更新多针对公房及危房，大部分房源用于回迁安置，开发商多以代建模式操盘，资金压力相对较小 [16] - 北京车公庄大街3号项目有中国国新控股以基金形式参与投资，非国有资本占比约30% [16] - 北京的城市更新模式尚在探索，对社会收益的追求大于商业收益 [16] 城市更新项目投资回报分析 - 上海三林项目预计整体货值在300亿元至400亿元，利润按股权比例分配 [15] - 三林项目商业运营设有激励机制：当净收入与总成本之比超过6.5%时，超额部分的65%分配给瑞安地产，35%分配给陆家嘴集团和浦东地产集团 [15] - 上海同类城市更新项目回报率较高：三林印象城项目两年回报率超过30%；蟠龙新天地项目综合回报率预计在25%至35%；三林新天地项目的内部收益率（IRR）保守估算约为10%至15% [15] - 瑞安地产在三林项目的实际出资额约12.2亿元 [14] - 北京项目由于政府承担前期成本，开发商资金压力小，且少量可售房源去化快，有效控制了营销和管理费用 [16]

项目概况与模式 - 瑞安地产披露上海浦东三林镇西林村城市更新项目计划于2026年下半年拿地 2027年下半年入市[2] - 三林项目是近三年来浦东体量最大的城市更新项目 总建筑面积约72.4万平方米[2] - 项目由陆家嘴集团 瑞安地产 浦东地产集团和三林资管四家企业参与 瑞安地产为第二大股东及主要操盘方[2] - 2025年11月 四方正式签署合作协议 共同成立上海三林新天地城市更新建设有限公司[4] - 项目股东方出资分为两部分 一是注册资本23.2亿元 其中上海瑞安认缴9.1亿元 二是四家股东承诺为项目投入资金合计91.62亿元 其中上海瑞安出资35.7亿元[5] - 上海瑞安背后共有四家投资人 其中瑞安地产控制的两家主体合计持股34% 另两家民营企业分别持股33%[6] - 瑞安地产实际出资额约12.2亿元[12] 行业趋势与格局 - 自2021年底以来 受房地产流动性风险等因素影响 多数民营房企陆续退出城市更新领域 地方国企和央企逐步成为主导力量[2] - 瑞安地产是本轮城市更新中为数不多仍深度参与的非国有企业之一[2] - 在房地产逐步回归居住属性的背景下 普通商品房去化速度相对放缓 而城市更新项目因多位于城市核心区 更易获得市场认可[3] - 不同城市对社会资本参与城市更新的态度差异较大 多数城市更倾向于引导民企等社会资本通过认购基金份额的方式参与 而对其直接参与或主导项目操盘仍持审慎态度[3] - 2021年后 受资金压力影响 非国有资本逐步退出 央企和地方国企成为绝对主力[8] - 与珠三角 长三角相比 京津冀地区的旧改和城中村改造长期以政府主导收储为主 城市更新的市场化程度相对较低[8] 项目背景与开发历程 - 2014年 三林镇被上海列为首批城中村改造项目 由陆家嘴集团牵头成立项目公司负责前期工作[4] - 2021年 三林镇西林村等片区获得上海城市更新引导基金支持 一期投入约91亿元用于拆迁与土地平整[4] - 2024年 陆家嘴集团 浦东地产集团和三林资管开始与瑞安地产就核心地块的合作开发展开磋商[4] - 相关合作地块总建筑面积约72.4万平方米 规划用途以住宅和商业为主[4] 股权结构与合作方角色 - 项目公司股权结构为 陆家嘴集团持股40% 浦东地产集团持股11% 上海瑞安持股39% 三林资管持股10%[5] - 瑞安地产为项目主要操盘方及未来运营管理方[5] - 上海瑞安背后的两家民营企业角色更偏向财务投资 其人员未进入上海瑞安披露的管理层[7] - 这种模式符合当前政策对社会资本参与城市更新的引导方向 既为民企提供了参与通道 也在一定程度上隔离了因个别主体风险暴露而影响项目推进的可能性[7] - 选择瑞安地产作为合作方 除其港资背景带来的财务稳健性外 更重要的考量在于其在城市更新和商业运营领域的长期经验[7] 投资回报与收益分配 - 项目预计整体货值在300亿元至400亿元 利润按股权比例分配[12] - 项目主要收益来源包括住宅销售收入和商业物业租金[12] - 商业运营的正常收入按股权比例分配 当净收入与总成本之比超过6.5%时 超额部分中65%分配给瑞安地产 其余35%分配给陆家嘴集团和浦东地产集团 三林资管不参与超额收益分配[13] - 三林新天地项目的内部收益率保守估算约为10%至15%[13] - 上海同类城市更新项目回报率普遍较高 例如三林印象城项目两年回报率超过30% 蟠龙新天地项目综合回报率预计在25%至35%[13] 其他地区案例对比 - 北京西城区百万庄北里项目于2025年10月取得现房销售许可证的65套住宅已网签63套 网签均价为96730元/平方米 网签总金额约3.74亿元[8] - 北京西城区光源里棚改项目总投资约60亿元 总建筑面积约57.6万平方米 其中住宅建筑面积约27万平方米[9] - 北京的城市更新多针对公房及危房 多由政府或产权单位主导 开发商以代建模式操盘 大部分房源用于回迁安置居民[13] - 尽管商业化程度不同 但由于政府承担了拆迁等前期成本 开发商的资金压力相对较小 加之少量可售房源基本被迅速消化 营销和管理费用得以有效控制[13] - 北京不能简单复制上海和深圳等城市的经验 需要根据实际情况探索一套符合北京的城市更新模式 目前还处于探索阶段 对社会收益的追求大于商业收益[14]