不动产信托基金(REITs)

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深度视角 | 从首富到“卖楼狂人”:王健林再卖48座万达广场的背后
搜狐财经· 2025-05-27 21:13
万达广场抛售交易 - 2025年5月王健林以约500亿元抛售48座万达广场,覆盖北京、广州、成都等核心城市,接盘方包括太盟、腾讯、京东等机构[1] - 这是万达两年内第80座广场的资产处置,既是应对债务危机的紧急措施,也是轻资产战略转型的关键步骤[1] - 交易价格较峰值缩水40%,资方通过折价收购锁定长期收益[9] 万达债务危机根源 - 债务危机始于2016年与资本签订的"上市对赌"协议,核心条款为若万达商管未能在约定时间上市需以高额利息回购股权[3] - 港股四次上市失败直接触发380亿元回购条款,叠加其他债务导致短期债务攀升至400亿元,而账面现金仅116亿元[4][5] - 截至2025年5月,王健林名下股权被冻结4.9亿元,集团整体被执行金额超75亿元,债券利率飙升至15%[5][16] 资本接盘动机 - 太盟投资认购次级份额50亿元,计划将万达广场打包为不动产信托基金(REITs)获取超额收益[9] - 腾讯计划投入120亿元接入智慧零售系统,将万达广场年60亿客流转为私域流量[9] - 京东拟开设"京东之家"体验店补充线下布局短板[9] - 险资通过私募基金低价收购,锁定年化5%-6%的保底租金收益[6][9] 轻资产战略实施情况 - 万达自2015年提出轻资产战略,通过出售物业所有权保留品牌管理与运营权,负债率从79%降至53%[8][10] - 但过度抛售导致核心资产流失,自持广场从513座降至约300座,品牌控制力下降[14] - 2024年租金收入同比下降12%,轻资产模式盈利能力受电商冲击和消费疲软影响[14] 行业影响与趋势 - 万达与恒大、融创共同印证房企"借债-扩张-上市"模式的崩塌,行业转向精细化运营与数字化能力竞争[11] - 商业地产租金回报率跌至5%-8%,传统"收租逻辑"逐渐失效[11][14] - 资本通过分层设计将风险转嫁,国有大行提供300亿低息贷款,太盟认购50亿次级份额,形成风险分层的"狼群战术"[12]