以下文章来源于东四十条资本 ，作者黎曼 东四十条资本 . 聚焦股权投资行业人物、事件、数据、研究、政策解读，提供专业视角和深度洞见 | 创投圈有趣的灵魂 将投中网设为"星标⭐"，第一时间收获最新推送 五星酒店丽思卡尔顿（The Ritz-Carlton），也被摆上"货架"了。 中国金茂旗下的上海金茂投资管理集团有限公司于2025年11月21日公告，拟通过北京产权交易所挂牌出售其持有的金茂（三 亚）旅业有限公司100%股权，底价22.65亿元。 这家公司主要持有的核心资产，便是位于三亚亚龙湾畔的丽思卡尔顿酒店。 截至2025年8月31日，该标的公司实现营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元。按此估算，22.65亿元的挂牌底价对应 约60倍静态市盈率。这一价格虽不便宜，但丽思卡尔顿品牌和亚龙湾地理位置确实具有稀缺性。 这并非中国金茂在三亚高端酒店市场的首次撤退。2024年底，金茂已将同一区域的三亚希尔顿酒店以18.49亿元售出。不 过，与资产甩卖的出售性质不同，这次交易选择产权交易所公开挂牌，真实目的是为了"资产证券化"，贯彻轻资产战略。 如果将丽思卡尔顿酒店比喻为一头能稳定产奶的优质奶牛的话，"过去开 ...

晶科科技公告称，为推进轻资产战略，近日转让全资子公司海宁晶美100%股权并完成工商变更。海宁 晶美在关联方晶科储能厂区屋顶建光伏电站，年均售电及租赁厂区屋顶关联交易预计金额共1051万元， 该关联交易已于2024年获批。转让后，海宁晶美继续与晶科储能履约，但不再纳入公司合并报表，其与 晶科储能交易不再属公司关联交易范畴。此次交易减少公司日常关联交易，对财务和经营影响不大。 ...

公司战略与长期规划 - 公司计划到2035年，在全球运营100家Club Med地中海俱乐部、20个地中海·邻境度假村（Club Med Joyview）以及5个超级文旅Mall（HiSphere），实现三条产品线并行快速发展[2] - 公司正加速推进轻资产战略转型，计划出清丽江、太仓等重资产项目，太仓、丽江等项目的配套房产将在2026年前完成出清[4][6] - 公司将继续推动三亚·亚特兰蒂斯通过REITs模式独立上市，相关上市资料已正式提交，正在等待监管审批[6] 核心业务与财务表现 - Club Med地中海俱乐部是公司核心品牌，占据公司几乎九成的营收[2] - 根据2025年上半年营业数据，公司运营营业额达102.3亿元，其中Club Med地中海俱乐部贡献92.5亿元[2] - 截至目前，公司在全球范围内共运营60余家Club Med地中海俱乐部[2] 新产品线发展 - 超级文旅Mall（HiSphere）作为新的产品线，首个项目将于2026年在重庆开业，总体量近50万平方米[3] - 该产品线倾向于深耕存量市场，旨在推动中国现有大型购物中心的文旅化转型[3] - 开发超级综合体项目的挑战在于收入结构的平衡以及多业态的运营能力，需在投资决策之初规划好酒店与配套业态的占比[3][5] 资产优化与资本运作 - 三亚·亚特兰蒂斯若成功上市，将为公司带来可观现金流，并显著降低集团整体负债率[6] - 太仓项目今年已售出250套房产，整体贷款期限长、利率不高；丽江项目通过引入一线品牌合作，形成“精品酒店+民宿+地中海俱乐部”的集群模式[6] - 这一系列举措标志着公司正彻底告别以往依托地产的发展模式，转向以运营能力和品牌输出为核心的轻资产路径[6] 科技应用与运营创新 - 公司积极应用AI技术，面向C端游客覆盖游前、游中、游后全周期体验，提供个性化服务并实时处理反馈[7] - 在工作端部署的AI系统主要包括品控系统与智慧化运营系统，实现了问题反馈、任务生成与监督的自动化流转，显著提升响应效率与管理精度[8] - AI系统的全面启用旨在将非标准化的文旅产品进行标准化赋能，让员工能更专注于与游客建立有温度的连接[8] 市场机遇与未来布局 - 入境游市场将成为公司接下来的布局重点，今年以来Club Med丽江度假村国际游客占比达20%，三亚·亚特兰蒂斯接待国际游客数量同比增长140%[9][10] - 在公司超过2000万名会员中，80%为国际会员，如何有效将国际客源导流至国内是发展重点[10] - 公司认为服务好国际游客需在硬件设施与服务体系上细致适配其需求，例如改进空调系统等细节以提升体验与复访率[10]

核心战略：轻资产化与全球布局 - 私有化后公司正加速推进轻资产战略转型，彻底告别以往依托地产的发展模式，转向以运营能力和品牌输出为核心的轻资产路径 [1][5] - 计划加速出清丽江、太仓等重资产项目的配套房产，其中太仓项目2026年前完成出清，今年已售出250套房产 [4] - 未来将抓住入境游市场的新机遇，作为新的发展重点 [1][8] 核心品牌Club Med发展规划 - 到2035年，计划在全球运营100家Club Med地中海俱乐部，目前全球共运营60余家 [2] - 同时计划发展20个地中海·邻境度假村（Club Med Joyview）和5个超级文旅Mall（HiSphere），实现三条产品线并行 [2] - Club Med是公司核心品牌，2025年上半年贡献营收92.5亿元，占公司总运营营业额102.3亿元的约90% [2] 新产品线：超级文旅Mall - 超级文旅Mall（HiSphere）作为新产品线，首个项目将于2026年在重庆开业，总体量近50万平方米 [3] - 该产品线旨在深耕存量市场，推动中国现有大型购物中心进行文旅化转型 [3] - 此类超级综合体项目挑战巨大，关键在于平衡收入结构（如亚特兰蒂斯酒店与非酒店业态收入各占50%）以及具备多业态运营能力 [3] 核心资产资本运作：亚特兰蒂斯独立上市 - 三亚·亚特兰蒂斯通过REITs模式独立上市的计划已取得进展，相关上市资料已正式提交，正在等待监管审批 [4] - 若成功上市，将为公司带来可观现金流，显著降低集团整体负债率，是私有化后优化资本结构的关键一步 [4] 科技应用：AI赋能运营与服务 - 公司积极应用AI技术，旨在实现“非标产品标准化” [6][7] - 面向C端游客，AI系统覆盖游前、游中、游后全周期，提供个性化服务并实时处理反馈 [6] - 在工作端，AI系统用于品控与智慧化运营，自动抓取游客反馈并生成处理任务，提升管理效率与精度 [7] - AI承担机械性工作，使员工能更专注于与游客建立有温度的连接 [7] 市场机遇：入境游布局 - 入境游市场是公司接下来的布局重点，得益于中国免签政策扩大 [8][9] - 2025年以来，Club Med丽江度假村国际游客占比达20%，三亚·亚特兰蒂斯接待国际游客数量同比增长140% [8] - 公司拥有超过2000万名会员，其中80%为国际会员，重点是如何将国际客源导流至国内 [8] - 服务国际游客的关键在于硬件设施与服务体系的细节适配，以提升体验与复访率 [8]

公司近期资产回购事件 - 万达集团近期通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司，100%回购了烟台芝罘万达广场的股权，这是公司时隔多年首次回购已出售的资产[2][4] - 此次回购操作可能源于当初资产出售时已设定的回购条款，公司目前选择执行该条款[4] - 此次回购行为被市场解读为公司现金流状况可能已得到改善的信号[4] 公司近年资产处置情况 - 为应对债务压力，万达集团在过去三年（2023-2025年）进行了大规模的资产出售，累计出售了超过40座万达广场[2] - 具体来看，2023年公司出售了4座广场，2024年出售数量大幅增加至26座，2025年更是将48座核心广场打包出售给太盟、腾讯等机构，此举一次性回笼资金约500亿元人民币[4] - 除商业广场外，公司还出售了酒店管理公司、快钱金融股权等其他资产[4] 公司债务状况与压力 - 截至2025年第一季度，公司账面现金为116亿元人民币，但年内到期的债务高达400亿元人民币，面临巨大的短期偿债压力[6] - 公司还面临因对赌协议失败而被追偿的340亿元人民币债务，以及与合作伙伴相关的250亿元人民币债务[6] - 截至2024年6月，公司的有息负债总额达到1375.61亿元人民币，其中短期债务占比接近四分之一[6] - 通过大规模的资产变现，公司境内债券已基本清零，目前仅剩余一笔2026年到期的4亿美元海外债券[6] 公司战略演变与未来可能方向 - 公司曾于2017年高调宣布向轻资产模式转型，但随后的债务危机迫使公司出售核心资产以自救[8] - 2025年大规模出售核心广场资产虽缓解了债务压力，但也使公司失去了部分优质地段资产[8] - 此次回购优质资产（芝罘万达广场）可能标志着公司战略重心从“求生模式”转向“精致模式”，意图重新掌握核心资产[6][8] - 公司未来可能采取“轻重资产混合”的新战略，即持有并运营核心优质资产，同时通过管理输出模式扩大业务规模[8] - 公司在过去出售资产时，多采用“卖股不卖权”的方式，即出售股权后仍保留运营权，以维持品牌话语权[10] - 当前回购优质项目，显示出公司对资产价值和现金流并重的新考量[10]

公司近期资产回购交易 - 公司于2025年12月2日，通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司，以7.08万元人民币的认缴出资额，从坤元辰兴(厦门)投资管理咨询有限公司和坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)手中，全数回购了烟台芝罘万达广场的股权[2][3] - 此次回购标志着公司在连续三年大规模出售资产后，首次进行资产回购，可能预示着公司战略方向的调整[2] - 有业内人士指出，此类回购操作通常基于最初出售时已设定的回购条款，公司此次是执行了既定权利[4] 公司过往资产处置情况 - 为应对债务压力，公司在2023年至2025年间进行了大规模的资产出售：2023年出售4座广场，2024年出售26座广场，2025年更将48座核心广场打包出售给太盟、腾讯等机构，一次性回笼资金约500亿元人民币[5] - 除商业广场外，公司还出售了酒店管理公司、快钱金融股权等其他资产[5] - 在出售广场资产时，公司普遍采用了“卖股不卖权”的模式，即出售股权但保留运营管理权，从而在套现的同时维持品牌话语权[12] 公司财务状况与债务压力 - 公司面临巨大的短期偿债压力：截至2025年第一季度，公司账面现金仅116亿元人民币，但年内到期债务高达400亿元人民币[8] - 公司还面临对赌失败导致的340亿元追偿债务，以及与合作伙伴相关的250亿元债务[8] - 截至2024年6月，公司的有息负债总额达到1375.61亿元人民币，其中短期债务占比接近四分之一[8] - 通过一系列资产变现，公司目前境内债券已基本清零，仅余2026年到期的4亿美元海外债券[8] 公司战略演变与未来展望 - 公司自2017年起高调推行向轻资产管理的战略转型[10] - 然而，近年的债务危机迫使公司出售了大量核心资产，2025年500亿元的广场出售交易虽缓解了资金压力，但也使公司失去了部分优质地段资产[10] - 此次回购芝罘广场，可能意味着公司现金流有所改善，并开始重新审视轻资产战略的局限性[10] - 专家分析认为，随着债务压力减轻，公司可能从“求生模式”转向“精致模式”，未来或采取“轻重资产混合”的新策略，即重新持有部分核心优质资产，同时继续通过管理输出扩大规模[10][12] - 赎回优质资产有助于美化公司财务报表，并稳固其商业运营的基本盘[8][12]

交易核心信息 - 万达商管通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司购回烟台芝罘万达广场有限公司100%股权，使其成为全资控股股东 [1] - 交易于2025年12月2日完成工商变更，原股东坤华（天津）股权投资合伙企业及坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出 [1][2] - 烟台芝罘万达广场有限公司注册资本为7.08亿元人民币 [2][3] 交易背景与公司战略 - 万达集团长期推行轻资产战略，此前曾多次出售资产以去杠杆、减负债 [5] - 2024年7月，大连万达商管退出该项目，坤华及坤元辰兴成为新股东，此次为购回 [3] - 2024年5月，监管部门批准由太盟、腾讯等设立的合营企业收购万达商管持有的48个万达广场项目公司100%股权 [5] 相关公司及项目详情 - 出让方坤华（天津）股权投资合伙企业由新华保险与中金资本运营有限公司持股 [3] - 接盘方上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，由万达商管100%控制 [3] - 烟台芝罘万达广场项目总建筑面积119万平方米，其中商业面积24万平方米于2014年11月开业 [3] - 万达商管截至2024年年底已在全国开业513座万达广场，商业运营总建筑面积7090万平方米，年客流超52亿人次 [3] 行业与资产信息 - 根据接近人士透露，此前出售的单个万达广场资产估值约为15亿元人民币 [2] - 2024年5月被批准出售的48个万达广场项目涉及北京、广州、成都、杭州、南京、武汉等多个一二线城市 [5][6]

财务业绩 - 25Q3公司实现营收69.61亿元，同比增长8.1%，高于2%-6%的指引上限[1] - 25Q3归母净利润为14.69亿元，同比增长15.4%[1] - 直营酒店收入34.87亿元，同比下降5.5%，占总营收50.1%[1] - 加盟和特许经营酒店收入33.09亿元，同比增长27.2%，占总营收47.5%，增速高于20%-24%的指引上限[1] - 中国境内业务营收57.22亿元，同比增长10.8%，高于4%-8%的指引上限[1] 运营指标 - 25Q3境内酒店RevPAR为256元，同比微降0.1%，其中ADR为304元同比增长0.9%，OCC为84.1%同比下降0.8个百分点[1] - 境内RevPAR相对25Q1和25Q2的同比下降3.9%和3.8%已基本企稳[1] - 加盟和特许经营门店RevPAR同比增长0.7%，直营门店RevPAR同比下降1.9%[1] - 25Q3境外酒店RevPAR为87欧元，同比增长6.4%，延续了25Q1和25Q2同比增12.7%和8.1%的正增长态势[1] 成本与利润率 - 25Q3酒店经营成本41亿元，同比增长6.9%，经营成本占收入比例同比下降0.6个百分点[2] - SG&A费用8.84亿元，同比下降9.3%，部分由于24Q3存在DH一次性重组成本0.81亿元[2] - 加盟业务利润贡献稳步提升，GOP占比达70%，同比提升11个百分点[2] - 整体经营利润率为29.4%，同比提升2.7个百分点，主要得益于管理加盟及特许经营业务收入贡献增加[2] 业务扩张与战略 - 截至25Q3，公司全球在营酒店12702家，客房124.6万间[2] - 25Q3境内新开酒店749家，净增564家，境外新开1家净增1家，本年新开酒店总数突破2000家，稳步迈向全年2300家目标[2] - 25Q4推出全新中高端品牌“全季大观”，以东方文化吸引旅客[2] - 公司通过产品升级、卓越服务、会员体系建设加强核心竞争优势，逐步淘汰质量低且经营表现欠佳的经济型酒店，持续推进中高端优质酒店扩张[3] 业绩展望 - 25Q4预期总收入同比增长2%-6%，或同比增长3%-7%（计入DH）[2] - 管理加盟及特许经营收入预计同比增长17%-21%[2] - 预计公司2025-2027年营业收入分别为252.8亿元、267.0亿元、282.3亿元，同比增速分别为5.8%、5.6%、5.7%[3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为45.4亿元、51.1亿元、58.0亿元，同比增速分别为49.1%、12.5%、13.4%[3]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][6] 核心观点 - 公司25Q3营收及利润增长超预期，轻资产战略推动利润率提升，境内RevPAR企稳，境外保持正增长，门店规模稳步扩张并推出新中高端品牌，未来业绩有望持续增长 [1][2][3][4] 财务业绩总结 - 25Q3实现营收69.61亿元，同比增长8.1%，高于指引上限 [1] - 25Q3归母净利润14.69亿元，同比增长15.4% [1] - 中国境内业务营收57.22亿元，同比增长10.8%，高于指引上限 [1] - 直营酒店收入34.87亿元，同比下降5.5%，占比50.1% [1] - 加盟和特许经营酒店收入33.09亿元，同比增长27.2%，占比47.5%，增速高于指引上限 [1] 运营指标分析 - 25Q3境内酒店RevPAR为256元，同比基本持平（-0.1%），其中ADR为304元（同比+0.9%），OCC为84.1%（同比-0.8个百分点） [2] - 25Q3境外酒店RevPAR为87欧元，同比增长6.4%，其中ADR为117欧元（同比-0.2%），OCC为74.4%（同比+4.6个百分点） [2] - 加盟和特许经营门店RevPAR同比增长0.7%，直营门店RevPAR同比下降1.9% [2] 盈利能力与成本控制 - 25Q3酒店经营成本41亿元，同比增长6.9%，经营成本占收比同比下降0.6个百分点 [3] - SG&A费用8.84亿元，同比下降9.3%，部分由于去年同期存在一次性重组成本 [3] - 加盟业务GOP占比达70%，同比提升11个百分点 [3] - 整体经营利润率29.4%，同比提升2.7个百分点 [3] 扩张战略与品牌发展 - 截至25Q3，全球在营酒店12702家，客房124.6万间 [3] - 25Q3境内新开酒店749家，净增564家；境外新开1家，净增1家 [3] - 2025年新开酒店总数已突破2000家，稳步迈向全年2300家目标 [3] - Q4推出全新中高端品牌"全季大观"，定位东方文化 [3] 业绩展望 - 25Q4预期总收入同比增长2%-6%，或同比增长3%-7%（计入DH） [3] - 管理加盟及特许经营收入预计同比增长17%-21% [3] - 预计2025-2027年营业收入分别为252.8亿元、267.0亿元、282.3亿元，同比增速分别为5.8%、5.6%、5.7% [4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为45.4亿元、51.1亿元、58.0亿元，同比增速分别为49.1%、12.5%、13.4% [4] - 对应2025-2027年PE分别为21.2倍、18.9倍、16.6倍 [4] 财务比率与估值 - 预计2025-2027年净资产收益率分别为27.2%、23.4%、21.0% [5] - 预计2025-2027年P/B分别为5.8倍、4.4倍、3.5倍 [5] - 预计2025-2027年毛利率分别为36.8%、40.3%、42.2% [10] - 预计2025-2027年净利率分别为18.0%、19.3%、20.7% [10]

财务业绩 - 2025年第三季度公司实现收入70亿元，同比增长8.1%，高于指引上限 [1] - 2025年第三季度公司调整后净利润为15.2亿元，同比增长10.8%，经调整净利率同比提升0.5个百分点 [1] - 公司加盟业务毛利润贡献已达七成，加盟业务GOP为22.4亿元，同比增长28.6%，毛利率同比提升0.8个百分点 [1] 收入构成 - 2025年第三季度公司M&F收入为33亿元，同比增长27.2%，超出指引上限 [1] - 华住中国收入同比增长10.8%，高于指引上限 [1] - 收入增长得益于休闲旅游需求稳定增长及公司高质量拓店 [1] 经营指标 - 2025年第三季度公司境内酒店RevPAR为256元，同比微降0.1%，其中ADR同比增长0.9% [2] - 2025年第三季度境内同店RevPAR同比下降4.7%，境内酒店整体及同店经营压力均收窄 [2] - 境外酒店同期RevPAR同比增长6.4%，主要得益于OCC增长驱动 [2] 业务拓展 - 2025年第三季度公司境内新开门店749家，净开门店564家，年初至今新开酒店总数突破2000家 [2] - 按当前速度推算，预计全年酒店开业数量有望高于此前指引的2300家 [2] - 公司推出全新中高端品牌“全季大观”，有望成为继汉庭、全季、桔子后的又一标杆性品牌 [2]