报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周外围市场环境波动加剧，REITs 先扬后抑，与债市走势相近，仓储板块因短期负面消息扰动下杀幅度较大；一级市场迎来 2026 年第一单新产品发行，多单首发和扩募 REITs 取得新进展；二级市场中证 REITs 全收益指数微跌，产权类 REITs 下跌、特许经营权类 REITs 上涨，流动性降低，估值方面各板块有不同表现 [3] 各目录总结 一级市场：共 8 单首发公募 REITs 取得新进展 - 2026 年第一单新产品东方红隧道股份高速 REIT 发布询价公告，询价日为 3 月 25 日，询价区间 4.012 元 - 4.700 元/份，对应底层资产估值，区间上限溢价 13.0%、下限折价 3.5% [3] - 天虹股份撤回天虹消费 REIT 申报，或与压估值后募资规模不达发行人预期有关；星河商业不动产 REIT 获受理，拟募资 16.86 亿元，2026 年预测分派率 4.23% [3] - 本周 8 单首发公募 REITs 取得新进展，包括中航天虹消费 REIT 撤回申报，中航中核能源 REIT 等已反馈，山证晋中公投瑞阳供热 REIT 二轮反馈，国泰海通崇邦等已问询，红土创新星河集团商业不动产 REIT 已受理，东方红隧道高速 REIT 注册生效；1 单扩募 REITs 中金厦门安居 REIT 注册生效 [3] 二级市场：本周流动性降低 行情回顾：中证 REITs 全收益指数跌幅 0.13% - 截至 2026/3/20，中证 REITs 全收益指数收于 1021.78 点，跌幅 0.13%，跑赢沪深 300 2.05 个百分点、跑赢中证红利 2.92 个百分点；年初至今涨幅 1.18%，跑赢沪深 300 2.54 个百分点、跑输中证红利 3.70 个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 0.33%，特许经营权类 REITs 上涨 0.41%；分资产类型，保障房（+0.98%）、交通（+0.67%）、数据中心（+0.10%）、环保水务（-0.05%）板块表现占优 [3] - 分个券，本周 39 只上涨、37 只下跌，中金重庆两江 REIT（+3.18%）、华夏北京保障房 REIT（+2.77%）、中金厦门安居 REIT（+2.38%）位列前三，南方顺丰物流 REIT（-4.62%）、中金普洛斯 REIT（-4.46%）、华夏合肥高新产园 REIT（-3.30%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.31%/0.28%，较上周 -5.05/-7.36BP，周内成交量 3.33/0.94 亿份，周环比 -14.15%/-20.81%；数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.02%/4.87%，交通（5.97%）、仓储物流（5.72%）、园区（4.84%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 全国人大代表陈仲尼提议将 REITs 纳入互联互通，活跃香港 REITs 市场 [35] - 宏川智慧拟以码头、储罐等资产申报基础设施公募 REITs [35] - 济南城市发展集团租赁住房 REITs“基金管理人 + 财务顾问”联合体服务采购项目招标 [35] - 陕西华山景区公募 REITs 即将发行上市 [35] 重要公告 - 多只 REITs 披露 2 月运营数据，如华泰江苏交控 REIT、招商高速公路 REIT 等，部分车流量和路费收入有不同程度的同比和环比变化 [36] - 中航京能国际能源 REIT 和中信建投国家电投新能源 REIT 分别有战略配售份额解禁 [36]