报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周外围市场环境波动加剧，REITs 先扬后抑，与债市走势相近，仓储板块因短期负面消息扰动下杀幅度较大；一级市场迎来 2026 年第一单新产品发行，多单首发和扩募 REITs 取得新进展；二级市场中证 REITs 全收益指数微跌，产权类 REITs 下跌、特许经营权类 REITs 上涨，流动性降低，估值方面各板块有不同表现 [3] 各目录总结 一级市场：共 8 单首发公募 REITs 取得新进展 - 2026 年第一单新产品东方红隧道股份高速 REIT 发布询价公告，询价日为 3 月 25 日，询价区间 4.012 元 - 4.700 元/份，对应底层资产估值，区间上限溢价 13.0%、下限折价 3.5% [3] - 天虹股份撤回天虹消费 REIT 申报，或与压估值后募资规模不达发行人预期有关；星河商业不动产 REIT 获受理，拟募资 16.86 亿元，2026 年预测分派率 4.23% [3] - 本周 8 单首发公募 REITs 取得新进展，包括中航天虹消费 REIT 撤回申报，中航中核能源 REIT 等已反馈，山证晋中公投瑞阳供热 REIT 二轮反馈，国泰海通崇邦等已问询，红土创新星河集团商业不动产 REIT 已受理，东方红隧道高速 REIT 注册生效；1 单扩募 REITs 中金厦门安居 REIT 注册生效 [3] 二级市场：本周流动性降低 行情回顾：中证 REITs 全收益指数跌幅 0.13% - 截至 2026/3/20，中证 REITs 全收益指数收于 1021.78 点，跌幅 0.13%，跑赢沪深 300 2.05 个百分点、跑赢中证红利 2.92 个百分点；年初至今涨幅 1.18%，跑赢沪深 300 2.54 个百分点、跑输中证红利 3.70 个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 0.33%，特许经营权类 REITs 上涨 0.41%；分资产类型，保障房（+0.98%）、交通（+0.67%）、数据中心（+0.10%）、环保水务（-0.05%）板块表现占优 [3] - 分个券，本周 39 只上涨、37 只下跌，中金重庆两江 REIT（+3.18%）、华夏北京保障房 REIT（+2.77%）、中金厦门安居 REIT（+2.38%）位列前三，南方顺丰物流 REIT（-4.62%）、中金普洛斯 REIT（-4.46%）、华夏合肥高新产园 REIT（-3.30%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.31%/0.28%，较上周 -5.05/-7.36BP，周内成交量 3.33/0.94 亿份，周环比 -14.15%/-20.81%；数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.02%/4.87%，交通（5.97%）、仓储物流（5.72%）、园区（4.84%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 全国人大代表陈仲尼提议将 REITs 纳入互联互通，活跃香港 REITs 市场 [35] - 宏川智慧拟以码头、储罐等资产申报基础设施公募 REITs [35] - 济南城市发展集团租赁住房 REITs“基金管理人 + 财务顾问”联合体服务采购项目招标 [35] - 陕西华山景区公募 REITs 即将发行上市 [35] 重要公告 - 多只 REITs 披露 2 月运营数据，如华泰江苏交控 REIT、招商高速公路 REIT 等，部分车流量和路费收入有不同程度的同比和环比变化 [36] - 中航京能国际能源 REIT 和中信建投国家电投新能源 REIT 分别有战略配售份额解禁 [36]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [5][64] 根据相关目录分别进行总结 天虹消费REIT首发申报，创金合信首农REIT上交所上市 - 天虹消费REIT已申报到深交所，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司，基金管理人为中航基金，拟以苏州相城天虹购物中心为底层资产，原始权益人将认购34%基金份额 [6][14] - 创金合信首农REIT在上海证券交易所成功上市，首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，首日收盘价4.734元，较发行价上涨28.47% [6][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.79% - 2025年第30周，中证REITs（收盘）指数为860.11，同比上涨8.11%，环比下跌1.79%；2024年年初至今累计上涨13.71%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 -6.58% [16] 中证REITs全收益指数环比下跌1.56% - 2025年第30周，中证REITs全收益指数1087.36，同比上涨16.32%，环比下跌1.56%；2024年年初至今累计上涨26.18%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 +5.89% [21] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长14% - 2025年第30周，REITs市场交易规模成交量达7.41亿份，同比增长12.1%；成交额达33.48亿元，同比增长29.17%；区间换手率3.62%，同比下降24.74% [28] 30日数据：REITs市场成交量同比增长0.15% - 过去30日REITs市场交易规模成交总量达38.32亿份，同比增长9.43%；成交总额达176.42亿元，同比增长13.32%；近30日平均区间换手率0.64%，同比增长5.66% [33] 分板块表现 - 2025年第30周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -3.09%、 -2.02%、 -1.32%、 -0.87%、 -0.69%、 -3.75%、 -0.82%；一月涨跌幅分别为 -5.88%、 +0.04%、 -1.64%、 -1.22%、 +0.15%、 -4.85%、 -0.90% [5][38] - 本周华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT、红土创新盐田港REIT涨幅靠前，涨幅分别为2.20%、1.23%、0.36%；中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为8.49%、5.37%、4.70% [55] 一级跟踪 - 2025年第30周，共有12只REITs基金等待上市，本周中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，发行市场保持活跃 [8][59] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [64]