首批公募REITs试点一周年表现 - 首批9只产品上市以来平均上涨22% 日均换手率整体高于境外成熟市场[3] - 实际可供分配金额合计约17.8亿元 超预期 9只产品合计分红约12.2亿元 占实际可供分派金额比重约60%[3] - 带动3000亿元新增基础设施项目建设 底层资产业绩表现优异 形成稳定可供分配现金流和分红收益[3] 市场制度与政策进展 - 国家发改委2021年6月29日发布通知将试点区域扩展到全国 资产范围扩大 完善首发和扩募规模要求[4] - 银保监会2021年11月17日引入保险资金入市 提高二级市场流动性[4] - 财政部2022年1月26日明确税收优惠政策 沪深交易所2022年5月31日发布扩募规则[4][5] - 全国10余个城市地方政府发布REITs政策文件 积极鼓励地方企业参与试点[5] 产品扩募与资产类型拓展 - 机构已将扩募提上议程 招商蛇口产园资产储备丰厚 计划研究将成熟资产注入REITs[6] - 上市REITs达12只 募资458亿元 项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域[8] - 资产类型扩充至保障性租赁住房、发电类基础设施 5单项目在排队审核 百余单储备项目推进中[8] - 基础资产覆盖保障性租赁住房、高速公路、铁路、数据中心、清洁能源等多条赛道[8] 限售解禁与市场供需 - 首批9只REITs共计21.92亿份限售份额将于6月21日解禁 占9只产品总规模的32%[10] - 当前流通份额仅30%左右 部分产品溢价率超30% 中航首钢绿能REIT溢价率达43.07%[9][10] - 解禁后流通份额将大幅增加 缓解供给不足问题 但优质资产稀缺性仍将长期存在[10][11] 战略定位与发展前景 - REITs成为盘活存量资产扩大有效投资的重要抓手 落实国家重大产业战略的必要手段[12] - 覆盖收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等基础资产类型 紧贴中长期产业政策导向[13] - 发展万亿元量级REITs市场是短期经济稳增长迫切需求 也是服务长期高质量增长的内在需求[13]

公募REITs市场动态 - 南方基金、华夏基金、创金合信基金等多家公募旗下REITs产品在6月16日至6月20日期间获批，包括首批数据中心REITs，填补了该领域市场空白 [1] - 截至6月20日，全市场公募REITs产品数量超85只，底层资产扩展至十大类型，其中66只已上市产品年内平均涨幅达22.73%，最高涨幅超50%（华夏大悦城商业REIT涨幅55.78%）[1][5] - 年内21只REITs涨幅超30%，涨幅前三为华夏大悦城商业REIT（55.78%）、嘉实物美消费REIT（53.50%）、华安百联消费REIT（50.52%）[5] 新获批REITs产品详情 - 南方基金获批两只数据中心REITs：上交所首单南方万国数据中心REIT（8亿份）、深交所首单南方润泽科技数据中心REIT（10亿份），从上报到获批历时3个月 [2] - 华夏华电清洁能源REIT获批（5亿份），创金合信首农产业园REIT获批（10亿份），后者底层资产为中关村移动智能服务创新园，出租率94.8% [2][3] - 中银中外运仓储物流REIT将于6月23日发售，认购价3.277元/份，募集4亿份（战略配售占2.8亿份）[3] 市场参与主体与趋势 - 85只公募REITs涉及26家基金管理人，包括头部公募（华夏、易方达、南方）及中小公募（中金、中航、中信建投），长城基金等机构计划入局 [4] - 华能国际拟发行基础设施公募REITs，长城基金担任管理人 [4] - 招商基金指出，2025年以来REITs波动率和回撤显著优于权益资产，具备中期配置价值 [6] 行业前景与挑战 - 博时基金认为2025年REITs创新可能聚焦数据中心、智慧城市设施及"养老社区+医疗配套"资产，能源资产或引入碳收益分成机制 [7] - 南方基金提到，政策明确支持数据中心等新基建领域REITs，以优化资产配置并推动产业升级 [7] - 平安基金指出中国REITs市场挑战：底层资产以传统基建为主，总市值不足，扩募流程需优化 [8] - 招商基金建议完善REITs法律规范、简化扩募流程，并探索数据中心、养老等新领域发行 [8]

中国REITs市场发展概况 - 中国REITs市场自首批产品上市4年来总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品达66只，数量位居亚洲第一 [2] - 市场经历完整周期：从初期"盲目打新"上涨行情→2023年深度调整折价→2024年回归理性，聚焦底层资产价值 [2] - 监管部门建立以市场化价格为核心的全链条生态，涵盖发行定价、二级交易及存续期管理 [2] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT创纪录：获575户网下报价，全场倍数251.12倍（剔除后），发行溢价率16.16%为市场最高 [3] - REITs一级市场采用询价机制，当前价格已反映资产内在价值与风险，达成市场均衡状态 [2] 二级市场表现 - 优质项目表现突出：底层资产稳健、回报丰厚的REITs较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 市场化机制下"好项目"获认可，表现为价格上涨及交易活跃度提升 [3] 制度完善与市场前景 - 监管形成"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动制度规范化、标准化 [4] - REITs市场从萌芽阶段进入扩容提质新阶段，底层资产扩大及政策创新推动市场版图扩展 [4]