市场发展阶段与规模 - 国内公募REITs市场已进入“首发+扩募”双轮驱动的常态化发展阶段 市场规模较2024年末实现翻倍 成为资本市场存量盘活的核心工具之一 [2] - 截至2026年1月30日 国内已上市公募REITs数量达78只 总市值2287亿元 流通市值1247亿元 另有37只产品待上市（24只首发 13只扩募） [2] - 2026年新增上市项目有望达到20单 年末总数破100单 总规模向3000亿元冲击 长期市场空间可达2万亿元 [9] 市场发展核心特征 - 资产版图从传统基础设施向商业不动产延伸 2026年1月底首批8只商业不动产REITs获受理 类型涵盖购物中心 奥特莱斯 酒店 商办 商业综合体 [3] - 首批商业不动产REITs募资规模将超314亿元 开启“基建+商业”双赛道 其产品数量 募资规模和底层资产数量大概率超过2023年下半年推出的首批消费基础设施REITs [3] - 商业不动产REITs落地将撬动超40万亿元存量商业资产 打开长期扩容空间 首批项目呈现供给提速 资产多元 单笔规模适中的特点 [3] - 扩募机制常态化 监管层将扩募申报间隔时间由1年缩短至6个月并简化流程 扩募成为市场规模增长重要引擎 2026年扩募产品将持续贡献规模增量 重点集中在基建与保租房赛道 [4] - 保险 社保等长期资金加码增配 使得二级市场日均成交额稳中有升 促进定价效率持续改善 券商自营和保险资金是机构配置绝对主力 其布局差异推动市场定价多元化 [4] 项目终止撤回现象分析 - 2026年1月23日 沪深交易所同步披露5单REITs集中终止/撤回申报 标志着市场“严准入 进退有序”的生态正在形成 [5] - 具体项目包括上交所的富国首创水务REIT（扩募） 建信建融家园保租房REIT 创金合信电子城产业园REIT 以及深交所的建信金风新能源REIT 华夏万纬仓储物流REIT [5] - 核心原因包括监管新规趋严 2025年12月新版审核指引明确了7类终止情形 如材料过期 回复超时等会触发退出机制 交易所问询需在30日内回复 特殊情况可延期30日 累计最长60天 [6] - 部分项目因资产质量不达标 现金流稳定性 运营效率不符合要求或底层资产估值下降而主动撤回 至少有三单项目因审批周期长 临近审批时估值与上报时差距较大需下调 [7] - 商业不动产REITs开闸后 部分机构选择重新优化资产组合 资源向优质商业资产倾斜 导致部分非核心 资质一般的基建类项目被主动撤回 这是市场从“重数量”转向“重质量”的理性回归 [8] 2026年市场展望与投资关注点 - 伴随商业不动产REITs批量上市 公募REITs资产类型将持续丰富 扩募常态化将推动单只产品做大并使得平台化运作提速 [9] - 监管完善分红 估值 退市机制 意味着优胜劣汰加剧 市场基本面的分化将更为明显 市场将回归价值逻辑 [9][10] - 保租房赛道REITs在2026年全年新增规模有望超200亿元 成为重要增量 [9] - 投资层面可继续关注“高分红 优质运营 具备扩募潜力”的标的 优先布局保租房 高标仓储 核心商圈的商业资产 需精选基本面稳健 估值合理的优质品种 [9][10]

公募REITs市场近期动态与项目撤回分析 - 2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折，一周多时间内多家头部企业主动撤回已筹备数年的发行或扩募申请 [1] - 1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核 [1] - 终止申报的项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请 [1][2] 撤回项目详情与申报背景 - 这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，却在近两年的等待后集体“离场” [1] - 申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖了保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域 [2] - 项目的申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、万科、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业 [2] - 相关公告普遍强调，终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行 [2] 项目撤回的具体原因与监管问询 - 建信建融家园租赁住房REIT于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注其“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题，在超过一年半未回复问询后，项目于2026年1月23日状态更新为“终止” [3] - 建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回 [3] - 创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险 [5] - 华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题 [5] - 建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响 [5] - 富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题 [5] - 这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回 [5] 市场环境变化与撤回深层原因 - REITs二级市场整体预冷，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降 [6] - 新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱 [6] - 部分底层资产的经营质量面临挑战，例如物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，这可能迫使底层资产的现金流预测需要下调 [6] - 在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值 [6] - 其他项目也类似，普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复 [6] 政策背景与市场发展阶段 - 2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报 [7] - 2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》（“63号文”），为市场设定了“高质量发展”的新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志 [7] - 业内人士分析，REITs申报项目的撤回是正常现象，也符合政策规定，随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律 [7] - 此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关，但不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报 [7] 市场长期前景与投资机会 - “63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础，在房地产新旧模式转换的阵痛期，市场的“压力测试”将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商 [8] - 资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准 [8] - 公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具 [8] - 基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用 [9] - REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局 [9] - 预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是“固收+”资金对此类资产存在持续的配置需求，重点投资机会可能在年初和一季度报前后 [9] - 投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率 [9]

2025年公募REITs市场发展回顾 - 截至2025年12月中旬，公募REITs已发行产品近80只，总市值突破2200亿元，资产类型涵盖十大领域，预计带动新项目总投资超1万亿元 [1] - 二级市场全年表现“先扬后抑”：上半年中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%，下半年因长端利率上行、解禁压力等因素出现明显回调 [1] - 一级市场发行以资产扩容与机制完善为核心驱动力，诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等多个标杆项目 [1] 2025年市场表现与结构分化 - 截至2025年11月末，基础设施公募REITs已发行78只，发售基金2095亿元，总市值约2223亿元 [2] - 截至12月10日，全市场已上市77只产品中，年内上涨的有61只，占比近80%；下跌的有16只，占比约20% [2] - 年内涨幅超过20%的产品有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的有2只 [2] - 消费类REITs表现最佳：在涨幅前10的产品中占据4席，前20中占据8席 [4] - 产业园区REITs承压明显：在年内跌幅前十的产品中占据7席，截至11月末是唯一负收益的板块，收益垫底 [5][6] - 消费设施和租赁住房板块截至11月末分别上涨22%和13% [6] 2025年领涨与领跌产品案例 - 领涨产品：易方达华威市场REIT（消费基础设施）年内上涨73.31%；国泰海通济南能源供热REIT（市政设施）年内上涨66.81% [3][4] - 领跌产品：中金湖北科投光谷REIT年内下跌22.57%；易方达广开产园REIT年内下跌17.11% [5] 2026年市场展望与景气度判断 - 多位专家预计，2026年利率将处于区间波动状态，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升 [7] - 市场将步入更为成熟、更具深度的新阶段，政策红利持续释放与市场需求快速增长构成“双重窗口期” [7][8] - 市场在产品体系、发行机制、交易生态等方面相比境外成熟市场仍有提升空间，宏观经济不确定性可能导致底层资产经营承压 [8] 2026年投资机会与配置建议 - 看好具备刚性需求、现金流稳健、受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域 [8] - 建议重点关注新上市的资产类别，如文旅、养老、港口、储能等 [9] - 建议关注两种风格资产：一是抗周期、韧性强的类别，如消费基础设施、保租房和公用事业；二是能源、物流仓储和高速公路等可能出现触底反弹的类别，可关注左侧交易机会 [9] - 扩募是获取增量份额的重要机会 [9] 2026年投资策略与评估框架 - 长期投资价值核心在于“好资产+好管家+好价格”，应评估底层资产安全性、稳定性和成长性，寻找运营管理能力强、扩募潜力大的标的，在估值合理时介入 [11] - 建议构建多维评估框架，遵循“好资产、好管理、好未来”逻辑 [12] - “好资产”指底层资产质量，需审视区域经济韧性、供需稀缺性及历史营收和分红的稳定性 [12] - “好管理”指运营效率与项目治理能力，决定资产运营提升潜力 [12] - “好未来”指基金的长期规模增长和收益提升潜力 [12] - 建议结合防御性资产构建稳健底仓，并机会型寻找承压资产逆境反转的投资机会 [11] - 在市场上行期，获取战略配售（战配）是对投资者更有利的方式，预计以战配为主的模式将继续 [11]

2025年公募REITs市场发展回顾 - 2025年是公募REITs快速发展的一年，截至12月中旬，已发行产品近80只，总市值突破2200亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元 [1][12] - 市场资产类型已涵盖园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流、租赁住房、市政设施和新型设施十大领域 [1][13] - 二级市场全年表现呈现“先扬后抑”特征：上半年受益于低利率与“资产荒”，中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%；下半年受长端利率上行、解禁压力等因素影响出现明显回调 [1][12] - 一级市场发行方面，资产扩容与机制完善成为核心驱动力，全年诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等多个标杆项目 [1][12] 2025年二级市场表现与分化 - 截至12月10日，全市场已上市的77只产品中，年内上涨的有61只，占比近80%；下跌的有16只，占比约20% [2][13] - 年内涨幅超过20%的产品有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的有2只 [2][14] - 消费类REITs表现最为亮眼：在涨幅前10的产品中占据4席，在前20的产品中占据8席 [4][18] - 产业园区REITs普遍承压：在年内跌幅前十的产品中占据7席，成为截至11月末唯一负收益的板块 [6][20] - 具体板块表现：截至11月末，消费设施、租赁住房分别上涨22%和13%；产业园区收益垫底 [6][20] 领涨与领跌产品案例 - 涨幅冠军为易方达华威市场REIT（消费基础设施），截至12月10日上涨73.31%，上市首日因涨30%而停牌 [3][17] - 涨幅亚军为国泰海通济南能源供热REIT（市政设施），年内上涨66.81%，发售时公众认购倍数创下当时行业新高 [3][18] - 跌幅最大的是中金湖北科投光谷REIT（园区基础设施），截至12月10日下跌22.57% [5][19] - 易方达广开产园REIT（园区基础设施）年内下跌17.11%，华夏和达高科REIT等多只产业园区产品跌幅超过10% [5][20] 机构对2026年市场展望与景气度判断 - 多位专家预计，2026年利率将处于区间波动状态，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升 [7][20] - 市场将步入更为成熟、更具深度的新阶段，核心支撑逻辑在于宏观环境与资产属性契合，以及政策的持续深化与扩围 [7][21] - 当前市场处于政策红利释放与市场需求增长的“双重窗口期”，资产覆盖范围持续拓宽、扩募机制基本成熟、投资者结构日趋多元 [8][21] - 2026年市场仍将面临挑战，二级市场价格波动与溢价率分化是市场走向成熟和理性的必然特征，微观个体项目的经营表现将呈现波动分化 [10][23] 机构推荐的2026年配置方向与策略 - 看好具备刚性需求、现金流稳健、受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域 [8][22] - 建议重点关注新上市的新资产类别，如文旅、养老、港口、储能等 [9][22] - 配置上建议结合两种风格：一是抗周期、韧性强的资产类别，如消费基础设施、保租房和公用事业；二是关注已出现触底反弹迹象的承压类别，如能源、物流仓储和高速公路，寻找左侧交易机会 [9][22] - 扩募被认为是较好获取增量份额的机会 [9][22] - 在市场上行期，获取战略配售（战配）是对投资者更有利的方式，预计以战配为主的模式将继续 [10][23] 机构建议的长期投资评估框架 - 长期投资价值核心在于“好资产+好管家+好价格”，需评估底层资产的安全性、稳定性和成长性，寻找运营管理能力强、扩募潜力大的标的，在估值合理时介入 [10][23] - 应建立多维度深度评估框架，核心指标遵循“好资产、好管理、好未来”的逻辑 [11][24] - “好资产”指底层资产质量，需审视区域经济韧性、供需稀缺性及历史营收和可供分配金额的稳定性 [11][24] - “好管理”指运营效率与项目治理能力，决定资产能否得到运营提升 [11][24] - “好未来”决定基金的长期规模增长和收益提升潜力 [11][24]

首批公募REITs试点一周年表现 - 首批9只产品上市以来平均上涨22% 日均换手率整体高于境外成熟市场[3] - 实际可供分配金额合计约17.8亿元 超预期 9只产品合计分红约12.2亿元 占实际可供分派金额比重约60%[3] - 带动3000亿元新增基础设施项目建设 底层资产业绩表现优异 形成稳定可供分配现金流和分红收益[3] 市场制度与政策进展 - 国家发改委2021年6月29日发布通知将试点区域扩展到全国 资产范围扩大 完善首发和扩募规模要求[4] - 银保监会2021年11月17日引入保险资金入市 提高二级市场流动性[4] - 财政部2022年1月26日明确税收优惠政策 沪深交易所2022年5月31日发布扩募规则[4][5] - 全国10余个城市地方政府发布REITs政策文件 积极鼓励地方企业参与试点[5] 产品扩募与资产类型拓展 - 机构已将扩募提上议程 招商蛇口产园资产储备丰厚 计划研究将成熟资产注入REITs[6] - 上市REITs达12只 募资458亿元 项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域[8] - 资产类型扩充至保障性租赁住房、发电类基础设施 5单项目在排队审核 百余单储备项目推进中[8] - 基础资产覆盖保障性租赁住房、高速公路、铁路、数据中心、清洁能源等多条赛道[8] 限售解禁与市场供需 - 首批9只REITs共计21.92亿份限售份额将于6月21日解禁 占9只产品总规模的32%[10] - 当前流通份额仅30%左右 部分产品溢价率超30% 中航首钢绿能REIT溢价率达43.07%[9][10] - 解禁后流通份额将大幅增加 缓解供给不足问题 但优质资产稀缺性仍将长期存在[10][11] 战略定位与发展前景 - REITs成为盘活存量资产扩大有效投资的重要抓手 落实国家重大产业战略的必要手段[12] - 覆盖收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等基础资产类型 紧贴中长期产业政策导向[13] - 发展万亿元量级REITs市场是短期经济稳增长迫切需求 也是服务长期高质量增长的内在需求[13]

公募REITs市场动态 - 南方基金、华夏基金、创金合信基金等多家公募旗下REITs产品在6月16日至6月20日期间获批，包括首批数据中心REITs，填补了该领域市场空白 [1] - 截至6月20日，全市场公募REITs产品数量超85只，底层资产扩展至十大类型，其中66只已上市产品年内平均涨幅达22.73%，最高涨幅超50%（华夏大悦城商业REIT涨幅55.78%）[1][5] - 年内21只REITs涨幅超30%，涨幅前三为华夏大悦城商业REIT（55.78%）、嘉实物美消费REIT（53.50%）、华安百联消费REIT（50.52%）[5] 新获批REITs产品详情 - 南方基金获批两只数据中心REITs：上交所首单南方万国数据中心REIT（8亿份）、深交所首单南方润泽科技数据中心REIT（10亿份），从上报到获批历时3个月 [2] - 华夏华电清洁能源REIT获批（5亿份），创金合信首农产业园REIT获批（10亿份），后者底层资产为中关村移动智能服务创新园，出租率94.8% [2][3] - 中银中外运仓储物流REIT将于6月23日发售，认购价3.277元/份，募集4亿份（战略配售占2.8亿份）[3] 市场参与主体与趋势 - 85只公募REITs涉及26家基金管理人，包括头部公募（华夏、易方达、南方）及中小公募（中金、中航、中信建投），长城基金等机构计划入局 [4] - 华能国际拟发行基础设施公募REITs，长城基金担任管理人 [4] - 招商基金指出，2025年以来REITs波动率和回撤显著优于权益资产，具备中期配置价值 [6] 行业前景与挑战 - 博时基金认为2025年REITs创新可能聚焦数据中心、智慧城市设施及"养老社区+医疗配套"资产，能源资产或引入碳收益分成机制 [7] - 南方基金提到，政策明确支持数据中心等新基建领域REITs，以优化资产配置并推动产业升级 [7] - 平安基金指出中国REITs市场挑战：底层资产以传统基建为主，总市值不足，扩募流程需优化 [8] - 招商基金建议完善REITs法律规范、简化扩募流程，并探索数据中心、养老等新领域发行 [8]

中国REITs市场发展概况 - 中国REITs市场自首批产品上市4年来总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品达66只，数量位居亚洲第一 [2] - 市场经历完整周期：从初期"盲目打新"上涨行情→2023年深度调整折价→2024年回归理性，聚焦底层资产价值 [2] - 监管部门建立以市场化价格为核心的全链条生态，涵盖发行定价、二级交易及存续期管理 [2] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT创纪录：获575户网下报价，全场倍数251.12倍（剔除后），发行溢价率16.16%为市场最高 [3] - REITs一级市场采用询价机制，当前价格已反映资产内在价值与风险，达成市场均衡状态 [2] 二级市场表现 - 优质项目表现突出：底层资产稳健、回报丰厚的REITs较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 市场化机制下"好项目"获认可，表现为价格上涨及交易活跃度提升 [3] 制度完善与市场前景 - 监管形成"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动制度规范化、标准化 [4] - REITs市场从萌芽阶段进入扩容提质新阶段，底层资产扩大及政策创新推动市场版图扩展 [4]