成都2025年11月新房市场整体表现 - 2025年11月，全市一手住宅网签5897套，环比略降9.8%，但在全国二线城市中仍处于领先位置 [2] - 当月商品住宅成交面积约78.3万平方米（建筑面积），市场活跃度依然强劲 [2] - 新房市场整体呈现“量缩价稳”的趋势，库存出清周期为15.9个月，处于健康区间 [27] 主城核心区市场表现 - 主城核心区表现亮眼，成交金额占据主导，锦江区新房成交均价高达52773元/平方米（建筑面积），环比上涨2977元/平方米，涨幅居全市首位 [3] - 高端项目集中成交带动主城核心区市场，金融城贝宸S1项目11月销售约4.83亿元，位列全市金额榜第五位 [4] - 中铁博雅艺术城项目11月首开热销109套，成交金额约6.06亿元，登上单月金额榜TOP3 [5] - 华润置地·华宸府延续了华润在高端市场的强势表现 [7] - 金牛西派御府项目自2025年4月首开后，半年内销售额突破20亿元 [8] 二圈层及近郊市场表现 - 二圈层刚需刚改板块是成交量主力，洪河板块11月成交287套，遥遥领先其他板块 [7] - 郫都区、双流区、温江区等二圈层区域凭借相对可负担的价格和便利性，成为刚需和首改客户首选，是成交套数的重要贡献者 [8] - 东城金茂晓棠二期在洪河板块热销，项目自今年6月入市以来屡开屡罄，一期800余套房源已全部售罄 [7] - 高新区、天府新区及近郊成熟区的大体量刚改盘贡献了主要的销售面积 [25] 市场成交结构特征 - 市场呈现明显的区域分化特征，主城五区和高新区南区在成交金额上占主导，而近郊成熟区则在成交套数上贡献更大 [10] - 不同板块房价走势分化，锦江区和金牛区房价上涨，而高新南区、武侯区和天府新区则出现回调，分化主要受成交结构影响 [10] - 改善型需求已成为成交核心支撑，新房市场套均建筑面积达134.22平方米，而二手房仅为95.06平方米，建筑面积90–140平方米户型找房占比合计达50.1% [10] 热销项目成功因素 - 成功项目普遍具备精准的产品定位、优质配套资源、差异化的产品力以及强大的品牌背书 [10] - 麓湖生态城凭借独特的生态资源和产品设计，连续两月蝉联金额榜销冠 [10] - 中铁博雅艺术城通过“工程技术型”高产品力突围，强调五维创新体系 [10] - 绿城·悦海棠轩依托核心区位和完善配套热销，说明品牌服务和生活品质对核心改善客群具有强大黏性 [11]

文章核心观点 - 文章是一份关于成都市在2025年10月23日至10月29日期间的房地产市场周报，系统性地汇总了土地市场、商品房与二手房成交、新增预售项目开盘表现以及一周行业政策大事件 [1] 土地市场 - 成都金牛区一宗约23.4亩的住兼商用地将于11月21日出让，住宅部分起拍价为13900元/平方米 [2] - 本周（10月24日-10月30日）大成都范围内共成交3宗涉住宅用地，总面积合计约203.6亩 [4] - 具体成交地块包括：彭州市一宗57.8亩住宅用地，成交价407万元/亩；大邑县一宗60.4亩住宅用地，成交价2150元/平方米；东部新区一宗85.4亩住宅用地，成交价3500元/平方米 [3] 商品房成交 - 本周（10月24日-10月30日）成都全市商品房住宅成交总套数为1782套，成交总面积为232,777.94平方米 [5] - 成交呈现波动，单日全市最高成交套数为365套（10月28日），最低为55套（10月26日） [5] - 中心城区成交量普遍高于郊区新城，是市场成交的主力区域 [5] 二手房成交 - 本周（10月24日-10月30日）成都全市二手房住宅成交总套数为4237套，成交总面积为403,222.89平方米 [8] - 二手房成交量显著高于新房，单日全市最高成交套数为881套（10月28日） [8] - 10月25日和26日数据显示异常，其中26日全市成交套数为0套 [8] 新增预售与开盘表现 - 本周大成都范围内共发放39张预售证，其中29个项目包含住宅房源 [9] - 多个新开楼盘去化表现良好：高投万科高新锦曜首开去化约80%，主力总价130-180万 [9]；中铁博雅艺术城首开去化超百套，主力总价500-600万 [9]；龙泉驿区东城金茂晓棠二期加推房源开盘即罄 [9] - 具体项目数据：金牛区中铁博雅艺术城推出138套，认购115套，认购率83%，均价29630元/平方米 [11]；高新西区高投万科高新锦曜推出173套，认购138套，认购率80%，均价13480-13860元/平方米 [11]；龙泉驿区东城金茂晓棠二期推出160套，认购160套，认购率100%，均价18974-20743元/平方米 [11] 行业政策与动态 - “十五五”规划建议发布，明确未来五年房地产发展方向，强调“推动房地产高质量发展”，行业将从规模化扩张转向注重品质与安全的高质量发展阶段 [12] - 规划建议指明了构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理等系统性升级方向 [12] - 成都市修订完善商品房网签备案管理办法，旨在使行政主管部门职责更清晰、业务流程更便捷，并增加了对开发企业逾期未履行备案义务的补救措施，以维护购房者权益 [12] - 广州市发布“好房子”建设指引，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出20条具体标准，包括建议设有中央空调和新风系统的住宅层高不宜低于3.1米，并将防水部位保修期延长至10年 [13]