行业现状 - 瑞安房产中介行业正经历激烈"生存战"，楼市交易周期拉长、成交难度加大[1] - 二手房交易中介费从双方合计1.5%普涨至3%，呈现"卖方刚性支付、买方弹性付款"现象[1] - 中介费上调始于贝壳找房进驻瑞安后，本土主流机构如盈佳、大管家、中园等跟进调整[3] 收费模式变化 - 以150万元房源为例，中介费总额从2.25万元跃升至4.5万元[5] - 实际操作中形成"卖方实收1.5%，买方5折支付"的弹性收费模式[7] - 买方市场下中介主动给予折扣，例如宏都小区150万元交易中买方获5折优惠[7] 市场供需关系 - 瑞安二手房住宅挂牌量突破万套，月成交量仅200套左右，呈现明显供过于求[7] - 带看房周期从1个月拉长至3个月甚至半年，单笔交易成本显著增加[5] - 近两年中介门店数量收缩，行业洗牌加剧导致提高中介费成为生存手段[5]

链家战略调整 - 公司于2025年6月宣布"房客分离"战略，重点加强房源端服务[1] - M角色员工(占比超20%)将专职对接房源服务房东，禁止卖房[3] - 普通业务员(A代码)房源分配比例从20%降至10%，客源端微调但收入可能下滑[3] 上海二手房市场现状 - 2025年3-5月上海二手房成交套数分别为2.7万/2万/1.9万套，市占率20%-25%[5] - 平均单套成交总价从2024年384万降至370万，老破小占比提升[5] - 二手房挂牌量从5年前10万套增至17万套[6] - 客户成交周期46天，房源成交周期98天，经纪人产值效率下降[8] 业务模式转型 - 公司已推出7项房源美化服务包(空气质量检测/房屋维修/防水/保洁等)[10] - 设立专职M角色专注房源维护，实现真正单边经纪模式[11][13] - 预计未来中介费可能从客户2%+房源1%调整为客户1%+房源2%[16] 行业影响预测 - 公司2.8万经纪人将面临淘汰分流，高学历人才表现分化[15] - 其他中介若维持现有收费模式可能大规模倒闭[19][23] - 行业将进入单边经纪时代，业务员需选择房源或客源专项能力[24] 市场结构性变化 - 改善和豪宅需求涌向新房市场导致一二手需求裂变[5] - 房源过剩加剧匹配难度，需更多时间筛选房源[6] - 行业容量停滞但从业人员过剩，转型压力紧迫[8][24]

公司财务表现 - 2025年第一季度总交易额(GTV)8437亿元，同比增长34.0%，净收入233亿元，同比增长42.4%，净利润8.55亿元 [3] - 存量房业务交易额5803亿元，同比增长28.1%，贡献净收入69亿元，同比增长20.0% [3] - 活跃门店数量5.52万家，活跃经纪人49.09万名，分别同比增长29.6%和23.0% [3] - 美股股价因财报不及预期下跌5.29%，收于19.16美元 [2] 市场地位与业务结构 - 2024年全年GTV达3.35万亿元，同期北上广深二手房交易额合计约2.73万亿元，显示其全国市场领先地位 [3] - 存量房业务增速滞后于GTV增速，但仍为重要收入来源 [3] - 上海链家挂牌市占率70%，成交市占率25%，维持3%行业最高收费标准（买方2%+卖方1%） [8] 行业收费争议 - 上海二手房交易成本中，中介费占比升至2%-3%，成为最大单项支出 [7] - 北京链家2023年已将佣金率从2.7%降至2%，广州深圳执行买卖双方各1%标准 [8] - 社交平台出现大量对高费率的质疑，中小机构最低推出"买方1%+卖方免佣"策略 [8] 服务模式转型 - 行业价值从信息中介转向交易撮合及增值服务（信任建立、风险把控、流程协助） [11] - 部分机构试点分层定价：基础服务包5000元固定费，全流程服务包按1.5%计费 [11] - 杭州政府平台实现"去中介化"交易，推动基础信息服务公共属性回归 [10] 行业发展方向 - 市场倒逼中介从"成交导向"转向"服务导向"，需建立透明化价值评判体系 [12] - 专家建议按服务质量分级定价，明确费率上限，下限由市场决定 [11] - 行业需通过标准化基础服务和市场化增值服务实现可持续发展 [12]

2025年，是房地产十四五"收官之年"。 而如今站在2025年新时点，立足10年之后2035年，房企又该如何谋划新战略。 如今华润综合领先的势头，核心源于10年前第二曲线的战略前瞻布局。 这又是一个关键战略窗口期！ 在这个敏感时点，老潘看到来自全球四大投行之一的高盛最近发布了一个关键报告。《经济转向内需驱 动：聚焦中国房地产价值链中的买入机会》，在这个报告中，比较吸引老潘的是，高盛从大视野给出了 中国房地产2035年行业的量化格局和发展态势。 这一年，也迎来房企谋划十五五（2026年~2030年）战略蓝图。 基于此，老潘简要总结为4点，与大家分享。 做未来5年战略蓝图，不是立足当下看未来，而是站在"以终为始"行业终局，即至少站在未来10年、20 年中国房地产终局，去看当下房企何去何从？如何破局？这才是前瞻战略牵引。 结论1 事实上，中海管理层曾说，房地产21年7月开启的这一轮行业深度洗牌出清和调整的结果，将直接影响 或决定中国房地产未来10年甚至更长时间的企业格局。 对比之下，华润置地如今连续2年成为行业利润王，这根本得益于华润商业地产为代表的第二曲线100亿 净利润贡献，而商业战略，正是华润早在10年前甚至 ...

文章核心观点 公司2024年业绩稳步增长、平台规模扩大，新房业务有韧性，家装及租赁服务快速增长，Q4市场呈现复苏迹象，同时公司在运营、战略、技术和业务拓展等方面积极布局[2][5][8] 各部分总结 财报核心信息回顾 - 2024年全年GTV总额达3.35万亿元，总收入935亿元，较2023年增长超20% [2] - 活跃门店49700家，活跃经纪人445000人，同比增长12.1% [3] - 二手房交易业务GTV增长至2.25万亿元，同比上升约11% [4] - 新房交易业务GTV为9001.7亿元，同比降3.3%，但收入增长10% [5] - 装修家居业务全国40城服务近6万家庭，收入148亿（+36%） [6] - 租赁服务管理单元数超43万个，收入143亿（+135%） [7] - 2024年9月26日后，中央稳定措施使新房交易量增约15%，GTV增长2% [8] - 2024年Q4新房GTV同比增长约50% [9] - 存量房GTV占比从2023年的40%升至2024年的46%，2024年交易量再增超10%，全国存量房价格2024年同比仍降，但Q4环比涨0.2% [10] - Q4回购1.32亿美元股票，2024年回购7.6亿美元股票（占2023年末总股本3.9%） [11] - 2022年9月以来累计回购16.3亿美元（占启动前总股本8.6%） [11] - 2024年末期股息每股0.12美元（ADS每股0.36美元），4月9日登记，总支付约4亿美元 [11] 财报电话会详细内容 高管层陈述核心信息 - 2024年Q4将家庭装修项目平均施工时间缩短超10天 [11] - 强化内部售后服务能力，提升租房服务客户体验满意度 [12] - 调整角色与责任，提升房产所有者和租户体验，改进二次租赁效率等指标 [13] - 2024年在多城市购置土地，不转型开发商，专注提供定制化服务减购房决策风险 [14] - 2024年11月在西安启动首个产品解决方案服务项目获收入，向平台即服务（SaaS）模式过渡 [15] - 计划设定重资产投资上限，转向平台型商业模式 [16] - 2025年加大AI投资，加强基础能力、模型数据解决方案，加速迭代应用研发 [17] - 高精度新一代P4相机与深度学习驱动智能模型结合，提升房产专业理解和智能评估能力 [18] - AI助手节省约5%工作时间，提供近20%战略规划支持，AI工具协助生成30%研发代码 [19] - 探索低频流量渠道，推出家居装饰等增值服务 [20] - 2025年计划增强产品实力，提高交付质量，以客户为中心 [21] - 提升产品强度和服务质量增强竞争力，注重提高内部管理和操作效率 [22] Q&A分析师问答 - 分析师询问公司是否考虑进一步引入或与先进大型AI模型合作优化业务运营，以及AI在不同业务领域提升用户体验的方式 [23]