行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

行业组织架构与覆盖范围 - 河南省禹州市房地产中介协会与装饰装修协会成立了临时基层党支部 标志着行业进入“党建引领、监管协同、自律提质”的发展新阶段 [1] - 两大协会覆盖主要经纪机构、装修企业等近70家会员单位 业务涵盖二手房交易、房屋租赁、装饰施工、建材选用等多个领域 [1] 成立背景与目的 - 行业快速发展 但存在规范经营、诚信服务、自律建设等问题 此前存在党建引领缺位、治理效能不足等短板 [1] - 成立临时基层党支部旨在通过健全组织体系 破解行业发展难题 凝聚发展合力 [1] 党建工作模式与具体举措 - 创新推出“党建+”系列工作模式 建立二手房交易纠纷调解机制 以遏制虚假房源、恶意抬价等乱象 [2] - 装饰装修协会开展“党建+行业规范”行动 制定施工质量标准与服务流程指引 [2] - 组建党员志愿服务队深入社区提供装修咨询、维权指导 以改善施工不规范、售后无保障等问题 [2] 协会职能与行业环境建设 - 协会党支部发挥桥梁纽带作用 畅通企业与政府、企业与群众之间的沟通渠道 [2] - 及时了解企业诉求、化解行业纠纷、维护消费者合法权益 营造公平竞争、诚信友善的行业环境 [2] 未来发展规划 - 计划拓展“党建+精准服务”、“党建+信用评价”等载体 建立信用评价与奖惩制度 [2] - 将精准对接行业需求 为会员企业纾困解难 推动行业高质量发展 [2]

业绩概览 - 2025年第三季度公司实现营收231亿元，同比增长2.1% [1] - 2025年第三季度公司实现净利润7.5亿元，同比下降36.1% [1] - 2025年第三季度公司Non-GAAP净利润为12.9亿元，同比下降27.8% [1] - 2025年第三季度公司Non-GAAP净利率为5.6%，同比下降2.3个百分点 [3] 财务预测调整 - 下调2025年归母净利润预测至37.18亿元，较上次预测下调11% [1] - 下调2026年归母净利润预测至47.74亿元，较上次预测下调8% [1] - 下调2027年归母净利润预测至58.20亿元，较上次预测下调4% [1] 二手房业务 - 2025年第三季度二手房GTV为5056亿元，同比增长5.8% [2] - 2025年第三季度二手房业务收入为60亿元，同比下降3.6% [2] - 二手房收入表现弱于GTV主要因链家GTV占比从上年同期的41%下降至38% [2] - 链家货币化率为2.53%，贝联货币化率为0.38，环比第二季度均持平 [2] - 二手房业务贡献利润率为39.0%，同比下降2.0个百分点 [2] 新房业务 - 2025年第三季度新房GTV为1963亿元，同比下降13.8% [2] - 2025年第三季度新房业务收入为66亿元，同比下降14.1% [2] - 新房货币化率为3.38%，同比持平 [2] - 新房业务贡献利润率为24.1%，同比下降0.7个百分点 [2] 新兴业务 - 2025年第三季度家装家居业务收入为43亿元，同比增长2.1% [2] - 家装家居业务贡献利润率为32.0%，同比提升0.8个百分点 [2] - 2025年第三季度房屋租赁业务收入为57亿元，同比增长45.3% [2] - 房屋租赁业务贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点 [2] - 家装家居和房屋租赁业务在城市层面（分摊总部费用前）已连续两季度实现盈利 [2] 成本费用与股东回报 - 2025年第三季度公司毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点 [3] - 销售/管理/研发费用率分别为7.5%/8.1%/2.8%，同比变化-1.1/-0.3/+0.3个百分点 [3] - 2025年第三季度公司回购金额达2.8亿美元，单季度回购金额创近两年来新高 [3]

政策背景 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下滑8.7% 销售额同比下降12.3% 北京地区新房成交量同比跌幅达21.8% [2] - 房地产行业贡献GDP比重达17.2% 带动超过40个相关产业 创造约4500万个就业岗位 [2] - 全国大中城市房价收入比飙升至12:1 偏离国际公认4:1合理区间 约3700万年轻人面临购房困境 [3] - 2030年城镇化率预计达72.3% 新增城镇人口约1.2亿 存在巨大住房需求 [3] 政策核心内容 - 首套房首付比例从30%调整为最低20% 部分城市可下探至15% 例如上海600万元房产首付从180万元降至120万元 [6] - 首套房贷款利率上限设定为3.6% 较此前平均水平下调1.2个百分点 例如广州300万元贷款30年期月还款减少2160元 累计节省利息78万元 [6] - 一线城市公积金贷款最高额度提高至120万元 二线城市100万元 三四线城市80万元 例如武汉公积金贷款额度从60万元提升至90万元 [6] - 部分城市取消或放宽限购政策 例如杭州社保缴纳要求从3年降至1年 使近20万新市民提前获得购房资格 [7] - 首套房契税从1.5%下调至1% 二手房增值税免征年限从5年缩短至2年 例如成都350万元二手房契税节省1.75万元 [9] 政策实施细节 - "刚需族"界定为22至45周岁无房或仅有一套住房群体 家庭收入处于当地中等及以下 全国约2.1亿人符合标准 [9] - 首批22个城市于2025年7月15日实施 其余城市10月1日前全面推开 政策预计至少执行两年 [10] - 申请需提供无房证明 收入证明 社保或纳税记录等基本材料 审批时间缩短至5个工作日 [11] - 新房优惠包括首付利率调整及开发商最高12%额外折扣 二手房优惠集中在首付比例和税费减免 过户时间从45天缩短至30天效率提升35% [13] 市场影响与策略 - 北京通州案例显示首付从138万元降至92万元 购房计划提前三年实现 [10] - 建议对比3-5家银行贷款方案 例如深圳案例显示通过对比可获得3.65%超低利率 30年节省6.3万元 [14] - 开发商推出首付分期方案 例如杭州楼盘首付支付一半剩余半年内付清 政策发布后三天成交量86套较上月激增215% [14] - 公积金贷款优势显著 例如成都案例显示公积金贷款年利率2.75%较商业贷款低近1个百分点 30年节省利息25万元 [15] 行业未来趋势 - 北京上海等7城市试点取消"限跌令" 允许房价适度调整 预计部分区域房价可能出现5%下调空间 [16] - 5000亿元建设资金投入长租公寓市场 北京启动12个试点项目提供3.8万套租赁住房 租金较市场价低15% [16] - "以房养老"计划鼓励老年人住房置换 有望释放约1200万套存量住房 上海试点按月领取房产评估价值0.4%的养老金 [16] - 房地产税试点范围扩大 新增5-8个城市 主要针对拥有3套及以上住房家庭 税率约为房产评估价值0.6-1.2% [16]

行业趋势与战略布局 - 2025年是房地产"十四五"收官之年，也是房企谋划"十五五"(2026-2030)战略的关键时点，需以未来10-20年行业终局视角制定前瞻性战略 [1][2] - 行业深度调整始于2021年7月，此轮洗牌结果将直接影响未来10年甚至更长时间的企业格局 [2] - 华润置地连续2年成为行业利润王，核心源于10年前商业地产第二曲线的战略布局，目前商业地产贡献100亿净利润 [2][3] 新房市场预测 - 2025年新房销售预计下滑至8万亿-8.5万亿，短期难保"10万亿+"规模 [7] - 2035年新房销售面积预计较2024年再降40%，从9.7亿平米降至5.8亿平米，进入"5"字头时代 [9] - 2021-2024年已完成第一轮40%降幅(18.2亿→9.7亿平米)，2025-2035年将完成第二轮40%降幅 [9] 市场结构变化 - 行业进入"少数派10城+10企"格局，2024年10强房企市占率已达21%，2035年预计提升至50% [11][12] - 前十房企在一二线城市份额将从2024年30%提升至2035年60% [14] - 2024年百强房企新增土储92.5%集中在一二线(一线26%+二线66.5%)，三四线仅占7.5% [15] 存量市场机遇 - 2035年地产链(含二手房、装修)市场规模将达5.7万亿，较2024年增长70%，其中60%为可持续内需 [9][10][20] - 二手房交易量2035年预计达8-9亿平米，占总交易量66%，接近发达国家水平(美国90%) [16][18] - 装修市场2035年需求将达20-23亿平米，较2024年12亿平米近乎翻倍，占建筑施工总量60% [22] 区域发展特征 - 头部房企聚焦高能级城市，2024年拿地金额前10房企投资城市不超过20个，主要集中在一线及优质二线 [15] - 未来土地供应和开发将更多由"城市需求"驱动，资源持续向经济活力区域集中 [15]