云南房地产市场整体表现 - 2025年1-9月云南商品房销售面积约1449万平方米，同比增长5.7%，增速高于全国平均水平11.2个百分点[1] - 同期二手房成交面积1585万平方米，同比增长13.5%[1] - 2025年1-9月省外人士在云南购买商品住房超2.9万套，占全省购房套数的31.7%，相当于每卖出3套房中有近1套由外地人购买[1] - 云南房地产市场呈现"逆势增长"态势，投资和销售面积增速均高于全国8个百分点[10] 区域市场结构与特点 - 西双版纳州省外购房占比高达74.9%，保山市、楚雄州、丽江市的省外购房比例均达40%以上，昆明市目前达30%以上[1] - 省外购房占比持续攀升，从2022年的24.8%上升至2025年前9个月的31.7%[12] - 购房者动机兼具自住与投资属性，房屋空置时选择出租或通过中介托管为民宿[1][15] - 购房者偏好央企开发商，看重品质保障和交付能力，并考虑附近大型文旅项目的升值潜力[4] 旅居经济驱动因素 - 2025年国庆中秋假期云南接待游客4150.77万人次，旅游收入568.68亿元，同比分别增长10.7%和11.0%[11] - 2025年上半年云南旅居收入达236亿元，旅居人数280.3万人，同比增长45.4%，游客平均停留91天，同比延长11天[11] - 旅居需求从康养延展至创作、社交、教育等场景，25-45岁客群占比达50%，长三角成为云南旅居第一大客源地[11] - 云南房价整体较海南更为合理，性价比突出，丽江、大理、西双版纳、普洱等城市因独特文化和气候持续受到关注[12] 政策支持与发展前景 - 云南省委书记王宁指出未来3-5年云南省房地产市场还有很大空间[10] - 2025年9月下旬云南九部门印发指导意见，提出支持住房消费、盘活存量、优化金融支持等7方面措施[13] - 选取景洪、腾冲、元谋等33个县市区加快推进旅居云南—宜居城镇试点建设，这些县市区的投资和销售双双占到全省的60%以上，省外购房套数占省外来滇购房总量的80%[13] - 行业结合丰富的文化旅游资源，有意识地引导和吸纳更多省外购房需求以激活本地市场[11] 市场竞争与运营挑战 - 丽江、大理等地有大量民宿主在社交媒体上发布转让信息，部分地区民宿面临"冰火两重天"局面[15] - 民宿行业存在明显淡旺季，运营者面临"半年忙、半年闲"的周期挑战，需在有限时间内跑赢投入成本[17] - 民宿的黄金收益期主要集中在前1到3年，之后面临装修和设备老化等问题[17] - 缺乏辨识度的民宿主题和可持续的高质量服务成为民宿运营中最常见的问题[17]