股东借款与担保安排 - 万科2025年第一次临时股东会表决通过议案 同意与深铁集团订立框架协议 自2025年起至2025年股东大会召开日 深铁向万科提供不超过220亿元额度的股东借款 用于偿还公司公开债本息及深铁同意的指定借款利息 [1] - 截至目前 深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 万科后续需对已发生的借款提供抵质押担保 否则深铁有权要求提前偿还本息 [1] - 公司表示此次资产抵质押是履行借款合同义务 体现市场化法治化原则 前期为及时满足资金需求大股东已先行提供部分资金 此次是申请获得股东授权以完成抵质押手续 大股东今年以来全力支持万科 借款条件优于市场水平 [1] 公司当前挑战与应对策略 - 公司董事长表示 在房地产新旧发展模式转换过程中 消化过去“三高”阶段形成的负担存在阵痛期 公司发展面临严峻挑战 经营业绩持续承压 [2] - 公司当前工作将凝心聚力有序化解风险 需要凝聚众人智慧和力量 各方相向而行共同应对 大股东深铁将与各方一起不懈努力 帮助公司有序化解风险摆脱困境 推动其重回健康发展轨道 [2] - 对于未来工作 公司将从三方面着手 一是坚持战略聚焦 按照“十五五”规划建议推动房地产高质量发展 在稳定住宅开发基础上推动业务布局优化和结构调整 从城市聚焦等五方面综合施策 二是坚持规范运作 健全治理机制 将强化管控与保持活力结合 三是坚持科技赋能 应用新技术打造有竞争力的产品与服务 并携手合作伙伴加快新场景的规模化应用 [2] 近期经营表现与举措 - 公司1至10月销售金额为1152.8亿元 经营服务业务收入同比略有增长 [3] - 公司持续夯实产品与服务能力 上海理想之地入选住建部首批好社区案例 上海高福云境项目创造公司近年单日单盘销售纪录 万物云首创“弹性定价”模式获市场认可 整体收入同比增长3% 长租业务出租率超94% 长租期客户占比显著提升 物流业务战略客户占比持续提升 [3] - 公司借助政策支持有序推进资源盘活 前10月新增可售货值228亿元 并通过组织重建推动经营效率改善 将管控层级从“三级半”压缩至“两级” 进一步强化总部管理职能缩短管理链条 [3] - 公司管理层坦言经营压力尚未有效缓解 困难客观存在 公司将团结一心排除万难 继续发挥产品与服务优势 不断优化管理以提升经营效益 [3] 行业展望与资本运作计划 - 公司认为 随着政策持续落实 合理住房需求逐步兑现 行业有望逐步走出调整周期 迈向稳健发展新阶段 [3] - 针对资本运作问题 公司表示当前在各方支持下正全力以赴做好经营改善管理 并进一步通过资本运作手段 剥离一部分与公司战略关联度不高的业务和资产 以改善现金流和资债结构 [3]

行业整体表现 - 2024年A股88家房地产开发企业中53家归母净利润为负值，部分企业为上市以来首次亏损[1] - H股48家内房企业业绩下滑主因包括结转规模下降、房价下行导致毛利率降低及存货计提减值增加[1] - 全口径千亿级房企数量回落至11家，与2016年持平[1] - 房地产板块营业收入同比下降21%，归母净利润亏损规模扩大至4177亿元，资产减值损失达939亿元[2] - 板块整体毛利率11.6%，较2023年基本持平，远低于此前32.3%的高点[2] 销售与财务数据 - 2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，销售额96750亿元，住宅销售面积同比下降14.1%，销售额同比下降17.6%[2] - 保利发展归母净利润50.01亿元（同比下降58.56%），为A股房企最高[2] - 万科出现上市34年来首次亏损，*ST金科净亏损319.7亿元，绿地控股净亏损155.52亿元，金融街净亏损110.84亿元[2] - TOP10房企对百强销售额贡献度同比增加5.9个百分点至51.3%，显示头部企业韧性增强[4] 企业战略调整 - 头部房企聚焦核心一二线城市，如金地集团明确投资布局集中在市场安全度高的核心城市[1] - 招商蛇口将有息负债率长期控制在40%左右，计提60亿元处置不良存货以释放风险[3] - A+H股房地产板块有息负债规模同比下降3.4%，显示行业普遍降负债[3] - 中海地产经营性业务利润贡献超10%，计划2025年实现双位数收入增长[5] - 龙湖集团保持一二线核心城市投资强度，保留天街项目及长租公寓等多元业务[6] 头部企业案例 - 中国建筑通过中海地产和"中建八子"实现房地产业务销售4219亿元[4] - 中海地产销售额3106.9亿元（TOP2），上海建国东路项目单次开盘收金196.5亿元创全国纪录[5] - 中建系旗下中建壹品销售额452.5亿元（TOP20），中建东孚266.1亿元，中建智地255.1亿元[5] - 新城控股推行"地产开发+商业运营"双轮驱动，升级商业管理集团以提升差异化竞争力[6]