项目进展概览 - 广州市有超过17个旧改项目正加速推进清拆工作 [3] - 多个行政区项目取得关键进展：天河区元岗村方案表决通过、黄埔区集中动工建设超2300套安置房、白云区首宗新模式项目融资地块成交、荔湾区公布两村改造方案、南沙区广隆村召开征拆动员大会 [3] - 荔湾区茶滘旧改项目明确提出一年内完成所有留守户行政处理工作，实现拆迁清零 [3] 重点项目动态 - 黄埔区南岗西路项目复建安置区35地块于10月17日开工，用地面积约3.37万平方米，总建筑面积16.67万平方米，规划6栋安置房提供1448套回迁住宅，配套超1万平方米公共服务设施，预计2028年4月竣工，满足2600名村民回迁 [5] - 白云区萧岗村项目首期安置房于10月19日动工，建设9栋住宅约1940套房源，总建筑面积29万平方米，用地面积约3.6万平方米 [6] - 萧岗村改造范围119.65公顷，总建设量262.1万平方米，拟拆除建筑面积280.93万平方米，总投资261.91亿元 [7] - 天河区冼村项目于今年7月20日完成全部1950栋村屋拆除，该项目历时15年，地处珠江新城CBD核心区域 [8] 市场影响与需求 - 2024年广州获批城中村改造专项借款项目52个，获授信金额4096亿元，涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [12] - 专项借款购买存量商品房安置政策引导下，巨量安置房需求促成部分楼盘成为爆款或销冠 [12] - 越秀区瑶台村以限价42246元/平方米收购周边新房作安置房，收购体量约1.8万平方米，一次性签下某新盘197套住宅 [12] - 白云区云麓花城项目以784套成交成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数冠军 [15] - 截至今年第三季度，黄埔区收购2110套合计约21万平方米商品房作安置房；截至上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过月均5300套的新房成交量 [15] 投资与规划规模 - 增城区三宗旧改项目于10月21日备案，总投资201.81亿元，建设周期统一为4年：中新村投资63亿元建筑面积157.6万平方米、金星村投资33.9亿元建筑面积90.6万平方米、九如村投资104.9亿元建筑面积281万平方米 [15] - 冼村旧改后新盘保利天御市场"吹风价"预计超18万元/平方米，周边二手房挂牌价多在11万至12万元/平方米 [11] 行业趋势研判 - 国内旧改正从增量扩张转向提质，优先聚焦推进存量项目实施以化解重大风险 [16]

冼村旧改项目进展 - 广州天河冼村旧改项目历时15年实现全村1950栋村屋全部拆除 标志着珠江新城最后一个城中村改造取得里程碑式突破 [2] - 项目由保利发展主导 2010年启动后曾因多重矛盾陷入僵局 2024年《广州市城中村改造条例》实施后加速推进 [2][3] - 截至2021年仍有13栋房屋未拆除 2025年7月20日最后2栋房屋拆除 实现全面清零 [3][4] 旧改政策突破 - 《广州市城中村改造条例》创新规定村集体经2/3成员表决可收回土地使用权 区政府补偿决定可直接作为执行依据 [5] - 天河区实施"双轨并行"策略 融资区按国有土地征收程序处理 复建区由村集体收回土地后申请行政处理 [4][5] - 政策创新为全国城中村改造提供样本 推动城市更新从利益博弈转向依法推进 [5] 项目规划与市场预期 - 冼村旧改后将建成集高端住宅、商业、办公、教育等功能于一体的综合性项目 [7] - 项目周边二手房挂牌价11万～12万元/平方米 新盘保利天御市场"吹风价"预计超18万元/平方米 [7] - 项目位于"珠金琶"(珠江新城-金融城-琶洲)核心区域 保利发展在该区域重仓布局6宗地块 [8][11] 行业趋势观察 - 国内旧改正从增量扩张转向提质 优先聚焦推进存量项目实施以化解重大风险 [11] - 政策建议包括简化集体与国有土地转换流程 拓宽社会资本融资渠道 构建一站式审批平台等 [6] - 保利发展2024年在广州"珠金琶"区域耗资254亿元拿地7宗 体现对核心区域资产增值的押注 [11]