二季度保租房公募REITs运营业绩 - 基金收入同环比均增长，整体增幅在5%以上，其中华夏北京保障房REIT受扩募影响同环比增幅均超15% [1] - 净利润走势以同环比双增长为主，整体同环比增幅在7%至10%之间，仅红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT同比或环比有所下降 [1] - 可供分配金额整体同环比增幅约5%，其中华夏北京保障房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT增幅明显 [1] 二季度保租房REITs底层资产出租率 - 二季度末各底层资产项目出租率普遍在95%以上 [2] - 市场化机构运营的资产项目出租率回升明显，华夏基金华润有巢REIT和国泰海通城投宽庭保租房REIT平均出租率均居近两年高位 [2] - 招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目经历爬坡阶段后出租率恢复至较高水平，拉动REIT平均出租率回升至95%以上 [2] 三季度保租房公募REITs发行与扩募进展 - 三季度无保租房REITs发行上市，但广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的公募REITs，已启动基金管理人服务招标 [3] - 国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募，计划新购入城投宽庭浦江社区及九星社区两个保租房项目，体量合计3592套 [3] - 三季度租赁住房私募REITs获新进展，建信住房租赁基金持有型不动产ABS完成首次扩募，成为市场首单，扩募募资规模4.53亿元 [3] 政策支持与行业展望 - 国家发展改革委发布政策，首次将市场化租赁住房明确纳入公募REITs新资产类型并探索发行路径 [4] - 在政策持续推动下，预计后续发行或将加速，更多市场化租赁住房项目将通过公募REITs实现资产退出 [4] - 政策将吸引社会资本加大对住房租赁领域的长期投入，进一步促进行业高质量发展 [4]

住房租赁市场供需结构 - 2025年4月重点50城住宅平均租金单价为32.29元/平米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2% [2] - 连续四个月50城单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足 [2] - 保租房大规模入市增加租赁房源供给，对市场租金产生平抑作用 [7] - 经济环境不确定性导致居民收入预期下降，租客对租金价格更敏感 [7] 住房租赁行业前景 - 未来五年住房租赁行业预计为利好行情，国有企业加持的保租房板块前景向好 [2][7] - 政策支持深化、供需结构优化和租房市场机制发展完善将推动市场健康可持续 [2] - 租赁企业加强品牌建设、提升运营能力、降本增效以在市场中脱颖而出 [8] 保租房公募REITs发展 - 已上市保租房公募REITs扩容至八支，预计未来累计发行规模超250亿元 [3] - 公募REITs进入"首发+扩募"双轮驱动格局，为租赁企业提供资产证券化与资本退出新路径 [3] - 首批上市REITs如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等已启动扩募进程 [3] - 非改保项目成为重要资产类型，产权清晰的"非居改保租房"项目存在较大机会 [4][5] REITs市场多层次发展 - 截至4月底已上市公募REITs为65支、市值1900亿元 [4] - 公募REITs面向合规成熟优质资产，私募REITs面向发展阶段未达标资产 [6] - 多层次REITs市场建设有利于满足全周期投融资需求 [6] - Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融资渠道为行业发展注入活水 [5] 租赁企业战略方向 - 公司投资战略明确"以退定投"原则，持续关注保障性租赁住房拓展机会 [3] - 通过扩募实现资产规模、多样性及分散度提升 [4] - 数字化是行业落地执行战略战术并取得效果的基础 [8] - 位置是项目成败关键，好位置加产品力决定成功 [8]