今天分享的是：迈点研究院：2025年中国住房租赁项目运营分析报告 报告共计：30页 2025年中国住房租赁项目运营分析报告总结 《2025年中国住房租赁项目运营分析报告》全面剖析了国内住房租赁市场的现状、特征及趋势，展现出市场规模稳定、结构持续优化的整体态势。目前我国 租赁人口已达2.6亿人，其中新市民、青年人租房群体接近2亿人，成为市场核心需求群体。 市场供给方面，国资系品牌占据主力，在全国项目和标杆项目中占比分别达64%和55%，发挥了行业"压舱石"作用。城市分布上，新一线城市占比45%居 首，一线城市占25%，二线城市占24%，上海、合肥、杭州等城市成为租赁热点。项目主题呈多样化，保障性租赁住房占比35%，领跑市场，白领公寓、租 赁社区等也占据重要份额。 项目运营层面，大体量项目受青睐，500套以上房源的项目占比48%，多家国资系项目房源量超2000套。租客平均年龄升至34.1岁，30 - 39岁租客占比达 38%，家庭型租客增多推动大户型供应上升，四居及以上户型占比较去年增加4.3%。租金方面，一居到二居溢价最高，达43.7%，新一线城市成为租金成本 与发展的平衡点。出租率和续租率表现良好，64%的项 ...

行业集中度 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为139.8万间，入榜门槛为15004间[1] - TOP30企业累计管理房源量约198万间，管理规模入榜门槛为21071间[4] - 房企系企业在开业和管理规模上均占据主导地位，开业规模占比46%，管理规模占比48%[1][2][4][5] 企业类型分布 - 开业榜TOP30中包括11家房企系、10家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系[1] - 房企系开业规模达64.7万间，占比46%；地方国企系开业规模30.5万间，占比22%[2] - 管理规模方面，房企系管理95.0万间，地方国企系管理44.9万间，创业系管理30.9万间[5] 轻资产项目规模 - 乐乎集团轻资产项目开业规模最大，达80900间；瓴寓国际以74934间位居第二[7] - 城家、城市家、魔方生活服务集团轻资产项目开业规模分别为37161间、34701间和32731间[7] - 自如寓教育轻资产项目开业29807间，城方轻资产项目开业17565间[7] 租金市场表现 - 2025年9月全国50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%[8] - 50城中仅4个城市住宅平均租金环比上涨，北海环比涨幅最大为0.78%[11] - 46个城市租金环比下跌，西安跌幅最大达1.22%，13个城市跌幅在0.5%-1.0%之间[11] 土地市场情况 - 2025年9月重点22城共成交137宗涉宅用地，总体规划建筑面积915.8万平方米[14] - 重庆成交规模最大达214.3万平方米，长沙成交116.6万平方米[16] - 共成交6宗涉租用地，合计1.4万平方米，广州和上海分别成交7486平方米和6932平方米租赁住房用地[14][16] 领先企业排名 - 万科泊寓开业规模205400间位居第一，龙湖冠寓127000间排名第二[16] - 管理规模方面，万科泊寓280700间排名第一，龙湖冠寓164000间排名第二[18] - 瓴寓国际开业87655间排名第三，管理137211间排名第三[16][18]

住房租赁行业政策与司法保障 - 2025年9月15日《住房租赁条例》正式施行，对住房租赁市场提出新要求 [1] - 法院为市场健康有序发展提供司法保障，并发布审判白皮书涵盖2022年至2025年6月数据 [1] 住房租赁行业案件审理挑战 - 行业案件审理面临诉讼主体不适格导致程序空转提速的挑战 [1] - 行业案件审理面临合同违约类型多导致违约责任判定难的挑战 [1] - 行业案件审理面临合同解除不规范导致解约后果处理难的挑战 [1] 行业司法流程优化举措 - 公司在立案阶段采取递进式"三识别"机制，实现案件办理的"快慢分道" [2] - 公司在诉前阶段深挖"多元调解+速裁"集成效应，有效降低群众诉讼成本 [2] - 公司在诉中阶段打通"保质快审"通道，强化专业化审判与智能化诉讼服务 [2] 对行业参与方（房东）的建议 - 公司出租行为应符合法规，提供违法群租房或甲醛超标房需承担违约责任及行政处罚 [3] - 公司应积极履行提示说明义务，遵循诚实信用原则以避免推诿扯皮 [3] - 公司维权时应注意自力救济限度，坚持合法、合理、必要原则以避免激化矛盾 [3] 对行业参与方（租客）的建议 - 公司应对承租房屋尽谨慎注意义务，认真考察房屋状况并保留沟通证据 [3] - 公司在租期届满或合同解除时负有及时腾退义务，避免承担房屋占有使用费 [3] - 公司订立合同时应仔细审查条款，注意区分押金与定金，定金数额不得超过主合同标的额20% [3]

政策现状与传言澄清 - 所谓加征“房东税”的说法是对住房租赁政策的误读，现行个人出租住房税收政策并未调整 [1] - 传言源于对9月15日起施行的《住房租赁条例》相关条款的曲解，但条例本身并未提及税费内容 [1] - 地方税务部门如“成都税务”已出面澄清，出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定，并未新增“房东税” [1] 现行个人出租住房税收优惠政策 - 对于个人出租月租金10万元人民币以内的住房，增值税、印花税等均免征 [1] - 房产税法定税率为4%，许多地方减半按2%征收，个人所得税法定税率为10%，但不少地方按0.5%或1%的税率核定征收 [2] - 以成都为例，个人出租住房并在平台网签备案的，按0%的税率综合征收，综合税负远低于谣传的20%-30% [2] 租赁市场实际执行与租金影响因素 - 在实际租赁活动中，租赁合同多为私人签订，租客一般不索要发票，部分房东因此未缴纳税费 [2] - 租金水平主要由市场供求关系决定，而非税率 [3] - 2024年7月，中国50个城市住宅平均租金为每月每平方米34.93元，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%，多数城市租房市场供求关系不紧张，房东税费转嫁的可能性不大 [3]

住房租赁条例出台 - 我国首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 [1] - 条例将地方实践经验提升至全国性行政法规层面 显著提高行业规范程度 [1] 住房租赁市场现状 - 中国城市家庭中租房比例达25% 人口流入大省占比更高：广东超55% 福建浙江超40% 上海北京超35% [1] - 热点一二线城市租房已成为主流居住选择之一 [1] 市场发展三大机遇 - 构建稳定租赁关系 规范房东/租客/中介/租赁企业行为 [2] - 盘活存量资产 鼓励家庭出租自有房源 支持企业改造老旧厂房/商业办公房/自持商品房用于租赁 [2] - 推动专业化住房租赁企业诞生 [2] 政策背景 - 中国长期存在"重购轻租"格局 租房市场发展滞后 [1] - 房地产市场进入存量时代 租赁对消化存量房源作用凸显 [1]

热点资讯 - 国务院公布《住房租赁条例》，9月15日起施行，强调住房租赁市场发展应贯彻政策，坚持市场与政府结合，鼓励增加租赁住房供给，规定企业发布房源信息、建立档案等要求 [2] - 国家能源局发布6月全社会用电量数据，用电量8670亿千瓦时，同比增长5.4%，各产业用电有不同增幅 [2] - 外交部回应中美元首会面问题，称元首外交有战略引领作用，暂无具体信息 [2] - 美国国会预算办公室估计特朗普签署的法案将使美国十年内赤字增加3.4万亿美元 [3] 重点关注 - 重点关注焦煤、纯碱、沥青、菜粕、玻璃 [4] 夜盘表现 - 板块涨跌幅：非金属建材2.68%，贵金属28.87%，油脂油料12.44%，有色2.92%，软商品18.90%，煤焦钢矿14.71%，能源3.19%，化工12.24%，谷物1.24%，农副产品2.81% [4] 大类资产表现 |类别|名称|日涨跌幅%|月内涨跌幅%|年内涨跌幅（%）| |----|----|----|----|----| |权益|上证指数|0.72|3.35|6.21| |权益|上证50|0.28|2.22|3.26| |权益|沪深300|0.67|3.80|3.83| |权益|中证500|1.01|4.16|7.61| |权益|标普500|0.14|1.62|7.21| |权益|恒生指数|0.68|3.83|24.60| |权益|德国DAX|0.08|1.67|22.09| |权益|日经225|0.00|-1.65|-0.19| |权益|英国富时100|0.23|2.88|10.28| |固收类|10年期国债期货|-0.05|-0.12|-0.15| |固收类|5年期国债期货|-0.05|-0.19|-0.55| |固收类|2年期国债期货|-0.01|-0.08|-0.54| |商品类|CRB商品指数|-0.43|2.53|2.72| |商品类|WTI原油|-0.13|3.46|-6.49| |商品类|伦敦现货金|1.40|2.86|29.44| |商品类|LME铜|0.91|-0.11|12.36| |商品类|Wind商品指数|1.38|3.58|17.89| |其他|美元指数|-0.64|1.10|-9.81| |其他|CBOE波动率|0.00|-1.91|-5.42| [6]

住房租赁条例核心内容 - 国务院公布《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 旨在规范租赁活动 维护当事人权益 稳定租赁关系 促进市场高质量发展 推动租购并举制度建立 [1] 市场发展与总体要求 - 强调住房租赁市场发展需贯彻国家政策 坚持市场主导与政府引导结合 鼓励多渠道增加租赁供给 培育市场化、专业化住房租赁企业 [1] 出租承租活动规范 - 出租住房需符合建筑、消防等法规和强制性标准 非居住空间不得单独出租用于居住 出租人和承租人需实名签订合同并遵守行为规范 [1] 住房租赁企业行为规范 - 住房租赁企业需发布真实、准确、完整的房源信息 建立租赁档案 健全内部管理制度 从事转租经营需设立资金监管账户 [1] 经纪机构行为规范 - 住房租赁经纪机构发布房源前需核对委托人身份及住房权属信息 实地查看房源并编制住房状况说明书 收费服务项目需明码标价 [2] 监督管理机制 - 设区的市级以上地方政府需建立租金监测机制 定期公布租金水平信息 县级以上房产管理部门需联合实施分级分类监管 行业组织需加强自律管理 [2] 法律责任追究 - 对出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构及政府工作人员的违法行为规定严格法律责任 [2]

50城住宅租金市场表现 - 2025上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点 [1][2] - 6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71% [2] - 租金呈现季节性波动，2月短暂企稳后3月起持续下跌，6月因毕业季需求增加跌幅收窄 [2] 城市梯队租金分化 - 一线城市租金抗跌性最强，上半年累计跌幅仅0.56% [4] - 二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市下跌1.47% [4] - 北京、深圳等热点城市租金收入比下降幅度突出，50城均值降至16.4% [6] 租赁投资回报变化 - 50城租金房价比提升至2.17%，较去年同期上升0.08个百分点 [8] - 44个城市租金房价比提升，哈尔滨、常州等地增幅显著 [8] - 优质资产回报率持续改善，租金房价比较2023年初低点提高0.19个百分点 [10] 保租房市场发展 - "十四五"保租房计划完成率达66%，2024年新增180万套 [11] - 江苏、安徽提前完成目标，浙江等地完成超90%，贵州重庆进度不足80% [11] - 2025年多地降低筹集目标，江苏减少11.2万套，浙江减少6万套 [12] 保租房REITs运营 - 6支REITs底层资产平均出租率超90%，中金厦门安居REIT维持99%满租 [14][15] - 招商蛇口REIT林下项目出租率显著回升20.4个百分点至90.8% [14][15] - 一季度REITs整体收益小幅下降，中金厦门安居REIT净利润同比增7.7% [16][17] REITs市场扩容 - 保租房REITs数量增至8支，首发规模近120亿元 [17] - 占公募REITs总规模7.0%，占比较2024年末提升1.1个百分点 [17] - 华夏北京保障房REIT完成扩募发售，市场扩容进程加速 [17]

行业规模排名 - 万科泊寓以196,600间开业规模位居榜首 龙湖冠寓以123,000间位列第二 魔方生活服务集团以84,154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30企业累计开业房源量达133.2万间 较4月增加约0.4万间 [5] - 管理规模榜TOP30企业累计管理房源量达192.3万间 较4月增加约2.6万间 [6] - 万科泊寓以275,400间管理规模位列第一 龙湖冠寓以164,000间排名第二 美寓以133,060间升至第三 [3] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业11家 地方国企系9家 创业系5家 酒店系3家 中介系和金融系各1家 [5] - 创业系开业规模较上月增加0.1万间至25.8万间 地方国企系增加0.3万间至25.3万间 酒店系增加0.03万间至15.1万间 房企系减少0.05万间至60.6万间 [5][6] - 管理规模方面房企系增加2.5万间至91.4万间 创业系增加0.1万间至34.7万间 [7] 企业动态 - 海南文昌国际航天城一期人才公寓交付471间 长沙临港泊寓推出91套精品房源 [9] - 上海西部乐巢·智和苑供应1,156套保租房 武汉恒隆广场服务式公寓开设60间客房 [9][10] - 武汉之寓·未来二期C区开放签约 提供70-110平米户型 西安希望里·奥体项目发布143套房源 [10] - 城投宽庭徐汇社区开业 推出546套30-79平米房源 合肥承寓·植悦书香社区提供50-118平米多元化户型 [10] - 港城领寓(泥城)项目一期竣工 提供1,194套保障性租赁用房 重庆建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪店开业528套公寓 [10] 业务拓展 - 新黄浦以2.15亿元收购北京昌平办公项目用于保障性住房 [13] - 杭州安居集团收购万科河语光年府75套存量商品房 总建筑面积4,152.3平方米 [13] - 合肥安居集团收购蜀山西宸原著项目138套房源 计划下半年投入运营 [13] - 万豪集团与苏州华贸中心合作打造大中华区首个万豪旅享家公寓 计划提供208间客房 [13] 融资动向 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日上涨30% 网下认购倍数216.91倍 公众认购倍数829.78倍 [17] - 中金厦门安居REIT扩募申请获受理 拟购入厦门岛内2,689套租赁住房 [17] - 华夏北京保障房REIT推进扩募 拟定向发售8.3-9.462亿元 [17] - 凯德投资设立50亿元境内母基金 预计贡献200亿元资产管理规模 [17] - 浙商银行发放0.37亿元住房租赁团体购房贷款 支持杭州安居集团收购存量房 [17] - 象屿地产11.5亿元住房租赁专项公司债券全额回售 [17] 政策动向 - 市场监管总局发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》 明确优先承租权等关键条款 [18] - 央行提出拓宽保障性住房再贷款使用范围 巩固房地产市场稳定 [18] - 中办国办支持利用存量低效用地建设保障性住房 [18] - 广东省支持收购存量商品房用作保障房 重庆市筹集保障性租赁住房29.2万套 [19][20][24] - 上海市扩大保障性租赁住房供给 重点向青年群体倾斜 [24] - 深圳市深汕合作区调整公租房租金至市场参考租金的30% [24] - 福建省推进"好房子"建设 目标2030年新建保障房全面达标 [24] - 山西省规定新建租赁住房以不超过70平方米户型为主体 [24] 市场运行 - 2025年5月全国50城住宅平均租金35.0元/平方米/月 环比下跌0.34% 同比下跌3.44% [27] - 50城中仅3个城市租金环比上涨 乌鲁木齐 天津 银川涨幅均低于0.1% [31] - 47个城市租金环比下跌 三亚跌幅最大达1.04% 15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [31] 土地交易 - 2025年5月重点22城成交69宗涉宅用地 总体规划建筑面积486万平方米 [34] - 杭州成交规模78.5万平方米居首 长沙 南京 武汉 广州均超30万平方米 [34] - 宁波慈溪出让5.1万平方米保障性租赁住房用地 上海6宗地块配建0.5万平方米租赁住房 [34]

行业数据 - 2025年5月TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达1923万间 较4月增加26万间 [1][4] - TOP30企业累计开业房源量达1332万间 较4月增加04万间 [3] - 50城住宅平均租金为350元/平方米/月 环比下跌034% 同比下跌344% [1][6] 企业排名 - 开业规模榜TOP30中万科泊寓以196600间居首 龙湖冠寓123000间次之 [1] - 管理规模榜TOP30中房企系增加25万间 创业系增加01万间 [4] - 开业榜企业分类：11家房企系 9家地方国企系 5家创业系 3家酒店系 [3] 市场动态 - 5月50城中仅3个城市租金环比上涨 乌鲁木齐天津银川涨幅不足01% [9] - 三亚租金环比跌幅最大达104% 47个城市租金环比下跌 [9] - 重点22城成交69宗涉宅用地 杭州以785万平方米成交规模居首 [12][13] 融资进展 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日触及涨幅上限 [5] - 凯德投资设立50亿元境内母基金 重点投向租赁住房等资产 [5] - 华夏北京保障房REIT扩募拟募集资金830-946亿元 [5] 土地交易 - 宁波慈溪成交505万平方米保障性租赁住房用地 [12] - 上海6宗地块配建05万平方米租赁住房 [12][13] - 重点22城租赁住房规划建筑面积总计56万平方米 [13]