行业与公司 * **行业**：中国公募及私募不动产投资信托基金市场[1] * **公司**：华润有巢REIT[9]、中航京能光伏REIT[9][10]、华夏安博睿特REIT[11]、华夏综合清洁能源REIT[11]、平安西安高科产业园REIT[11]、东方红高速REIT[11]、山证晋中工投瑞阳供热REIT[11] 核心观点与论据 * **政策红利延续，供给端加速**：证监会与发改委近期出台商业不动产REITs扩容政策，标志着从限制到鼓励的转向，旨在盘活商业不动产并帮助企业转型[2] 证监会将加快商业不动产REITs发行效率，提升规模供给，吸引更多市场化主体和资金参与市场[1][2] * **市场表现分化，部分板块显现韧性**：公募REITs市场10月、11月连续下跌，但11月跌幅收窄至1.48%[5] 截至11月底，中证瑞全收益指数年内涨幅为7.5%，12月初缩减至6.4%[5] 分板块看，11月高速公路、消费和保租房板块分别上涨0.86%、0.6%和0.07%，表现相对较好[5] 而能源仓储产业园板块连续两个月大幅下跌超过2%[5] * **商办类资产内部结构分化**：在商办类资产中，零售型业态（如购物中心）被认为是最稳定的[3] 写字楼和酒店顺周期性强，波动更大，更适合高风险偏好投资者[1][3] 类一线城市商办物业优于产业园，但租金和出租率承压较大[1][4] * **交易逻辑与配置建议**：当前市场交易逻辑普遍仍为类固收[1][7] 建议逐步吸筹基本面过关且估值合理的券种，关注年末到明年初的配置窗口，因新增资金配置往往在年初释放[6][7] 应重点关注底层资产与运营管理人的组合，并警惕非市场化条款（如兜底条款）带来的波动风险[1][7] * **未来展望与关注方向**：预计政策端对资产和资金的呵护将持续[1][6] 建议关注基本面有韧性或景气度较高的数据中心、消费、保租房及部分高速公路项目，若回调可逢低吸筹[1][6] 也可考虑估值回调较深、更具性价比的高赔率项目，如仓储优于产业园[6] 其他重要内容 * **新项目与扩募进展**：新项目主要集中于商办领域[8] 华润有巢REIT作为首支公开配售的REIT，已跑通公开配售扩募路径，预计12月12日截止募集[9] 中航京能光伏REIT扩募进展迅速，将注入位于云南的两座水电站，交易价格区间为25.41亿元至29.22亿元，发售份额不高于3.25亿份，每份价格下限约7.8元至8.85元，相较昨日收盘价折让16%至27%[9][10] 12月首发新项目呈现排队上市现象，包括华夏安博睿特和华夏综合清洁能源REIT等[11] * **私募REITs市场迅猛发展**：自10月以来，私募REITs市场发展迅猛，11月至今共有27单公布动态，主要集中在能源、商业及产业园板块[12] 出现了公募市场未见的新类别，如商办综合体（如上海浦东世博板块的中建广场）和景区项目（如泰达航母主题公园）[12] 私募REITs具备灵活性，主要充当公募REITs的资产苗圃和资金蓄水池，起到正向补充作用[3][12] * **商业不动产发展预期**：若商业不动产能突破试点并实现常态化发行，将进一步加速资产供给端发展[13] 相关部委在11月底和12月初发布的细化指引提供了政策支持[13] * **水电资产整合效应**：中航京能光伏REIT注入水电资产后，有助于平滑平台整体业绩波动，并提升内部收益率和分派率[10] * **打新价值与估值修复**：尽管二级市场表现低迷，但部分新项目（如综合水电项目）仍具备打新价值，二级市场上涨潜力依然存在[14] 随着新资金流入，基本面较好的券种估值将逐步修复[14]

市场发展现状与规模 - 2025年中国不动产证券化市场蓬勃发展 持有型不动产ABS（私募REITs）、CMBS、类REITs等产品呈现稳健发展良好态势 [1] - 中国REITs数量已超新加坡与香港总和 但市场规模仅占全球不到1% 发展空间巨大 [2] - 公募REITs市场发展速度有所放缓 资产类型结构变化明显 产业园与消费基础设施占比提升 [3] - 持有型ABS自2023年末首单落地以来发展迅速 已成为盘活存量资产、连接资产端与资金端的重要工具 [3] 产品体系与功能定位 - 三类主要不动产证券化产品为类REITs、公募REITs和私募REITs（持有型ABS） 共同构成多层次市场体系 [3] - 类REITs发展成熟 兼具报表优化与融资功能 [3] - 公募REITs权益属性最强 流动性高 已成为公开市场重要组成部分 [3] - 私募REITs快速发展 在结构化设计和满足特定融资需求方面优势显著 [3] - 持有型ABS通过平层设计、资产信用替代主体信用等特点 为投资人提供稳定现金流与资产增值潜力的双重收益 [3] 行业生态与价值创造 - 资产证券化核心在于通过风险识别、分解和结构化 将不动产等资产转化为资本市场标准化产品 实现风险重新分配和管理专业化 [1] - REITs构建了涵盖多方专业机构的生态体系 实现"资产"与"管理"的分离 优化资本结构 [1] - REITs上市只是起点 真正价值在于存续期的精细化管理 [1] - 呼吁行业构建覆盖"Pre-REITs–私募REITs–公募REITs–扩募"的全生命周期管理体系 通过专业化运营与生态协作推动市场成熟 [2] 细分领域应用与创新 - REITs被视为持有新能源资产的最佳工具 尤其适用于新能源开发的运营阶段 [2] - REITs后的基金份额如果可以二次RWA发行将具有全球化优势 能提升流动性 可延伸至数字资产领域 [2] - 2025年租赁住房REITs发展呈现六大特点：资产包跨区布局增强抗风险能力、底层资产更趋稳定、出租率与租金收缴率保持高位、租金表现优于市场、首发与扩募双轮驱动、现金流与分派率可期 [2] - 持有型ABS为产业方（包括国企、民企及外资）提供了优化资产负债表、引入专业运营的新渠道 [3]

行业整体投资业绩 - 2025年三季度A股市场震荡上涨推动保险机构业绩增长 五家上市保险机构投资成绩亮眼 [1] - 新华保险实现8.6%的投资年化收益率 中国人保和中国太保非年化收益率分别为5.4%和5.2% 同比分别增加0.8和0.5个百分点 [1][2] - 中国人寿部分年化总投资收益率为6.42% 中国平安保险资金投资组合非年化综合投资收益率为5.4% 同比上升1个百分点 [1][2] 投资策略与资产配置 - 保险机构积极响应中长期资金入市要求 发挥耐心资本优势 稳步扩大权益持仓规模 [1][2] - 在固定收益领域 普遍策略为把握利率机会和拉长久期 [2] - 中国人保把握市场收益率反弹机会 适度加大长久期债券配置 三季度总投资收益862.50亿元 同比增长35.3% 总资产18,256.47亿元 较年初增长11.2% [3] - 中国太保坚守战略资产配置 积极配置长期固收资产延展久期 强化权益主动管理 投资资产29,747.84亿元 较上年末增长8.8% [3] - 中国人寿坚决加大权益投资力度 前三季度实现总投资收益3,685.51亿元 同比增长41.0% [3] - 中国平安主动逢高配置利率债 维持成本收益与久期匹配 风险可控下加大权益配置以保证长期稳健收益 [3] 另类投资与业务转型 - 另类投资是保险机构多元化配置和推动业务转型的重要方向 [4] - 中国人保大力推动业务转型 关注并布局资产支持计划、公募REITs、私募REITs等品种 [5] - 中国平安积极增加优质另类资产布局 加大投入实体经济 多元化拓展资产和收益来源 [6] - 中国平安债权计划及债权型理财产品规模为3,336.63亿元 占比5.2% 不动产投资余额为2035.50亿元 占比3.2% 其中物权投资占比82.7% [7] 保险资管产品表现 - 1483只保险资管产品实现正收益率 占比93.8% 其中4只产品回报超100% 最高年化达119.7% [8] - 收益排名靠前的产品主要为权益类产品 [8]

文章核心观点 - REITs市场被视为国内商业地产行业转型和破解当前困局的关键路径，是一个具有巨大发展潜力的蓝海市场 [1] - 国内公募REITs市场呈现数量快速扩容但规模滞后的鲜明特征，与全球成熟市场相比规模微小，具备巨大发展潜力 [2][3] - 市场发展面临优质资产供给不足、落地效率偏低、估值与定价机制不成熟等多重制约 [4] - 私募REITs作为替代路径，已通过案例证明其在盘活存量资产方面的价值和高效性 [7][8] 国内REITs市场现状 - 截至2025年11月7日，国内共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，2025年以来新发行18只，另有23只待上市 [2] - 国内已发行REITs数量（77只）超过新加坡（41只）与中国香港（11只）两大市场的REITs总量之和 [3] - 国内REITs市场规模约2000亿元，远低于新加坡市场（约5100亿元人民币）和全球2万亿美元的REITs市场总量 [3] 市场发展的主要制约因素 - 优质核心资产供给不足，原因包括税收政策增加发行成本、原始权益人惜售优质资产、丧失资产控制权影响当期利润等 [4] - 公募REITs落地效率偏低，核心痛点是首发与扩募流程冗长复杂，涉及多个监管主体，协调成本高 [4] - 估值与定价机制不成熟，易出现估值不理想，叠加央国企考核、资金用途限制等要求，削弱发行积极性 [5] REITs发行的具体挑战 - 资产出表后，央国企需通过新增投资扩大资产规模以支撑利润总额增长，满足国资委考核要求 [5] - 回收资金使用受严格限制，净回收资金需主要用于新项目，不超过30%用于盘活存量，不超过15%用于补充流动资金 [6] - 回收资金使用面临跨区域/行业挑战、投资效率压力（2年内使用率不低于75%，3年内全部使用完毕）等难题 [6] 私募REITs的实践与价值 - 越秀集团发行市场首单商业物业持有型不动产ABS（私募REITs），规模14.13亿元，底层资产为广州ICC，建筑面积11.6万平方米 [7] - 该产品从受理到发行仅用时约2个月（2024年9月20日受理，11月20日发行），体现了私募REITs流程高效的优势 [7] - 私募REITs成功盘活存量资产，为资产未来衔接公募REITs预留空间，提供了行业实操样本 [7][8]

2025年公募REITs市场复盘 - 2025年市场实现从"提质扩容"到"常态化发行"的关键转变，总市值突破2,000亿元，达2,210亿元 [7] - 截至2025年9月末，全市场已上市公募REITs产品数量增至75只，年内累计上市17只、募集资金356.5亿元，完成扩募2只、募集26.7亿元 [8] - 资产类型持续丰富，新增数据中心新业态，已有上市资产类型包括产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源以及数据中心等领域 [12] 2025年一级市场特征 - 新项目认购热情高涨，截至2025年9月末，年内17单新项目中网下申购倍数超过100倍的有12单 [12] - 网下打新套利策略拥挤度提升，打新策略单次收益率由年初的0.40-0.50%区间下降至三季度的0.05%-0.18%区间 [13] - 发行节奏审慎放缓，监管层对项目质量要求进一步提高，资产估值定价趋于理性 [8] 2025年二级市场表现 - 二级市场整体呈现"先扬后抑"走势，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.90% [14][16] - 分板块表现显著分化，消费、保租房、仓储物流、产业园、交通基础设施和市政环保年内累计总回报分别为30.70%、11.39%、15.19%、5.44%、9.25%和3.94% [16] - 市场估值仍处于历史较高水平，截至9月30日公募REITs市场P/NAV估值为1.28倍，位于历史80%分位数 [16] 投资者结构变化 - 机构投资者占比持续上升，截至1H25公募REITs市场机构投资者占比均值为97.21%，较24年底提升0.8个百分点 [19] - 券商系参与度进一步提升，以前十大流通盘口径统计占比达46.35%，较24年末提升7.18个百分点 [21] - 头部机构持仓规模增加，保险系累计11家机构持仓超过5亿元，券商系累计14家机构持仓超过5亿元 [24] 2026年市场发展展望 - 政策支持下新资产类型项目上市以及项目扩募有望进一步加速，私募REITs市场规模有望在2026年实现快速增长 [5][32] - 在低利率、资产荒格局尚未明显反转情形下，高股息含权资产仍具备较好的配置价值 [5] - 近7成样本机构计划26年持续增加REITs配置，约6成机构认为26年REITs收益率位于高个位数区间（5-10%） [49] 2026年投资策略建议 - 配置方向建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目估值回调后逢低吸纳机会 [5][57] - 同时可考虑估值回调显现性价比的高赔率项目，如部分仓储物流和产业园项目 [57] - 投资框架需持续关注基本面、利率、资金面和市场事件等要素 [44] 各板块基本面展望 - 产业园板块经营波动与区域分化并存，核心区域头部项目或具备较好的经营韧性 [45] - 仓储物流板块持续分化，关联租户及头部运营商项目经营韧性较强 [45] - 保租房延续经营韧性，体现出较好的防御属性；消费REITs整体表现或仍保持稳健 [46] - 数据中心得益于大租户长租约锁定，短期运营稳定性较好；高速项目表现或仍呈现分化 [46]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将新城控股评级上调至超配 [1] - 目标价上调25%至19.7元 [1] 业务表现与战略进展 - 公司通过提升市场份额实现超预期的租金增长 [1] - 在通过私募REITs出售成熟商场业务方面取得积极进展 [1] 财务影响与盈利预测 - 出售成熟商场业务将改善公司现金流并提升盈利质量 [1] - 将2026至2027年的每股收益预测上调3-5% [1]

市场参与者结构 - 券商与保险机构是公募REITs市场主要参与者，占比分别为43.31%和30.71%，较去年同期均有提升[8] - 公募机构（包括公募FOF和公募专户）以及私募机构占比较低，分别为10.23%和5.51%[8] - 超3成保险机构与超4成券商机构累计投资规模超10亿元[4][11] 机构投资规模与增量 - 超半数保险机构累计投资规模达到5亿元及以上，其中超3成规模超10亿元；超半数保险机构2025年增量投资规模位于1-10亿元区间，个别机构增量规模达10-30亿元[11] - 超4成券商机构参与规模达到10亿元以上，较去年明显提升；超半数券商机构2025年增量投资规模位于1-10亿元区间[11] - 银行理财参与规模大多位于5-10亿元区间，2025年增量规模位于1-5亿元区间[11] 机构进场时点与收益表现 - 机构进入公募REITs投资时点集中于2021年（44.88%）、2022年（18.11%）和2024年（18.90%），对应市场总回报分别为21.5%、0.9%和12.8%[14] - 2025年新进投资者占比为9/127，其中5家投资规模超过1亿元[14] - 近7成样本投资者2025年至今收益率超10%，跑赢同期中证REITs全收益指数（年初至今收益率9.7%），其中近3成样本投资者收益率超20%[18] 投资策略与方式 - 战配、网下/公众申购以及二级市场场内参与是机构主要投资方式，均有7-8成投资者提及；超4成投资者通过大宗交易及扩募方式参与，约1/4采用委托专户方式[16] - 打新策略成为热门选择，2025年至今打新策略单次收益率平均为0.21%，累计收益率为3.31%，年化收益率为4.42%[18] - 超半数机构将公募REITs定位为独立大类资产，主流策略仍为混合策略（长期配置为主，短期波段交易）[18] 私募REITs发展态势 - 近3成样本机构关注私募REITs投资机会，截至2025年9月30日，已上市持有型不动产ABS共14只，发行规模共214亿元[23] - 机构认为私募REITs优势包括估值稳定性强、灵活性和定制化、规模效应及分派率更高；劣势包括流动性不足、信息不透明、底层资产基本面较弱及退出机制有待验证[23] 市场关切与政策期待 - 大部分投资者反馈当前市场痛点仍是市场规模太小、流动性不足，与去年调查结果相仿[29] - 投资者期待制定REITs独立税收制度、明确会计处理方式及完善扩募机制；近8成投资者提及鼓励长线资金及多元资金入市，包括推出REITs指数基金、ETF及优化保险公司偿付能力因子[32] - 部分投资者期待推出市场对冲工具[32] 2026年市场展望与配置意愿 - 近7成样本机构计划2026年持续增加REITs配置，显示出较强配置意愿[33] - 样本机构认为2026年市场核心驱动因素为无风险收益率（74%）和底层资产基本面（68.5%），其次关注REITs行业政策（48.8%）和宏观总量政策（35.4%）[33] - 约6成机构预期2026年REITs收益率位于高个位数区间（5-10%），仅3.15%认为明年REITs录得负收益[33] 板块偏好与基本面预期 - 样本机构重点关注消费基础设施（83.46%）、数据中心（63.78%）、保障性租赁住房（61.42%）、水电（50.39%）以及仓储物流（47.24%）板块[41] - 保险和券商机构2026年偏好板块Top3分别为消费、保租房和水电，以及消费、数据中心和保障房[41] - 市场对于2026年REITs底层资产业绩修复/增长总体持中性偏乐观预期，大部分机构对于基本面改善持观望态度[41]

我国多层次REITs市场发展现状 - 我国REITs市场已初步形成涵盖公募REITs、私募REITs和Pre-REITs的多层次市场 [2] - 公募REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场，截至2025年7月已上市产品68只，发行规模1770亿元，总市值2045亿元 [4] - 私募REITs市场进入快速成长期，2025年上半年已申报22只产品，总申报规模超过300亿元，已超过2024年全年 [7] 私募REITs的产品特征与定位 - 私募REITs是持有型不动产资产支持证券（ABS），产品结构为平层设计，无优先劣后分级，具有显著的权益属性 [11][12] - 产品兼具“上市”和私募特征，是标准化产品，在机构间市场上市交易，审批周期仅1-2个月，远短于公募REITs的1-2年 [6][16][17] - 私募REITs募集资金用途无明确限制，而公募REITs资金主要用于新增基础设施建设 [12][17] - 私募REITs作为衔接产品，可有效平衡灵活性与收益性，是公募REITs的前置培育平台，未来发行规模有望超千亿元 [19] 私募REITs的风险收益与流动性 - 私募REITs收益主要依赖基础资产现金流分红及二级市场交易增值，收益率一般高于公募REITs [14] - 产品流动性相对较弱，二级交易不活跃，价格波动介于公募REITs和类REITs之间，估值主要依赖第三方专业机构 [15][18] - 退出路径较广，可通过存续期份额转让、发起人开放退出赎回、发行公募REITs或资产处置等方式实现 [16] 私募REITs的市场参与者与投资偏好 - 保险资管是私募REITs的基石投资人，持仓占比约45%，银行理财约占25%，券商自营约占15% [20] - 保险公司以长期持有配置策略为主，更关注底层资产合规性、经营收益稳定性及退出条款安排 [21] - 银行理财将私募REITs视为“固收+”配置选项，但面临产品期限匹配、估值波动和监管比例限制等挑战 [22] - 投资人对项目的评估主要从基础资产、主体信用资质和运营管理水平三个维度进行 [20] 私募REITs市场发展面临的挑战 - 产品期限较长，收益浮动，未来如何退出及确定退出价格是投资人面临的最大挑战 [24] - 估值方法对长期参数预测准确性要求高，现金流预测偏离可能导致投资人面临较大压力 [25] - 产品由债务属性变为权益属性，风险和收益被放大，固收类投资人评估审批难度相对更大 [26] - 产品条款设计由发起人主导，可能忽视投资人的长期利益 [27] 私募REITs市场的发展建议 - 完善做市商制度，提升二级市场流动性，优化做市商考核激励机制 [29] - 推动落实并优化私募REITs扩募机制，支持通过多种融资方式开展并购重组，提升内生价值创造能力 [29] - 加大对运营管理机构的激励力度，优化收益分配动态调整机制，引导投资人关注底层资产运营 [30] - 建立超额退出补偿机制，丰富退出机制设计，推动退出条款标准化以降低投资门槛 [31] - 加强信息披露和事后监督检查，增强投资人对产品的信心 [32]

二级市场表现 - 中证REITs（收盘）指数上周下跌0.20%，收于838.3点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点 [1][4] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs中，38只环比上涨，35只下跌，1只持平 [1][4] - 周度涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（2.20%）、招商高速公路REIT（1.89%）和易方达深高速公路REIT（1.57%） [1][4] - 周度跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）和工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][6] 底层资产板块表现 - 各板块涨跌分化，数据中心类表现最佳，上涨1.32%，生态环保类表现最差，下跌2.00% [4] - 周度收益排序为：数据中心 > 仓储物流类（0.23%） > 产业园区类（0.04%） > 消费类（0.01%） > 能源类（-0.02%） > 保租房类（-0.03%） > 高速公路类（-0.47%） > 生态环保类 [4] 市场流动性与成交额 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [9] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [9] - 交通基础设施类REITs成交额最大，为0.92亿元，占总成交额19.7% [9] - 消费基础设施类REITs成交额环比下降幅度最大，为-41.2%，而保障性租赁住房类成交额环比上升15.1% [9] 行业与政策动态 - 上周有三单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团的项目 [2][10] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [10] - 商务部等九部门联合出台通知，明确提出优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [2][10] - 香港特区行政长官2025年施政报告提出，积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [10] - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [11]

资产证券化业务发展 - 资产证券化成为金融机构服务实体经济的重要方向 券商资管双牌照在投融联动和资本市场创新业务中具备优势 [1] - 公司坚持以金融功能性为第一性 引导资金流向"五篇大文章"指引的重点领域和薄弱环节 [1] 知识产权ABS创新实践 - 知识产权ABS为科创企业提供低成本可持续融资渠道 融资利率低至1.43% [2] - 专项计划融资规模1.04亿元 涉及13家专精特新企业的114个知识产权 覆盖传感器集成电路等六大专业领域 [2] - 资产评估过程繁琐 产品交易结构设计复杂 券商在估值定价中承担较大压力 [2] - 该项目为当地科创企业打开新融资窗口 受到小微企业金融机构和地方政府高度关注 [3] 公司ABS业务规模 - 构建涵盖ABS Pre-ABS 私募REITs 公募REITs的全周期产品矩阵 提供全链条服务 [3] - 2024年交易所ABS新发规模428.42亿元 连续三年实现30%以上增长 [3] - 同期完成银登保登中心类ABS产品发行近400亿元 [3] - 截至2024年6月30日累计发行206只ABS产品 累计发行规模1650.9亿元 [3] 数字资产证券化前景 - 标准化且变现能力强的数字资产更符合资产证券化业务期待 [4] - 国内数字化水平高 人工智能等应用场景铺开将带动数字资产变现 [4] - 当前数字资产变现挑战在于应用场景未打通 资产分散于各平台企业及地方政府 [4] - 数字资产交易所目前以质押融资方式给出公允价值报价 融资模式有待完善 [4] - 证监会支持科技企业利用数据资产开展资产证券化和REITs融资 [4] 数据中心REITs机遇 - AI向AGI发展推动全球算力需求高速增长 数据中心作为底层基础设施承担重任 [5] - 数据中心高景气度带来稳定现金流 是公募REITs理想底层基础资产 [5] - 全国首批两只数据中心REITs将获批复 [4] REITs市场发展 - 公募REITs市场火爆 多只新发产品上市首日涨停 [6] - 广谱利率下滑背景下 兼具稳定性和成长性的现金流资产成为大类资产配置重要环节 [6] - 全球REITs市场规模约1.8万亿美元 国内公募REITs市值仅约2200亿元人民币 处于起步阶段 [6] - 公司将REITs作为重点工作 构建多层次全流程业务链条 聚焦绿色普惠科创等方向 [6] 私募REITs创新 - 持有型不动产ABS（私募REITs）是资产证券化框架下的创新产品 [7] - 能为发行人募集长期权益资金支持持续发展 [7] - 产品结构设计灵活 可与公募REITs差异化适配不同属性资金需求 [7] - 为不动产市场引入源源不断的新增资金 [7]