资产证券化业务发展 - 资产证券化成为金融机构服务实体经济的重要方向 券商资管双牌照在投融联动和资本市场创新业务中具备优势 [1] - 公司坚持以金融功能性为第一性 引导资金流向"五篇大文章"指引的重点领域和薄弱环节 [1] 知识产权ABS创新实践 - 知识产权ABS为科创企业提供低成本可持续融资渠道 融资利率低至1.43% [2] - 专项计划融资规模1.04亿元 涉及13家专精特新企业的114个知识产权 覆盖传感器集成电路等六大专业领域 [2] - 资产评估过程繁琐 产品交易结构设计复杂 券商在估值定价中承担较大压力 [2] - 该项目为当地科创企业打开新融资窗口 受到小微企业金融机构和地方政府高度关注 [3] 公司ABS业务规模 - 构建涵盖ABS Pre-ABS 私募REITs 公募REITs的全周期产品矩阵 提供全链条服务 [3] - 2024年交易所ABS新发规模428.42亿元 连续三年实现30%以上增长 [3] - 同期完成银登保登中心类ABS产品发行近400亿元 [3] - 截至2024年6月30日累计发行206只ABS产品 累计发行规模1650.9亿元 [3] 数字资产证券化前景 - 标准化且变现能力强的数字资产更符合资产证券化业务期待 [4] - 国内数字化水平高 人工智能等应用场景铺开将带动数字资产变现 [4] - 当前数字资产变现挑战在于应用场景未打通 资产分散于各平台企业及地方政府 [4] - 数字资产交易所目前以质押融资方式给出公允价值报价 融资模式有待完善 [4] - 证监会支持科技企业利用数据资产开展资产证券化和REITs融资 [4] 数据中心REITs机遇 - AI向AGI发展推动全球算力需求高速增长 数据中心作为底层基础设施承担重任 [5] - 数据中心高景气度带来稳定现金流 是公募REITs理想底层基础资产 [5] - 全国首批两只数据中心REITs将获批复 [4] REITs市场发展 - 公募REITs市场火爆 多只新发产品上市首日涨停 [6] - 广谱利率下滑背景下 兼具稳定性和成长性的现金流资产成为大类资产配置重要环节 [6] - 全球REITs市场规模约1.8万亿美元 国内公募REITs市值仅约2200亿元人民币 处于起步阶段 [6] - 公司将REITs作为重点工作 构建多层次全流程业务链条 聚焦绿色普惠科创等方向 [6] 私募REITs创新 - 持有型不动产ABS（私募REITs）是资产证券化框架下的创新产品 [7] - 能为发行人募集长期权益资金支持持续发展 [7] - 产品结构设计灵活 可与公募REITs差异化适配不同属性资金需求 [7] - 为不动产市场引入源源不断的新增资金 [7]

资产证券化业务发展 - 资产证券化成为金融机构服务实体经济的重要战场 券商资管双牌照在投融联动和资本市场创新业务中具有优势[1] - 公司坚持以金融功能性为第一性 引导资金流向"五篇大文章"指引的重点领域和薄弱环节[1] 知识产权ABS创新实践 - 2024年12月落地发行"财通—杭州滨江知识产权第1期资产支持专项计划" 融资利率仅1.43%[2] - 产品底层为13家专精特新企业的114个知识产权 覆盖传感器、集成电路、人工智能等专业领域 融资规模1.04亿元[2] - 知识产权ABS为科创企业提供低成本可持续的融资渠道 解决无形资产沉淀问题[1][2] 产品矩阵与服务能力 - 构建涵盖ABS Pre-ABS 私募REITs 公募REITs的全周期产品矩阵[3] - 提供从资产筛选 融资设计 资金匹配到后续运营的全链条服务[3] - 2024年交易所ABS新发规模428.42亿元 连续三年增长超30%[3] - 银登 保登中心类ABS产品发行近400亿元[3] - 累计发行206只ABS产品 总规模1650.9亿元（截至2024年6月30日）[3] 数字资产证券化机遇 - 数字资产标准化且变现能力强 更符合资产证券化业务未来期待[3] - 人工智能 机器人等应用场景铺开将带动数字资产变现[3] - 当前数字资产分散于各平台和企业 变现挑战在于应用场景未打通[3] - 证监会支持科技企业利用数据资产开展资产证券化和REITs融资[4] REITs市场发展前景 - 公募REITs兼具稳定性和成长性 在大类资产配置中重要性凸显[5] - 全球REITs市场规模约1.8万亿美元 国内公募REITs市值仅约2200亿元人民币 处于起步阶段[5] - 数据中心REITs作为AI基础设施 具有稳定现金流 是理想的底层资产[4][5] - 私募REITs具有高灵活度 可与公募REITs差异化适配资金需求[6] 业务战略布局 - 将REITs作为重点工作 构建多层次全流程业务链条[5] - 在浙江省内外安排专人对接服务 聚焦绿色 普惠 科创等方向[5] - 推动从"投行类业务"向"投资类业务"转型 实现投融联动[5]

近年来，资产证券化逐渐成为金融机构服务实体经济的重要战场。在投融联动业务和资本市场创新业务方面，拥有"券商"和"资管"双牌照优势的券商资管 无疑有着得天独厚的条件。财通资管表示，身为浙江省属国有券商财通证券的全资子公司，其始终坚持以金融功能性为第一性，引导资金流向"五篇大文 章"指引的重点领域和薄弱环节，在金融赋能实体经济的航道上全速前进。 作为财通资管"一主两翼"业务版图的重要组成部分，2024年ABS新发规模和排名双双创历史新高，交易所ABS新发规模428.42亿元，行业排名第八，连续 三年实现30%以上增长，同期还完成银登、保登中心类ABS产品发行近400亿元。截至今年6月30日，财通资管累计发行206只ABS产品，累计发行规模为 1650.9亿元。 为科创债融资打开一扇新窗 在金融"五篇大文章"中，科技金融居首位。今年以科创为代表的中国核心资产估值大幅上行，发展新质生产力正在对科技金融提出更高、更迫切要求。但 在现实层面，科创企业普遍处于发展期，且通常轻资产或无形资产占比较高，普遍很难获得金融机构的青睐，饱尝融资难、融资贵的艰辛。 "未来，将知识产权、数字资产等资产嫁接在ABS等创新融资手段上，将是非 ...

资产证券化业务发展 - 资产证券化成为金融机构服务实体经济的重要方向 券商资管凭借双牌照优势在投融联动和资本市场创新业务中具备独特优势 [1] - 公司ABS业务2024年新发规模428.42亿元 交易所市场排名第八 连续三年保持30%以上增速 银登及保登中心类ABS发行近400亿元 [2] - 累计发行206只ABS产品 总规模达1650.9亿元 [2] 科创企业融资创新 - 科创企业面临轻资产、融资难问题 知识产权ABS成为创新融资路径 可实现低成本可持续间接融资 [3] - 公司构建全周期产品矩阵 涵盖ABS/Pre-ABS/私募REITs/公募REITs 提供资产筛选至运营的全链条服务 [4] - 通过三层次支持科创企业：直接盘活存量资产 与科技金融公司合作盘活大数据资产 探索数字资产证券化路径 [4] 知识产权证券化实践 - 成功发行全国首单包含游戏动漫版权的知识产权ABS产品 规模1.04亿元 涉及13家专精特新企业114项知识产权 [5] - 项目采用多样化估值方法 获得政府贴息扶持及银行保函支持 最终实现1.43%的实际融资利率 [8] - 创收并非首要目标 重点体现国有金融机构服务实体经济的担当精神 [5][8] 数字资产证券化前景 - 数字资产标准化程度高且变现能力强 伴随数字交易所基础设施完善 估值变现融资前景可期 [10] - 当前数字资产集中于平台企业及地方政府 融资模式需完善 多采用银行信用背书质押融资方式 [10] - 数据中心REITs获监管支持 作为AI算力基础设施具有稳定现金流 是理想的公募REITs底层资产 [11] REITs市场布局 - 全球REITs市场规模约1.8万亿美元 国内公募REITs市值约2200亿元 仍处起步阶段 [13] - 公司构建多层次REITs全流程业务链 覆盖Pre-REITs培育至存续期管理 推进江山水利/庐山西海/舟山水产城等项目 [12] - 私募REITs与公募REITs形成差异化互补 全国首单清洁能源持有型不动产ABS规模未披露但具创新示范意义 [13] 业务转型方向 - REITs管理需从投行业务向资产管理转型 兼具资产链接与投资管理能力 实现真正投融联动 [14] - 在利率下行背景下 稳定成长性现金流资产成为大类资产配置重要组成部分 [14]

私募REITs发展意义 - 盘活企业存量资产 缓解债务压力 实现权益融资 对央国企在“一利五率”政策背景下优化资本结构具有重要意义[3] - 丰富权益投资品种 为保险 银行理财等长期资金提供新的配置渠道 推动资本市场形成良性投资循环[3] - 填补类REITs与公募REITs之间的产品空白 完善不动产投资链条 提升市场整体效率[3] 私募REITs产品定位 - 定位为具备权益属性的“不动产私募股权投资”工具 体现标准化权益金融工具属性[5] - 收益形式应为浮动收益 避免固定利率安排 体现“应分尽分”的权益导向[5] - 发展方向为“私募股权投资标准化” 强调灵活性与市场化安排 而非简单复制公募REITs模式[5] 私募REITs核心要点 - 底层资产需现金流稳定 收益可预期的经营权类或优质产权类基础设施项目 对资产质量要求较高[6] - 交易结构设计需简化 提升发行效率 降低投资者参与门槛 同时保障投资者权益[6] - 资产估值方法需合理透明 避免估值波动过大影响投资者信心[6] - 在风险可控前提下适度引入杠杆 提升投资者收益 建议参考商业银行抵押率和资管新规对权益类产品的杠杆限制[6] - 建立“持有人大会—管理委员会—运营管理机构—项目公司”的多层次治理结构 平衡原始权益人 管理人和投资者之间的权责利[6] - 设计多元化退出路径 包括二级市场转让 开放退出支持机制 优先收购安排等 保障投资者退出权利[6] - 积极引导保险 银行理财 证券 基金等多元化投资者参与 提升市场流动性与定价效率[6] 私募REITs政策建议 - 建立健全信息披露机制 注册发行阶段实现穿透式披露 存续阶段建立高频运营信息披露制度 提升底层资产估值与产品净值透明度[6] - 完善资产运营治理与激励机制 建立重大事项分类分级管理机制 设置浮动管理费与风险扣减条款 激励运营管理机构提升资产表现[6] - 促进流动性建设 引入做市商机制提升二级市场流动性 完善开放退出支持机制保障投资者退出渠道畅通[6] - 建立高效扩募机制 允许存续期内灵活扩募 确保资产质量与估值合理性 保护原有持有人权益 推动产品规模化发展[6] 私募REITs发展前景 - 作为多层次REITs市场的重要组成部分 具备广阔发展前景[7] - 通过明确产品定位 优化制度设计 完善市场机制 有望在服务实体经济 推动资本市场改革 提升直接融资比重等方面发挥更大作用[7] - 未来需在监管引导下推动市场规范有序发展 打造具有中国特色的不动产投融资新格局[7]

会议背景 - 2025年7月25-27日清华大学主办"世界华人不动产学会2025年会"，聚焦C-REITs新模式、新趋势、新机遇 [1] - 圆桌论坛由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，近百名高校师生及业界同仁参会 [1] - 论坛探讨C-REITs在中国不动产行业转型升级中的关键作用，包括盘活存量、优化融资、提升资管能力等多方面价值 [1] 行业转型趋势 - 中国不动产行业正从"大规模增量扩张"转向"存量提质增效"新阶段 [6] - 需求端从单一所有权向多元使用权转变，供给端从拿地开发转向长期持有运营，融资端从债务融资转向股权投资 [6] - C-REITs被视为推动行业供给侧结构性改革的"基础性制度安排"，能盘活万亿沉淀资产 [6] C-REITs市场发展 - C-REITs市场规模和底层资产类型将持续扩容，多层次REITs体系和监管框架将逐步完善 [3] - 境内C-REITs普遍体现估值溢价，与海外市场存在30%以上价差，吸引优质中国资产回归境内发行 [13] - 当前一级私募市场成交量萎缩，二级公募REITs市场募资火热，价差现象或随市场成熟逐步缓和 [13] 资产端实践 - 医药仓储作为REITs新兴资产，具有高度自动化运营系统，行业需求由老龄化、药品电商化和健康消费升级三大趋势支撑 [10] - 优质REITs底层资产应具备稳定性、可持续性和适度增长性特点 [10] - 不动产证券化能对企业带来全周期价值：短期提升利润，中期优化资产负债表，长期提升ROE和市值 [10] 市场机制优化 - C-REITs将不动产转变为标准化金融产品，实现产业端"轻重分离"和定价端收益法估值 [11] - 需研究简化"公募基金+ABS+项目公司"三层结构，理顺基金持有人和资产运营方利益关系 [11] - 建议扩充资产类型，调降原始权益人持股比例要求，放宽资金用途至偿还旧债，解决土地使用权续期问题 [11] 投资者视角 - C-REITs吸引险资等机构投资者的三大原因：提供定价锚点、拓宽投资者范围、会计规则隔离价格波动影响 [12] - 险资可通过FVOCI方式计量REITs，专注于底层资产带来的稳定现金回报 [12] - 建议允许保险投资机构作为原始权益人，拓宽发行主体资格，增设指数基金促进市场平稳交易 [12] 市场生态建设 - C-REITs具有三重战略意义：提供资产退出渠道、形成公开定价锚点、创造母公司价值重估机会 [13] - Pre-REITs强调"产融结合"，从设立之初就以公募REITs为主要退出通道，严格对标合规性要求 [14] - 需活跃私募市场作为"根系"支撑公募REITs，制度设计应向产业方倾斜强化其管理角色与话语权 [14][15] 国际化发展 - 可优先引入国际发行方与投资者，逐步构建更具包容的市场生态 [13] - 借鉴国际成熟经验、推进国际合作，探索中国模式形成中国方案 [3]

住房租赁市场供需结构 - 2025年4月重点50城住宅平均租金单价为32.29元/平米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2% [2] - 连续四个月50城单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足 [2] - 保租房大规模入市增加租赁房源供给，对市场租金产生平抑作用 [7] - 经济环境不确定性导致居民收入预期下降，租客对租金价格更敏感 [7] 住房租赁行业前景 - 未来五年住房租赁行业预计为利好行情，国有企业加持的保租房板块前景向好 [2][7] - 政策支持深化、供需结构优化和租房市场机制发展完善将推动市场健康可持续 [2] - 租赁企业加强品牌建设、提升运营能力、降本增效以在市场中脱颖而出 [8] 保租房公募REITs发展 - 已上市保租房公募REITs扩容至八支，预计未来累计发行规模超250亿元 [3] - 公募REITs进入"首发+扩募"双轮驱动格局，为租赁企业提供资产证券化与资本退出新路径 [3] - 首批上市REITs如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等已启动扩募进程 [3] - 非改保项目成为重要资产类型，产权清晰的"非居改保租房"项目存在较大机会 [4][5] REITs市场多层次发展 - 截至4月底已上市公募REITs为65支、市值1900亿元 [4] - 公募REITs面向合规成熟优质资产，私募REITs面向发展阶段未达标资产 [6] - 多层次REITs市场建设有利于满足全周期投融资需求 [6] - Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融资渠道为行业发展注入活水 [5] 租赁企业战略方向 - 公司投资战略明确"以退定投"原则，持续关注保障性租赁住房拓展机会 [3] - 通过扩募实现资产规模、多样性及分散度提升 [4] - 数字化是行业落地执行战略战术并取得效果的基础 [8] - 位置是项目成败关键，好位置加产品力决定成功 [8]