报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 REITs产品创新持续推进，港口和商业不动产REITs有新进展；ABS二级市场明显降温，全市场和各市场发行规模大多下降 [1][4] 各部分总结 REITs产品进展 - 2月25日国内首单港口公募REITs“建信天津临港港口REIT”申报，北部湾港也宣布开展申报工作，有利于开辟港口行业权益融资新渠道 [2] - 2026年以来商业不动产REITs申报数量为11单，预计募集资金超400亿元，发行审核加速推进 [3] 全市场发行情况 - 2026年1月全市场发行165期资产证券化产品，规模1426.88亿元，约为前一期的二分之一 [4] - 保单质押贷款、棚改/保障房等产品平均发行成本较高，个人汽车贷款、基础设施收费等产品平均发行成本处于低位 [4] - 供应链账款等类别产品次数分层比例不超10%，微小企业贷款、租赁资产等类别次级分层比例差异大，持有型不动产不分层 [5] 存量数据 - 截至2026年1月底，已上市公募REITs存量规模为2151.03亿元，美国REITs中基础设施为基础资产的产品存量规模为5031.36亿元，基础设施领域REITs产品存量规模合计约7182.39亿元 [7] 银行间和交易所市场发行情况 - 银行间市场ABS发行1期，规模37.93亿元，较上月大幅下降近九成，产品基础资产为个人汽车贷款，优先级为AAAsf级，票面利率1.75%，次级分层比例10% [9] - 交易商协会ABN发行40期，规模294.30亿元，较上月大幅减少54%，披露信用增进的优先档产品票面利率1.77% - 2.90%，无次级产品10期，占比25%，其余产品次级分层比例0.41% - 15% [9] - 本期租赁资产、应收账款产品平均发行成本较高，保理融资产品平均发行成本相对较低 [11] - 本期有4期私募REITs发行，无次级产品7期，占比6%，其余产品次级分层比例0.04% - 17% [13] - 本期租赁资产产品发行规模最大，占比超30%；棚改/保障房、保单质押贷款产品平均发行成本最高且显著高于其他类别产品；应收账款产品平均发行成本也相对较高；知识产权等类别产品发行规模处于较低水平 [14] - 本期个人消费贷款、小额贷款产品发行规模较大，二者规模占总规模比重约75%；供应链账款等类别产品发行规模相对较低 [27] - 交易所ABS发行124期，规模较上月减少45%至1977.66亿元，优先级信用级别涵盖AAAsf、AA+sf和AAsf级，票面利率最高为3.90% [28] 二级市场情况 - ABS产品交投转淡，个人汽车贷款、不良贷款产品成交规模相对较大，其余类别产品交投活跃度较低 [15] - 银行间市场ABS成交78.28亿元，交易热度明显降低 [15] - 交易商协会ABN成交465.85亿元，成交规模有所降低 [16] - 交易所ABS成交1051.54亿元，交易规模较上月减少，上交所、深交所分别成交786.28亿元和265.26亿元 [18] - 本期银行/互联网消费贷款、应收账款、小额贷款等类别产品成交相对活跃，不同产品成交规模差异较大 [21] - 交易所ABS产品中应收账款、美国REITs、GMBS/CMBN等类别产品成交规模相对较大 [23]

市场整体概况 - 截至2025年末，公募REITs市场已上市产品数量增至78只，总规模达2145.24亿元，其中上交所上市52只，占比超66% [2] - 政策体系持续完善，2025年底配套规则集中落地，启动了商业不动产REITs试点，并明确支持扩募、合并及REITs ETF研发 [2] - 政策推动资产供给格局优化，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型的申报，同时加大供热、水利、数据中心等潜力资产的组织力度，并积极探索铁路、港口、特高压输电等新资产类型实现零的突破 [2] - 扩募机制常态化落地，2025年全年共7单扩募项目成功发行或上市，其中华夏基金华润有巢REIT采用"向原持有人配售"模式，募集资金11.33亿元，配售参与率达99.51% [3] - 投资者结构优化，REITs作为高股息含权资产，对保险、社保等长期资金吸引力持续提升，同时个人投资者参与渠道拓宽 [3] 一二级市场表现 - 2025年一级市场认购热情高涨，多单项目网下申购倍数超100倍，上市首日普遍实现较好涨幅 [4] - 但打新套利策略拥挤度上升导致收益回落，受网下配售比例下降、发行溢价率抬升及上市初期涨幅确定性减弱等因素影响 [5] - 2025年二级市场呈现"先扬后抑"走势，上半年上涨，二季度末起因长端利率上行、解禁压力等因素持续回调 [6] - 2026年初市场迎来修复，中证REITs全收益指数持续上涨，首周各类资产普涨，成交活跃度显著提升 [6] - 2026年初新型设施板块涨幅领先，消费设施、产业园区紧随其后，仓储物流、市政环保板块亦实现2%以上涨幅，仅交通基础设施板块表现相对平淡 [6] - 具体资产表现方面，截至1月22日，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT年初至今分别上涨7.48%和5.55% [9] - 市场提供了部分REITs产品的详细数据列表，全市场存续78只，规模2145.24亿元，市值2263.43亿元，并列出如中金重庆两江REIT、华泰南京建邺REIT等多只产品的价格、成交额、估值指标等具体数据 [10] 市场发展趋势 - 资产多元化加速，数据中心、文旅、养老等新资产类别将持续上市，商业不动产试点落地后，核心商业资产有望成为新增长点 [11] - 扩募进入"双轮驱动"阶段，监管推动常态化发行走向首发及扩募"双轮驱动"，助力REITs从单一项目向资产平台演进 [11] - 市场分化加剧，优质资产与运营能力强的项目将获得估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动 [11] 投资主线 - 2026年一季度可重点关注三条投资主线：抗周期稳现金流主线（如消费基础设施、政策性保租房、市政环保REITs） [12] - 高景气政策红利主线，如数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域随需求回暖有望实现业绩边际修复 [12] - 强扩募资产平台主线，如商业不动产试点项目及具备扩募潜力的成熟REITs，可通过资产注入实现价值提升 [12] 行业展望 - 随着扩募机制常态化、资产类型不断丰富及投资者结构优化，公募REITs市场有望持续沿着"规模扩张、资产多元、估值理性"的路径发展 [14] - 2026年公募REITs市场机遇大于挑战，政策红利释放、资产供给多元化、长期资金配置需求提升等均支撑市场规模扩张与生态完善 [14] - 在低利率、资产荒格局未明显反转背景下，REITs作为类固收资产的配置价值仍较为突出，可采用"哑铃型配置"策略进行布局 [14]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：上游原材料行业（公用事业、有色金属、钢铁、能源化工）、消费品行业（航空、免税）、金融行业（银行、保险）、房地产行业、电力公用环保行业、港股市场、REITs市场[1] * 公司：航空业（海航控股、三大航、吉祥航空）、电力行业（国电电力、皖能股份、华能国际）、房地产相关（中国经贸、越秀、中海外）、中国中免[4][5][9][13] 核心观点和论据 * **人民币升值利好上游原材料与消费品行业**：升值降低以美元结算的进口原材料成本，提升企业盈利能力，受益行业包括公用事业、有色金属、钢铁、能源化工、航空公司和免税业务[1][3] * **减轻美元债务偿还压力**：升值直接减轻航空公司和房地产企业的美元计价债务压力，航空公司通过汇兑收益增厚利润，人民币兑美元中间价每提升1个百分点，会产生2至3亿元的汇兑收益[1][3][5] * **提升人民币核心资产估值**：升值将吸引外资流入，提升金融领域的银行、保险业，以及港股市场中恒生科技指数和恒生中国企业指数等人民币核心资产的估值[1][3] * **燃气板块受益，火电板块相对弱势**：燃气价格与美元计价的国际油价挂钩，人民币升值降低采购成本；高股息火电板块收益依赖国内市场，对汇率变化不敏感[1][4] * **航空业多重受益**：直接受益于飞机采购租赁的汇兑收益和美联储降息带来的融资成本降低；间接受益于美元计价运营成本（占总成本30%至40%）的降低，以及国际购买力提升刺激的出境需求[1][5] * **扩大国内降息空间，利好房地产市场**：升值打开了潜在降息空间，有助于2026年房地产市场企稳；同时吸引外资投资以人民币计价的一线城市核心区域商业办公及物流地产等大宗不动产[1][7] * **港股市场受益于外资流入**：人民币升值使以美元计价的中国资产更具吸引力，推动港股上涨，外资更倾向于通过港股配置中国资产，科技板块（如恒生科技指数）受益更多[2][10] * **REITs市场蓬勃发展**：2025年公募及私募REITs市场发展积极，为人民币计价的大宗不动产提供了退出渠道，例如安博集团和凯德发行的公募REITs案例，预计2026年商业不动产资产证券化速度将大幅提升[8][9] 其他重要内容 * **电力公用环保行业存在结构性机会**：机构投资者调仓导致部分基本面良好的公司被错杀，如国电电力和皖能股份近期表现较好，华能国际因基本面稳健、股息回报良好而值得关注[4] * **航空业受益历史复盘**：2016年至2018年等阶段，各航司利润因人民币升值得到充分释放，预示当前阶段将继续受类似利好推动[6] * **港股流动性趋势**：在美元流动性宽松背景下，资金从美国流出寻找价值洼地，港股因具有科技、消费和红利等独特优势及估值性价比，成为配置选择，人民币升值加速此过程，但股价根本驱动因素仍是每股收益[11][12] * **中国中免为具体受益标的**：人民币升值有利于消费回流，中免采购以美元计价、销售以人民币计价，在汇率损益方面受益明显；同时离岛免税购物人次同比增速达高个位数，新政、新品类及渠道优化将贡献增量[13]

行业与公司 * **行业**：中国公募及私募不动产投资信托基金市场[1] * **公司**：华润有巢REIT[9]、中航京能光伏REIT[9][10]、华夏安博睿特REIT[11]、华夏综合清洁能源REIT[11]、平安西安高科产业园REIT[11]、东方红高速REIT[11]、山证晋中工投瑞阳供热REIT[11] 核心观点与论据 * **政策红利延续，供给端加速**：证监会与发改委近期出台商业不动产REITs扩容政策，标志着从限制到鼓励的转向，旨在盘活商业不动产并帮助企业转型[2] 证监会将加快商业不动产REITs发行效率，提升规模供给，吸引更多市场化主体和资金参与市场[1][2] * **市场表现分化，部分板块显现韧性**：公募REITs市场10月、11月连续下跌，但11月跌幅收窄至1.48%[5] 截至11月底，中证瑞全收益指数年内涨幅为7.5%，12月初缩减至6.4%[5] 分板块看，11月高速公路、消费和保租房板块分别上涨0.86%、0.6%和0.07%，表现相对较好[5] 而能源仓储产业园板块连续两个月大幅下跌超过2%[5] * **商办类资产内部结构分化**：在商办类资产中，零售型业态（如购物中心）被认为是最稳定的[3] 写字楼和酒店顺周期性强，波动更大，更适合高风险偏好投资者[1][3] 类一线城市商办物业优于产业园，但租金和出租率承压较大[1][4] * **交易逻辑与配置建议**：当前市场交易逻辑普遍仍为类固收[1][7] 建议逐步吸筹基本面过关且估值合理的券种，关注年末到明年初的配置窗口，因新增资金配置往往在年初释放[6][7] 应重点关注底层资产与运营管理人的组合，并警惕非市场化条款（如兜底条款）带来的波动风险[1][7] * **未来展望与关注方向**：预计政策端对资产和资金的呵护将持续[1][6] 建议关注基本面有韧性或景气度较高的数据中心、消费、保租房及部分高速公路项目，若回调可逢低吸筹[1][6] 也可考虑估值回调较深、更具性价比的高赔率项目，如仓储优于产业园[6] 其他重要内容 * **新项目与扩募进展**：新项目主要集中于商办领域[8] 华润有巢REIT作为首支公开配售的REIT，已跑通公开配售扩募路径，预计12月12日截止募集[9] 中航京能光伏REIT扩募进展迅速，将注入位于云南的两座水电站，交易价格区间为25.41亿元至29.22亿元，发售份额不高于3.25亿份，每份价格下限约7.8元至8.85元，相较昨日收盘价折让16%至27%[9][10] 12月首发新项目呈现排队上市现象，包括华夏安博睿特和华夏综合清洁能源REIT等[11] * **私募REITs市场迅猛发展**：自10月以来，私募REITs市场发展迅猛，11月至今共有27单公布动态，主要集中在能源、商业及产业园板块[12] 出现了公募市场未见的新类别，如商办综合体（如上海浦东世博板块的中建广场）和景区项目（如泰达航母主题公园）[12] 私募REITs具备灵活性，主要充当公募REITs的资产苗圃和资金蓄水池，起到正向补充作用[3][12] * **商业不动产发展预期**：若商业不动产能突破试点并实现常态化发行，将进一步加速资产供给端发展[13] 相关部委在11月底和12月初发布的细化指引提供了政策支持[13] * **水电资产整合效应**：中航京能光伏REIT注入水电资产后，有助于平滑平台整体业绩波动，并提升内部收益率和分派率[10] * **打新价值与估值修复**：尽管二级市场表现低迷，但部分新项目（如综合水电项目）仍具备打新价值，二级市场上涨潜力依然存在[14] 随着新资金流入，基本面较好的券种估值将逐步修复[14]

市场发展现状与规模 - 2025年中国不动产证券化市场蓬勃发展 持有型不动产ABS（私募REITs）、CMBS、类REITs等产品呈现稳健发展良好态势 [1] - 中国REITs数量已超新加坡与香港总和 但市场规模仅占全球不到1% 发展空间巨大 [2] - 公募REITs市场发展速度有所放缓 资产类型结构变化明显 产业园与消费基础设施占比提升 [3] - 持有型ABS自2023年末首单落地以来发展迅速 已成为盘活存量资产、连接资产端与资金端的重要工具 [3] 产品体系与功能定位 - 三类主要不动产证券化产品为类REITs、公募REITs和私募REITs（持有型ABS） 共同构成多层次市场体系 [3] - 类REITs发展成熟 兼具报表优化与融资功能 [3] - 公募REITs权益属性最强 流动性高 已成为公开市场重要组成部分 [3] - 私募REITs快速发展 在结构化设计和满足特定融资需求方面优势显著 [3] - 持有型ABS通过平层设计、资产信用替代主体信用等特点 为投资人提供稳定现金流与资产增值潜力的双重收益 [3] 行业生态与价值创造 - 资产证券化核心在于通过风险识别、分解和结构化 将不动产等资产转化为资本市场标准化产品 实现风险重新分配和管理专业化 [1] - REITs构建了涵盖多方专业机构的生态体系 实现"资产"与"管理"的分离 优化资本结构 [1] - REITs上市只是起点 真正价值在于存续期的精细化管理 [1] - 呼吁行业构建覆盖"Pre-REITs–私募REITs–公募REITs–扩募"的全生命周期管理体系 通过专业化运营与生态协作推动市场成熟 [2] 细分领域应用与创新 - REITs被视为持有新能源资产的最佳工具 尤其适用于新能源开发的运营阶段 [2] - REITs后的基金份额如果可以二次RWA发行将具有全球化优势 能提升流动性 可延伸至数字资产领域 [2] - 2025年租赁住房REITs发展呈现六大特点：资产包跨区布局增强抗风险能力、底层资产更趋稳定、出租率与租金收缴率保持高位、租金表现优于市场、首发与扩募双轮驱动、现金流与分派率可期 [2] - 持有型ABS为产业方（包括国企、民企及外资）提供了优化资产负债表、引入专业运营的新渠道 [3]

行业整体投资业绩 - 2025年三季度A股市场震荡上涨推动保险机构业绩增长 五家上市保险机构投资成绩亮眼 [1] - 新华保险实现8.6%的投资年化收益率 中国人保和中国太保非年化收益率分别为5.4%和5.2% 同比分别增加0.8和0.5个百分点 [1][2] - 中国人寿部分年化总投资收益率为6.42% 中国平安保险资金投资组合非年化综合投资收益率为5.4% 同比上升1个百分点 [1][2] 投资策略与资产配置 - 保险机构积极响应中长期资金入市要求 发挥耐心资本优势 稳步扩大权益持仓规模 [1][2] - 在固定收益领域 普遍策略为把握利率机会和拉长久期 [2] - 中国人保把握市场收益率反弹机会 适度加大长久期债券配置 三季度总投资收益862.50亿元 同比增长35.3% 总资产18,256.47亿元 较年初增长11.2% [3] - 中国太保坚守战略资产配置 积极配置长期固收资产延展久期 强化权益主动管理 投资资产29,747.84亿元 较上年末增长8.8% [3] - 中国人寿坚决加大权益投资力度 前三季度实现总投资收益3,685.51亿元 同比增长41.0% [3] - 中国平安主动逢高配置利率债 维持成本收益与久期匹配 风险可控下加大权益配置以保证长期稳健收益 [3] 另类投资与业务转型 - 另类投资是保险机构多元化配置和推动业务转型的重要方向 [4] - 中国人保大力推动业务转型 关注并布局资产支持计划、公募REITs、私募REITs等品种 [5] - 中国平安积极增加优质另类资产布局 加大投入实体经济 多元化拓展资产和收益来源 [6] - 中国平安债权计划及债权型理财产品规模为3,336.63亿元 占比5.2% 不动产投资余额为2035.50亿元 占比3.2% 其中物权投资占比82.7% [7] 保险资管产品表现 - 1483只保险资管产品实现正收益率 占比93.8% 其中4只产品回报超100% 最高年化达119.7% [8] - 收益排名靠前的产品主要为权益类产品 [8]

文章核心观点 - REITs市场被视为国内商业地产行业转型和破解当前困局的关键路径，是一个具有巨大发展潜力的蓝海市场 [1] - 国内公募REITs市场呈现数量快速扩容但规模滞后的鲜明特征，与全球成熟市场相比规模微小，具备巨大发展潜力 [2][3] - 市场发展面临优质资产供给不足、落地效率偏低、估值与定价机制不成熟等多重制约 [4] - 私募REITs作为替代路径，已通过案例证明其在盘活存量资产方面的价值和高效性 [7][8] 国内REITs市场现状 - 截至2025年11月7日，国内共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，2025年以来新发行18只，另有23只待上市 [2] - 国内已发行REITs数量（77只）超过新加坡（41只）与中国香港（11只）两大市场的REITs总量之和 [3] - 国内REITs市场规模约2000亿元，远低于新加坡市场（约5100亿元人民币）和全球2万亿美元的REITs市场总量 [3] 市场发展的主要制约因素 - 优质核心资产供给不足，原因包括税收政策增加发行成本、原始权益人惜售优质资产、丧失资产控制权影响当期利润等 [4] - 公募REITs落地效率偏低，核心痛点是首发与扩募流程冗长复杂，涉及多个监管主体，协调成本高 [4] - 估值与定价机制不成熟，易出现估值不理想，叠加央国企考核、资金用途限制等要求，削弱发行积极性 [5] REITs发行的具体挑战 - 资产出表后，央国企需通过新增投资扩大资产规模以支撑利润总额增长，满足国资委考核要求 [5] - 回收资金使用受严格限制，净回收资金需主要用于新项目，不超过30%用于盘活存量，不超过15%用于补充流动资金 [6] - 回收资金使用面临跨区域/行业挑战、投资效率压力（2年内使用率不低于75%，3年内全部使用完毕）等难题 [6] 私募REITs的实践与价值 - 越秀集团发行市场首单商业物业持有型不动产ABS（私募REITs），规模14.13亿元，底层资产为广州ICC，建筑面积11.6万平方米 [7] - 该产品从受理到发行仅用时约2个月（2024年9月20日受理，11月20日发行），体现了私募REITs流程高效的优势 [7] - 私募REITs成功盘活存量资产，为资产未来衔接公募REITs预留空间，提供了行业实操样本 [7][8]

2025年公募REITs市场复盘 - 2025年市场实现从"提质扩容"到"常态化发行"的关键转变，总市值突破2,000亿元，达2,210亿元 [7] - 截至2025年9月末，全市场已上市公募REITs产品数量增至75只，年内累计上市17只、募集资金356.5亿元，完成扩募2只、募集26.7亿元 [8] - 资产类型持续丰富，新增数据中心新业态，已有上市资产类型包括产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源以及数据中心等领域 [12] 2025年一级市场特征 - 新项目认购热情高涨，截至2025年9月末，年内17单新项目中网下申购倍数超过100倍的有12单 [12] - 网下打新套利策略拥挤度提升，打新策略单次收益率由年初的0.40-0.50%区间下降至三季度的0.05%-0.18%区间 [13] - 发行节奏审慎放缓，监管层对项目质量要求进一步提高，资产估值定价趋于理性 [8] 2025年二级市场表现 - 二级市场整体呈现"先扬后抑"走势，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.90% [14][16] - 分板块表现显著分化，消费、保租房、仓储物流、产业园、交通基础设施和市政环保年内累计总回报分别为30.70%、11.39%、15.19%、5.44%、9.25%和3.94% [16] - 市场估值仍处于历史较高水平，截至9月30日公募REITs市场P/NAV估值为1.28倍，位于历史80%分位数 [16] 投资者结构变化 - 机构投资者占比持续上升，截至1H25公募REITs市场机构投资者占比均值为97.21%，较24年底提升0.8个百分点 [19] - 券商系参与度进一步提升，以前十大流通盘口径统计占比达46.35%，较24年末提升7.18个百分点 [21] - 头部机构持仓规模增加，保险系累计11家机构持仓超过5亿元，券商系累计14家机构持仓超过5亿元 [24] 2026年市场发展展望 - 政策支持下新资产类型项目上市以及项目扩募有望进一步加速，私募REITs市场规模有望在2026年实现快速增长 [5][32] - 在低利率、资产荒格局尚未明显反转情形下，高股息含权资产仍具备较好的配置价值 [5] - 近7成样本机构计划26年持续增加REITs配置，约6成机构认为26年REITs收益率位于高个位数区间（5-10%） [49] 2026年投资策略建议 - 配置方向建议关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目估值回调后逢低吸纳机会 [5][57] - 同时可考虑估值回调显现性价比的高赔率项目，如部分仓储物流和产业园项目 [57] - 投资框架需持续关注基本面、利率、资金面和市场事件等要素 [44] 各板块基本面展望 - 产业园板块经营波动与区域分化并存，核心区域头部项目或具备较好的经营韧性 [45] - 仓储物流板块持续分化，关联租户及头部运营商项目经营韧性较强 [45] - 保租房延续经营韧性，体现出较好的防御属性；消费REITs整体表现或仍保持稳健 [46] - 数据中心得益于大租户长租约锁定，短期运营稳定性较好；高速项目表现或仍呈现分化 [46]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将新城控股评级上调至超配 [1] - 目标价上调25%至19.7元 [1] 业务表现与战略进展 - 公司通过提升市场份额实现超预期的租金增长 [1] - 在通过私募REITs出售成熟商场业务方面取得积极进展 [1] 财务影响与盈利预测 - 出售成熟商场业务将改善公司现金流并提升盈利质量 [1] - 将2026至2027年的每股收益预测上调3-5% [1]

市场参与者结构 - 券商与保险机构是公募REITs市场主要参与者，占比分别为43.31%和30.71%，较去年同期均有提升[8] - 公募机构（包括公募FOF和公募专户）以及私募机构占比较低，分别为10.23%和5.51%[8] - 超3成保险机构与超4成券商机构累计投资规模超10亿元[4][11] 机构投资规模与增量 - 超半数保险机构累计投资规模达到5亿元及以上，其中超3成规模超10亿元；超半数保险机构2025年增量投资规模位于1-10亿元区间，个别机构增量规模达10-30亿元[11] - 超4成券商机构参与规模达到10亿元以上，较去年明显提升；超半数券商机构2025年增量投资规模位于1-10亿元区间[11] - 银行理财参与规模大多位于5-10亿元区间，2025年增量规模位于1-5亿元区间[11] 机构进场时点与收益表现 - 机构进入公募REITs投资时点集中于2021年（44.88%）、2022年（18.11%）和2024年（18.90%），对应市场总回报分别为21.5%、0.9%和12.8%[14] - 2025年新进投资者占比为9/127，其中5家投资规模超过1亿元[14] - 近7成样本投资者2025年至今收益率超10%，跑赢同期中证REITs全收益指数（年初至今收益率9.7%），其中近3成样本投资者收益率超20%[18] 投资策略与方式 - 战配、网下/公众申购以及二级市场场内参与是机构主要投资方式，均有7-8成投资者提及；超4成投资者通过大宗交易及扩募方式参与，约1/4采用委托专户方式[16] - 打新策略成为热门选择，2025年至今打新策略单次收益率平均为0.21%，累计收益率为3.31%，年化收益率为4.42%[18] - 超半数机构将公募REITs定位为独立大类资产，主流策略仍为混合策略（长期配置为主，短期波段交易）[18] 私募REITs发展态势 - 近3成样本机构关注私募REITs投资机会，截至2025年9月30日，已上市持有型不动产ABS共14只，发行规模共214亿元[23] - 机构认为私募REITs优势包括估值稳定性强、灵活性和定制化、规模效应及分派率更高；劣势包括流动性不足、信息不透明、底层资产基本面较弱及退出机制有待验证[23] 市场关切与政策期待 - 大部分投资者反馈当前市场痛点仍是市场规模太小、流动性不足，与去年调查结果相仿[29] - 投资者期待制定REITs独立税收制度、明确会计处理方式及完善扩募机制；近8成投资者提及鼓励长线资金及多元资金入市，包括推出REITs指数基金、ETF及优化保险公司偿付能力因子[32] - 部分投资者期待推出市场对冲工具[32] 2026年市场展望与配置意愿 - 近7成样本机构计划2026年持续增加REITs配置，显示出较强配置意愿[33] - 样本机构认为2026年市场核心驱动因素为无风险收益率（74%）和底层资产基本面（68.5%），其次关注REITs行业政策（48.8%）和宏观总量政策（35.4%）[33] - 约6成机构预期2026年REITs收益率位于高个位数区间（5-10%），仅3.15%认为明年REITs录得负收益[33] 板块偏好与基本面预期 - 样本机构重点关注消费基础设施（83.46%）、数据中心（63.78%）、保障性租赁住房（61.42%）、水电（50.39%）以及仓储物流（47.24%）板块[41] - 保险和券商机构2026年偏好板块Top3分别为消费、保租房和水电，以及消费、数据中心和保障房[41] - 市场对于2026年REITs底层资产业绩修复/增长总体持中性偏乐观预期，大部分机构对于基本面改善持观望态度[41]