公司整体经营数据 - 截至2025年第四季度，招商局商业房托基金的写字楼组合平均出租率为77% [1] - 截至2025年第四季度，招商局商业房托基金的物业整体平均出租率为80.8% [1] 深圳写字楼市场环境 - 第四季度深圳写字楼租赁市场整体仍处于供应高位与租金承压的调整期 [1] - 市场需求端呈现结构性分化，去化压力依然存在 [1] - 新经济与科技相关行业在个别细分领域有扩张需求，但租户对租约条款的敏感度仍然较高 [1] 各物业具体表现 - 甲级写字楼新时代广场签约多家优质租户，带动整体出租率上升9.2个百分点至66.1% [1] - 新时代广场现时租金由人民币139.2元/平方米上升至人民币141.9元/平方米 [1] - 招商局航华科贸中心以提升出租率为优先的策略见效，出租率上升至93.8% [1] - 招商局航华科贸中心现时租金相应回落至人民币196.4元/平方米 [1] - 科技大厦受大租户租约到期影响，整体出租率下降6.6个百分点至72.8% [2] - 该重要租户因缩减创新业务，可能在未来继续调整租赁战略 [2] - 科技大厦二期出租率下降10.3个百分点 [2] - 数码大厦出租率下降6.4个百分点 [2] - 花园城购物中心运营表现延续全年稳健态势，年末旺季带动客流量与销售额，出租率维持高位 [2] 管理层行动与展望 - 房托管理人将持续高度关注重要租户的租赁战略调整 [2] - 房托管理人为科技大厦二期及数码大厦等物业制定去化方案，以推动出租率回升 [2] - 展望未来，在春节消费回暖及地铁12号线客流的持续带动下，花园城购物中心项目经营与竞争力将保持稳中向好 [2]

核心观点 - 公司旗下写字楼组合出现负续租增长 朗豪坊商场因更换戏院营运商导致租金收入持续下滑 尽管融资成本下降带来利息节省 但整体盈利前景仍面临挑战 [1] 业务运营状况 - 写字楼组合续租租金增长率为负值 [1] - 朗豪坊商场因更换戏院运营商导致租金水平下调 持续拖累商场租金收入 [1] 财务表现 - 香港银行同业拆息下跌使公司融资成本降低 实现利息支出节省 [1] - 盈利前景持续面临挑战 [1] 评级与估值 - 维持"持有"评级 [1] - 目标价从1.75港元上调至2.21港元 调升幅度达26% 主要反映融资成本假设下调 [1]