投资评级与核心观点 - 报告引述中信里昂研究的观点，但未明确给出自身的投资评级 [3][4] - 核心观点：凯德腾飞房产信托正持续优化其资产组合，尽管2025财年每单位派息略低于市场预期，但主要受股权融资收购项目的时间差影响，预计将逐步消化 [4] - 核心观点：管理层对2026财年租金调升率给出中个位数指引，并计划进行资产剥离以支持收购，不排除进一步股权融资 [4] 2025财年财务与运营表现 - 2025财年营收同比增长1.0%至15.4亿新元 [4] - 净物业收入利润率提升50个基点至69.4% [4] - 2025财年每单位派息为15.01新分，同比下滑1.3%，较市场一致预期低1.9% [4] - 资产组合重估价值同比上升8.6%，其中同店增长2.0% [4] - 加权平均资本化率压缩19个基点至5.91%，主要由物流与商务空间资本化率压缩40-50个基点带动 [4] - 整体出租率同比下降190个基点至90.9%，主要受重建项目影响 [5] - 英国与欧洲地区出租率下降7.3个百分点至92%，美国出租率下滑3.4个百分点至85.5% [5] - 2025财年租金调升率保持强劲达12%，主要由物流资产驱动 [5] - 负债率升至39%，债务成本为3.5% [5] 资产组合管理与未来计划 - 已完成15亿新元收购与4.08亿新元重建项目，当前出租率65-81%，稳定后收益率为6-8% [6] - 正在进行美国和英国的3个开发项目（4.45亿新元）、新加坡两处重建项目（2.72亿新元）及新加坡和美国两个小型资产提升工程（1320万新元），合计7.3亿新元，将于2026年一季度至2028年下半年完成 [6] - 2025财年以9%溢价完成5.065亿新元资产处置 [6] - 计划在2026财年继续通过3-5亿新元资产剥离优化组合 [6] - 未来收购将聚焦新加坡、日本、美国及大欧洲地区的数据中心，而澳大利亚与韩国收益率差仍不具备吸引力 [6] 管理层指引与业务前景 - 管理层指出物流资产租金仍较市场水平低5-10% [5] - 2026财年租金调升率预计为中个位数，主要来自新加坡与澳大利亚的租约到期 [4][5] - 2026财年债务成本维持3.5%的指引不变 [5] 股价催化因素 - 利率暂停或下调带来的再融资成本降低 [7] - 每单位派息增长前景改善以及资产负债表担忧缓解 [7] - 可能以高于账面价值的估值出售资产，为信托提供资金以降低债务水平、改善杠杆率并缓解资产负债表压力 [7] 公司概况与业务构成 - 凯德腾飞房产信托是新加坡首只商务空间与工业地产信托 [10] - 自2002年11月上市时的5.45亿新元8处资产组合，已扩展至2023年6月的230处物业、总价值170亿新元 [10] - 资产主要分布在新加坡（63%）、美国（14%）、澳大利亚（14%）及英国/欧洲（9%） [10] - 按业态划分，新加坡组合以商务空间与生命科学、工业与数据中心及物流为主 [10] - 收入按产品分类：商务空间与生命科学占42.9%，工业与数据中心占33.3%，物流占23.8% [11] - 收入按地区分类：亚洲占76.2%，美洲占13.2%，欧洲占10.6% [11] 市场与估值数据 - 股价（截至2026年2月5日）为2.86新加坡币 [11] - 12个月最高/最低价为2.9新加坡币/2.44新加坡币 [11] - 市值为103.20亿美元 [11] - 3个月日均成交额为24.63百万美元 [11] - 市场共识目标价（路孚特）为3.27新加坡币 [12] - 主要股东：凯德投资有限公司持股17.61%，贝莱德公司持股6.96% [12] 同业比较 - 报告列出了易商信托、星狮物流商产信托、丰树物流信托及新达信托的同业比较数据，包括市值、股价、市盈率、市净率、股息收益率及股本回报率等 [16]

公司融资活动 - 越秀房地产投资信托基金计划在其15亿美元有担保中期票据计划下发行两笔有担保绿色票据 [2] - 其中一笔为美元票据，发行规模3亿美元，票面利率为6.50%，另一笔为人民币票据，发行规模6.9亿元，票面利率为3.50% [2] - 两款票据均于2029年到期，按面值发售，且仅面向专业投资者，并计划在香港联合交易所上市 [2]

宏观策略与市场展望 - 春季行情将进入基本面验证与政策预期窗口，市场逻辑从强预期转向数据验证[3] - 港股定价预计从流动性敏感向盈利敏感切换，南向资金对半导体、创新药等十五五核心赛道定价话语权提升[3] - 2月重点关注春节消费数据量价成色、两会前政策吹风会及美联储降息预期修正三大变量[4] 行业配置建议 - 行业配置建议攻守平衡，聚焦四大方向：大消费与互联网、硬科技与出海制造、上游资源品、红利资产[5] 重点公司分析与预测 - 置富产业信托目标价5.92港元，潜在升幅15.9%，股息率超7%，业绩稳定且受降息及REITs纳入沪深港通催化[8][9] - 英伟达目标价245.00美元，潜在升幅27.3%，预测其2026/27年占加速芯片市场70%以上份额，看好AI需求可持续性[12][13][14] - 禾赛科技目标价269.66港元，潜在升幅35.0%，2025年前三季度出货量达989,311台，第三季度总交付量同比增长228.9%[19][20][21] - 三生制药目标价39.50港元，潜在升幅65.1%，核心产品特比澳2024年销售额超50亿元人民币，创新研发成果将集中落地[26][27][28] - 美的集团目标价96.20元人民币，潜在升幅23.5%，龙头地位稳固，通过高股息和回购政策提供股价支撑[32][33] - 协鑫科技目标价1.54港元，潜在升幅37.5%，多晶硅价格维持在约5万元/吨，其钙钛矿业务受益于商业航天发展[37][38][39]

核心观点 - 公司旗下两大核心物业在2025年第四季度呈现分化态势：华贸物业租金承压、租用率回升，而惠州物业则实现租金与租用率双增长 [1] 华贸物业运营表现 - 2025年第四季度平均月租为每平方米人民币339元，较上一季度下降0.9% [1] - 2025年第四季度平均租用率约为87%，较上一季度增长3个百分点 [1] - 截至2025年12月31日，租用率约为90% [1] - 北京办公楼市场环境充满挑战，运营团队策略为优先维持出租率而非租金 [1] 惠州物业运营表现 - 公司于2022年9月28日完成收购该物业68%的权益 [1] - 2025年第四季度平均月租为每平方米人民币170元，较上一季度增长1.8% [1] - 其中固定租金为每平方米人民币149元（上一季度：人民币150元），浮动租金为每平方米人民币21元（上一季度：人民币17元） [1] - 2025年第四季度平均租用率约为98%，较上一季度增长1个百分点 [1] - 截至2025年12月31日，该物业总可出租面积为102,859平方米，面积可能因配合租户需求重新配置而变化 [1]

公司整体经营数据 - 截至2025年第四季度，招商局商业房托基金的写字楼组合平均出租率为77% [1] - 截至2025年第四季度，招商局商业房托基金的物业整体平均出租率为80.8% [1] 深圳写字楼市场环境 - 第四季度深圳写字楼租赁市场整体仍处于供应高位与租金承压的调整期 [1] - 市场需求端呈现结构性分化，去化压力依然存在 [1] - 新经济与科技相关行业在个别细分领域有扩张需求，但租户对租约条款的敏感度仍然较高 [1] 各物业具体表现 - 甲级写字楼新时代广场签约多家优质租户，带动整体出租率上升9.2个百分点至66.1% [1] - 新时代广场现时租金由人民币139.2元/平方米上升至人民币141.9元/平方米 [1] - 招商局航华科贸中心以提升出租率为优先的策略见效，出租率上升至93.8% [1] - 招商局航华科贸中心现时租金相应回落至人民币196.4元/平方米 [1] - 科技大厦受大租户租约到期影响，整体出租率下降6.6个百分点至72.8% [2] - 该重要租户因缩减创新业务，可能在未来继续调整租赁战略 [2] - 科技大厦二期出租率下降10.3个百分点 [2] - 数码大厦出租率下降6.4个百分点 [2] - 花园城购物中心运营表现延续全年稳健态势，年末旺季带动客流量与销售额，出租率维持高位 [2] 管理层行动与展望 - 房托管理人将持续高度关注重要租户的租赁战略调整 [2] - 房托管理人为科技大厦二期及数码大厦等物业制定去化方案，以推动出租率回升 [2] - 展望未来，在春节消费回暖及地铁12号线客流的持续带动下，花园城购物中心项目经营与竞争力将保持稳中向好 [2]

公司第四季度经营数据 - 第四季度公司写字楼组合平均出租率为77% [1] - 第四季度公司物业整体平均出租率为80.8% [1] - 甲级写字楼新时代广场出租率上升9.2个百分点至66.1%，现时租金由139.2元/平方米/月上升至141.9元/平方米/月 [1] - 招商局航华科贸中心出租率上升至93.8%，现时租金回落至196.4元/平方米/月 [1] - 科技大厦出租率下降6.6个百分点至72.8% [2] - 科技大厦二期出租率下降10.3个百分点 [2] - 数码大厦出租率下降6.4个百分点 [2] - 花园城购物中心出租率维持高位，运营表现稳健 [2] 深圳写字楼市场环境 - 第四季度深圳写字楼租赁市场整体仍处于供应高位与租金承压的调整期 [1] - 市场需求端呈结构性分化，去化压力依然存在 [1] - 新经济与科技相关行业在个别细分领域有扩张需求，但租户对租约条款的敏感度仍然较高 [1] 公司物业具体经营动态 - 新时代广场在季度内签约多家优质租户，带动出租率上升 [1] - 招商局航华科贸中心采取以提升出租率为优先的策略，通过更具市场竞争力的租赁方案推动出租率上升 [1] - 科技大厦受大租户租约到期影响导致出租率下降，该租户因缩减创新业务，可能在未来继续调整租赁战略 [2] - 科技大厦二期及数码大厦因年底部分租户租约到期导致出租率下降 [2] - 房托管理人为科技大厦、科技大厦二期及数码大厦制定去化方案，以推动出租率回升 [2] - 花园城购物中心年末旺季带动客流量与销售额 [2] - 展望未来，花园城购物中心在春节消费回暖及地铁12号线客流的持续带动下，经营与竞争力预计保持稳中向好 [2]

财务表现 - 2026财年第三季每单位派息（DPU）为1.816分，环比微升0.1%，但同比下降9.3%[6] - 2026财年前九个月DPU为5.443分，同比下降10.7%，符合市场预期[5][6] - 杠杆率环比改善40个基点至40.7%，融资成本持平于2.6%[8] 运营状况 - 投资组合整体出租率环比提升0.3个百分点至96.4%[7] - 新加坡、韩国、日本出租率分别上升1.3、1.2、0.6个百分点，香港出租率下降1.1个百分点[7] - 整体租金调升率环比改善0.5个百分点至1.1%[7] - 中国市场负租金调降率从第二季的-3.0%收窄至第三季的-2.2%，显示触底迹象[5][7] 资产与策略 - 公司正执行资产处置计划以降低杠杆并减少中国敞口，2026财年目标处置1.5亿新加坡元资产[8] - 2024/25财年公布的10亿新加坡元处置计划中，已宣布处置4.76亿新加坡元，完成近半[8] - 年初至今已完成在新加坡、马来西亚、韩国和澳洲处置价值9,920万新加坡元的资产[8] - 收购重点市场为印度、韩国和越南[8] 市场与估值 - 截至2026年1月26日，公司股价为1.35新加坡币，市值54.20亿美元[13] - 市场共识目标价（路孚特）为1.44新加坡币[14] - 公司主要股东为淡马锡控股（32.21%）和贝莱德（4.89%）[14] - 公司持有和管理189处总价值133亿新加坡元的物业，遍布亚太九大市场[12]

核心观点 - 交银国际维持对置富产业信托的买入评级及5.92港元目标价 认为公司必需消费为主的香港零售组合保持韧性 资产提升工程完成及租户组合优化有助于提升出租率与客流量 同时市场降息预期及潜在纳入沪深港通可能成为股价关键催化剂 [1][4] 运营与市场环境 - 公司此前资产提升工程（+WOO、华都大道及丽港城商场）已完成 置富都会广场资产提升计划则被延后 [1] - 预计公司整体出租率在2025年下半年将录得进一步小幅改善 [1] - 近期在组合内引入了更多特色餐饮、新品牌及健身中心等 有助于提升客流量并降低部分零售行业更新换代的影响 [1] - 香港零售销售市场有所回稳 主要受惠于游客增加带动核心区域及非必需品的销售增长 [2] - 公司主要租户为服务周边居民的必需品消费 部分仍受跨境电商影响 恢复相对较慢 [2] - 预计如超市等租户因此前租金基数较高 在2025年续租时受到的影响相对较大 [2] 财务预测与分派 - 鉴于香港零售市场或仍需时间整固 轻微下调了公司2025-2027年的收入及分派预测 [3] - 预测2026年及2027年的分派有望同比增长约1 – 2% [3] - 相信股票市场及房地产表现的改善或将带来财富效应 并在中长期有助于稳定市场 [3] 融资成本与估值催化剂 - 公司约有50%的负债为浮息负债 [2] - 2025年HIBOR整体水平比2024年有所下降 这有助于降低整体融资成本并抵消部分租金调整的影响 [2] - 美联储在2025年仍有进一步降息的概率 或将有助于公司股价表现 [4] - 沪深港通的潜在纳入被视为未来12个月的关键催化剂 [4] - 叠加降息的影响应大于租金调整预期变化的影响 [4]

核心观点 - 交银国际维持对置富产业信托的买入评级及5.92港元目标价 基于对公司运营韧性、融资成本改善及潜在催化剂的评估 [1][4] 运营与出租率 - 随着+WOO、华都大道及丽港城商场资产提升工程完成 以及置富都会广场计划延后 预计整体出租率在2025年下半年将录得进一步小幅改善 [2] - 近期组合内引入更多特色餐饮、新品牌及健身中心等 有助提升客流量并降低部分零售行业更新换代的影响 [2] 零售市场与租户表现 - 香港零售销售市场有所回稳 主要受惠于游客增加带动核心区域及非必需品的销售增长 [2] - 公司主要租户为服务周边居民的必需品消费 部分仍受跨境电商影响 恢复相对较慢 [2] - 预计如超市等租户因此前租金基数较高 在2025年续租时受到的影响相对较大 [2] 财务与融资成本 - 公司约有50%负债为浮息负债 2025年HIBOR整体水平比2024年有所下降 这有助降低整体融资成本并抵消部分租金调整影响 [2] - 鉴于香港零售市场或仍需时间整固 轻微下调2025-2027年收入及分派预测 [3] - 预测2026年及2027年分派有望同比增长约1–2% [3] 投资前景与催化剂 - 公司以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 预计将大致保持高出租率 [4] - 美联储今年仍有进一步降息概率 或将有助于公司股价表现 [4] - 沪深港通的潜在纳入被视为未来12个月的关键催化剂 叠加降息影响应大于租金调整预期变化的影响 [4]

活动概况 - 美国中国总商会在纽约举行2026年农历马年颁奖晚宴 主题为“骐骥同行 笃行致远” 约300位中美政商界人士出席[1] - 晚宴授予沃那多房产信托公司“年度杰出合作伙伴奖” 授予三一集团 圣奥集团有限公司 泡泡玛特公司“年度品牌奖”[3] 行业与公司动态 - 中国驻美大使谢锋表示 不管中美关系如何演变 双方合则两利 斗则俱伤的历史逻辑不会改变 希望美方与中方相向而行 拉长合作清单 排除干扰障碍 推动中美关系稳定健康可持续发展[1] - 美国中国总商会会长 中国银行美国地区行长胡威表示 应共同创造价值 推动经济增长 加强中美商界合作[1] - 沃那多房产信托公司总裁兼首席财务官迈克尔·弗朗哥表示 公司与中国银行等企业建立并深化了合作关系 合作基于专业精神 相互尊重与信任以及对长期成功的共同承诺[3] - 晚宴现场有来自中国的智元机器人表演动感舞蹈 为活动增添科技与艺术融合的气息[3]