交易概述 - ESR Asset Management (Prosperity) Limited于11月11日减持泓富产业信托17.8万股 [1] - 减持平均每股价格为1.4065港元，总金额约为25.04万港元 [1] - 减持后最新持股数目约为1.11亿股，持股比例降至7.03% [1]

交易概述 - ESR Asset Management (Prosperity) Limited于11月7日减持泓富产业信托19.7万股[1] - 每股作价1.402港元，总金额约为27.62万港元[1] - 减持后最新持股数目约为1.13亿股，持股比例由减持前未披露水平降至7.15%[1]

（文章来源：新华财经） 新华财经新加坡11月6日电（记者刘春涛）新加坡海峡时报指数6日涨1.54%，收于4484.99点。 股市成交量达14.5亿股，总交易额达28.5亿新元。其中，376只股票上涨，190只股票下跌。 成分股方面，新电信和扬子江船业涨幅居前，分别上涨5.39%和3.9%。 跌幅居前的大华银行和吉宝数据中心房地产信托分别下跌2.78%和0.83%。 ...

KREIT管理层在业绩简报中表示，鉴于新加坡租赁组合的平均到期租金较低，预计在2025年第四季度及 2026财年仍将实现健康的租金复归，并维持2026财年实现两位数租金复归的目标。 在投资方面，KREIT于2025年10月宣布，提议以3.938亿澳元收购澳大利亚Top Ryde购物中心75%的股 份。管理层预计，此次收购将使预计的调整后每单位派息（DPU）提升1.53%，交易预计于2026年第一 季度完成。 券商银河国际在报告中维持对KREIT的"增持"（Add）评级和1.20新元的目标价。分析师表示，看好 KREIT在新加坡优质办公楼领域的敞口。报告同时指出，潜在的下行风险包括租户流动带来的短期空 置，以及混合办公模式对办公空间需求的长期影响。 新华财经新加坡10月30日电（记者刘春涛）新加坡吉宝房地产信托基金（Keppel REIT，简称KREIT） 29日发布的2025年第三季度业务更新显示，其业绩表现稳健，投资组合出租率实现环比增长，前九个月 租金复归强劲。 数据显示，KREIT在2025年前九个月（9M25）实现总收入2.045亿新元，同比增长5.5%；净房地产收入 （NPI）为1.613亿新元，同 ...

交易概述 - 越秀房托宣布向关联方广州越秀发展集团出售越秀金融大厦50%股权 代价34.33亿元 交易后持股比例降至49.495% 资产不再纳入合并报表范围 [1] - 交易方案包含出售事项、内部重组与再融资组合 总资金约53亿元将全部用于偿还现有债务 [1][3] - 越秀金融大厦于2021年以78.73亿元收购 本次出售预计产生1.65亿元亏损 [1][5] 财务优化措施 - 出售所得净额约23亿元 加上新银行融资30亿元 合计53亿元用于债务偿还 [3] - 借贷比率从48.1%降至41.2% 显著降低利息支出并提升每基金单位分派 [5][10] - 融资成本高企 2024年融资开支达10亿元 同期净亏损3.37亿元 [8] 资产运营表现 - 越秀金融大厦2024年营收3.62亿元 2025年上半年营收1.65亿元 [5] - 出租率持续下滑 从2024年88.5%降至2025年上半年82.1% [5] - 写字楼板块占收入总额55.02% 上半年收入5.32亿元 [8] 战略调整影响 - 办公物业经营收入占比从55%降至46% 增强抵御市场周期性波动能力 [9] - 通过与广州越秀合作 借助其信用资源获得更有利融资成本 提升物业收益率 [6] - 外部信用评级预期改善 有利于拓展离岸债券市场等多元化融资渠道 [10] 公司整体业绩 - 2025年上半年收入总额9.66亿元 同比减少6.6% 物业收入净额6.79亿元 同比减少8.6% [8] - 上半年净亏损3.37亿元 主要受投资物业公平值减值影响 物业组合估值418.89亿元 同比下跌1% [8] - 新签面积4.88万平方米 同比增长7.5% 整体出租率保持稳定 [8]

核心观点 - 交银国际维持置富产业信托买入评级 目标价上调至5.92港元 [1] - 香港零售市场仍需时间整固 但中长期财富效应有望稳定市场 [1] - 沪深港通潜在纳入及降息影响将成为未来12个月关键催化剂 [1] 财务预测调整 - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 [1] - 预测2026年及2027年分派按年增长约2%至3% [1] 市场表现与催化剂 - 近期HIBOR波动导致股价下跌 [1] - 美联储9月或年末降息有望推动股价回升 [1] - 沪深港通潜在纳入构成未来12个月关键催化剂 [1] 资产组合表现 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 [1] - 物业出租率预计将保持高位 [1] 利率环境影响 - 降息影响大于租金调整预期变化影响 [1] - 利率和折现率下调推动目标价上调 [1]

投资评级 - 维持买入评级 目标价从5 86港元上调至5 92港元 潜在涨幅22 8% [1][2][3] 核心观点 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 预计维持高出租率 [3] - 美联储降息预期将有助于股价回升 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [3] - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 但预计2026-2027年分派可按年增长2-3% [3] - 50%负债为浮息负债 HIBOR下降预计降低融资成本40-50bps 有助于完成25亿港元再融资 [7] 财务预测 - 2025年收入预测1,743百万港元（同比-0 2%） 2026年1,782百万港元（+2 2%） 2027年1,815百万港元（+1 9%） [6][12] - 2025年每单位分派（DPU）0 362港元（+1 6%） 2026年0 373港元（+2 9%） 2027年0 382港元（+2 4%） [6] - 2025年可分派收入743百万港元 2026年773百万港元 2027年800百万港元 [6] - 毛利率预计从2024年71 8%提升至2027年72 4% [13] 运营状况 - 置富都会广场资产提升计划延后 清空部分重新招租预计提升下半年出租率 [7] - 引入特色餐饮及新品牌（袁记云饺、24/7 fitness等）以提升客流量 [7] - 屯门华都大道商场已完成优化翻新 出租率达100% [7] 同业比较 - 交银国际覆盖的香港房地产公司中 置富产业信托潜在涨幅22 8%高于领展房托（19 8%）和新世界发展（6 7%） [10]

公司背景 - 招商局商业房托基金由招商蛇口发起 于2019年12月在香港联交所主板上市 是首只在港上市的央企房托基金[2] - 公司历经六年发展 现已成为跨越北京和深圳等一线城市 覆盖产园 商业 办公等多元化业态的成熟房地产信托基金[31] 财务业绩 - 营业收入达2.25亿元人民币[4] - 物业收入净额为1.07亿元人民币[6][7] - 年化单位可分派5.59港元 年化回报率达9.1%[9] 融资成本优化 - 完成人民币40亿元固定资产抵押贷款的合同签署 新融资成本为2.80%[10][11][12] - 置换后综合贷款利率从3.17%下降至2.8% 降幅达37个基点[11][12] 物业组合分析 - 物业总估值达88.19亿元人民币[18] - 各物业估值占比：科技大厦二期12.1% 招商局航华21.4% 科贸中心27.3% 数码大厦11.9% 新时代广场10.7% 花园城购物中心16.6%[18] 物业运营表现 - 出租率表现：新时代广场98.2% 科技大厦97.4% 招商局航华92.2% 科贸中心86.3% 花园城购物中心89.5% 数码大厦56.4%[20][21] - 租金单价（元/平方米/月）：招商局航华219.3元 花园城购物中心144.6元 数码大厦142.6元 新时代广场127元 科技大厦121.7元 科技大厦二期120.9元[22] 收入结构 - 按项目收入占比：招商局航华科贸中心16% 科技大厦14% 数码大厦12% 新时代广场18% 花园城购物中心26% 科技大厦二期14%[24] ESG表现 - 物业组合ISO 14001环境管理体系认证率达100%[25] - 安全生产目标达成率100%[26] - 租户满意度调研覆盖率100% 连续发布ESG报告[27][28] 发展战略 - 稳经营确保出租率增长 持续压缩房托基金运营成本[30] - 加大挖掘可投资价值标的力度 拓展租户资源增加业绩增长点[30] - 发挥资产优势压缩融资成本 持续增强投资组合的抗风险能力[30]

财务表现 - 上半年可分派收入同比下跌12.6%至4.76亿港元，大致符合预期 [1] - 目标价由2.21港元下调至2.1港元 [1] 业务运营 - 花园道三号今年到期的租约已全部续租，但续租租金出现下滑 [1] - 花园道三号及朗豪坊办公大楼两个项目的净物业收入贡献合计约占上半年总收入的69% [1] 行业与市场前景 - 写字楼租金前景仍具挑战性，中环地区空置率高企令整体租金持续承压 [1] - 中环租赁活动略有回暖，但高空置率将继续影响续租租金增长前景 [1] - 续租租金下滑的负面影响预计将超过HIBOR下降带来的利息成本减少的正面影响 [1]

核心财务表现 - 中期可分派收入4.76亿港元 按年下跌12.6% [1] - 每基金单位分派0.0701港元 减少13.3% [1] - 租金收益总额10.29亿港元 按年跌7.6% [1] - 物业收益净额8.59亿港元 下跌10% [1] 朗豪坊商场运营 - 出租率维持在99.2%水平 拉面店8月开业后达100% [1] - 8至12楼人流按年上升25% [2] - 通过限定限量独家商品实现差异化经营 [2] - 马莎食品店铺位由新餐饮集团第四季度进驻 新租金水平较此前高 [2] 写字楼物业表现 - 朗豪坊办公楼出租率86.9% 较去年底跌0.3个百分点 [2] - 花园道三号写字楼出租率80.7% 跌1.9个百分点 [3] - 今年到期租约全部处理完成 续约率维持高水平 [3] - 明年到期租约逾7成已续租 [3] 租户策略优化 - 着重体验感服务 寻找相关租户迎合旅客消费新模式 [1] - 强化朗豪坊办公楼60 Wellness Hub概念 招揽大健康相关租户 [2] - 优质租户销售表现较之前租户高一倍以上 [1] - 香港股市畅旺使金融类别客户查询增加 花园道三号睇楼量录双位数升幅 [3] 债务与融资状况 - 资产负债比率维持在24.5%健康水平 [3] - 超过一半未偿还债务以浮动利率计算 5月起香港银行同业拆息回落有望减低利息支出 [3] - 今年到期贷款已完成再融资 [3] - 2026年到期债务已积极开展筹备 寻求不同融资渠道 [3]