公司背景 - 招商局商业房托基金由招商蛇口发起 于2019年12月在香港联交所主板上市 是首只在港上市的央企房托基金[2] - 公司历经六年发展 现已成为跨越北京和深圳等一线城市 覆盖产园 商业 办公等多元化业态的成熟房地产信托基金[31] 财务业绩 - 营业收入达2.25亿元人民币[4] - 物业收入净额为1.07亿元人民币[6][7] - 年化单位可分派5.59港元 年化回报率达9.1%[9] 融资成本优化 - 完成人民币40亿元固定资产抵押贷款的合同签署 新融资成本为2.80%[10][11][12] - 置换后综合贷款利率从3.17%下降至2.8% 降幅达37个基点[11][12] 物业组合分析 - 物业总估值达88.19亿元人民币[18] - 各物业估值占比：科技大厦二期12.1% 招商局航华21.4% 科贸中心27.3% 数码大厦11.9% 新时代广场10.7% 花园城购物中心16.6%[18] 物业运营表现 - 出租率表现：新时代广场98.2% 科技大厦97.4% 招商局航华92.2% 科贸中心86.3% 花园城购物中心89.5% 数码大厦56.4%[20][21] - 租金单价（元/平方米/月）：招商局航华219.3元 花园城购物中心144.6元 数码大厦142.6元 新时代广场127元 科技大厦121.7元 科技大厦二期120.9元[22] 收入结构 - 按项目收入占比：招商局航华科贸中心16% 科技大厦14% 数码大厦12% 新时代广场18% 花园城购物中心26% 科技大厦二期14%[24] ESG表现 - 物业组合ISO 14001环境管理体系认证率达100%[25] - 安全生产目标达成率100%[26] - 租户满意度调研覆盖率100% 连续发布ESG报告[27][28] 发展战略 - 稳经营确保出租率增长 持续压缩房托基金运营成本[30] - 加大挖掘可投资价值标的力度 拓展租户资源增加业绩增长点[30] - 发挥资产优势压缩融资成本 持续增强投资组合的抗风险能力[30]

招商局商业房托经营数据 - 第二季度写字楼组合平均出租率为82.1%，物业平均出租率为85.3%，整体运营表现与第一季度基本保持稳定 [1] - 招商局航华科贸中心通过租金单价下调2.4%（从224.7元/平方米降至219.3元/平方米），出租率从70%显著回升至92.2%，提升22.1个百分点 [1] - 新时代广场因大面积租约到期，出租率从64.5%下降至56.4%，租金单价从150.2元/平方米降至144.6元/平方米以提升后期出租率 [1] 深圳网谷写字楼市场表现 - 数码大厦出租率下降10.5个百分点至89.5%，租金单价从123.1元/平方米降至120.9元/平方米 [2] - 科技大厦二期出租率从89.3%降至86.2%，但乙级写字楼运营表现仍优于深圳市场平均水平 [2] 零售物业表现与展望 - 花园城购物中心出租率从95.9%提升至97.9%，客流、会员数及总收入等指标显示运营持续向好 [2] - 2025年上半年零售行业预计进入整合期，竞争加剧，公司将采取与市场趋势同步的营销策略增强竞争力 [2]

深圳网谷三项的乙级写字楼(科技大厦、科技大厦二期及数码港大厦)的出租率和现时租金也受到深圳整 体写字楼市场下行的影响。其中，数码大厦的出租率下降10.5个百分点至89.5%，租金单价则由人民币 123.1元╱平方米降至人民币120.9元╱平方米，科技大厦二期的出租率也从89.3%降至86.2%。尽管如 此，我们乙级写字楼的运营表现仍持续优于深圳写字楼租赁市场的平均水平。 另一方面，花园城购物中心表现亮眼，其出租率持续攀升，本季度从95.9%提升至 97.9%。根据客流、 活跃会员数及总收入等多项指标显示，本季度运营状况持续向好。展望未来，2025年上半年零售行业预 计将进入整合期，竞争也将愈加激烈。为此，我们将采取与最新市场趋势同步的营销策略，以增强竞争 力。 智通财经APP讯，招商局商业房托(01503)发布截至2025年6月30日止3个月的经营数据，第二季度，招商 局商业房托基金的写字楼组合的平均出租率为82.1%;物业平均出租率为85.3%。 第二季度，物业的整体运营表现与第一季度相比基本保持稳定。租赁市场受持续供过于求的影响，写字 楼市场的空置率仍然高企，面对日益激烈的租赁竞争，业主普遍采取降低租金的 ...