公司业绩预告与财务表现 - 2025年预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 2025年第四季度业绩突然“变脸”，核心原因是预计计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3][4] - 截至2025年第三季度末，公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [4] 资产减值原因与构成 - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产的减值，其中以使用权资产减值为主导 [4] - 截至2025年第三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余商誉0.52亿元 [4] - 使用权资产减值或主要来源于公司旗下承租运营项目，截至2025年第三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [4] 公司业务模式与资产状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营（“二房东模式”）是主要收入来源 [5] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租面积约77万平方米 [7] - 根据会计准则，当使用权资产出现减值迹象（如租金下滑）时，需进行减值测试，若可收回金额低于账面价值则确认减值 [7] 公司盈利能力与历史表现 - 2022年至2024年，公司归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [9] - 同期，公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [9] - 2025年，商办市场需求承压、竞争加剧导致市场租金下行，公司采取以价换量策略，年末出租率较年初略有上升，但边际租金成交单价下行，导致主营业务毛利率下滑，净利润承压 [9] 核心市场（上海）经营环境 - 公司业务高度集中于上海，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84%，2025年上半年上海区域营收4.07亿元，占总营收4.91亿元的约83% [10] - 2025年上海甲级写字楼市场供大于求，全年新增供应103.7万平方米，净吸纳量49.9万平方米，第四季度中央商务区租金同比下降12.1%至每天6.4元/平方米 [10] - 2025年上海商务园区市场同样面临供应高峰，新增面积111.5万平方米，净吸纳量仅32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高，第四季度平均租金同比下降3.4%至每月132.7元/平方米 [13] 行业背景与展望 - “城市更新”已上升为国家战略，“十四五”期间完成投资约15万亿元，“十五五”期间总投资需求有望超过20万亿元 [9] - 展望2026年，上海甲级办公楼市场短期内仍处于供应压力之下，租户议价优势延续 [13] - 预计2026年上海商务园区市场将新增约127万平方米供应，进一步加大市场压力，未来市场复苏需依赖TMT、高端制造、消费品零售及生物医药等行业驱动 [13]

公司业绩预告与市场反应 - 公司发布2025年业绩预告，预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，预计扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 业绩预告发布后，公司股价在1月21日开盘即跌停，报6.35元/股，收盘报7.06元/股，较前一交易日微涨0.14% [1] - 公司证券部表示，2025年大部分项目的经营现金流仍为净流入，归母净利润亏损主要受会计上的资产减值计提影响 [1] 业绩变动原因与资产减值分析 - 2025年前三季度公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [3] - 第四季度业绩大变脸，核心原因是预计2025年度计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3] - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产减值，截至2025年三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余0.52亿元 [3] - 使用权资产减值是主导，主要来源于承租运营项目，截至2025年三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [3] 公司业务模式与经营状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营是主要收入来源 [4] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租运营的物业面积约77万平方米 [4] - 公司盈利能力承压，2022至2024年归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [5] - 同期公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [5] 行业市场环境与租金压力 - 公司核心业务聚焦于上海市，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84% [6] - 2025年上半年公司总营收4.91亿元，上海区域贡献4.07亿元，占比约83% [6] - 2025年上海甲级写字楼市场净吸纳量49.9万平方米，但新增供应高达103.7万平方米，供大于求 [6] - 2025年四季度，上海中央商务区甲级写字楼租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，至6.4元/平方米/天；非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，至4.2元/平方米/天 [6] - 2025年上海商务园区市场新增供应111.5万平方米，同比增幅达21%，净吸纳量仅为32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高水平 [10] - 截至2025年四季度末，上海商务园区平均租金报价同比下降3.4%，至132.7元/平方米/月 [10] - 展望2026年，上海甲级办公楼和产业园区市场预计仍将面临供应压力，租金下行趋势可能延续 [10] 行业政策背景与发展前景 - 城市更新已上升为国家战略，“十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元 [5] - “十五五”规划建议明确提出大力实施城市更新，据测算“十五五”期间城市更新总投资需求有望超过20万亿元 [5] - 公司解释业绩承压原因包括在管项目位于核心地段受新增供应挤压，部分项目边际成交租金单价承压，以及商办市场需求承压、竞争加剧导致租金下行 [5]