商超行业动态 - 头部新零售企业如京东七鲜、盒马等加速扩张，释放行业积极信号 [3][5][6][7] - 京东七鲜战略升级为具备门店体验、供应链与前置仓协同的即时零售平台 [6] - 盒马2025年前5个月新开7家店，总量向"百店计划"迈进，重点布局长三角下沉市场 [8][9] - 盒马多业态战略成型，包含鲜生、社区体验、下沉折扣店和即时配送 [10] - 区域性龙头比优特37天内连开14店，东北三省门店将达95家 [26][28] - 生鲜传奇计划2026年门店达500家，2024年销售15亿元，社区门店毛利28%以上 [32][33] 企业战略调整 - 盒马2024年4月至2025年3月首次实现全年盈利，全国门店近430家覆盖50城 [21][22] - 盒马X会员店大规模收缩，全国仅剩2家门店且经营惨淡 [13][16][17] - 盒马NB定位社区小店(700-800㎡)，鲜生定位中高端门店(3000㎡) [19] - 美团小象拟试水线下店，现有700+前置仓 [24] - 永辉超市2025年Q1关闭273家门店，同时加速47家潜力门店调改 [62] 行业整体表现 - 2024年连锁超市行业57.4%企业销售额同比下降，38.2%增长但多未新增门店 [41][42] - 行业增收不增利现象突出，25.5%企业净利增长(58%增幅<5%)，53.2%净利下降 [45] - 2024年样本超市整体门店净收缩1.8%，扩张欲望减退 [47] - 75%调改门店取得增长，增幅多在20%以内，个别超50% [49] - 2025年Q1 10家上市商超中6家营收下降，5家营收净利双降 [57][58] 市场竞争格局 - 行业呈现结构性分化：资源型巨头冲刺 vs 能耗型小玩家淡出 [38] - 即时零售、会员店、社区商业将成为未来主战场 [66] - 山姆、Costco持续扩张，盒马X会员店或退出该赛道 [66] - 具备供应链与数字化能力的企业将在行业洗牌中胜出 [67] - 商超行业进入强者愈强的新一轮洗牌期，非全面复苏 [64][69]

财务表现 - 2024年营业收入13.98亿元，同比增长2.39% [1] - 归属于上市公司股东的净利润2033万元，同比下降26.28% [1] - 扣除非经常性损益的净利润-4618.06万元，同比跌幅达260.51% [1] - 经营活动现金流入19.32亿元，同比下降1.91% [3] - 经营活动现金流量净额7.12亿元，同比下降13.26% [3] 业务结构 - 租赁及物业管理业务收入9.5亿元，同比增长6.38%，占总营收68.07% [2] - 商品销售业务收入8167.38万元，同比增长76.92%，毛利率仅8.75% [3] - 联营专柜分成、电影放映及卖品、物业服务业务营收均下滑 [3] - 购物中心运营管理业务已开业27家，总建筑面积190万平米 [2] - 影院运营管理业务拥有14家影城，92块屏幕 [2] DT业务发展 - 2024年收购美好生活股权，获取DT业务，定位社区型时尚精品百货 [2] - 已开业DT51商场1家，筹备期项目2家 [2] - DT51商场2024年营业收入2.71亿元，同比增长12.92%，但净利润1761.5万元，同比下降45.8% [5] - 2024年一季度DT51销售额同比增长22% [5] - 采用自营+联营+租赁统一管理模式，拥有买手团队进行国际采买 [5] 战略动向 - 2024年7月以1.92亿元收购北京华联美好生活百货100%股权 [4] - 2024年11月承租龙德广场购物中心部分物业用于经营第二家DT51 [4]

文章核心观点 虽身处城市更新蓝海赛道，但“城市更新第一股”锦和商管业绩表现不佳，面临营收和净利润下滑、商办市场供过于求等挑战 [2] 公司业绩情况 - 2024年营业收入10.08亿元，同比下降2.33%，归母净利润0.15亿元，同比下降85.07%，扣非归母净利润 -0.96亿元，同比大幅下降334.07% [2][3] - 2024年前三季度归母净利润为正，四季度为 -2291万元，同比大幅下滑 [3] - 2020 - 2023年归母净利润分别为1.56亿元、1.24亿元、0.97亿元和0.99亿元，增幅分别为 -12.78%、 -20.54%、 -21.78%、1.85% [3] - 2022 - 2024年销售毛利率分别为40.57%、28.68%、25.82%，呈持续下滑态势 [6] 业绩下滑原因 - 个别承租运营项目仍处于爬坡期，2023年和2024年中止或改变商业模式 [3] - 受宏观经济影响，个别承租运营项目对损益表造成压力 [3] - 2023年同期项目改变合作模式使资产处置收益大，2024年无类似情况，且对部分子公司计提商誉减值准备 [4] 公司业务模式与规模 - 主营业务包括城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务，经营模式有承租运营、参股运营和受托运营 [2][5] - 截至目前，在管项目73个，在管面积约140万平方米，其中承租运营项目41个，面积约81万平方米；受托运营项目30个，面积约52万平方米；参股运营项目2个，面积约10万平方米 [5] 公司面临挑战与应对措施 - 面临商办市场供过于求挑战，上游项目资源获取难度加大，下游目标客户群减少、租金承受能力下降 [2] - 上海市场新增项目入市，租金下行，公司部分项目边际成交租金单价承压 [6] - 经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等提升出租率，包括“以价换量，加速去化” [6] - 持续关注市场环境变化，从多方面提升在管项目品质，如维护存量租户、提升服务水平、优化交付标准和商务条件等 [7] 行业政策情况 - 2021年3月“城市更新”首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，上升为国家战略 [4] - 2023年开始国家及地方出台一系列政策加码城市更新工作 [4] - “十四五”期间预计城市更新总投资约20万亿元，完成投资将达15万亿元 [5]