证券研究报告 商业不动产REITs个券解读（一） ——收租资产系列报告之十三 行业深度报告 地产行业 强于大市（维持） 证券分析师 杨 侃 投资咨询资格编号：S1060514080002 王懂扬 投资咨询资格编号：S1060522070003 2026年4月10日 请务必阅读正文后免责条款 投资要点 • 酒店REIT中，锦江REI五年目标业绩承诺颇具诚意，华住REIT经营效率更高，关注后续会否高位维持。资产选择上，锦江REIT"分散" ，华住 "精"，华住单体酒店更大，地段更优，二者均选取有限服务型酒店。华住整体经营效率较高，我们认为主要源于：一是区位及定位因素，一线 城市核心商圈商务需求强、出租率及价格溢价天花板高；二是单店规模大，固定成本分摊效果更优；三是资产较新，装修维护成本低；四是会员 体系成熟，粘性强，降低渠道依赖；五是管理模式与费用结构差异，锦江REIT采用"统筹+实施"分离模式，决策链条长、管理成本高，华住 REIT采用单机构直管模式。注意事项上，锦江收费模式类似"包干制"，华住基本运管费则为实报实销，"实报实销"易缺乏成本约束，需关注 投后管理；估值假设方面，华住、锦江在未来入住率、平均房价方 ...