核心观点 - 全国多地出台新规整治“偷面积”现象，旨在规范市场、拉平竞争起跑线，引导房企从追求“超高实用率”转向注重产品设计、规划和服务等全链条竞争 [2][3][7] 政策规范与整治措施 - 多地出台文件整治“偷面积”，措施包括：规范飘窗设计（仅厨卫允许内凹式）、将所有结构柱纳入面积核算、对40米以上楼层花池进行功能限定、标准化建筑内部天井尺寸 [2] - 成都要求“板率”增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，以防止通过违规改造设备平台或加高夹层等方式变相扩容 [2] - 政策优化旨在引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争，并推动交易透明化 [6][7] “新规”住宅的兴起与市场表现 - 为吸引投资和满足购房者需求，部分城市此前优化容积率计算规则，鼓励提高套内半开敞空间比例，导致一批“高实用率”或“超新规”住宅面市 [3][4][6] - 成都将住宅飘窗、阳台等非公共活动空间的水平投影面积占比上限从15%放宽至20% [4] - 广州将住宅套内半开敞空间半计容的比例上限从15%放宽至20%，并允许设置一个满足条件的“大阳台”不限制进深 [4] - 在此类规定下，成都、广州等地出现高得房率项目：成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120% [5] - 广州南沙横沥岛“超新规”地块鼓励“大阳台”和户属空中花园设计，其项目所有户型实用率超120%，部分超140% [5] - 这些高实用率新盘市场反响良好，因其通透感好且单价对购房者友好 [5] 行业影响与发展趋势 - “新规”楼盘是市场转向下的阶段性产物，其出现基于购房者对好房子的需求，以及通过提高实用率来稳定地价、提振房企投资积极性的考量 [6] - 优化容积率计算的方式在短期内能稳定土地市场并促进成交，但长远看可能引发违规“偷面积”的连锁反应 [6] - 行业普遍认为，对好房子的追求应基于产品设计、规划和服务等全链条变革，而非仅靠“高实用率” [6] - 政策优化后，购房者对楼盘的关注点将从单一得房率转向综合因素，使交易过程更透明 [7] - 行业分析指出，“好房子”建设需要房企在合规框架内通过设计创新提升品质，并依赖监管体系完善，这将推动房地产行业迈向“质量优先”的新阶段 [7]