核心观点 - 全国多地出台新规整治“偷面积”现象，旨在规范市场、拉平竞争起跑线，引导房企从追求“超高实用率”转向注重产品设计、规划和服务等全链条竞争 [2][3][7] 政策规范与整治措施 - 多地出台文件整治“偷面积”，措施包括：规范飘窗设计（仅厨卫允许内凹式）、将所有结构柱纳入面积核算、对40米以上楼层花池进行功能限定、标准化建筑内部天井尺寸 [2] - 成都要求“板率”增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，以防止通过违规改造设备平台或加高夹层等方式变相扩容 [2] - 政策优化旨在引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争，并推动交易透明化 [6][7] “新规”住宅的兴起与市场表现 - 为吸引投资和满足购房者需求，部分城市此前优化容积率计算规则，鼓励提高套内半开敞空间比例，导致一批“高实用率”或“超新规”住宅面市 [3][4][6] - 成都将住宅飘窗、阳台等非公共活动空间的水平投影面积占比上限从15%放宽至20% [4] - 广州将住宅套内半开敞空间半计容的比例上限从15%放宽至20%，并允许设置一个满足条件的“大阳台”不限制进深 [4] - 在此类规定下，成都、广州等地出现高得房率项目：成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120% [5] - 广州南沙横沥岛“超新规”地块鼓励“大阳台”和户属空中花园设计，其项目所有户型实用率超120%，部分超140% [5] - 这些高实用率新盘市场反响良好，因其通透感好且单价对购房者友好 [5] 行业影响与发展趋势 - “新规”楼盘是市场转向下的阶段性产物，其出现基于购房者对好房子的需求，以及通过提高实用率来稳定地价、提振房企投资积极性的考量 [6] - 优化容积率计算的方式在短期内能稳定土地市场并促进成交，但长远看可能引发违规“偷面积”的连锁反应 [6] - 行业普遍认为，对好房子的追求应基于产品设计、规划和服务等全链条变革，而非仅靠“高实用率” [6] - 政策优化后，购房者对楼盘的关注点将从单一得房率转向综合因素，使交易过程更透明 [7] - 行业分析指出，“好房子”建设需要房企在合规框架内通过设计创新提升品质，并依赖监管体系完善，这将推动房地产行业迈向“质量优先”的新阶段 [7]

政策变化 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象 主要措施包括规范飘窗设计 仅允许厨卫采用内凹式飘窗 杜绝客厅卧室通过假飘窗违规增加面积[2] - 整治措施包含将所有结构柱纳入面积核算 对40米以上楼层花池进行功能限定 禁止改造为实用空间 标准化建筑内部天井尺寸[2] - 成都要求板率增加值不得超过1.5% 层高误差值限制在0.15米以内 防止开发商通过加高夹层和隔板方式变相扩容[2] 市场影响 - 2023年以来多城市在土地出让条件中鼓励提高套内半开敞空间比例 部分地块赠送面积达50%左右 实现超高实用率[3] - 成都2024年新规将住宅飘窗阳台等非公共活动空间水平投影面积占比由15%放宽至20%[4] - 广州2023年底新规将住宅套内半开敞空间半计容比例由15%放宽至20% 并允许设置主景观阳台不限制进深[4] 项目案例 - 成都万科·都会甲第项目推86-121平方米改善型产品 最高得房率达到113%[4] - 成都越秀阅金沙项目得房率高达120%[4] - 招商蛇口2023年9月以10.18亿元底价拿下南沙横沥岛地块 成交楼面价约1.3万元/平方米[4] - 南沙该地块为超新规住宅用地 鼓励采用大阳台设计 户属空中花园面积可达套内建筑面积40% 所有户型实用率超120% 部分超140%[5] 市场反应 - 新规项目入市后市场反响良好 通透感非常好 单价对购房者友好[5] - 优化容积率计算方式可提高住宅实用率 在相同地价前提下更具优势 受到房企青睐[6] - 政策优化引导市场回归理性 倒逼行业回归产品力竞争轨道 推动交易透明化[6] 行业趋势 - 政策优化后购房者对楼盘关注不再仅聚焦得房率 而是综合各方面因素考量[7] - 好房子建设需要房企以匠心打磨品质 在合规框架内通过设计创新提升居住体验[7] - 政策支持持续深化 技术标准细化 监管力度强化 将推动行业迈向质量优先新阶段[7]