文章核心观点 - 多重利好因素叠加推动香港楼市于2025年触底反弹，成交量显著回升，房价终止三年跌势，市场预期2026年将继续上涨 [1][2][7] 市场整体表现与成交量 - 2025年1-11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，预计全年突破2万宗，同比涨幅约2成 [2] - 2025年1-11月，二手私人住宅成交约3.58万宗，全年预计可达3.9万宗，均创近年新高 [2] - 中原地产预计2026年一手市场成交量可维持2万宗高位，二手市场成交量或大增近三成，预计达到5万宗 [7] 房价与市场预期 - 市场观点认为香港楼价在2025年已见底 [1][7] - 中原地产预计2026年全年香港房价涨幅或达15% [7] - 仲量联行预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [7] 买家结构特征 - 2025年香港楼市最显著特征是超级富豪和刚需客同时抄底 [3] - 2025年前11个月，400万港元以下的一、二手私人住宅共录得约1.26万宗买卖，较去年全年增加约两成，占整体成交约24%，为2016年以来最高水平 [3] - 低总价楼盘买家中，自用需求占比达到七至八成 [3] - 2025年1-11月，5000万港元以上的一手豪宅成交521套，同比上升11.8% [4] - 2025年1-11月，2000万至5000万港元的二手豪宅成交1076套，同比上升9.7% [4] - 2025年1-11月，5000万港元以上的二手豪宅成交达248套，同比大涨34.1% [4] 推动市场的关键因素 - **政策因素**：香港将“100元印花税”的适用物业价值上限由300万港元提高至400万港元，大幅降低低总价房产交易成本 [4] - **利率与负担**：减息周期下供楼负担下降，“供平过租”（月供低于租金）现象出现，吸引租客转为购房 [3] - **租金回报**：香港住宅租金已连续三年上涨，2025年前11个月累计升幅为4.84% [3] - **资金环境**：美元贬值、地缘政治波动下，不动产成为理想避险资产，减息削弱定存吸引力，推动资金重新流入楼市 [5] - **金融与资金**：截至2025年9月底香港银行存款总额达19.14万亿港元，庞大的储蓄资金有望转化为购买力，港股IPO强劲复苏吸引超级富豪资金转移至香港 [5] - **内地买家**：2025年1-11月，以普通话拼音登记的买家入市宗数约1.25万宗（含一、二手），创历史新高，涉资1256亿港元，预计全年有望达1.38万宗，对应资金约1380亿港元 [7] - **供应情况**：2025年香港仅推出7幅住宅地块，最终售出6幅，新增供应有限使新盘紧俏 [7] 具体案例与市场情绪 - 恒基地产旗下九龙城新盘“南首”开盘，首批181伙单位吸引7000个认购登记，相当于37人抢一套房，实现开盘“日光”，折后售价介于409.9万港元至728.64万港元之间 [1] - 市场出现高总价豪宅交易案例，如深水湾香岛道33号8号屋以4.8亿港元成交，阿里巴巴前董事会主席兼CEO张勇斥资5354万港元购入半山住宅单位 [4] - “供平过租”现象普遍，以最新按揭利率3.25厘计算，2025年9月有75%的指标屋苑出现此情况，同期中原城市租金指数CRI回报率达3.56%，为近14年来第二高 [3]

核心观点 - 多重利好因素叠加推动香港楼市于2025年触底反弹，市场呈现刚需客与超级富豪同时“抄底”的显著特征，成交量显著回升，机构预期2026年楼市将进入反弹初期，房价有望上涨 [2][3][4][12] 市场表现与成交量 - 2025年1-11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，预计全年突破2万宗，同比涨幅约2成 [3] - 2025年1-11月，二手私人住宅成交约3.58万宗，全年预计可达3.9万宗，均创近年新高 [3] - 2025年1-11月，香港400万港元以下的一、二手私人住宅共录得约1.26万宗买卖，较去年全年的1.05万宗增加约两成，占整体成交约24%，为2016年以来最高水平 [4] - 2025年1-11月，香港5000万港元以上的一手豪宅成交521套，同比上升11.8% [6] - 2025年1-11月，2000万至5000万港元的二手豪宅成交1076套，同比上升9.7% [6] - 2025年1-11月，5000万港元以上的二手豪宅成交达248套，同比大涨34.1% [6] - 中原地产预计2026年一手市场成交量可维持2万宗高位，二手市场成交量或大增近三成，预计达到5万宗 [12] 价格与租金走势 - 香港住宅租金已连续三年上涨，2025年前11个月累计升幅为4.84% [4] - 以最新按揭利率3.25厘计算，2025年9月份有75%的指标屋苑出现“供平过租”（月供低于租金）情况 [6] - 2025年9月中原城市租金指数CRI回报率达到3.56%，为近14年来第二高 [6] - 中原地产预计2026年全年香港房价涨幅或达15% [12] - 仲量联行预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [13] 驱动因素：政策与金融环境 - 香港将“100元印花税”的适用物业价值上限由300万港元提高至400万港元，大幅降低低总价房产的购置成本 [6] - 减息周期下供楼负担下降，出现“供平过租”现象，吸引租客转为购房 [6] - 美元贬值及地缘政治波动下，不动产成为理想的避险资产，同时减息削弱定存吸引力，推动资金重新流入楼市 [8] - 2025年香港金融市场向好，截至9月底银行存款总额已达19.14万亿港元，庞大的储蓄资金有望转化为实际购买力 [8] - 港股IPO强劲复苏，吸引超级富豪将资金转移至香港，带动豪宅交投 [8] 买家结构变化 - 低总价楼盘买家中，自用需求占比达到七至八成 [4] - 内地买家成为重要推动力量，2025年1-11月以普通话拼音登记的买家入市宗数约1.25万宗，创历史新高，涉资1256亿港元 [11] - 预计2025年全年普通话拼音买家入市宗数有望达到1.38万宗，对应资金约1380亿港元 [11] - 市场出现高总价豪宅交易案例，如深水湾香岛道33号8号屋以4.8亿港元成交，买家被指为内地互联网新贵 [7] 市场供应情况 - 房企拿地意愿下降，2025年香港仅推出7幅住宅地块，最终售出6幅，新增供应有限 [12] - 供需缺口持续扩大，使新盘更显紧俏 [12]