| 三大板块"各美其美"领跑青岛楼市 | 用企区专交区域用区热门板块情图为版 新项目速出编副刚要改善产品 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 度列出版版 | 11.00 | coll. Total distributed to the to | 图人气息管理机构 | 17 11:51 PM 11 11: | 我都是的美国家都是原因语意大,它是我在家 | 国5月任总督同 | SECRITICS COSSALE | LOCKERS AND AND AND A | 4.4 | CRADCATBRE. HEANERS | 6.97 | | | | | | | | | | | | | | | | | 2 100 113 | 4 ...

公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入但未披露具体金额，开发业务结算毛利率为14.11%，归属于母公司所有者的净利润为-61.15亿元，主要原因是销售规模下降及资产减值计提 [8] - 公司全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，坚守财务安全底线 [8] - 年内共交付房屋9.92万户，新获广厦奖10个，国家及行业级奖项15项，打造多个交付质量标杆项目 [9] 业务发展 - 商业物业各购物中心客流、销售坪效保持稳定，写字楼新租续租面积超20万平方米 [10] - 金地威新轻资产拓展签约12个招商代理及研策咨询类项目，长租公寓成熟期项目出租率保持93% [10] - 金地智慧服务在管面积约2.52亿平方米，连续十六年获"中国物业服务综合实力百强企业" [10][11] - 代建业务布局全国超60座城市，累计签约管理面积达3,831万平方米，获"2024年中国代建企业综合实力TOP3"等二十余项行业大奖 [11] 公司治理 - 2024年共召开10次董事会，审议利润分配、银行授信等重要事项 [12] - 完成4项定期报告和62项临时公告，强化非财务经营性信息披露 [13] - 召开两次业绩说明会通过上证路演平台回应投资者关切 [13] 股东大会事项 - 2024年度不进行利润分配，不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本 [20][21] - 续聘德勤华永会计师事务所为2025年度审计机构，审计报酬583万元 [21][22] - 授权2025年新增担保总额度不超过350亿元，其中为控股子公司担保不超过250亿元，为合联营公司担保不超过100亿元 [22][23][24] - 授权2025年对外财务资助总额度不超过最近一期经审计归母净资产的50%，单笔不超过59.04亿元 [24][25][26] 章程修订 - 根据新《公司法》修订公司章程，主要涉及法定代表人责任、股东权利、公司治理结构等条款 [27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49]

越秀地产 20250617 摘要 越秀地产 2025 年一季度销售额同比下降 26%，但仍对全年 1,205 亿 元销售目标充满信心，在北京等核心城市保持领先地位，新项目如"和 悦望云"表现突出。 公司在广州、北京、上海等地新增十幅地块，总面积 103 万平方米，权 益投资 76 亿元，预计全年权益投资额 300 亿元，并计划调整广州项目 权益比例以优化资源配置。 越秀地产财务状况稳健，符合"三道红线"绿档标准，手头现金 500 亿 元，有息负债规模稳中有降，融资成本约 3.49%，国际评级机构展望提 升至稳定。 公司 2024 年成功收储 135 亿元，计划继续与核心城市政府谈判盘活闲 置土地，通过换地或商改住等方式加快旧库存周转，提高资产利用效率。 公司认为现房销售政策不会对整体业务产生重大影响，并将在政策框架 内积极应对市场变化，预计低线、高库存城市可能率先试点。 公司 6 月计划在核心城市推出重点项目，如广州大道项目、西安高新区 项目等，四代住宅产品在市场表现良好，但广州四代宅规范要求趋严。 公司总土地储备未售货值约 3,600 亿元，大湾区占比 40%，华东和北 方区域各占 20%，中西部区域占比百 ...

2025年5月，湖南房地产市场在结构性调整中显现新格局。国央企凭借资源整合力与战略深耕持续主导市场，包揽销售榜单头部阵营；而本土民企则以灵 活的产品策略和区域聚焦实现突围，部分企业名次跃升超10位。与此同时，地级市分化态势显著，本土房企深耕区域，品牌房企多点开花，形成了多元 化、多层次的市场格局。 榜单维度 湖南重点房企成交金额排行榜 地级市房企/项目榜 株洲、岳阳、湘潭、郴州、衡阳 湖南省 榜单 地级市 榜单 First Frost 企业榜单解读 1 国央企头部效应明显 2025年1-5月湖南房企榜单三甲格局为【华润置地】、【中建信和】、【招商蛇口】，头部市占率超22%。 【中建信和】作为本土国央企代表，以19.75亿元业绩位居榜二，销售动力强劲。企业完成湖南8个城市覆盖，其中长沙为核芯重仓区域。 【招商蛇口】以15.68亿元业绩位列第三，依托招商蛇口江山境、招商蛇口天青府、招商蛇口璀璨学府三大热盘"多核驱动"，凭借优质的产品力和良好的 市场口碑，实现了销售流速与品牌影响力的双丰收。 2 三成房企排名同比上升 本土民企表现亮眼 8家跻身TOP10 2025年1-5月，在湖南重点房企商品房全口径销售榜单中，国 ...

苏州未来代建仍有很大的发展空间，适宜代建企业深耕挖掘。 ◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗 苏州作为代建发展较快、渗透率快速提升的典型城市，当前市场在售项目中已有较多代建项目。与自持项 目相比，代建项目依然是市场中的"非主流"部分，占市场总成交的20%以下，且受到城投拿地的限制，代 建项目面临整体售价较低、区位条件较差的挑战。但整体来看，苏州目前仍有较多未开工的城投地块，对 于代建企业而言存在较大的发展机遇。 2024年开盘项目中31%为代建项目 渗透率逐年提升 01 此前，CRIC统计了32重点监测城市历年开盘项目中代建项目的渗透率，可见苏州、无锡两个城市的代建渗 透率快速提升， 到2024年，苏州开盘项目中已有31%为代建项目，成为重点监测城市中代建渗透率最高的 城市。 由于商品住宅项目中的代建项目，主要来自于城投公司拿地后委托给代建公司的项目，因此，城投公司拿 地是商品住宅代建的前提之一。 结合城投公司在苏州的拿地情况来看，从2021年以来，城投公司历年拿地建面占土地总成交的比例动态攀 升，2021年仅占35%，但 2023年和2024年城投拿地建面占比分别达到86%和64%，也就是说苏州土拍出让 地块中，超过 ...

业绩表现 - 2024年一季度营业总收入1.41亿元，同比上涨7.56% [1][3] - 2024年一季度归母净利润1664.88万元，同比上涨75.73% [1][3] - 2024年全年营收7.41亿元，同比下降53.7%，但剔除剥离业务影响后同比增加6577.15万元，增长9.74% [3] - 2024年全年归母净利润1.18亿元，同比下降9.3%，但扣非归母净利润9629万元，同比上升8.2% [3] - 2024年一季度毛利率23.89%，同比增加3.64个百分点 [3] - 2024年一季度经营活动现金净流入1620.19万元，同比转正，增加5697.39万元 [3] 业务转型与战略 - 公司剥离乘用车4S业务和供应链业务，聚焦旅游主业 [1][2] - 战略目标为"长江三峡旅游主导者"和"中国内河游轮旅游领航者" [1] - 2021年从"宜昌交运"更名为"三峡旅游"，加速向旅游业转型 [2] - 公司为"两坝一峡"核心运营主体，拥有资源集约协同优势和市场领导地位 [2] 旅游产品与市场表现 - "两坝一峡"线路包含三峡大坝、葛洲坝、西陵峡等优质旅游资源 [2] - 2024年一季度游船产品游客接待量同比增长16.01% [3] - 2024年3月微调部分旅游产品结算价格，带动营收和利润增长 [3] - "五一"期间游船产品接待游客12.22万人，同比增长16.83% [4] - "五一"期间"两坝一峡"接待海外游客586名 [4] 游轮业务规划 - 第一批两艘自建省际游轮将于2026年6月和12月投入运营，航线为宜昌至重庆 [1][5] - 第二批两艘省际游轮计划2028年6月投入运营 [5] - 预计达产年份营业收入3.95亿元，净利润1亿元 [5] - 未来可能开辟重庆至武汉、南京、上海等航线 [5] - 公司为新能源游轮先行者，已运营"长江三峡1"号，2025年将新增"和悦""和谐"新能源游轮及"宜昌远影号"游艇 [4] 资源整合与扩展 - 计划推动"两坝一峡"旅游资源整合，实现"游轮+景区"一体化运营 [5] - 通过自建和外延式拓展壮大游轮产业规模 [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价4.09元 [1][5][8] 报告的核心观点 - 公司2024年业绩不佳，收入和归母净利同比下滑，但Q4收入增长，有望受益于大湾区建设及城中村改造加速 [1] - 地产销售收入企稳，Q4毛利率改善，随着销售项目结转，盈利能力有望延续改善 [2] - 财务费用率下降，但预售减少使经营性净现金流承压，2025年新盘入市后现金流有望改善 [3] - 建筑业新签订单承压，但积极推进城中村改造项目，后续有望受益 [4] - 考虑建筑业务订单下滑和竞争加剧，下调建筑业务收入及毛利率预测，调整盈利预测和估值，仍维持“买入” [5] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024年实现收入213.6亿元、归母净利6.2亿元，同比-20.9%、-59.1%，Q4收入121.2亿元、归母净利2.9亿元，同比+29.4%、-40.4%，利润下滑因计提资产减值损失5.3亿元 [1] - 2024年建筑施工/房地产销售/物业租赁收入115.2/103.1/4.2亿元，同比-40.3%、-0.3%、+5.2%；毛利率5.0%、27.2%、36.4%，同比-1.2、+0.9、+6.1pct [2] - 2024年期间费用率6.4%，同比+0.03pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为1.3%、2.0%、2.3%、0.8%，同比+0.5、+0.1、-0.4、-0.1pct [3] - 2024年经营性净现金流11.4亿元，同比-83.9%，Q4为10.9亿元，同比-74.8% [3] 业务订单情况 - 2024年建筑业新签订单135.7亿元，同比-31.9%，年末已签约未完工订单230.7亿元 [4] - 开发业务在建项目4个，计容建筑面积87.5万㎡，主要在售项目21个，未结转建筑面积132.9万㎡ [4] 盈利预测与估值 - 预测2025 - 2027年归母净利为6.9/7.6/8.2亿元，前值11.7/13.8/-亿元，下调41%/45% [5] - 给予公司地产（6.0亿归母净利）/建筑施工及其他业务（0.9亿归母净利）2025年12/5xPE，对应目标市值77亿元，目标价4.09元 [5] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入 (人民币百万)|26,999|21,357|20,697|21,609|22,260| |+/-%|2.02|(20.90)|(3.09)|4.40|3.01| |归属母公司净利润 (人民币百万)|1,517|620.57|692.61|763.08|820.80| |+/-%|(22.20)|(59.09)|11.61|10.17|7.56| |EPS (人民币，最新摊薄)|0.81|0.33|0.37|0.41|0.44| |ROE (%)|9.97|3.95|4.27|4.55|4.72| |PE (倍)|4.38|10.72|9.60|8.72|8.10| |PB (倍)|0.46|0.46|0.44|0.42|0.41| |EV EBITDA (倍)|4.40|8.04|7.13|7.41|6.14|[7] 可比公司估值 - 地产业务可比公司城建发展、滨江集团、华发股份2025E平均PE为13.94倍 [13] - 建筑业务可比公司上海建工、安徽建工、山东路桥2025E平均PE为6.69倍 [14] 盈利预测调整 |项目|2025E原预测|2025E现预测|变化幅度|2026E原预测|2026E现预测|变化幅度| |----|----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|22147|20697|-6.55%|23555|21609|-8.26%| |营业收入 - 工程施工|15329|12101|-21.05%|16425|12706|-22.64%| |毛利率（%）|16.9|14.7|-2.24pct|17.5|15.0|-2.47pct| |归属母公司净利润（百万元）|1168|692.6|-40.71%|1378|763.1|-44.62%| |净利率（%）|5.23|3.20|-2.03pct|5.81|3.38|-2.43pct|[18] 财务报表预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表对2023 - 2027年相关财务指标进行了预测，如流动资产、营业收入、经营活动现金等 [24] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标的预测 [24]

数据显示，截至4月25日，今年以来已发行69只债券基金，份额合计超1400亿份，其中外资公募发行了 近10只债券型基金，且规模较大。其中，施罗德添源纯债、宏利悦利利率债首发规模均接近60亿元，贝 莱德和悦利率债、摩根恒鑫募集规模均超10亿元。 外资公募着力布局债券基金，宏利基金认为主要有三方面原因：首先，中国债券市场规模位居全球第 二。截至2024年末，债市存量规模达177万亿元，银行间债市存量规模达155.8万亿元。而境外机构持有 银行间市场债券4.16万亿元，仅占银行间债券市场总托管量的2.7％。与我国的经济体量相比，人民币债 券在全球资产配置中的占比仍然偏低。 【导读】中国债券市场优势凸显，内外资公募"抢滩"债基发行 今年以来，境内外资管机构加速布局中国债券市场，外资公募将债券基金作为主要发力点。今年以来发 行的近70只债券基金中，有10只来自外资公募。从类型来看，中资和外资基金公司均以发行利率债和中 长期纯债基金为主，"固收+"系列受到青睐。 内外资公募加码布局债券基金 宏利基金表示，当前，货币政策维持宽松基调，经济弱复苏背景下，债基的避险属性具有吸引力，机构 资金的配置需求将会持续。 "全球贸易争端 ...

文章核心观点 - 聚焦四代宅在广州、天津、武汉不同城市政策层面动态及实际落地推进情况，探究其实践成效与发展潜力，各城市推进路径和节奏有差异，四代宅成住宅产品升级重要方向 [3][31] 广州以小范围试点为起点，开启四代宅探索之路 - 广州未出台公开政策文件，以特定地块试点探索四代宅居住模式，目前有两个试点项目，从土地出让端管控开发节奏，为后续政策制定和全面推广积累经验 [5] - 招商·林屿境是广州首个四代宅产品，瞄准刚需及刚改需求，主力户型涵盖82㎡三房及110㎡和125㎡四房，得房率优势突出，市场反馈好，首开即售罄，二次开盘当日去化率达86% [8][11] - 中交科城·黄埔未来城处于建设前期阶段，定位改善型需求，户型面积段从120㎡起步，最大户型达188㎡ [11] 天津即将开启四代宅元年 - 天津滨海新区于2024年9月出台首个明确支持四代宅发展的政策文件，但项目落地速度缓慢，目前有3个项目计划打造四代宅 [13] - 滨海建投一大街地块预计配备270°环绕大露台，得房率有望突破100%，格调代建项目和天保基建一大街地块预计推出大面积四代宅产品，聚焦高端改善型居住需求 [16][19] - 相关房企考虑当地气候特点，露台进深预计为2.4 - 2.5米，年内天津将迎来首批四代宅入市，推动滨海新区居住品质升级 [19] 武汉将迎来大批量四代宅入市 - 2024年3月武汉发布政策允许三环外、户型套内面积100㎡及以上住宅设置空中花园，聚焦改善需求，为郊区楼盘打造差异化卖点，过去一年仅3个四代宅入市，超10个项目确定打造四代宅 [21] - 光谷中心城北板块将成武汉发展四代宅核心区域，各项目竞争将愈发激烈，中建壹品汉韵公馆首开去化率超8成，但整盘去化仍需时日 [21][22] - 武汉产品呈现“同项目四代与非四代并存”特征，如武汉城建金地和悦仅两栋楼端户设计错层空中花园，招商天青府仅两栋纯四代宅楼栋，体现开发商对市场需求的谨慎试探和多样化选择 [25][30]

以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 四代宅在不同城市政策层面的动态以及实际落地的推进情况，探究其实践成效与发展潜力。 文/克而瑞产品力研究中心 过去两年，第四代住宅凭借其突破性的设计理念与独具匠心的空间布局，迅速成为行业内备受瞩目的焦 点。我们持续关注着这一创新住宅产品在不同城市政策层面的动态以及实际落地的推进情况，探究其实践 成效与发展潜力。近期，广州、天津、武汉等城市的情况颇为值得关注。 广州以小范围试点为起点 开启四代宅探索之路 01 另一个四代宅试点中交科城·黄埔未来城目前仍处于建设前期阶段， 定位更偏向于改善型需求， 其户型面 积段从120㎡起步，最大户型达到188㎡。 可以看出，与大部分低能级城市相比，广州在第四代住宅的推进方面显得颇为慎重。 仅有的两个试点项 目，分别聚焦于刚需与改善需求，以此来评估第四代住宅在不同客群中的需求与接受程度。 广州未出台公开的政策文件，而是选择以特定地块作为试点，谨慎探索第四代住宅的居住模式。 去年8月，广州挂牌2024NJY-3地块，成为第四代住宅的首个试点。该地块位于南沙区横沥岛， ...