报告行业投资评级 - 保持观望 [1] 报告的核心观点 - 上周市场数字表现持续一般，新房成交量同比下跌，一线城市累计新房成交量同比涨幅收窄，重大政策公布相对空白，建议保持观望，内房港股投资维持选取优质央企及地方国企开发商 [7] 上周新房销售及土地成交 - 30大中城市商品新房成交量达140万平方米，同比下跌16.8%，环比上升4.7%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量同比涨幅收窄，北京同比下跌1.6%，上海同比上升0.6%，广州同比上升14.4%，深圳同比上升14.3% [2][18] - 十大城市商品房存销比按套数为130.8，按面积为129.8，一线城市存销比为79.6，二线城市存销比达217.5，均高于去年同期及前周 [3][24] - 100大中城市成交土地规划建筑面积为1349万平方米，同比下跌48.6%，环比下跌23.0%，不同类别城市皆同比下跌 [4][28] 每周主要政策及市场事项 - 7月21日国务院发布《住房租赁条例》，适用于城镇住房租赁活动及其监督管理，9月15日起施行，目的是规范住房租赁活动等 [5][35] - 7月23日昆明放宽对首套住房和二套住房的认定标准，深圳发布2025年住房发展年度计划，7月25日武汉第二套房公积金可贷最高额度由100万元提升至120万元 [36] 内房港股表现 - 内房港股普遍领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升3.7%，领先大市1.4个百分点 [6][37] - 监察的内房港股中，央企开发商、地方国企开发商等各类别全周平均分别有不同幅度上升或落后大市 [37] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 6月份房地产开发投资完成额同比下跌12.4%，房屋新开工面积同比下跌9.5%，竣工面积同比下跌2.1%，新开工/竣工面积比例为1.72，商品房销售面积同比下跌6.5% [42] - 6月份百城新建住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.7%，同比降幅持续收窄 [55] - 2025年第二季房地产业GDP为21072亿元人民币，同比下跌0.9%，所占全国总GDP比例为6.2%，低于2024年同期 [60] - 2025年第二季房地产开发贷款余额同比上升0.3%，个人贷款余额同比下跌0.1%，最新个人住房公积金贷款利率5年以下及以上分别为2.10%及2.60% [63] 关注个股 - 华润置地(1109 HK)、越秀地产(123 HK) [8][40]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房市场再次欠缺方向，成交量同比下跌，存销比环比下降，虽中央推出支持措施，但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 30 大中城市商品新房成交量达 161 万平方米，同比下跌 16.8%，环比上升 3.6%，不同类别城市表现分化，一、二、三线城市上周同比变化率分别为 +12.4%、-23.3%、-32.9%，环比变化率分别为 +5.9%、-3.1%、+18.4% [1][14] - 2025 年首周至今，北京一手商品住宅累计成交量 182 万平方米，同比下跌 3.4%；上海 371 万平方米，同比上升 8.3%；广州 247 万平方米，同比上升 28.9%；深圳 122 万平方米，同比上升 51.9%，各地涨幅差异大致不变 [2][17] - 按套数，上周十大城市商品房存销比为 90.9，按面积为 91.0，均低于去年同期及前周；一线城市存销比为 57.4，低于去年同期及前周；二线城市存销比达 145.6，高于去年同期但低于前周 [3][23] - 上周 100 大中城市成交土地规划建筑面积为 1,085 万平方米，同比下跌 59.0%，环比下跌 4.8%，不同类别城市表现分化，一线城市成交建筑面积同比上升 88.6%，二线城市同比下跌 21.0%，三线城市同比下跌 76.2% [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 5 月 7 日国新办发布会公布多项支持房地产市场措施，央行降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，国家金融监督管理总局提出加快出台适配融资制度 [5][36] 内房港股表现 - 上周内房港股落后大市，恒生中国内地地产指数全周下跌 3.7%，落后大市 5.3 个百分点，不同类别个股表现分化，中国香港/海外开发商、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升 1.0%、0.5%、0.9%，央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介则分别下跌 4.8%、3.5%、4.4%、2.5% [6][38] 评论 - 上周新房市场再次欠缺方向，虽有政策支持但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK) [8][41] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 2025 年 3 月，房地产开发投资完成额同比下跌 10.3%，房屋新开工面积同比下跌 18.7%，竣工面积同比下跌 11.7%，新开工/竣工面积比例为 1.49，低于去年同期，商品房销售面积同比下跌 1.6% [42] - 2025 年 4 月，百城住宅平均价格同比上升 2.5%，一线及二线城市分别同比上升 5.7%及 1.7%，三线城市同比下跌 0.4%；70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 5.0%，一线、二线、三线城市分别同比下跌 2.8%、4.4%、5.7%，近月两者同比变化差异收窄 [53] - 2025 年第一季，房地产业 GDP 为 21,305 亿元人民币，同比增长 1.7%，所占全国总 GDP 比例为 6.7%，低于 2024 年同期 [57] - 2024 年第四季，房地产开发贷款余额同比上升 5.3%至 13.6 万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌 1.3%至 37.7 万亿元人民币；5 月 17 日央行宣布自 5 月 18 日起下调利率 0.25 个百分点 [59]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房及土地成交量持续同比下跌，商品房存销比环比持平，政策大方向正面但暂欠新增重大支持措施，内房港股投资维持关注较稳健的央企开发商 [7][35] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 新房成交量持续同比下跌，上周30大中城市商品新房成交量达167万平方米，同比下跌23.3%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量地市之间的同比涨幅差异收窄，2025年首周至今北京、上海、广州、深圳一手商品住宅累计成交量同比分别为-2.1%、+4.8%、+25.2%、+58.7%，涨幅均差于前两周 [2][17] - 商品房存销比整体环比持平，按面积十大城市商品房存销比为103.3，一线城市存销比为62.8，二线城市存销比达174.4 [3][26] - 土地成交量持续同比下跌，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为1,642万平方米，同比下跌24.3%，不同类别城市皆同比下跌 [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 政治局会议提及适时降准降息，加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，巩固市场稳定态势 [5][31] 内房港股表现 - 内房港股落后大市，上周恒生中国内地地产指数全周上升0.4%，落后大市2.4个百分点，不同类别个股表现有差异 [6][33] 评论 - 政策大方向正面但暂欠新增重大支持措施，降息边际效应减少，当前政策考虑更具挑战性，维持关注较稳健的央企开发商 [7][35] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、华润置地(1109 HK) [8][36] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 3月份新开工/竣工面积比例低于去年同期，2025年3月房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、竣工面积同比均下跌，新开工/竣工面积比例为1.49，低于去年同期 [37] - 3月份70城价格指数同比跌幅降低，2025年3月百城住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌5.0%，降幅持续收窄 [49] - 2025年第一季房地产业GDP占比同比下跌，第一季房地产业GDP为21,305亿元人民币，同比增长1.7%，所占全国总GDP比例为6.7%，低于2024年同期 [54] - 房地产开发及个人贷款余额增长分化，2024年第四季房地产开发贷款余额同比上升5.3%，个人贷款余额同比下跌1.3% [56]