报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级，但评论部分建议维持选取优质国企开发商 [44] 报告核心观点 - 新房销售表现较为波动，上周市场数字略逊色，新房成交量再次同比下跌，商品房存销比环比上升 [44] - 长假期已经完结，预计市场将再次关注现有支持房地产市场政策的执行及新政策出台 [44] - 内房港股投资方面，维持选取优质国企开发商的策略 [44] 上周新房销售及土地成交 新房成交量 - 上周30大中城市商品新房成交量为122万平方米，同比下跌44.2%，差于前周的36.7%同比上升，环比下跌2.4%，优于前周的40.8%环比下跌 [1][14] - 所有类别城市均同比下跌：一、二、三线城市同比变化率分别为-45.8%、-29.6%、-62.3%（前周同比：+56.2%、+20.9%、+50.8%） [1][14] - 环比变化率：一、二、三线城市分别为-12.1%、+6.9%、-8.1%（前周环比：-33.7%、-47.9%、-31.6%） [14] 一线城市新房累计成交量 - 北京2025年首周至今一手商品住宅累计成交量为399万平方米，同比下跌5.0%，差于前周的3.5%跌幅 [2][17] - 上海累计成交量为832万平方米，同比下跌0.4%，差于前周的0.3%增幅 [2][17] - 广州累计成交量为551万平方米，同比上升8.1%，差于前周的11.7%升幅 [2][17] - 深圳累计成交量为207万平方米，同比上升2.8%，差于前周的3.7%升幅 [2][17] 商品房存销比 - 按面积计算，十大城市商品房存销比为104.2，高于去年同期的94.7及前周的94.7 [3][25] - 一线城市存销比为69.3，高于去年同期的68.9及前周的62.3 [3][25] - 二线城市存销比达156.3，高于去年同期的129.5及前周的144.3 [3][25] - 按套数计算，十大城市商品房存销比为111.1，高于去年同期的97.3及前周的101.2 [25] 土地成交量 - 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为698万平方米，同比下跌80.5%，环比下跌45.1%，同比变化差于前周的2.6%同比下跌 [4][32] - 一线城市成交建筑面积同比增长90.4%，环比下跌68.8%至16万平方米，同比变化差于前周的48.7%同比增长 [32] - 二线城市成交建筑面积同比下降72.0%，环比下跌47.5%至247万平方米，同比变化差于前周的0.1%同比上升 [32] - 三线城市成交建筑面积同比下跌82.9%，环比下跌42.0%至435万平方米，同比变化差于前周的同比下降6.4% [32] 每周主要政策及市场事项 南京公积金政策 - 南京提高单缴存人住房公积金贷款最高额度由50万元/人上调至80万元/人，家庭贷款最高额度保持100万元/户不变，10月9日起实施，有效期至2027年12月31日 [5][40] 内房港股表现 - 上周内房港股领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升0.1%，领先大市3.2个百分点 [6][42] - 央企开发商全周上升2.7%，领先大市5.8个百分点；中国香港/海外开发商全周上升2.3%，领先大市5.4个百分点 [42] - 地方国企开发商、民企开发商、房托、物业管理/中介、建筑/代建/设备分别下跌0.3%、1.7%、0.9%、0.4%、1.4%，但相对大市仍分别领先2.9、1.4、2.3、2.7、1.7个百分点 [42] 关注个股 - 报告关注个股为华润置地(1109 HK)和中国海外发展(688 HK) [8][45] 附录：房地产基本面指标统计 8月开发投资与开工竣工 - 2025年8月房地产开发投资完成额同比下跌20.0%至6,729亿元人民币，降幅多于7月的17.1% [47] - 房屋新开工面积同比下跌19.8%至4,595万平方米，降幅多于7月的15.2% [47] - 竣工面积同比下跌21.2%至2,660万平方米，降幅少于7月的29.5% [47] - 新开工/竣工面积比例为1.73，高于去年同期的1.70 [47] - 商品房销售面积同比下跌11.0%至5,744万平方米，差于7月的同比下跌8.4% [47] 9月住宅价格 - 2025年9月百城新建住宅平均价格同比上升2.7%至16,926元人民币/平方米，升幅与8月持平 [60] - 一线城市同比上升6.8%，升幅差于8月的6.9%；二线城市同比上升1.7%，升幅优于8月的1.6%；三线城市同比下跌1.3%，差于8月的1.1%同比下跌 [60] - 2025年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%，自2024年11月起同比降幅持续收窄 [60] 房地产业GDP - 2025年第二季房地产业GDP为21,072亿元人民币，同比下跌0.9%，所占全国总GDP比例为6.2%，低于2024年同期的6.5% [65] 房地产贷款 - 2025年第二季房地产开发贷款余额同比上升0.3%至13.8万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌0.1%至37.7万亿元人民币 [68] - 2025年5月8日起个人住房公积金贷款利率5年以下(含5年)及5年以上分别为2.10%及2.60% [68]

报告行业投资评级 - 保持观望 [1] 报告的核心观点 - 上周市场数字表现持续一般，新房成交量同比下跌，一线城市累计新房成交量同比涨幅收窄，重大政策公布相对空白，建议保持观望，内房港股投资维持选取优质央企及地方国企开发商 [7] 上周新房销售及土地成交 - 30大中城市商品新房成交量达140万平方米，同比下跌16.8%，环比上升4.7%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量同比涨幅收窄，北京同比下跌1.6%，上海同比上升0.6%，广州同比上升14.4%，深圳同比上升14.3% [2][18] - 十大城市商品房存销比按套数为130.8，按面积为129.8，一线城市存销比为79.6，二线城市存销比达217.5，均高于去年同期及前周 [3][24] - 100大中城市成交土地规划建筑面积为1349万平方米，同比下跌48.6%，环比下跌23.0%，不同类别城市皆同比下跌 [4][28] 每周主要政策及市场事项 - 7月21日国务院发布《住房租赁条例》，适用于城镇住房租赁活动及其监督管理，9月15日起施行，目的是规范住房租赁活动等 [5][35] - 7月23日昆明放宽对首套住房和二套住房的认定标准，深圳发布2025年住房发展年度计划，7月25日武汉第二套房公积金可贷最高额度由100万元提升至120万元 [36] 内房港股表现 - 内房港股普遍领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升3.7%，领先大市1.4个百分点 [6][37] - 监察的内房港股中，央企开发商、地方国企开发商等各类别全周平均分别有不同幅度上升或落后大市 [37] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 6月份房地产开发投资完成额同比下跌12.4%，房屋新开工面积同比下跌9.5%，竣工面积同比下跌2.1%，新开工/竣工面积比例为1.72，商品房销售面积同比下跌6.5% [42] - 6月份百城新建住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.7%，同比降幅持续收窄 [55] - 2025年第二季房地产业GDP为21072亿元人民币，同比下跌0.9%，所占全国总GDP比例为6.2%，低于2024年同期 [60] - 2025年第二季房地产开发贷款余额同比上升0.3%，个人贷款余额同比下跌0.1%，最新个人住房公积金贷款利率5年以下及以上分别为2.10%及2.60% [63] 关注个股 - 华润置地(1109 HK)、越秀地产(123 HK) [8][40]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房市场再次欠缺方向，成交量同比下跌，存销比环比下降，虽中央推出支持措施，但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 30 大中城市商品新房成交量达 161 万平方米，同比下跌 16.8%，环比上升 3.6%，不同类别城市表现分化，一、二、三线城市上周同比变化率分别为 +12.4%、-23.3%、-32.9%，环比变化率分别为 +5.9%、-3.1%、+18.4% [1][14] - 2025 年首周至今，北京一手商品住宅累计成交量 182 万平方米，同比下跌 3.4%；上海 371 万平方米，同比上升 8.3%；广州 247 万平方米，同比上升 28.9%；深圳 122 万平方米，同比上升 51.9%，各地涨幅差异大致不变 [2][17] - 按套数，上周十大城市商品房存销比为 90.9，按面积为 91.0，均低于去年同期及前周；一线城市存销比为 57.4，低于去年同期及前周；二线城市存销比达 145.6，高于去年同期但低于前周 [3][23] - 上周 100 大中城市成交土地规划建筑面积为 1,085 万平方米，同比下跌 59.0%，环比下跌 4.8%，不同类别城市表现分化，一线城市成交建筑面积同比上升 88.6%，二线城市同比下跌 21.0%，三线城市同比下跌 76.2% [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 5 月 7 日国新办发布会公布多项支持房地产市场措施，央行降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，国家金融监督管理总局提出加快出台适配融资制度 [5][36] 内房港股表现 - 上周内房港股落后大市，恒生中国内地地产指数全周下跌 3.7%，落后大市 5.3 个百分点，不同类别个股表现分化，中国香港/海外开发商、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升 1.0%、0.5%、0.9%，央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介则分别下跌 4.8%、3.5%、4.4%、2.5% [6][38] 评论 - 上周新房市场再次欠缺方向，虽有政策支持但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK) [8][41] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 2025 年 3 月，房地产开发投资完成额同比下跌 10.3%，房屋新开工面积同比下跌 18.7%，竣工面积同比下跌 11.7%，新开工/竣工面积比例为 1.49，低于去年同期，商品房销售面积同比下跌 1.6% [42] - 2025 年 4 月，百城住宅平均价格同比上升 2.5%，一线及二线城市分别同比上升 5.7%及 1.7%，三线城市同比下跌 0.4%；70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 5.0%，一线、二线、三线城市分别同比下跌 2.8%、4.4%、5.7%，近月两者同比变化差异收窄 [53] - 2025 年第一季，房地产业 GDP 为 21,305 亿元人民币，同比增长 1.7%，所占全国总 GDP 比例为 6.7%，低于 2024 年同期 [57] - 2024 年第四季，房地产开发贷款余额同比上升 5.3%至 13.6 万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌 1.3%至 37.7 万亿元人民币；5 月 17 日央行宣布自 5 月 18 日起下调利率 0.25 个百分点 [59]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房及土地成交量持续同比下跌，商品房存销比环比持平，政策大方向正面但暂欠新增重大支持措施，内房港股投资维持关注较稳健的央企开发商 [7][35] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 新房成交量持续同比下跌，上周30大中城市商品新房成交量达167万平方米，同比下跌23.3%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量地市之间的同比涨幅差异收窄，2025年首周至今北京、上海、广州、深圳一手商品住宅累计成交量同比分别为-2.1%、+4.8%、+25.2%、+58.7%，涨幅均差于前两周 [2][17] - 商品房存销比整体环比持平，按面积十大城市商品房存销比为103.3，一线城市存销比为62.8，二线城市存销比达174.4 [3][26] - 土地成交量持续同比下跌，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为1,642万平方米，同比下跌24.3%，不同类别城市皆同比下跌 [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 政治局会议提及适时降准降息，加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，巩固市场稳定态势 [5][31] 内房港股表现 - 内房港股落后大市，上周恒生中国内地地产指数全周上升0.4%，落后大市2.4个百分点，不同类别个股表现有差异 [6][33] 评论 - 政策大方向正面但暂欠新增重大支持措施，降息边际效应减少，当前政策考虑更具挑战性，维持关注较稳健的央企开发商 [7][35] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、华润置地(1109 HK) [8][36] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 3月份新开工/竣工面积比例低于去年同期，2025年3月房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、竣工面积同比均下跌，新开工/竣工面积比例为1.49，低于去年同期 [37] - 3月份70城价格指数同比跌幅降低，2025年3月百城住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌5.0%，降幅持续收窄 [49] - 2025年第一季房地产业GDP占比同比下跌，第一季房地产业GDP为21,305亿元人民币，同比增长1.7%，所占全国总GDP比例为6.7%，低于2024年同期 [54] - 房地产开发及个人贷款余额增长分化，2024年第四季房地产开发贷款余额同比上升5.3%，个人贷款余额同比下跌1.3% [56]