新规发布与市场影响 - 国家规范住房租赁市场的《住房租赁条例》发布并将于9月15日起施行 [2] - 新规旨在治理租房乱象，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑 [2][7] - 新规服务中国城镇超过2亿的租房人口，在北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已达40%以上 [3][6] 市场现存问题 - 住房租赁市场存在市场秩序有待规范、对租赁双方合法权益保障不充分等问题 [6] - 市场供给主体以个人为主，市场化、专业化的机构主体发展不足 [6] - 住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面存在不规范行为 [6] 新规对出租住房的规范 - 明确用于出租的住房需符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法规和强制性标准，不得危及人身安全和健康，以治理“串串房” [8] - 规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住，以治理“隔断房” [9] - 要求住房租赁企业发布的房源信息真实、准确、完整，发布虚假或误导性房源信息将处2万元以上10万元以下罚款 [10] 新规对租赁环节的规范 - 新规涵盖租赁前和租赁后两个环节，细化了押金相关规定，要求合同明确押金数额、返还时间及扣减情形，禁止无正当理由扣减 [12] - 明确出租人需经承租人同意或依法可进入出租房屋，强化承租人对租赁空间的控制权 [12] - 规范租客行为，不得损坏、擅自拆除消防设施或改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线 [12] 监管与落地措施 - 有关部门将制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本 [14] - 设区的市级以上地方人民政府将建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息 [14] - 房产管理部门将通过住房租赁管理服务平台开展管理和服务，并与有关部门建立信息共享机制 [14] 行业影响与长期展望 - 新规加强全流程监管，短期内部分依赖“隔断房”、“资金池”的中小租赁企业可能因合规成本上升退出市场，房源向头部企业集中 [15] - 长期看将推动租金透明化、提升居住安全感，租赁市场从“野蛮生长”迈向规范发展 [15] - 长远有利于保障各方权益，提升租房意愿和租赁稳定性，激励市场主体投资住房租赁，促进房地产开发企业向存量运营转型 [15]

法规核心内容 - 《住房租赁条例》于9月15日起正式施行，是住房租赁领域首部行政法规 [1] - 法规旨在强化市场监督管理，规范出租承租活动、住房租赁企业行为和经纪机构行为，保护当事人合法权益 [1] - 法规明确厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住 [1] - 要求住房租赁经纪机构发布房源信息前需核对委托人身份及权属信息，实地查看房源，签订服务合同并编制住房状况说明书 [1] - 要求出租人通过住房租赁管理服务平台等方式将租赁合同向所在地房产管理部门备案 [1] 市场影响与专家解读 - 专家认为法规将有力规范住房租赁市场，为加快建立租购并举的住房制度提供支持 [1] - 法规被预期将助力激活住房租赁消费，在扩大内需方面发挥重要作用 [1] - 合同备案目的被澄清为规范交易和确保合同有备可查，不涉及新增税费调整 [2] - 租赁备案是推动租购同权的前提，便于承租人享受子女教育、住房保障等公共服务 [2] - 法规建立基础秩序，实施全链条监管，有助于推动租赁关系和行业稳定发展 [3] 地方落实与监管要求 - 住房和城乡建设部表示将抓紧完善配套制度，国务院有关部门和地方人民政府将及时出台配套规定以增强可操作性 [2] - 北京、成都、合肥等多地有关部门已通过培训会等形式明确抓好落实工作 [2] - 北京市住建部门将以《条例》为工作指南，营造安全、稳定、舒适的租住环境 [3] - 成都市要求各区县住建部门协调市场监管、公安机关等多部门加强监督检查，健全联动执法机制 [3]

9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》（简称《条例》）将正式施行。《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房 租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。 《条例》共7章50条，主要规定了以下内容：一是明确总体要求；二是规范出租承租活动；三是规范住房租赁企业行为；四是规范经纪机构行为；五是强 化监督管理；六是严格责任追究。 这部条例的出台，标志着住房租赁市场将从"野蛮生长"迈入依法规范成长的新阶段。 用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康； 厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住； 租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。 《条例》加强合同管理，明确出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。 针对承租人合法权益保护不到位的问题，《条例》规定住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由 不得扣减押金；出租人解除住房租赁合 ...

新规发布背景与市场现状 - 中国城镇租房人口超过2亿人 北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市租房人口占常住人口比例达40%以上[3] - 住房租赁市场存在虚假房源、合同不稳定、随意涨价、中途毁约、费用分摊不明等问题 严重影响租客体验[2][3] - 市场供给主体以个人为主 机构化主体发展不足 经纪机构在房源信息发布和收费方面存在不规范行为[3] 新规核心监管措施 - 禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住 治理"隔断房"安全隐患[6] - 要求出租住房符合建筑、消防、装饰装修等强制性标准 杜绝甲醛超标的"串串房"[5] - 规定房源信息必须真实准确完整 发布虚假信息将处以2万-10万元罚款[6] - 细化押金管理规定 要求合同明确押金数额、返还时间及扣减情形 禁止无正当理由扣减[8] - 规范租客行为 禁止擅自改装房屋结构、私拉乱接管线等损害物业行为[8] 行业影响与市场展望 - 短期内依赖"隔断房"和"资金池"的中小租赁企业可能因合规成本上升退出市场 房源向头部企业集中[11] - 长期将推动租金透明化 提升居住安全感 促进行业从"野蛮生长"转向规范发展[11] - 可能促使非住宅租赁房源和二房东筹集的房源退出市场 部分区域租金可能出现波动[11] - 有利于提升房屋租赁稳定性 激励市场主体投资租赁住房 促进房企向存量运营转型[11] 配套实施机制 - 建立住房租金监测机制 定期公布租金水平信息[10] - 制定并公布住房租赁合同及经纪服务合同示范文本[10] - 通过住房租赁管理服务平台开展管理服务 建立部门信息共享机制[10] - 加强行业自律管理 推动保障性租赁住房供给[10][11]

住房租赁市场现状 - 城镇租房人口达2亿多 在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成 [1] - 市场存在"重购轻租""租不如买"倾向 主要由于租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不够高等现实短板 [1] - 个人业主手中的房源普遍老旧 超50%房源房龄为10年以上 超20%房源房龄为20年以上 [3] 《住房租赁条例》核心内容 - 我国首部专门规范住房租赁的行政法规 将于9月15日起施行 [1] - 从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定 [1] - 针对"隔断房"问题 规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合相关标准 [2] - 明确房源图片应当与实物房源一致 出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间 [2] 市场发展方向 - 培育市场化、专业化住房租赁企业 有助于扩大高品质租赁住房供给 [3] - 形成"事前准入—事中监管—事后追责"的治理闭环 规范市场秩序 [2] - 加快建立租购并举的住房制度 改善租房体验 [1][3]

住房租赁市场现状 - 城镇租房人口规模达2亿多，在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成 [1] - 市场存在重购轻租、租不如买的倾向，主要原因为租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不够高、合法权益难保障 [1] - 住房租赁市场以个人住房分散出租为主，超50%房源的房龄为10年以上，超20%房源的房龄为20年以上 [2] 《住房租赁条例》核心规定 - 作为首部专门规范住房租赁的行政法规，从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定，旨在推动市场高质量发展 [1] - 针对租赁房屋卫生条件差、安全隐患多等问题作出明确要求，规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合标准 [2] - 明确房源图片应与实物一致，规定出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间，以形成事前准入、事中监管、事后追责的治理闭环 [2] 市场发展机遇与方向 - 《条例》为治理市场乱象提供法律武器，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑 [1] - 培育市场化、专业化的住房租赁企业，有助于扩大高品质租赁住房供给，以更低成本、更专业服务激发市场活力 [2] - 加快建立租购并举的住房制度，目标是让更多人实现进得来、留得下、住得安、能成业 [3]

住房租赁市场现状 - 中国城镇租房人口达2亿多，在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成[1] - 住房租赁市场存在"重购轻租"倾向，主要由于租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不高、合法权益难保障等现实短板[1] - 当前市场以个人住房分散出租为主，50%以上房源房龄超10年，20%以上房源房龄超20年，影响居住体验[3] 《住房租赁条例》核心内容 - 中国首部专门规范住房租赁的行政法规，将于9月15日起施行[1] - 从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定，旨在推动市场高质量发展[1] - 明确禁止"隔断房"，规定租住人数上限和人均最低租住面积标准[2] - 要求房源图片与实物一致，出租人需为承租人留出合理腾退时间[2] - 建立"事前准入—事中监管—事后追责"的治理闭环机制[2] 行业发展方向 - 培育市场化、专业化住房租赁企业，扩大高品质租赁住房供给[3] - 通过专业服务降低运营成本，激发市场活力[3] - 加快建立租购并举的住房制度，改善新市民和青年群体居住条件[1][3]

报告行业投资评级 - 保持观望 [1] 报告的核心观点 - 上周市场数字表现持续一般，新房成交量同比下跌，一线城市累计新房成交量同比涨幅收窄，重大政策公布相对空白，建议保持观望，内房港股投资维持选取优质央企及地方国企开发商 [7] 上周新房销售及土地成交 - 30大中城市商品新房成交量达140万平方米，同比下跌16.8%，环比上升4.7%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量同比涨幅收窄，北京同比下跌1.6%，上海同比上升0.6%，广州同比上升14.4%，深圳同比上升14.3% [2][18] - 十大城市商品房存销比按套数为130.8，按面积为129.8，一线城市存销比为79.6，二线城市存销比达217.5，均高于去年同期及前周 [3][24] - 100大中城市成交土地规划建筑面积为1349万平方米，同比下跌48.6%，环比下跌23.0%，不同类别城市皆同比下跌 [4][28] 每周主要政策及市场事项 - 7月21日国务院发布《住房租赁条例》，适用于城镇住房租赁活动及其监督管理，9月15日起施行，目的是规范住房租赁活动等 [5][35] - 7月23日昆明放宽对首套住房和二套住房的认定标准，深圳发布2025年住房发展年度计划，7月25日武汉第二套房公积金可贷最高额度由100万元提升至120万元 [36] 内房港股表现 - 内房港股普遍领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升3.7%，领先大市1.4个百分点 [6][37] - 监察的内房港股中，央企开发商、地方国企开发商等各类别全周平均分别有不同幅度上升或落后大市 [37] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 6月份房地产开发投资完成额同比下跌12.4%，房屋新开工面积同比下跌9.5%，竣工面积同比下跌2.1%，新开工/竣工面积比例为1.72，商品房销售面积同比下跌6.5% [42] - 6月份百城新建住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.7%，同比降幅持续收窄 [55] - 2025年第二季房地产业GDP为21072亿元人民币，同比下跌0.9%，所占全国总GDP比例为6.2%，低于2024年同期 [60] - 2025年第二季房地产开发贷款余额同比上升0.3%，个人贷款余额同比下跌0.1%，最新个人住房公积金贷款利率5年以下及以上分别为2.10%及2.60% [63] 关注个股 - 华润置地(1109 HK)、越秀地产(123 HK) [8][40]

住房租赁条例核心内容 总则 - 条例旨在规范住房租赁活动，维护当事人权益，稳定租赁关系，推动租购并举制度[4] - 适用范围为城镇国有土地上的住房租赁活动[5] - 国家鼓励多渠道增加租赁供给，包括盘活老旧厂房、商业办公用房等[10] - 租赁双方应享有同等公共服务权利[11] 出租与承租规范 - 出租住房需符合建筑、消防等强制性标准，禁止非居住空间单独出租[14][15] - 租赁合同需实名签订并备案，备案不收费[17][18] - 出租人不得擅自扣减押金，承租人需合理使用房屋[19][20] - 合同解除需留合理腾退时间，禁止暴力驱赶[22] 住房租赁企业监管 - 企业需具备与规模匹配的资金、人员和管理能力[24] - 需公示开业信息，房源信息需真实一致[26][28][29] - 禁止非法处理个人信息，需建立租赁档案[31][32] - 转租经营需设立资金监管账户[32] 经纪机构管理 - 机构不得为违规住房提供经纪服务[38] - 需核验委托人信息并实地查看房源[36] - 禁止代收租金押金或冒签合同[38][60] - 从业人员不得兼职或多机构执业[35][61] 监督与法律责任 - 地方政府需建立租金监测机制[43] - 违规出租非居住空间最高罚款10万元[56] - 发布虚假房源信息可吊销营业执照[59] - 网络平台需核验发布者身份，禁止代收租金[49][51][61]

住房租赁市场规范 - 条例首次以行政法规形式规范住房租赁市场 明确租赁双方权利义务关系 重点保护承租人权益 [2] - 针对"串串房"等劣质房源问题 规定出租房需符合建筑消防等强制性标准 不得危及人身安全 [2] - 禁止厨房阳台等非居住空间单独出租 要求单间租住人数和人均面积符合地方政府标准 [2] 租赁合同与权益保障 - 要求租赁合同实名备案 明确押金数额及返还规则 禁止出租人无理由扣减押金 [3] - 出租人需给予合理腾退时间 禁止使用暴力威胁等非法手段迫使承租人搬离 [3] - 针对口头协议纠纷频发问题 强化书面合同法律效力 平衡租赁双方地位 [3] 企业经营行为监管 - 租赁企业发布房源需图片与实物一致 禁止虚假宣传和隐瞒重要信息 [4] - 转租企业须设立公示资金监管账户 通过专户办理资金收付 防范"长收短付"风险 [4] - 建立租金监测机制 定期公布区域租金水平信息 减少市场信息不对称 [5] 租购同权与供给优化 - 鼓励盘活老旧厂房商业用房等存量资产 增加市场化租赁住房供给 [6] - 推动租购住房享受同等公共服务权利 促进承租人城市融入 [6] - 房企长期持有租赁住房可获稳定现金流 助力房地产发展模式转型 [6] 信用体系与违规惩戒 - 建立租赁企业及从业人员信用评价制度 违规行为记入全国信用信息平台 [5] - 对承租人行为进行约束 禁止损坏房屋结构或私改水电燃气线路 [5] - 设定具体处罚措施 为市场治理提供法律依据 [5]