住房租赁市场现状 - 城镇租房人口达2亿多 在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成 [1] - 市场存在"重购轻租""租不如买"倾向 主要由于租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不够高等现实短板 [1] - 个人业主手中的房源普遍老旧 超50%房源房龄为10年以上 超20%房源房龄为20年以上 [3] 《住房租赁条例》核心内容 - 我国首部专门规范住房租赁的行政法规 将于9月15日起施行 [1] - 从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定 [1] - 针对"隔断房"问题 规定租住人数上限和人均最低租住面积应符合相关标准 [2] - 明确房源图片应当与实物房源一致 出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间 [2] 市场发展方向 - 培育市场化、专业化住房租赁企业 有助于扩大高品质租赁住房供给 [3] - 形成"事前准入—事中监管—事后追责"的治理闭环 规范市场秩序 [2] - 加快建立租购并举的住房制度 改善租房体验 [1][3]

住房租赁市场现状 - 中国城镇租房人口达2亿多，在北上广深等大城市租房人口占常住人口比例超四成[1] - 住房租赁市场存在"重购轻租"倾向，主要由于租赁市场不规范、租赁关系不稳定、租住质量不高、合法权益难保障等现实短板[1] - 当前市场以个人住房分散出租为主，50%以上房源房龄超10年，20%以上房源房龄超20年，影响居住体验[3] 《住房租赁条例》核心内容 - 中国首部专门规范住房租赁的行政法规，将于9月15日起施行[1] - 从居住环境、租赁关系、资金安全、纠纷解决等方面作出规定，旨在推动市场高质量发展[1] - 明确禁止"隔断房"，规定租住人数上限和人均最低租住面积标准[2] - 要求房源图片与实物一致，出租人需为承租人留出合理腾退时间[2] - 建立"事前准入—事中监管—事后追责"的治理闭环机制[2] 行业发展方向 - 培育市场化、专业化住房租赁企业，扩大高品质租赁住房供给[3] - 通过专业服务降低运营成本，激发市场活力[3] - 加快建立租购并举的住房制度，改善新市民和青年群体居住条件[1][3]

报告行业投资评级 - 保持观望 [1] 报告的核心观点 - 上周市场数字表现持续一般，新房成交量同比下跌，一线城市累计新房成交量同比涨幅收窄，重大政策公布相对空白，建议保持观望，内房港股投资维持选取优质央企及地方国企开发商 [7] 上周新房销售及土地成交 - 30大中城市商品新房成交量达140万平方米，同比下跌16.8%，环比上升4.7%，不同类别城市皆同比下跌 [1][14] - 一线城市新房累计成交量同比涨幅收窄，北京同比下跌1.6%，上海同比上升0.6%，广州同比上升14.4%，深圳同比上升14.3% [2][18] - 十大城市商品房存销比按套数为130.8，按面积为129.8，一线城市存销比为79.6，二线城市存销比达217.5，均高于去年同期及前周 [3][24] - 100大中城市成交土地规划建筑面积为1349万平方米，同比下跌48.6%，环比下跌23.0%，不同类别城市皆同比下跌 [4][28] 每周主要政策及市场事项 - 7月21日国务院发布《住房租赁条例》，适用于城镇住房租赁活动及其监督管理，9月15日起施行，目的是规范住房租赁活动等 [5][35] - 7月23日昆明放宽对首套住房和二套住房的认定标准，深圳发布2025年住房发展年度计划，7月25日武汉第二套房公积金可贷最高额度由100万元提升至120万元 [36] 内房港股表现 - 内房港股普遍领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升3.7%，领先大市1.4个百分点 [6][37] - 监察的内房港股中，央企开发商、地方国企开发商等各类别全周平均分别有不同幅度上升或落后大市 [37] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 6月份房地产开发投资完成额同比下跌12.4%，房屋新开工面积同比下跌9.5%，竣工面积同比下跌2.1%，新开工/竣工面积比例为1.72，商品房销售面积同比下跌6.5% [42] - 6月份百城新建住宅平均价格同比上升2.6%，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.7%，同比降幅持续收窄 [55] - 2025年第二季房地产业GDP为21072亿元人民币，同比下跌0.9%，所占全国总GDP比例为6.2%，低于2024年同期 [60] - 2025年第二季房地产开发贷款余额同比上升0.3%，个人贷款余额同比下跌0.1%，最新个人住房公积金贷款利率5年以下及以上分别为2.10%及2.60% [63] 关注个股 - 华润置地(1109 HK)、越秀地产(123 HK) [8][40]

住房租赁条例核心内容 总则 - 条例旨在规范住房租赁活动，维护当事人权益，稳定租赁关系，推动租购并举制度[4] - 适用范围为城镇国有土地上的住房租赁活动[5] - 国家鼓励多渠道增加租赁供给，包括盘活老旧厂房、商业办公用房等[10] - 租赁双方应享有同等公共服务权利[11] 出租与承租规范 - 出租住房需符合建筑、消防等强制性标准，禁止非居住空间单独出租[14][15] - 租赁合同需实名签订并备案，备案不收费[17][18] - 出租人不得擅自扣减押金，承租人需合理使用房屋[19][20] - 合同解除需留合理腾退时间，禁止暴力驱赶[22] 住房租赁企业监管 - 企业需具备与规模匹配的资金、人员和管理能力[24] - 需公示开业信息，房源信息需真实一致[26][28][29] - 禁止非法处理个人信息，需建立租赁档案[31][32] - 转租经营需设立资金监管账户[32] 经纪机构管理 - 机构不得为违规住房提供经纪服务[38] - 需核验委托人信息并实地查看房源[36] - 禁止代收租金押金或冒签合同[38][60] - 从业人员不得兼职或多机构执业[35][61] 监督与法律责任 - 地方政府需建立租金监测机制[43] - 违规出租非居住空间最高罚款10万元[56] - 发布虚假房源信息可吊销营业执照[59] - 网络平台需核验发布者身份，禁止代收租金[49][51][61]

住房租赁市场规范 - 条例首次以行政法规形式规范住房租赁市场 明确租赁双方权利义务关系 重点保护承租人权益 [2] - 针对"串串房"等劣质房源问题 规定出租房需符合建筑消防等强制性标准 不得危及人身安全 [2] - 禁止厨房阳台等非居住空间单独出租 要求单间租住人数和人均面积符合地方政府标准 [2] 租赁合同与权益保障 - 要求租赁合同实名备案 明确押金数额及返还规则 禁止出租人无理由扣减押金 [3] - 出租人需给予合理腾退时间 禁止使用暴力威胁等非法手段迫使承租人搬离 [3] - 针对口头协议纠纷频发问题 强化书面合同法律效力 平衡租赁双方地位 [3] 企业经营行为监管 - 租赁企业发布房源需图片与实物一致 禁止虚假宣传和隐瞒重要信息 [4] - 转租企业须设立公示资金监管账户 通过专户办理资金收付 防范"长收短付"风险 [4] - 建立租金监测机制 定期公布区域租金水平信息 减少市场信息不对称 [5] 租购同权与供给优化 - 鼓励盘活老旧厂房商业用房等存量资产 增加市场化租赁住房供给 [6] - 推动租购住房享受同等公共服务权利 促进承租人城市融入 [6] - 房企长期持有租赁住房可获稳定现金流 助力房地产发展模式转型 [6] 信用体系与违规惩戒 - 建立租赁企业及从业人员信用评价制度 违规行为记入全国信用信息平台 [5] - 对承租人行为进行约束 禁止损坏房屋结构或私改水电燃气线路 [5] - 设定具体处罚措施 为市场治理提供法律依据 [5]

住房租赁条例出台背景 - 我国住房租赁市场进入新阶段，《住房租赁条例》将于9月15日起施行[1] - 国家高度重视住房租赁市场发展，2016年国务院办公厅印发相关意见，2024年1月央行和金融监管总局发布金融支持意见，2024年7月中共中央提出加快建立租购并举住房制度[1] 政策支持与市场发展 - 国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁[1] - 鼓励出租人和承租人建立稳定租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利[1] - 居民自有房源出租可增加市场供给和居民收入，企业盘活房屋可提升低效资产利用率和企业活力[1] 市场规范与问题解决 - 住房租赁市场存在秩序不规范、权益保障不足、机构主体发展不足、经纪机构行为不规范等问题[2] - 《条例》规范出租承租活动、住房租赁企业行为和经纪机构行为[2] - 出租住房需符合建筑、消防等标准，非居住空间不得单独出租用于居住，租住人数和面积需符合地方政府标准[2] - 出租人无正当理由不得扣减押金，保障租户权益[2] 租赁合同与企业规范 - 出租人和承租人需使用实名签订合同，并通过平台向房产管理部门备案[3] - 市场化、专业化住房租赁企业有广阔发展空间，全国前30家企业累计开业房源1359万间，市场份额较小[3] - 国家将完善政策措施培育市场化、专业化住房租赁企业[3] - 经纪机构需核对委托人信息、实地查看房源、签订服务合同、编制住房状况说明书，并明码标价收费项目[3] 市场发展意义 - 发展住房租赁市场是解决住房问题的重要途径[4] - 《条例》将规范和引导住房租赁市场，促进高质量发展，支撑租购并举住房制度建设[4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 《住房租赁条例》通过强化监管、保障住户权益等加快建立租购并举的住房制度，同时“非居改住”有助于存量库存去化 [5] 各目录要点总结 事件 - 2025年7月16日，国务院总理签署第812号令，公布我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规《住房租赁条例》 [2] 供给端 - 盘活存量资源，扩充租赁供给渠道，推动租购住房权益同等化 [2] - 《条例》鼓励居民自有住房入市、企业改造非居存量资产转化为租赁房源，并通过“租购同权”保障承租人公共服务平等化 [2] - 当前“非居改租”模式受制于改造成本高企、产权性质调整障碍、消防等审批标准适配不足等问题，后续相关配套政策有望优化 [2] 保障端 - 注重租客权益，严守非居住空间禁租底线，实施强制合同备案制度以规范市场运营 [3] - 《条例》要求禁止非居住空间单独出租、设定人均租住面积下限、押金无正当理由不得扣减、全量合同实名备案 [3] - 合同备案趋严为政府提供市场动态监测抓手，降低租客押金损失风险，未来租赁市场将更透明规范，房东和住户合法权益将得到更有力保护 [3] 企业端 - 强调培育市场化、专业化的住房租赁企业，我国租赁行业机构化率将显著提升 [4] - “十四五”时期全国计划筹集保租房870万套，2025年是收官之年，住房租赁市场正从大规模筹集建设进入存量提质阶段，但相比发达国家我国租赁行业机构化率仍较低，租赁企业仍有较大发展空间 [4] - 未来政策有望从供需两端持续优化，加大供给侧力度并激发市场需求 [4] 监管端 - 构建租金动态监测体系，完善行业信用监管机制，引导市场规范发展环境 [4] - 《条例》要求建立住房租金监测机制，有助于提高市场透明度、稳定市场租金，为租赁双方提供租金参考依据，提升交易公平 [4] - 《条例》要求强化行业监管与信用体系建设，将相关违法违规行为记入信用记录并实施分级分类监管，租金监测与信用监管将降低信息不对称风险，减少违约及欺诈行为，为建立租购并举住房制度提供支撑 [4] 投资建议 - 方向上建议关注市场化租赁企业（经纪机构）、开发经营服务并重房企 [5] 行业数据 - 成分股数量102只，总市值11473.13亿，流通市值5300.15亿，市盈率（TTM倍）42.17，市净率（LF倍）0.77 [8] - 成分股总营收（25Q1亿）3164.87，成分股总净利润（25Q1亿） -92.87，成分股资产负债率（25Q1%）75.05 [8] - 涨跌幅方面，绝对收益1M为8%、3M为1%、12M为18%，相对收益1M为2%、3M为 -7%、12M为3% [8]

《住房租赁条例》核心内容 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行 共7章50条 旨在规范住房租赁活动 维护当事人合法权益 稳定租赁关系 促进市场高质量发展 推动租购并举住房制度建立 [1] - 条例框架为"一个总则 三类规范 监管与责任并举" 总则包含发展目标和鼓励性举措 三类规范涉及房东房客行为 租赁企业及中介机构规范 监管部分涵盖监管部门和法律部门 [1] - 条例对虚假房源 哄抬租金 租金贷乱象等问题有遏制作用 严禁发布虚假或误导性房源信息 并设置相应处罚措施 [2] - 条例对房源合规性 经营主体规范性提出明确要求 短期可能促使部分不合规房源退出市场 对"群租""提灯定损"等乱象处置具有积极意义 [2] 政策背景与市场影响 - "十四五"期间全国计划筹集保租房870万套 截至2023年底已完成573万套 完成率66% 2024年计划开工建设和筹集180万套 [3] - 2025年是"十四五"收官之年 住房租赁市场正从大规模筹集建设阶段进入存量提质阶段 [3] - 条例出台标志着住房租赁市场进入法治化 规范化新阶段 将促进市场高质量发展 对盘活存量资产和培育租赁企业有重要作用 [2] - 条例有助于提振住房租赁消费 促进租购并举制度推进 预计各地在租购同权探索方面会有更大进展 [3] 行业专家观点 - 专家认为条例通过规范租赁活动 约束企业行为 强化监管等措施 将有力推动市场规范发展 [2] - 条例对房源查验提出源头管理要求 配合处罚措施 将大幅减少虚假房源现象 [2] - 条例实施后短期内可能导致部分不合规房源退出市场 但对解决行业乱象具有积极意义 [2]

住房租赁条例核心内容 - 《住房租赁条例》将于9月15日施行 旨在规范住房租赁活动 维护当事人合法权益 推动租购并举的住房制度 [1][7] - 条例共7章50条 针对"串串房""非居改租""群租乱象""高收低租""虚假房源"等问题提出具体规范条款 [3][4] - 明确监管责任 要求制定合同示范文本 建立租金监测机制 定期公布区域租金水平信息 [6] 租赁市场现存问题 - 市场存在甲醛超标房("串串房") 非住宅非法出租 "二房东"卷款潜逃 押金纠纷 虚假房源等乱象 [1][2] - 租赁供给模式多样 包括私人业主 长租公寓 "二房东" 民宿等 但缺乏统一法律依据导致执法困难 [2][6] - 部分区域单间房 小套房供给不足且价格偏高 公共服务与房产绑定限制租户权益 [8] 条例具体规范措施 - 禁止出租甲醛超标房 要求装修符合安全健康标准 [4] - 禁止厨房 阳台等非居住空间单独出租 限制单间租住人数及人均最低面积 [4] - 要求转租企业设立资金监管账户 经纪机构需核实房源信息真实性 [4] - 明确承租人需合理使用房屋设施 不得改变房屋结构 [5][6] 租购并举制度推进 - 鼓励家庭出租自有房源 支持企业改造老旧厂房 商业用房增加供给 [8] - 推动租购住房享受同等公共服务权利 促进人口流动与城镇化 [8] - 预计条例将提升行业稳定性 激励市场主体投资 促进房企向存量运营转型 [8] 潜在市场影响 - 部分不合规房源(非住宅 "二房东"房源 隔断房)可能退出市场 [8] - 房源合规化可能增加成本 导致局部区域租金上涨 [8] - 需加大保租房供给 通过规划 用地 融资等政策盘活存量房源 [9]

住房租赁条例核心内容 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行 共7章50条 涵盖出租承租活动规范 住房租赁企业行为规范 经纪机构行为规范 监督管理强化 责任追究严格等内容 [1] - 条例旨在规范住房租赁活动 维护当事人权益 稳定租赁关系 促进市场高质量发展 推动租购并举住房制度建设 [1] - 司法部与住建部指出 住房租赁市场对实现住有所居 改善住房条件 推进新型城镇化 促进城乡融合发展发挥重要作用 但当前市场发展仍面临问题 [1] 住房租赁企业规范 - 国家将完善政策措施培育市场化专业化住房租赁企业 同时加强规范管理 [2] - 住房租赁企业需具备与经营规模匹配的自有资金 从业人员和管理能力 并向房产部门报送开业信息 [2] - 企业发布房源信息需真实准确完整 不得发布虚假或误导性信息 需建立租赁档案和内部管理制度 [2] - 企业需向房产部门报送租赁住房信息 从事转租经营需设立资金监管账户并通过该账户办理资金收付 [2] 租赁双方权益保护 - 禁止将厨房 卫生间 阳台等非居住空间单独出租用于居住 [2] - 出租人和承租人需使用实名签订租赁合同 合同需向房产部门备案 [2] - 禁止采取暴力威胁等非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房 [2] 市场监管措施 - 住建部会同市场监管部门将制定公布住房租赁合同和经纪服务合同示范文本 [3] - 设区的市级以上地方政府需建立租金监测机制 定期公布租金水平信息 [3] 违法责任追究 - 对企业和个人违法行为可处以罚款 警告 暂停业务 停业整顿 吊销资质等处罚 [3] - 构成犯罪的将依法追究刑事责任 [3]