地块成交信息 - 上海徐汇区"王炸"地块以20.03万元/平方米的楼面价成交，溢价率22.38%，刷新"中国单价地王"纪录 [1] - 地块总成交价12.25亿元，面积4705.49平方米（0.47公顷），容积率1.3，住宅总建筑面积限定5200平方米 [3][4] - 按套均500平方米计算，地块仅能开发约10套住宅 [4] 竞得企业背景 - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，成立于2025年1月17日，注册资本15.5亿元 [1] - 公司在竞拍前完成注册资本从1000万到15.5亿元的增资 [1] - 法定代表人叶舒祺为浙江台州汽车"模具大王"叶华彪之女 [1] - 母公司屹丰汽车科技集团年产值达27亿元（2010年数据），为奔驰、宝马等主机厂一级供应商 [2] 地块区位优势 - 位于徐家汇核心商圈，周边有4条轨交线路（1/9/10/11号线）和多个站点 [4] - 毗邻上海交通大学徐汇校区、复旦附属中山医院等顶级教育医疗资源 [4] - 距离徐家汇商圈仅400米，具备风貌别墅地块属性 [5] 市场竞争格局 - 击败中海、招商+上海徐房联合体等央国企对手 [1][2] - 地块面积小、开发成本高、技术指标要求严格，导致传统房企退出竞争 [3] - 地块总价相对较低（12.25亿元）降低了竞拍门槛 [3] 上海土拍市场 - 本次为上海六批次土拍最后一块地，两天内8宗地总成交价达289.6亿元 [5] - 本批次3宗地触发中止价，1宗溢价率超20%，3宗溢价率超10% [5] - 优质地块供应加快或持续支撑上海房地产市场稳定 [5]

上海2025年六批次土拍结果 - 7月24日上海出让5宗地块，总成交金额185.3亿元，其中4宗溢价成交、1宗底价成交 [1][2] - 闵行区宅地溢价率最高达30%，由安徽省高速地产集团以36.89亿元竞得，成交楼面价56247元/m² [3] - 静安区商住用地由中海以53.63亿元竞得，溢价率10.1%，成交楼面价90390元/m² [3] - 普陀区多用途组团用地由中海以65.25亿元竞得，溢价率14.17%，综合楼面价58823元/m² [3] - 奉贤区宅地由国贸和象屿联合体以7.58亿元竞得，溢价率11.8%，楼面价24595元/m² [4] - 青浦区多用途组团用地由上海联泓房地产以底价竞得，综合楼面价14925元/m² [4] 土拍市场热度分析 - 本场土拍共吸引11家企业参拍，包括4家央企和7家国企，闵行区地块热度最高 [5] - 上海凭借经济规模、基础设施和人才储备优势，持续保持较强房地产投资吸引力 [5] - 房企积极获取区位优越地块，既增加优质土储又有利于向市场提供优质住宅产品 [5] - 土拍市场热度传导叠加优质新房供应加快，或将持续支撑上海房地产市场稳定态势 [1][5] 历史土拍情况对比 - 此前五批次土拍6宗地块总成交212.57亿元，浦东新区曹路地块溢价率高达41.7% [6] - 杨浦区地块由保利发展以35亿元竞得，溢价率30.8%，楼面价95530元/m² [7] - 郊区地块表现抢眼显示房企对郊区土地市场积极态度，核心区域地块楼面价刷新纪录 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 淡季已至电解铝供需均趋弱，而冶炼利润高企，建议高位沽空保值 [8] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾与操作建议 - 17日沪铝窄幅运行，主力2508小幅上涨0.07%报20415，指数总持仓增加5825至633881手，08 - 09升水持平上日报40 [8] - 期价下跌后市场成交氛围好转，下游采购意愿增加，但淡季情绪浓厚采买难有实质性好转，升贴水震荡运行，华东升水100，中原贴水 - 30，华南升水85 [8] - 铸造铝合金跟随沪铝窄幅波动，2511收盘小幅上涨0.18%报19845，AD - AL负价差 - 445，当前处于汽车行业淡季，供需双弱下预计铸铝延续震荡，AD - AL低位负价差结构保持 [8] - 国内电解铝运行产能维持高位，短期因产能置换有小幅下降，需求侧受淡季困扰，铝加工环节开工率清淡、订单不足，高温天气中原地区部分下游产线减产部分开始陆续启动，周四铝锭社库环比周一减少0.9至49.2万吨，但较上周四增长2.6万吨，整体仍处于累库态势，后续对价格支撑力度预计持续转弱 [8] 行业要闻 - 中国2025年6月原铝产量为381万吨，同比增长3.4%，6月因山东 - 云南的电解铝二期置换开始，产量环比微降 [9] - 7月份国内电解铝运行产能维持高位运行，云南第二批置换项目投产运行，行业开工率回升，其他项目暂无动静 [10] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研，要求促进房地产市场平稳健康高质量发展，多管齐下推动房地产市场止跌回稳 [10] - 美国铝业公司预计位于西班牙的圣西普里安铝冶炼厂将于2026年中期完成重启，预计2025年录得约9000万至1.1亿美元净亏损，该工厂因4月28日西班牙全国性停电重启计划推迟 [10]

报告基本信息 - 报告行业：铝 [1] - 报告日期：2025年7月16日 [2] - 有色金属研究团队研究员：余菲菲、张平、彭婧霖 [3] 报告核心观点 - 15日沪铝窄幅波动主力2508小幅下跌0.02%报20430指数总持仓减少8776至635827手07 - 08升水继续收窄至25；期价下跌后市场成交氛围好转下游采购意愿较上周增加临近换月月差波动导致现货升贴水变化 [8] - 铸造铝合金跟随沪铝窄幅波动2511收盘持平上日AD - AL负价差 - 480当前处于汽车行业淡季需求减弱同时原料供应短缺供需双弱下预计铸铝延续震荡AD - AL低位负价差结构保持 [8] - 国内电解铝运行产能维持高位短期因产能置换有小幅下降下游因传统淡季订单不足、铝价高企以及高温天气等多重利空影响开工率维持弱势终端淡季效应凸显本周一库存骤增3.5万吨至50万吨以上价格支撑力度转弱 [8] - 淡季已至电解铝供需均趋弱冶炼利润高企策略上高位沽空保值为主AD - AL套利持有 [8] 各部分总结 行情回顾与操作建议 - 沪铝主力2508小幅下跌0.02%报20430指数总持仓减少8776手07 - 08升水收窄至25市场成交氛围好转下游采购意愿增加 [8] - 铸造铝合金跟随沪铝窄幅波动2511收盘持平AD - AL负价差 - 480汽车行业淡季铸铝预计延续震荡AD - AL负价差结构保持 [8] - 国内电解铝运行产能高位短期小降下游开工率弱终端淡季库存骤增3.5万吨至50万吨以上价格支撑转弱 [8] - 策略建议高位沽空保值为主AD - AL套利持有 [8] 行业要闻 - 7月9日关税大限逼近欧美贸易谈判进入关键冲刺阶段欧盟与美国贸易协议谈判取得进展进入“最终阶段的开始”至少会达成原则性协议此前特朗普曾威胁若未突破将对欧盟商品征50%关税目前美国对欧盟钢铝产品征50%关税、汽车征25%关税、其他商品征10%基准关税 [9] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研强调促进房地产市场平稳健康高质量发展各地要因城施策巩固市场稳定态势推动市场止跌回稳 [10] - 7月3日中国电建下属子公司签几内亚KEBO铝土矿项目合同金额约50.63亿元采矿量预计2800万吨工期约72个月 [10] - 7月3日Vedanta公布FY26Q1关键金属产量Lanjigarh氧化铝产量达58.7万吨创历史新高同比增9%环比增36%电解铝季度产量60.5万吨同比涨1%环比持平 [10]

房地产市场稳定政策 - 各地通过收购存量商品房构建"市场+保障"房地产发展新模式 促进供求关系再平衡 [1] - 郑州市明确收购存量商品房用作保障性住房进行配售或配租 面向全市征集房源 [1] - 广西提出2025年力争收购存量商品房2 5万套 用好专项债券和保障性住房再贷款等工具 [1] 存量商品房收购创新举措 - 广东省将收购存量商品房与城中村改造结合 广州市九佛街道项目完成房票认购近1000套 去化面积10万平方米 认购金额超16亿元 [2] - 广州6月新房网签6796套创年内新高 专项借款收购存量商品房用作安置房是主要动力 [2] - 浙江和四川5月发布用于收购存量商品房的专项债合计19 2亿元 收购11个项目 [2] 金融支持与政策协同 - 专项债和保障性住房再贷款协同发力 提升去库存效率 稳定房地产市场 [3] - 央行货币政策委员会提出加大存量商品房和土地盘活力度 巩固市场稳定态势 [3] - 建议各地做好"以需定购"工作 摸排居民需求并合理制定收购价格 匹配收购标的 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房成交面积同环比下降，加大闲置存量土地回收力度 [4] - 本周68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同环比下降 [4] - 土地成交面积同比增加，溢价率环比上涨，国内信用债发行规模同环比上涨 [4] - 武汉土拍市场火热，4宗东湖高新区住宅用地出让共收金13.87亿元 [4] - 2025年至今销售初步企稳，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展 [4] - 积极政策下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 闲置存量土地回收力度，持续扩大农业转移人口保障性住房供给 - 中央层面：国家发改委城市和小城镇改革发展中心以“两重”“两新”资金加大新型城镇化投入，允许人口流入城市利用资金加大闲置存量土地回收和存量商品房收购，扩大保障性住房供给 [5][13] - 地方层面：广东明确“小产权房”等情形不得登记；江苏无锡给予购房补贴；海南推商转公贷款新政；北京优化住房供给体系；大连提高高层次人才公积金贷款额度 [14] 销售端：新房与二手房成交面积同环比下降 - 68大中城市新房成交面积同环比下降：2025年第28周，68城商品住宅成交面积169万平米，同比降19%，环比降44%，年初至今累计成交面积6728万平米，累计同比降9% [6][18] - 20城二手房成交面积同环比下降：2025年第28周，20城二手房成交面积186万平米，同比增速 -8%，年初至今累计成交面积5565万平米，同比增速 +10% [6][35] 投资端：土地成交面积同比增加，武汉土拍市场火热 - 2025年第28周，100大中城市推出土地规划建筑面积2991万平方米，成交2668万平方米，同比增49%，成交溢价率4.9% [38] - 一线城市成交土地规划建筑面积36万平方米，同比降58%；二线城市成交1212万平方米，同比增79%；三线城市成交1421万平方米，同比增38% [38] - 多地土地出让情况：深圳、杭州、青岛、南京、苏州、武汉等地有土地出让，部分地块溢价成交 [39][41] 融资端：国内信用债发行规模同比增加，环比增加 - 2025年第28周，信用债发行154亿元，同比增61%，环比增72%，平均加权利率2.46%，环比增加25BP [7][47] - 信用债累计发行规模2005亿元，同比减少13% [7][47] 一周行情回顾 - 板块表现：2025年7月7 - 13日，房地产指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益5.3%，板块表现强于大市，排第1位 [52] - 个股表现：涨幅前5为渝开发、绿地控股等；跌幅后5为阳光股份、*ST银亿等 [52] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，因销售初步企稳，政策将积极温和，存量收储及城中村改造有望加速 [59]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 判断房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早改善 [6] - 判断现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式或助优质公司构筑“护城河”，关注存量政策优化落地和城市更新工作推进 [6] - 认为围绕合理估值区间投资更可取，当前板块已进入投资区间，销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍 [6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21 年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [6] 根据相关目录分别进行总结 新房网签 - 7 月 1 日 - 10 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去 4 年同期水平 [10][12][13] 二手房网签 - 7 月 1 日 - 10 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去 4 年同期水平 [16][18][21] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于 2019 - 2024 年同期水平 [22] 拿地 - 2025 年 1 - 6 月，300 城累计土地成交建面同比降幅较 1 - 5 月收窄 2 PCT 至 - 5%，成交均价同比增幅较 1 - 5 月扩大 2 PCT 至 33% [24] - 2025 年 6 月，推出建面和成交建面均同比降幅收窄，流拍率较上月下降 4.2 PCT [26] - 2025 年 6 月，300 城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降 0.3 PCT [29] - 2025 年 6 月，300 城土地出让金同比增幅较 5 月扩大 15.2 PCT 至 + 36.9% [32] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较 4 月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较 4 月边际上升，开工未售口径去化周期较 4 月边际下降 [34] - 2025 年 5 月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [36] 前瞻及佐证 - 截至 2025 年 5 月，居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均同比增幅收窄 [40] - 截至 2025 年 5 月，居民新增中长期贷款趋势项同比增幅扩大，新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄 [41] - 截至 2025 年 5 月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，而二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，但二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [44] - 截至 2025 年 6 月，12 个样本城市平均带看人数环比下降 8.3%，在 5 月 + 3.9%的基础上转负 [45] - 根据招商证券房地产组货币活化指数观察，货币活化指数（M1/M2 口径，截至 2025 年 5 月）较上月上升 [47] - 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 7 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [49] - 截至 2025 年 6 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降 8.8%，环比降幅较 5 月扩大 4.5 PCT [50] 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 2820.4 十亿元，占比 3.1%；流通市值 2669.9 十亿元，占比 3.2% [8] 行业指数 - 绝对表现 1m 为 5.5%、6m 为 8.8%、12m 为 43.6%；相对表现 Jul/24 为 2.4%、Nov/24 为 1.3%、Jun/25 为 27.8% [9]

房地产市场表现 - 2024年全国房地产市场整体呈现调整态势 全国300个城市土地出让金和新开工面积较2020年峰值下降67% [2] - 2024年房建工程为主的上市公司营业收入合计31522.94亿元 同比下降7.89% 行业集中度提升 前三名公司收入占比达86.55% 较2023年提升0.92个百分点 [2] - 2024年房建工程为主的上市公司新签合同额57000亿元 同比下降1.43% [2] - 2024年前三季度新房销售同比下降 部分城市放松限购限价后二手房成交量上升 但三季度末市场出现降温 [3] - 2024年四季度新房及二手房成交量明显回升 核心城市二手房价格趋稳 [3] 政策支持与市场信号 - 2024年9月中共中央政治局会议提出"促进房地产市场止跌回稳" 12月会议再次强调"稳住楼市" 释放坚定稳楼市基调 [3] - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积同比降幅基本持平 新开工降幅持续收窄 [4] - 2025年初一线和核心二线城市房地产企稳迹象增多 春节后二手房成交量同比增长30% 一线城市库存周转月数恢复至14个月 [4] - 2025年初300城土地成交金额同比增长39% 土地溢价率在一线城市恢复 北京出现楼面价10万元/平方米的"地王" [4] 政策动态 - 2025年5月央行降低存款准备金率0.5个百分点 下调政策利率0.1个百分点 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 [6] - 2025年5月中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 6月财政部计划补助超200亿元支持20个城市更新 [6] - 2025年6月国务院常务会议强调构建房地产发展新模式 推进"好房子"建设并纳入城市更新机制 [6] - 2025年上半年全国新房和二手房交易总量同比增长 多个省份二手房交易量超过新房 [7]

韩国房地产市场 - 韩国房地产市场此前曾出现过热迹象 [1] - 在政府措施的推动下市场正逐渐趋于稳定 [1]

A股房地产板块市场表现 - 房地产板块盘初拉升，海泰发展涨停，渝开发涨超9%，特发服务、我爱我家、沙河股份等个股跟涨 [1] 政策支持与行业动向 - 住建部表示将多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [1] - 政策目标是更大力度推动房地产市场止跌回稳 [1]