交银国际对房地产市场的核心研判 - 预计二级市场需求将持续改善并好于一级市场，今年新房市场将保持基本稳定 [1][6] - 买家将继续偏好国企项目 [1][6] - 随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程 [1][6] - 中长期继续看好华润置地（01109）和越秀地产（00123），认为其过去几年销售表现优异且执行能力更强 [1][6] 近期市场销售数据表现 - **2月前百开发商销售**：根据克而瑞数据，2月为传统淡季叠加春节假期，前百开发商全口径销售总额从1月的1,822亿元环比下降31.3%至1,252亿元 [2][7] - **重点上市开发商表现**：该行跟踪的20家主要上市开发商2月销售额环比下跌27.4%，跌幅小于行业整体，主要由于销售面积环比下跌11.1%，以及销售均价环比下跌26.5% [2][7] - **市场结构变化**：2月销售额排名前10的开发商中，9家为国企，保利发展排名第一 [2][7] 1. 在前50的房企中，2月国企合同销售额市占率从1月的79.0%微降至78.6% [2][7] 房地产价格指数走势 - **1月新建商品住宅价格**：根据国家统计局70大中城市数据，1月新建商品住宅价格指数同比下跌3.3%，环比下跌0.4%（2025年12月同比-3.0%，环比-0.4%）[3][8] - **1月二手商品住宅价格**：1月二手商品住宅价格指数同比下跌6.2%，环比下跌0.5%（2025年12月同比-5.4%，环比-0.7%）[3][8] 政策环境与市场展望 - **2月政策基调**：房地产政策基调全面宽松，中央聚焦金融政策，如推出保障性住房再贷款、四部门支持易地搬迁区金融政策，中央财办强调供需两端发力，旨在营造适宜的流动性环境以支持市场平稳健康发展 [3][9] - **3月政策动向**：3月5日发布的2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场” [3][9] - **市场短期预期**：随着春节后务工人员返城及网签恢复常态，市场对3月表现有所期待 [3][9]

核心观点 - 预计二级市场需求将持续改善并好于一级市场 2026年新房市场将保持基本稳定 买家将继续偏好国企项目 [1] - 随着资本市场情绪好转 一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程 [1] - 中长期继续看好华润置地和越秀地产 认为这两家公司过去几年销售表现优异且执行能力更强 [1] 市场销售数据 - 2月前百开发商全口径销售总额为1,252亿元人民币 较1月的1,822亿元环比下降31.3% [1] - 跟踪的20家主要上市开发商2月销售额环比下跌27.4% 主要由于销售面积环比下跌11.1% 销售均价环比下跌26.5% [1] - 2月销售额排名前10的开发商中 9家为国企 保利发展排名第一 [1] - 前50房企中 2月国企合同销售额市占率微降至78.6% 1月为79.0% [1] 房地产价格指数 - 2026年1月 70大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.3% 环比下降0.4% [2] - 2026年1月 70大中城市二手商品住宅价格指数同比下降6.2% 环比下降0.5% [2] 政策环境 - 2月份房地产政策基调全面宽松 中央聚焦金融政策 如保障性住房再贷款及支持易地搬迁区金融政策 [3] - 中央财办强调供需两端发力 为实体经济复苏和房地产市场平稳健康发展营造适宜的流动性环境 [3] - 2026年《政府工作报告》明确提出"着力稳定房地产市场" [3] - 随着春节后务工人员返城及网签恢复常态 市场对3月有所期待 [3]

核心观点 - 报告核心观点为：两会期间中央对房地产行业的定调延续“着力稳定房地产市场” [1][5]，政策重心从过去两年专注“防风险”重新增加“保民生”功能，并明确增加针对新婚和新生儿家庭的购房支持力度 [5][17] 同时，行业基本面呈现“小阳春”复苏态势，新房和二手房成交数据持续走强 [1][5] 然而，强劲的基本面尚未在资本市场形成强复苏预期，房地产板块本周表现跑输大盘 [5] 一、政策分析：两会定调延续，地方支持加码 - **中央政策定调**：2026年政府工作报告将GDP增速目标设定为4.5%-5%，预算狭义赤字规模为5.89万亿元，赤字率维持在4% [16] 地产工作定调延续“着力稳定房地产市场”，表述从过去两年主要在“防风险”部分，重新出现在“保民生”部分，且位次提前、表述强化 [5][17] 需求端明确“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求” [19] 供给端延续“防范债务违约风险”的要求，预计对重点企业信用托底工作将妥善解决 [5][20] 关于收储和城市更新，26年表述较25年有所收敛，更强调“优化”保障房供给和“高质量”推进城市更新 [21] - **两会政策提案**：两会期间代表委员关于地产的提案积极，呼声较高的方向包括：房贷利息纳入个税专项附加扣除、财政对购房贷款给予贴息支持、减免住房交易环节税费、成立中央层面的房地产稳定基金或收储专项资金等 [5][21][22] - **地方支持政策**：深圳出台政策，单身满30岁即可申购安居房并获100%产权，降低刚需置业门槛 [24][25] 杭州余杭区推出购房补贴，3月内购买新房每套补助5万元 [24][25] 佛山市出台“好房子”建设指引，通过放宽阳台限制、提升层高标准以提升居住品质 [24][25] 二、成交表现：“小阳春”热度延续，同比持续增长 - **新房网签**：第10周，监测的49城商品房成交面积301.89万方，环比上升183.2%，以春节对齐同比上升20.7%，连续两周正增长，但增幅较上周收窄4.1个百分点 [5][26][31] 3月前5天，49城新房成交面积同比下降17.8% [26][29] 分线城市看，3月前5天一线城市成交同比转正至+5.4%，而高均价二线城市同比下降44.4% [34][37] - **二手房网签**：第10周，监测的11城二手房成交面积147.25万方，环比上升188.6%，以春节对齐同比上升13.0%，增幅较上周收窄26.0个百分点 [5][38][40] 3月前5天，11城二手房成交面积同比下降2.9% [38][41] - **二手房实时认购（热度更高）**：第10周，监测的79城二手房成交套数环比上升159.1%，以春节对齐同比上升30.3% [5][50] 3月前5天，79城二手房成交套数同比大幅上升39.3% [50][55] 分线看，3月前5天一线、二线、三四线城市成交套数同比分别增长约55%、38%、38% [50][61] 三、市场景气度：供应有所恢复，库存去化承压 - **新房推盘与去化**：第10周，重点10城住宅推盘面积47.8万方，环比大幅增加556.6%，但同比仍下降35.9%，供应水平未达常态化规模 [5][96] 26年以来累计推盘面积同比-8.6% [96][100] 去化方面，第10周10城住宅售批比（MA8）为98%，同比-33个百分点；26年第9周重点城市开盘去化率（MA8）为47%，同比-12个百分点 [96][105] - **新房库存**：第10周，重点10城住宅库存面积4796万方，环比微增0.1%，去化周期为16.9个月，环比增加0.3个月 [96][108] - **二手房景气度**：第10周，140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.2%，涨幅弱于24、25年同期；重点12城挂牌量环比上涨0.1%，供应维持底部 [5][106][109] 市场热度方面，第10周70城二手房日均来访5.4万组，环比上升77.6%，春节对齐同比上升2.8%；3月前5天来访转化率为5.7%，保持在历史高位 [5][106] 四、土地市场：供应增加但成交冷淡 - **土地成交**：第10周，300城住宅用地出让金69.5亿元，环比大幅下降73.2%，同比大幅下降72.4% [5][13] 3月前5天土地出让金48.7亿元，同比下降5.1%；年内累计土地成交金额同比下降46.1% [5][13] - **土地供应与去化**：第10周，300城宅地供应建筑面积605.4万方，环比增加195.4%，但成交建筑面积仅361万方，单周成交转化率（去化率）仅60%，环比下降16个百分点，同比下降17个百分点，小阳春土地市场开局不佳 [5][13] 五、资本市场表现：板块跑输市场，与基本面背离 - **A股开发板块**：第10周，SW房地产板块环比下跌4.1%，跑输沪深300指数3.0个百分点，在30个申万行业中排在第25位（83%分位），为一月以来表现最差的一周 [5] 16家主流房企、其他房企、违约房企本周分别下跌4.3%、4.2%、6.3% [5] 跌幅较小的为招商蛇口、万科A和华润置地，跌幅较大的为前期涨幅靠前的高弹性品种如中国金茂、中国海外宏洋集团 [5] - **港股与物业板块**：香港内房板块本周大幅下跌4.9%，跑输恒生指数1.6个百分点 [5] 物业板块整体下跌2.0%，跑赢恒生指数1.3个百分点，头部港股物管公司表现较好 [5] - **C-REITs板块**：第10周C-REITs综合收益指数下跌0.92% [5] 政策方面，证监会商业不动产REITs继续快速推进，14单申报中，有3单已受理，10单已反馈 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务预测，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等A股和港股标的，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [4][7] 核心观点 - 3、4月是楼市传统成交旺季，上海出台的“沪七条”政策有望在短期内集中释放购房需求，激活一二手房置换链条，提振市场信心 [4] - 政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，因城施策控增量、去库存、优供给是主要路径，其中去库存主要关注商品房收购的进展 [4] - 建议关注两个投资方向：一是土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企；二是二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构 [4] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（2026年2月28日至3月6日）二手房日均成交494套，同比-18.4%；新房日均成交70套，同比-40.9%；从农历同期看，新房成交同比+16.3%，二手房成交同比-13.7% [2] - **深圳**：近一周二手房日均成交139套，同比-28%；新房日均成交39套，同比-51%；从农历同期看，新房成交同比+0.5%，二手房成交同比-46.2% [2] - **上海**：近一周二手房日均成交723套，同比-18%；新房日均成交213套，同比-15%；从农历同期看，新房成交同比+11.7%，二手房成交同比+39%，“沪七条”落地后首周市场活跃度显著提升 [2] - **上海**二手房报价指数逐步回升，降价房源占比减少，而北京、深圳报价指数有所回落 [2] 全国重点城市市场表现 - **新房市场**：30个大中城市近一周新房成交面积同比-23.3%，剔除春节错位影响后，较去年农历同期+11%；2026年1-3月累计成交面积同比-24.4% [3] - **新房分线城市表现**：近一周，一线城市新房成交面积同比-35.5%（农历同期-0.12%），二线城市同比-12.9%（农历同期+26.3%），三线城市同比-31.7%（农历同期-9.6%） [3] - **二手房市场**：14城近一周二手房成交面积同比-24.7%，剔除春节错位影响后，较去年农历同期+10.4%；2026年1-3月累计成交面积同比-8% [3] 重点房企股价表现（截至2026年3月6日） - **A股部分房企年初至今表现**：招商蛇口+12.27%，保利发展+7.05%，新城控股+12.97% [30] - **H股部分房企年初至今表现**：绿城中国+18.30%，中国海外发展+10.94%，华润置地+13.68%，中国海外宏洋集团+32.32% [30] - **部分房企股价承压**：首开股份年初至今-22.39%，碧桂园年初至今-26.51% [30]

报告投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据 - **新房成交量**：上周（2.28-3.6）34个重点城市新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [3]。其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2%；三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [3]。3月（3.1-3.6）34城一手房成交同比-32.1%，较2月下降8.6个百分点 [4]。其中，一二线同比-29.7%，三四线同比-55.9% [4] - **二手房成交量**：上周（2.28-3.6）13个重点城市二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [10]。3月累计成交同比-29.3%，较2月下降2.6个百分点 [10] - **新房库存与去化**：上周（2.28-3.6）15个重点城市合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [19]。最近三个月（25年12月-26年2月）的周成交推盘比分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [19]。截至上周末（2026/3/6），15城合计住宅可售面积为8805.5万平米，环比下降0.44% [19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [19] 行业政策与新闻 - **宏观政策导向**：两会政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [24]。同时提出制定实施城乡居民增收计划，增加居民财产性收入 [24]。国务院研究室副主任解读称要促进资产价格和房地产回稳，修复居民和企业资产负债表 [24][27]。中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [24][27] - **REITs市场发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [24][27]。长荣股份拟以全自持写字楼项目申报商业不动产REITs [24][28] - **地方政策**：深圳发布城市更新项目管理新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率，原则上不配建保障性住房 [24][27]。佛山明确外籍人士公积金贷款申请所需资料 [24][28]。西安优化失业提取公积金流程 [28] 公司动态 - **商业不动产REITs申报**：新城控股以常州天宁、南通启东两处吾悦广场项目为底层资产申报商业不动产REITs，申报已获证监会及上交所受理 [32][33] - **房企经营数据**：多家房企公布2月单月销售数据及同比：中国海外发展84.6亿元（-35.9%）；绿城中国47亿元（-34%）；旭辉控股集团5.3亿元（-67.1%）；龙湖集团20亿元（-55%）；越秀地产29.1亿元（-53.3%） [32][33] - **股份回购**：贝壳-W于3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股公司股份 [34][35] 板块行情与估值 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [36]。当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-0.53%，板块表现弱于大市 [36]。当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2] - **个股涨跌幅**：地产板块涨幅前五位个股为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅前五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [36][40]。物管板块涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅前五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [42][46] 投资分析意见与推荐标的 - **看好优质房企及商业地产**：推荐标的包括： 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. 二手房中介：贝壳-W [2] 4. 物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，预计优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1% [3][4]。其中，一二线城市成交176.1万平米，环比下降2.8%；三四线城市成交16.2万平米，环比上升21% [3][4] 1. **细分城市能级**：一线城市成交61.1万平米，环比下降6.4%；二线城市成交114.9万平米，环比下降0.7%；三线城市成交14.8万平米，环比上升22.3%；四线城市成交1.3万平米，环比上升8.3% [5] - **2月（截至2.13）同比**：34城一手房成交362.9万平米，同比大幅上升88.5%，较1月同期增幅扩大109.7个百分点 [3][9]。其中，一二线同比上升96.8%，三四线同比上升26.4% [3][9] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升194.2%，二线城市同比上升66.7%，三线城市同比上升42.5%，四线城市同比下降44% [10][11] - **春节期间（2.16-2.21）**：16个样本城市新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值下降14.2% [3][14] - **春节当周（2.14-2.20）**：受假期影响，34城新房成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [22]。其中，一二线环比下降88.5%，三四线环比下降90.9% [22] - **2月（截至2.20）同比**：34城新房成交384.6万平米，同比下降2.8% [27]。其中，一二线同比微升0.1%，三四线同比下降27% [27] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升33.7%，二线城市同比下降11.4%，三线城市同比下降21.8%，四线城市同比下降54.7% [29][30] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [3][34] - **2月（截至2.13）同比**：13城二手房成交190.5万平米，同比大幅上升91.6%，较1月同期增幅扩大77.5个百分点 [3][34] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升69.3%，二线城市同比上升125.1%，三四线城市同比上升34.5% [35] - **春节当周（2.14-2.20）**：13城二手房成交5.5万平米，环比骤降93.5% [43] - **2月（截至2.20）同比**：13城二手房成交196.1万平米，同比下降4.3% [43] 1. **细分城市能级**：一线城市同比下降14%，二线城市同比上升9.4%，三四线城市同比下降28.2% [44] 新房库存与去化 - **春节前一周（2.7-2.13）**：15个重点城市合计推盘94万平米，成交66万平米，成交推盘比为0.7倍 [47]。15城合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [47]。3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [51] - **春节当周（2.14-2.20）**：15个重点城市合计推盘-2万平米，成交7万平米，成交推盘比为-3.91倍 [3][60]。15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [60]。3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [3][61] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][70]。国家统计局数据显示，1月70个大中城市商品住宅价格整体环比降幅收窄、同比下降 [3][70] - **地方政策**：重庆发布22条稳定房地产市场新政 [3][70]；上海加力推进城中村改造和旧住房成套改造 [3][70]；江苏住建厅推动“一楼盘一策”，优化房票、以旧换新等政策 [3][70]；广东金融监管局为“白名单”项目提供超万亿授信，落地金额9，119亿元，为全国第一 [3][70] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT [3][70]。临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][70] 公司动态总结 房企1月销售数据 - **同比正增长**：中国金茂合同销售金额76亿元，同比上升13.6% [3][78]；华润置地合同销售金额116.5亿元，同比微升0.4% [3][78] - **同比负增长**：保利发展156.2亿元（-13.3%），招商蛇口76.7亿元（-15.2%），龙湖集团24.5亿元（-45%），旭辉集团7.3亿元（-59.7%），新城控股7.1亿元（-29.8%），金地集团12.2亿元（-45.8%） [3][78] 其他公司动态 - **融资与担保**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元 [78][82]；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [78][82] - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1104万港元回购股份约170.9万股 [83][84] 板块行情回顾 房地产板块 - **春节前一周（2.7-2.13）**：SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [3][85] - **个股表现**：涨幅前五为ST中迪、京能置业、京投发展、先导基电、光明地产；跌幅前五为皇庭国际、我爱我家、城投控股、卧龙新能、财信发展 [3][85] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3] 物业管理板块 - **春节前一周（2.7-2.13）**：板块个股平均上涨0.38%，相对沪深300指数收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][90] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3] 投资分析意见与推荐标的 - **推荐方向一：优质房企**，包括建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] - **推荐方向二：商业地产**，包括新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] - **推荐方向三：二手房中介**，推荐贝壳-W [3] - **推荐方向四：物业管理**，推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1%，较2025年周均成交241万平米下降20.2%，较本年周均成交122.8万平米上升56.6% [4] - 一二线城市合计成交176.1万平米，环比下降2.8% [4] - 三四线城市合计成交16.2万平米，环比上升21% [4] - **2月（截至2.13）成交同比**：34城一手房累计成交362.9万平米，较去年2月同期同比上升88.5%，当月成交同比较1月上升109.7个百分点 [9] - 一二线城市同比上升96.8%，较1月上升117.3个百分点 [9] - 三四线城市同比上升26.4%，较1月上升54.3个百分点 [9] - **春节期间（2.16-2.21）成交**：16个城市样本合计新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值10.9万平米下降14.2% [13] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：34城新房合计成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [20] - 一二线城市合计成交20.2万平米，环比下降88.5% [20] - 三四线城市合计成交1.5万平米，环比下降90.9% [20][21] - **2月（截至2.20）成交同比**：34城一手房累计成交384.6万平米，较去年2月同期同比下降2.8% [25] - 一二线城市同比微升0.1% [25] - 三四线城市同比下降27% [25][26] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [31] - **2月（截至2.13）成交同比**：13城二手房累计成交190.5万平米，较去年2月同期同比上升91.6%，当月成交同比较1月上升77.5个百分点 [31] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：13城二手房合计成交5.5万平米，环比骤降93.5% [39] - **2月（截至2.20）成交同比**：13城二手房累计成交196.1万平米，较去年2月同期同比下降4.3% [39] 新房库存 - **春节前一周（截至2.13）库存**：15个重点城市合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [43] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [46] - **春节当周（截至2.20）库存**：15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [54] - 3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [55] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][62] - **因城施策**：多地出台稳定楼市政策，重庆发布22条新政，上海加力推进城中村改造，江苏推动“一楼盘一策”，广东为“白名单”项目提供超万亿授信且落地金额达9，119亿元 [3][62][65] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT；临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][62][66] 物管行业 - **行业会议**：上海市物业管理事务中心召开年度工作会议，总结2025年工作并提出2026年推进规范建设、数字转型等五大重点工作，推动行业高质量可持续发展 [67] 重点公司公告 地产公司 - **1月销售数据**：多家房企公布1月单月销售金额及同比变化 [3][68] - 中国金茂：76亿元，同比上升13.6% [3][69] - 华润置地：116.5亿元，同比上升0.4% [3][68] - 保利发展：156.2亿元，同比下降13.3% [3][68] - 招商蛇口：76.7亿元，同比下降15.2% [3][68] - 龙湖集团：24.5亿元，同比下降45% [3][68] - 旭辉集团：7.3亿元，同比下降59.7% [3][68] - 新城控股：7.1亿元，同比下降29.8% [3][68] - 金地集团：12.2亿元，同比下降45.8% [3][68] - **其他动态**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [68][71] 物管公司 - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1，104万港元回购股份约170.9万股 [72][73] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：春节前一周（2.7-2.13）SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [74] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3][78] 物管板块 - **板块表现**：同期物业管理板块个股平均上涨0.38%，相对收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][79] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3][85] 投资分析意见 - **推荐方向**：报告推荐四个方向的投资标的 [3] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

活动概况 - 2026年春节商品房促消费活动于2月17日在宿城区新盛街正式启动 活动将持续至2月21日（正月初五）[1][3] - 活动由政府与企业携手举办 旨在拉动商品房消费 激活春节市场 为全市经济实现“开门稳”注入动能[1] - 活动获得了市民的广泛关注和热情参与 现场人声鼎沸、热闹非凡[1][7][9] 参与方与产品展示 - 中心城区19家房地产开发企业和10家二手房中介机构在活动现场集中亮相[3] - 参展企业全方位展示刚需住宅、改善型住宅、低密度住宅等多元户型产品[3] - 活动现场提供丰富房源 并同步上线二手房查询、交易咨询等便民服务[3] 政府支持政策 - 活动现场设立住建、公积金、银行联合咨询台 工作人员面对面解读购房补贴、公积金使用、房贷利率优惠等政策[3] - 宿迁市于2025年11月25日出台了《关于推动人才友好型城市、生育友好型社会建设的购房措施》 有效期至2026年12月31日[5] - 在中心城区购买新建商品住房 新就业人员、多孩家庭、住房以旧换新人群三类群体可领取专项补贴 且三项补贴金额可叠加享受[5] - 政府推行网签备案即入学 缩短人才“购房券”申兑时限 拓宽公积金首套贷款覆盖场景等新举措[5] 企业促销举措 - 房地产开发企业积极响应活动号召 拿出最大诚意让利惠民[7] - 例如 中房·润府在过年期间推出住房“以旧换新”政策 允许市民用旧房直接置换新房[7] 市场需求与消费者反馈 - 活动选择在春节假期举办 旨在抓住返乡置业的“黄金窗口”[5] - 活动切实满足市民的刚需和改善住房需求[5] - 有在外工作的市民特意趁春节返乡看房 更偏爱改善型住宅（如洋房） 并看重学区和交通便利性[7] - 消费者认为活动房源特别全 便于挑选[7] 活动目标与影响 - 活动旨在贯彻落实国家、省、市关于稳定房地产市场的工作部署 因城施策控增量、去库存、优供给 激发市场活力[5] - 活动打通了供需对接的“最后一公里” 让老百姓获得实惠[9] - 活动为宿迁房地产市场新一年的平稳健康发展开好局 并为全市经济高质量发展注入动力[9]

政策方向与风险化解 - 政策核心在于从供需两端发力，因城施策以控制增量、消化库存、优化供给，从而着力稳定房地产市场 [1] - 政策目标包括有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并以构建房地产发展新模式为牵引推动房地产高质量发展 [1] - 积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，严防虚假化债，并禁止违规新增隐性债务 [1] 具体措施与执行 - 优化债务重组和置换办法，通过多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] - 稳妥推进地方中小金融机构风险化解、减量提质，通过充实风险处置资源和手段，强化早期干预和处置 [1] - 最终目标是牢牢守住不发生系统性风险的底线 [1]

文章核心观点 - 中央财办官员发表文章，强调需妥善化解重点领域风险以守住安全底线，并推动房地产高质量发展[1] 房地产行业 - 政策将从房地产市场供需两端发力，实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给，目标是稳定房地产市场[1] - 将有序推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并以构建房地产发展新模式为牵引，推动房地产行业向高质量发展[1] 地方政府债务与融资平台 - 将积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，并严禁违规新增隐性债务和虚假化债行为[1] - 将通过优化债务重组和置换办法，采取多种措施化解地方政府融资平台经营性债务风险[1] 金融机构 - 将稳妥推进地方中小金融机构的风险化解与减量提质工作[1] - 措施包括充实风险处置资源和手段，强化早期干预和处置，目标是牢牢守住不发生系统性风险的底线[1]