核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

近日，有网友发帖称，0.79万，杭州青山湖中天珺府，32层。两年前同盘11层卖过2.58万，现在11层最新 成交0.98万。 近七成差价摆在那，谁都看得见。评论区炸了—— "楼层差不能解释全部，高位接盘的邻居已哭晕。" "成交量猛涨，价还是一路滑，说明全是割肉盘。" "我在隔壁，隔壁跌了40%，我心理平衡，但又怕再补刀。" "中介劝我'筑底了'，可房东一周降三次，我不敢伸手。" 我跑去看房，电梯里遇到同户型卖家，他直接掏出手机把挂牌又减10万，说"再等等还能谈"。 我回家翻数据：今年1-4月青山湖板块网签612套，是去年同期的2.4倍；可成交均价却环比再跌12%。 新房限价还钉在2字头，二手却跌到1万以内，倒挂彻底消失。 这究竟是怎么回事呢？ 该网友所提及的杭州中天珺府，房价确实跌懵了！ 小区历史成父有兄 | 成交最高总价 | 成交最高单价 | 成交最多年份 | | --- | --- | --- | | 550万 | 25884元/平 | 2024年 | | 套4 2021.05.19 | 套3 2021.09.17 | 成交 131套 | | 总价 ▼ | 户型 。 自定义 ... ▼ | 排序 ▼ | ...

9月4日，上海进行2025年七批次土拍，共出让5宗宅地，最终3宗溢价成交，2宗底价成交，总成交金额 111.16亿元。 其中，杨浦区地块吸引了9家竞买人参与现场竞价，最终由中铁置业和江苏润皋联合体以总价27.36亿元 竞得地，成交楼面价92225元/㎡，溢价率28.09%。 业内人士认为，杨浦区地块热度较高，体现出各大国央企开发商对于高价值稀缺地块的高关注度及未来 看好潜力。上海七批次土拍延续之前出让热度，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海房地产 市场将有望持续稳定态势。 上海5宗地111.16亿元成交 9月4日，上海进行2025年七批次土拍，共出让5宗宅地，最终3宗溢价成交，2宗底价成交，总成交金额 111.16亿元。 其中，杨浦区地块土地出让面积16482.71㎡，规划建筑面积29668.87㎡，容积率1.80，地上建筑限高 24m；地块起始价21.36亿元，起始楼面价72001元/㎡。该地块吸引了9家竞买人参与现场竞价，经过75 轮竞价，最终由中铁置业和江苏润皋联合体以总价27.36亿元竞得，成交楼面价92225元/㎡，溢价率 28.09%。 普陀区宅地组合，总土地出让面积26423.41㎡，规 ...

中经记者 谭志娟 北京报道 8月18日召开的国务院第九次全体会议（以下简称"会议"），紧密衔接7月30日中共中央政治局会议部 署，围绕"巩固拓展经济回升向好势头，努力完成全年经济社会发展目标任务"作出进一步安排。 会议立足当前经济形势，在消费提振、有效投资、房地产稳定等关键领域明确发力方向，既聚焦短期稳 增长，也着眼长期动能培育，为下半年经济工作划出清晰重点。 有市场人士对《中国经营报》记者表示，此次会议的部署既是稳定经济大盘的关键举措，也能增强国内 外投资者信心，推动形成"投资—发展—信心"的良性循环。 市场人士认为，消费是经济增长重要动力，激发消费潜力既能扩大社会总需求，带动产业链上下游企业 生产复苏；也能满足居民多样化消费需求，直接提升生活品质与幸福感。 在扩大有效投资方面，会议提出"加力扩大有效投资，发挥重大工程引领带动作用，适应需求变化更多 投资于人、服务于民生，积极促进民间投资"。这一部署既着眼于稳定投资增速，也注重投资质量与民 生导向的结合。 此外，房地产市场稳定仍是此次会议关注的重点领域。会议提出，采取有力措施巩固房地产市场止跌回 稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性 ...

政策趋势 - 地方稳市场政策发布频次小幅回落 本周共14次 较上周明显减少 但仍处于年内平均水平 [2] - 优化公积金政策提及频次最高 本周有5次被提及 主要涉及贷款额度提升 提取方式优化和首付款比例下调 [3][6] - 供给侧优化提及频次显著上升 本周有5项地方涉及 包括盘活存量用地和商改住等政策支持 [2][3] 中央政策动向 - 央行提出将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 持续巩固房地产市场稳定态势 完善房地产金融基础性制度 [1][7] - 2025年保障房相关专项债发行额度较2024年同期增长超过300% 中央部委下半年已进行4次相关表态 [10] - 预计2025年下半年保障房建设将进一步加快推进 在更高国家发展任务目标推动之下 [10] 地方政策重点 - 广东省鼓励老旧小区自主更新 允许适度增加建筑规模 包括增加建筑面积和增配服务设施 支持项目与周边用地联动改造 [1][11] - 海南省多渠道支持盘活存量房地产用地 鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房 对符合条件商服用地商改住予以政策支持 [3][11] - 福州 苏州 天津等5地优化公积金新政 福州购买保障房公积金贷款首付比例降至15% 苏州二套房首付比例最低降至15% 天津允许购存量房时提取公积金支付首付款 [11] 住房保障措施 - 东莞在全市范围内征集条件合适的商品房用作保障性住房 [11][12] - 盐城加大城中村改造和安置房票推进力度 完善与城市更新联动的工作体系 [12] - 多地围绕人才引进 人口增长和促进消费等工作 研究出台系统的专项推进措施 [12]

货币政策基调 - 央行定调国内形势更加积极，国民经济运行稳中有进，主要经济指标表现良好 [1] - 政策强调"稳中求进"，重点提及四稳——稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [2][4] - 宽松货币政策持续为实体经济和资本市场护航，新增政策"连续性"和"预见性"表述以应对外部波动 [2][5] 信贷与金融结构 - 信贷结构优化，金融"五篇大文章"领域贷款占比从2016年房地产基建贷款超60%提升至当前约70% [5] - 政策重心转向"保持金融总量合理增长"，淡化规模扩张，强调普惠金融、科技金融、消费金融等结构性工具实施效果 [2][5] - 八大重点任务包括科技创新再贷款、绿色金融产品创新、民营中小企业增信制度等 [8] 利率与汇率政策 - 利率政策强调执行监管，开展金融机构利率政策现场评估以提升定价能力，新发放贷款利率同比下降0.4个百分点至3.3% [7] - 汇率表述缓和，CFETS人民币汇率指数较上年末贬值6.0%至95.35，政策节奏"以我为主" [7] 关键经济数据 - 6月末M2余额330.3万亿元同比增长8.3%，社融存量430.2万亿元同比增长8.9% [9] - 超额准备金率1.4%，企业贷款加权平均利率3.2%同比下降0.4个百分点 [9] - 专精特新中小企业贷款和普惠小微贷款同比增速分别达15.1%和12.2% [9] 金融改革与开放 - 推进债券市场"科技板"建设，支持科技型企业、私募股权投资机构发债融资 [9] - 扩大人民币跨境使用，深化离岸市场发展，稳步推进资本项目可兑换 [9] 房地产与风险防控 - 推动保障性住房再贷款政策落地，完善房地产金融基础性制度 [9] - 强化宏观审慎管理，加强系统重要性银行附加监管，启动2025年度系统重要性金融机构评估 [9]

万科流动性支持 - 深铁集团提供超200亿资金驰援万科 需满足深圳国资委和深铁集团进一步提供流动性支持 万科瘦身去杠杆 经济回暖及房地产市场止跌回稳三个条件才能取得成功 [5] 龙湖债务管理 - 龙湖计划提前偿还92亿港元银团贷款 基于多元稳定收入结构 审慎投资策略及健康财务状况 2025年敢于兑付超百亿公开债务并多次提前兑付 [6][7] 二手房市场动态 - 武汉7月二手房量缩价稳 平均议价空间收窄至4% 降价小区占比收缩至49% 刚需和改善型需求成为止跌核心因素 [8] - 7月全国法拍房挂拍与成交双创新高 上海文物级一手房起拍价6亿元 建议各地完善管理规定 利用法拍房平台拓宽租赁权和产权转移渠道 加快存量资产转移 [12] 政策环境 - 北京五环外解除限购 地方稳市场政策进入高频输出模式 近三周政策出台频次均在18次或更高 为2025年以来首次出现 [13][14] 土地市场表现 - 第32周土地供求规模环比回落 供应建筑面积278万平方米环比下降35% 成交建筑面积318万平方米环比下降39% 溢价率小幅回升但仍处年内低位 深圳2宗宅地高溢价成交 多数二三线城市底价或低溢价成交 [15] - 深圳宝中宅地经过187轮竞价以35%溢价成交 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块 刷新地价新纪录 [10] 住宅产品趋势 - 1-7月全国住宅成交结构趋向大面积产品 120㎡以上面积段成交占比均同比增加 120㎡以下各面积段占比不及去年同期 其中80㎡以下产品占比同比下降1.2个百分点 [17] - 8月市场热度阶段性回升 供给端提质缩量 杭州武汉等热盘集中入市带动项目去化率稳中有增 [8] 行业资金与库存 - 成交规模季节性回落 价格同比指数边际改善 房企到位资金中个人贷款同比增加 长短周期库存指标持续减负 [9] 项目去化案例 - 上海奉贤龙湖·御湖境首开去化率80% 配备奉贤首个无边恒温泳池及中央车站 175㎡户型定制交付 [18] - 天津金茂泮湖满庭首开即罄 配备海派艺术商街 立体园林及约2100㎡艺术会所 [18] - 杭州锦上万象府两开两罄 作为杭州主城区首个不限价项目 采用南高北低梯度布局及精装品质跃升 [18] - 成都华润置地华宸府推出四维景观 199㎡方厅面宽达21.9米及253㎡户型双景舱 配备黑金服务体系 [18] - 苏州招商序成为湖西近十年唯一纯洋房社区 配备垂直会所 [18]

房地产市场动态 - 7月末全国商品房待售面积76486万平方米 较6月末减少462万平方米 连续五个月下降 [2] - 1-7月房屋新开工面积35206万平方米 同比下降19.4% 降幅连续五个月收窄 [2] - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米 同比下降4.0% 降幅较去年同期收窄14.6个百分点 [2] - 1-7月房地产开发投资53580亿元 同比下降12.0% 房屋施工面积638731万平方米 同比下降9.2% [2] 市场趋势分析 - 房屋新开工面积降幅连续收窄 显示行业三年多的体量收缩接近尾声 [3] - 核心城市优质地块土拍保持热度 上海7月宅地出让金达286亿元创年内新高 [3] - 300城7月住宅用地成交规划建面同比下降15.2% 但出让金同比增长11.2% [3] - 上海深圳苏州南京等城市相继刷新地价纪录 优质项目入市将支撑市场 [3] 房企资金状况 - 1-7月房地产开发企业到位资金57287亿元 同比下降7.5% [4] - 国内贷款9207亿元 同比增长0.1% 利用外资17亿元 同比增长3.2% [4] - 自筹资金23230亿元 同比下降8.5% 定金及预收款16815亿元 同比下降9.9% [4] - 个人按揭贷款7918亿元 同比下降9.3% [4]

去年四季度以来，有关部门和各地出台了多项稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，降低购房 成本，取得积极成效。今年以来，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。国家统计局5月19日发布 的数据显示，4月份，房地产市场交易和价格基本稳定。70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格 环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。另外，新房和二手房房价环比上涨的城市数量均较3月份有所 减少。 随着各项稳楼市政策陆续落地生效，房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化。数据 显示，1至4月份，新建商品房销售面积同比下降2.8%，降幅比1至3月份收窄0.2个百分点；新建商品房 销售额下降3.2%。从40个重点城市的情况来看，1至4月份，新建商品住宅销售面积和销售额同比分别 增长0.1%和2%。 "房价涨跌和波动是市场常态。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，鉴于房地产市场的交易 指标已连续回升超过6个月，所以下一步在挖掘潜在市场需求、持续巩固既有向好态势方面还需要持续 发力，既要发挥好既有的政策效应，也要在增量政策储备方面持续发力。 房地产库存和新开工有所改善 数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降 ...

上半年经济表现 - 上半年GDP规模突破66万亿元 同比增长5.3% 为全年5%目标奠定基础[1] - 二季度GDP同比增长5.2% 其中出口同比增长7.2% 较一季度有所回升[1] - 消费品零售总额增速回升 受益于以旧换新政策 但投资增速回落 房地产投资降幅扩大[1] 经济结构特征 - 供给端增长优于需求端 制造业韧性好于服务业 中央投资优于地方投资[3] - 6月出现投资增速回落与房地产市场波动 预示下半年新运行逻辑[3] - 规模以上工业企业利润总额及利润率同比回落 民间投资转为负增长[5] 出口形势分析 - 上半年以美元计价出口同比增长5.9% 体现产品竞争力质变[4] - 自2016年贸易摩擦以来出口保持韧性 下半年虽面临压力但冲击可控[4] - 美国加征关税可能不会特别高 因涉及对美开放 投资及关键商品供给等综合考量[4] 投资领域动向 - 投资收益下降与反内卷政策短期拖累投资 需政策加力支持[5] - 基建投资 制造业投资及房地产投资增速均较一季度回落[5] - 下半年需通过公共投资加大力度平抑反内卷带来的短期收缩效应[8] 消费提振策略 - 下半年消费品以旧换新"国补"资金剩余1380亿元 将继续带动重点商品消费[5] - 生育补贴 养老金提升及民生举措将通过完善社保体系推动消费回升[5] - 消费刺激需结合取消限贷限购 破解教育医疗文旅等供给瓶颈[9] 财政与货币政策 - 上半年广义财政支出（公共预算+政府基金）同比增长8.9% 为近年最佳[6] - 企业实际利率受PPI负增长影响仍较高 下半年需降息以降低融资成本[6][8] - 将加快超长期特别国债 地方专项债发行 并推出政策性金融工具等准财政措施[8] 房地产调控措施 - 下半年房企面临偿债高峰 可能通过以价换量与资产重组维持流动性[10] - 政策需推动白名单扩容 加大融资支持 鼓励债转股与资产处置[10] - 通过城中村改造 城市更新及收储政策消化库存 释放改善性住房需求[11] 反内卷与市场竞争 - 反内卷政策短期导致投资收缩 中期通过价格回归带动新投资周期[8] - 需规范低于成本价销售等无序竞争 但避免行政手段压减产能[12] - 重点恢复市场调节能力 加强法治建设与监管 减少地方政府不当干预[13]