报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，预计优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1% [3][4]。其中，一二线城市成交176.1万平米，环比下降2.8%；三四线城市成交16.2万平米，环比上升21% [3][4] 1. **细分城市能级**：一线城市成交61.1万平米，环比下降6.4%；二线城市成交114.9万平米，环比下降0.7%；三线城市成交14.8万平米，环比上升22.3%；四线城市成交1.3万平米，环比上升8.3% [5] - **2月（截至2.13）同比**：34城一手房成交362.9万平米，同比大幅上升88.5%，较1月同期增幅扩大109.7个百分点 [3][9]。其中，一二线同比上升96.8%，三四线同比上升26.4% [3][9] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升194.2%，二线城市同比上升66.7%，三线城市同比上升42.5%，四线城市同比下降44% [10][11] - **春节期间（2.16-2.21）**：16个样本城市新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值下降14.2% [3][14] - **春节当周（2.14-2.20）**：受假期影响，34城新房成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [22]。其中，一二线环比下降88.5%，三四线环比下降90.9% [22] - **2月（截至2.20）同比**：34城新房成交384.6万平米，同比下降2.8% [27]。其中，一二线同比微升0.1%，三四线同比下降27% [27] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升33.7%，二线城市同比下降11.4%，三线城市同比下降21.8%，四线城市同比下降54.7% [29][30] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [3][34] - **2月（截至2.13）同比**：13城二手房成交190.5万平米，同比大幅上升91.6%，较1月同期增幅扩大77.5个百分点 [3][34] 1. **细分城市能级**：一线城市同比上升69.3%，二线城市同比上升125.1%，三四线城市同比上升34.5% [35] - **春节当周（2.14-2.20）**：13城二手房成交5.5万平米，环比骤降93.5% [43] - **2月（截至2.20）同比**：13城二手房成交196.1万平米，同比下降4.3% [43] 1. **细分城市能级**：一线城市同比下降14%，二线城市同比上升9.4%，三四线城市同比下降28.2% [44] 新房库存与去化 - **春节前一周（2.7-2.13）**：15个重点城市合计推盘94万平米，成交66万平米，成交推盘比为0.7倍 [47]。15城合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [47]。3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [51] - **春节当周（2.14-2.20）**：15个重点城市合计推盘-2万平米，成交7万平米，成交推盘比为-3.91倍 [3][60]。15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [60]。3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [3][61] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][70]。国家统计局数据显示，1月70个大中城市商品住宅价格整体环比降幅收窄、同比下降 [3][70] - **地方政策**：重庆发布22条稳定房地产市场新政 [3][70]；上海加力推进城中村改造和旧住房成套改造 [3][70]；江苏住建厅推动“一楼盘一策”，优化房票、以旧换新等政策 [3][70]；广东金融监管局为“白名单”项目提供超万亿授信，落地金额9，119亿元，为全国第一 [3][70] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT [3][70]。临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][70] 公司动态总结 房企1月销售数据 - **同比正增长**：中国金茂合同销售金额76亿元，同比上升13.6% [3][78]；华润置地合同销售金额116.5亿元，同比微升0.4% [3][78] - **同比负增长**：保利发展156.2亿元（-13.3%），招商蛇口76.7亿元（-15.2%），龙湖集团24.5亿元（-45%），旭辉集团7.3亿元（-59.7%），新城控股7.1亿元（-29.8%），金地集团12.2亿元（-45.8%） [3][78] 其他公司动态 - **融资与担保**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元 [78][82]；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [78][82] - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1104万港元回购股份约170.9万股 [83][84] 板块行情回顾 房地产板块 - **春节前一周（2.7-2.13）**：SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [3][85] - **个股表现**：涨幅前五为ST中迪、京能置业、京投发展、先导基电、光明地产；跌幅前五为皇庭国际、我爱我家、城投控股、卧龙新能、财信发展 [3][85] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3] 物业管理板块 - **春节前一周（2.7-2.13）**：板块个股平均上涨0.38%，相对沪深300指数收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][90] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3] 投资分析意见与推荐标的 - **推荐方向一：优质房企**，包括建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] - **推荐方向二：商业地产**，包括新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] - **推荐方向三：二手房中介**，推荐贝壳-W [3] - **推荐方向四：物业管理**，推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1%，较2025年周均成交241万平米下降20.2%，较本年周均成交122.8万平米上升56.6% [4] - 一二线城市合计成交176.1万平米，环比下降2.8% [4] - 三四线城市合计成交16.2万平米，环比上升21% [4] - **2月（截至2.13）成交同比**：34城一手房累计成交362.9万平米，较去年2月同期同比上升88.5%，当月成交同比较1月上升109.7个百分点 [9] - 一二线城市同比上升96.8%，较1月上升117.3个百分点 [9] - 三四线城市同比上升26.4%，较1月上升54.3个百分点 [9] - **春节期间（2.16-2.21）成交**：16个城市样本合计新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值10.9万平米下降14.2% [13] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：34城新房合计成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [20] - 一二线城市合计成交20.2万平米，环比下降88.5% [20] - 三四线城市合计成交1.5万平米，环比下降90.9% [20][21] - **2月（截至2.20）成交同比**：34城一手房累计成交384.6万平米，较去年2月同期同比下降2.8% [25] - 一二线城市同比微升0.1% [25] - 三四线城市同比下降27% [25][26] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [31] - **2月（截至2.13）成交同比**：13城二手房累计成交190.5万平米，较去年2月同期同比上升91.6%，当月成交同比较1月上升77.5个百分点 [31] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：13城二手房合计成交5.5万平米，环比骤降93.5% [39] - **2月（截至2.20）成交同比**：13城二手房累计成交196.1万平米，较去年2月同期同比下降4.3% [39] 新房库存 - **春节前一周（截至2.13）库存**：15个重点城市合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [43] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [46] - **春节当周（截至2.20）库存**：15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [54] - 3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [55] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][62] - **因城施策**：多地出台稳定楼市政策，重庆发布22条新政，上海加力推进城中村改造，江苏推动“一楼盘一策”，广东为“白名单”项目提供超万亿授信且落地金额达9，119亿元 [3][62][65] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT；临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][62][66] 物管行业 - **行业会议**：上海市物业管理事务中心召开年度工作会议，总结2025年工作并提出2026年推进规范建设、数字转型等五大重点工作，推动行业高质量可持续发展 [67] 重点公司公告 地产公司 - **1月销售数据**：多家房企公布1月单月销售金额及同比变化 [3][68] - 中国金茂：76亿元，同比上升13.6% [3][69] - 华润置地：116.5亿元，同比上升0.4% [3][68] - 保利发展：156.2亿元，同比下降13.3% [3][68] - 招商蛇口：76.7亿元，同比下降15.2% [3][68] - 龙湖集团：24.5亿元，同比下降45% [3][68] - 旭辉集团：7.3亿元，同比下降59.7% [3][68] - 新城控股：7.1亿元，同比下降29.8% [3][68] - 金地集团：12.2亿元，同比下降45.8% [3][68] - **其他动态**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [68][71] 物管公司 - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1，104万港元回购股份约170.9万股 [72][73] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：春节前一周（2.7-2.13）SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [74] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3][78] 物管板块 - **板块表现**：同期物业管理板块个股平均上涨0.38%，相对收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][79] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3][85] 投资分析意见 - **推荐方向**：报告推荐四个方向的投资标的 [3] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

活动概况 - 2026年春节商品房促消费活动于2月17日在宿城区新盛街正式启动 活动将持续至2月21日（正月初五）[1][3] - 活动由政府与企业携手举办 旨在拉动商品房消费 激活春节市场 为全市经济实现“开门稳”注入动能[1] - 活动获得了市民的广泛关注和热情参与 现场人声鼎沸、热闹非凡[1][7][9] 参与方与产品展示 - 中心城区19家房地产开发企业和10家二手房中介机构在活动现场集中亮相[3] - 参展企业全方位展示刚需住宅、改善型住宅、低密度住宅等多元户型产品[3] - 活动现场提供丰富房源 并同步上线二手房查询、交易咨询等便民服务[3] 政府支持政策 - 活动现场设立住建、公积金、银行联合咨询台 工作人员面对面解读购房补贴、公积金使用、房贷利率优惠等政策[3] - 宿迁市于2025年11月25日出台了《关于推动人才友好型城市、生育友好型社会建设的购房措施》 有效期至2026年12月31日[5] - 在中心城区购买新建商品住房 新就业人员、多孩家庭、住房以旧换新人群三类群体可领取专项补贴 且三项补贴金额可叠加享受[5] - 政府推行网签备案即入学 缩短人才“购房券”申兑时限 拓宽公积金首套贷款覆盖场景等新举措[5] 企业促销举措 - 房地产开发企业积极响应活动号召 拿出最大诚意让利惠民[7] - 例如 中房·润府在过年期间推出住房“以旧换新”政策 允许市民用旧房直接置换新房[7] 市场需求与消费者反馈 - 活动选择在春节假期举办 旨在抓住返乡置业的“黄金窗口”[5] - 活动切实满足市民的刚需和改善住房需求[5] - 有在外工作的市民特意趁春节返乡看房 更偏爱改善型住宅（如洋房） 并看重学区和交通便利性[7] - 消费者认为活动房源特别全 便于挑选[7] 活动目标与影响 - 活动旨在贯彻落实国家、省、市关于稳定房地产市场的工作部署 因城施策控增量、去库存、优供给 激发市场活力[5] - 活动打通了供需对接的“最后一公里” 让老百姓获得实惠[9] - 活动为宿迁房地产市场新一年的平稳健康发展开好局 并为全市经济高质量发展注入动力[9]

政策方向与风险化解 - 政策核心在于从供需两端发力，因城施策以控制增量、消化库存、优化供给，从而着力稳定房地产市场 [1] - 政策目标包括有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并以构建房地产发展新模式为牵引推动房地产高质量发展 [1] - 积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，严防虚假化债，并禁止违规新增隐性债务 [1] 具体措施与执行 - 优化债务重组和置换办法，通过多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] - 稳妥推进地方中小金融机构风险化解、减量提质，通过充实风险处置资源和手段，强化早期干预和处置 [1] - 最终目标是牢牢守住不发生系统性风险的底线 [1]

文章核心观点 - 中央财办官员发表文章，强调需妥善化解重点领域风险以守住安全底线，并推动房地产高质量发展[1] 房地产行业 - 政策将从房地产市场供需两端发力，实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给，目标是稳定房地产市场[1] - 将有序推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并以构建房地产发展新模式为牵引，推动房地产行业向高质量发展[1] 地方政府债务与融资平台 - 将积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，并严禁违规新增隐性债务和虚假化债行为[1] - 将通过优化债务重组和置换办法，采取多种措施化解地方政府融资平台经营性债务风险[1] 金融机构 - 将稳妥推进地方中小金融机构的风险化解与减量提质工作[1] - 措施包括充实风险处置资源和手段，强化早期干预和处置，目标是牢牢守住不发生系统性风险的底线[1]

核心观点 - 开年首月房地产市场呈现“淡季不淡”特征，政策持续发力降低置业门槛并打通“卖旧买新”置换链条，为新房市场输送需求 [1] - 市场能级差异凸显，一线城市新房价格环比走稳、同比降幅收窄，成为全国市场稳价核心锚点，二手房价格出现积极信号，中心城市及人口流入型城市市场修复具有先导性 [1] 新房市场表现 - 1月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有5个（大连、合肥、厦门、武汉、南充），环比持平的城市有3个（上海、三亚、大理）[2] - 一线城市新房价格环比基本走稳、同比降幅持续收窄，成为全国市场稳价的核心锚点 [2] - 新一线及二线城市（如武汉、青岛、济南）新房价格环比小幅波动，行业景气度突破荣枯线，市场活跃度显著提升，成为区域市场复苏重要抓手 [2] - 三四线城市找房热度同比增幅达2.11%，领跑各能级城市，下沉市场刚需释放及返乡置业成为重要看点 [2] - 二线城市合肥表现亮眼，1月新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1%、同比上涨1.6%，各面积段分项指标均表现出色，得益于政策精准发力与产城发展基本面共振，以及对科创人才、新市民等重点群体的定向补贴 [3] 二手房市场表现 - 1月70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市有2个（扬州、湛江），环比持平的城市有1个（沈阳），这是近5个月来首次出现环比上涨城市，且70城二手房价格指数跌幅收窄态势明显 [4] - 一线城市二手房价格降幅收窄更为明显，例如北京价格环比降幅由之前的1.3%收窄至0.2% [5] - 2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，市场保持较高活跃度，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）比例高达83% [4] - 上海由政府平台收购核心区二手房用于保障性租赁住房，为特定资产类别提供托底与流动性支持，有利于稳定房价预期、激活置换链条、优化租赁住房供给 [5] - 市场修复具有先导性，中心城市及人口流入型城市由于住房需求更旺盛，其市场修复边际到来早于低能级城市，近期一线市场修复更多由近郊区入门级住宅产品驱动 [5] 政策环境与市场展望 - 2026年1月，中央多部门协同明确发展框架，地方层面超40省市跟进细化落实，形成“中央定调、地方精准施策”联动格局，政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建设、融资优化四大维度 [6] - 稳定房地产市场可从三方面着力：中央和地方通过收储与城市更新吸收供给、创造需求；房企通过盘活存量（如资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给；需求端通过行政、公积金、财税政策调整来提振需求、消化供给 [6] - 2026年上半年政策将延续因城施策、供需两端精准发力的思路，需关注一季度市场表现及春节后政策效果的可持续性 [6] - 1月二手房找房热度回升12.72个百分点，不少城市成交量持续上升，开年二手住房市场活跃度较高，尤其是中心城市入门级市场表现更好，此类需求活跃能带动置换改善型需求，为后期市场稳定与复苏树立信心 [6][7] - 传统3月“小阳春”行情仍值得期待 [6]

市场整体观点 - 多家机构对节后行情持乐观预期，认为政策催化加速、资金面改善以及前期调整已释放部分风险是主要支撑因素 [1][10] - 有机构判断市场短期存在做多窗口期，建议把握结构性机会 [9] - 有观点认为整体市场或维持动态平衡，周期动能需需求端持续验证，科技下一轮攻势需等待更明确的产业信号与业绩支撑 [11] 资本市场政策与监管动态 - 沪深北交易所宣布优化再融资一揽子措施，支持优质上市公司创新发展，优化审核并提高效率，同时修订规则以适应科创企业需求 [2] - 沪深北交易所允许存在破发情形的上市公司通过定增、可转债等方式融资，募集资金需投向主营业务 [2] - 交通运输新业态协同监管部际联席会议办公室约谈高德打车，指出其对合作网约车平台管理不到位、压低运价等问题，并要求其强化平台监管、规范经营行为、保障司机权益 [5] - 国投白银LOF公告，因保护投资者利益，将于2026年2月10日开市起至当日10:30停牌，若溢价未有效回落可能采取进一步停牌措施 [7] 行业与产业政策 - 商务部召开汽车企业座谈会，指出汽车消费链条长潜力大，2026年将优化实施汽车以旧换新，开展汽车流通消费改革试点，多措并举推动汽车消费扩容提质 [4] - 财政部等三部门发布跨境电商出口退运商品税收优惠政策，对2026年1月1日至2027年12月31日期间因滞销、退货原因在规定时限内退运的商品免征进口关税和进口环节税 [3] - 重庆市出台稳定房地产市场政策，对在中心城区无购房记录的居民首次购房给予成交总金额0.5%的购房补贴，并对符合条件的人才提供购房房票补贴 [6] - 人力资源社会保障部等七部门对美团、滴滴、货拉拉等16家新就业形态平台企业开展用工行政指导，要求全面落实用工主体责任，保障劳动者权益 [3] - 生态环境部审议通过《低水平放射性废物固化体性能要求—水泥固化体》，旨在提升辐射安全监管效能，并持续健全核与辐射安全监管标准体系 [6] 公司公告与动态 - 盟固利计划投资9.29亿元建设年产3万吨锂离子电池正极材料项目 [9] - 源杰科技拟投资12.51亿元建设光电通讯半导体芯片和器件研发生产基地二期项目 [9] - 当升科技与辉能科技签署策略合作框架协议书，拟在固态电池与新能源产业领域加强合作 [9] - 埃夫特拟购买盛普股份100%股份，股票将于2月10日复牌 [9] - 中闽能源拟收购闽投抽水蓄能51%股权 [9] - 方大炭素拟以3.19亿元收购天津通达环宇物流有限公司100%股权 [9] - 厦门钨业拟收购九江大地39%股权 [9] - 金徽股份拟以2.1亿元收购福圣矿业100%股权 [9] - 协鑫集成公告前海金控拟减持不超过1.01%公司股份 [9] - 完美世界公告实际控制人在股票异常波动期间减持124.7万股 [9] - 三元生物公告美国对中国赤藓糖醇反倾销、反补贴调查终裁结果公布，公司通过特定单独税率渠道出口美国的综合执行税率达93.58% [9] - 中国宝安公告未成为杉杉集团及其全资子公司实质合并重整的重整投资人 [9] - *ST节能公告公司控制权可能发生变动，股票停牌 [9] - 萃华珠宝公告因涉嫌信披违法违规遭证监会立案 [9] 金融市场表现 - 美东时间2月9日，美股三大指数低开高走，道指涨0.04%再创历史新高，标普500指数涨0.47%逼近历史高点，纳指涨0.90% [7] - COMEX黄金期货价格涨超2%，报5084.2美元/盎司；COMEX白银期货价格大涨8%，报83.05美元/盎司 [8] - WTI原油期货价格收涨1.27%，报64.36美元/桶；布伦特原油期货价格收涨1.45%，报69.04美元/桶 [8] 近期财经日程 - 财报发布：中芯国际 [2] - 新股上市：爱得科技（北交所）、林平发展（沪主板）、电科蓝天（科创板） [2] - 爱芯元智在联交所挂牌上市 [2]

政策核心 - 重庆市多部门联合印发通知，旨在通过政策集成效应稳定房地产市场，促进房地产业良性循环和健康发展 [1] 直接购房补贴政策 - 对符合国家政策生育二孩或三孩且至少有一个未成年子女的家庭，在中心城区购买新建商品住房并完成网签合同备案的，给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元的补贴，每个家庭限享受一次 [1] - 对在中心城区首次购买住房的居民，给予新购住房成交总金额0.5%的购房补贴 [1] - 对符合条件的人才在中心城区购买新建商品住房提供人才购房房票补贴 [1] - 鼓励各区县对在本辖区内购买新建商品住房且在1年内出售市内原有一套住房的居民，给予新购商品住房成交总金额1%的补贴 [1] - 鼓励各区县对在同一区县1年内出售两套小户型住房并新购一套大户型住房的居民，给予新购住房成交总金额1.5%的补贴 [1] 税收优惠政策 - 自2026年1月1日至2027年12月31日，对在全市范围内出售自有住房并在1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠 [1] 住房公积金政策优化 - 为支持改善性住房需求，缴存人家庭使用住房公积金贷款新购住房时，拟购住房所在区县（开发区）有住房的，核减一套住房认定套数，但有两次及以上住房公积金贷款记录的不得再次申请 [2] 住房信贷政策支持 - 在加大住房信贷支持力度方面，居民家庭在拟新购住房所在区县名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策 [2]

文章核心观点 重庆市发布综合性房地产新政，通过补贴、信贷支持、税收优惠、品质升级、存量盘活及服务优化等多维度政策集成，旨在稳定房地产市场预期，促进住房消费与产业良性循环[1] 降低购房成本与激发需求 - 对在中心城区购买新建商品住房的二孩家庭和三孩家庭，分别给予2万元和3万元一次性补贴[2] - 对在中心城区首次购买住房的居民，给予新购住房成交总金额0.5%的购房补贴[2] - 居民家庭在当地名下无成套住房申请贷款时，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策[2] - 居民将市内自有存量住房盘活用作租赁住房并备案后，该住房在市内购房时可不纳入家庭住房套数计算[2] 鼓励改善性住房需求 - 对1年内“卖旧买新”的居民，给予新购住房成交总金额1%的补贴；对1年内“卖两套小户型买一套大户型”的居民，补贴比例为1.5%[3] - 自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠[3] 支持高品质住宅与绿色消费 - 积极支持建设成品住宅“好房子”项目，对达到一星级以上绿色建筑标准的项目给予绿色金融支持[4] - 对购买指定“好房子”项目定制化装修服务的个人消费者，购买6类指定高能效家电产品给予补贴，补贴标准为产品最终销售价格的15%，每件补贴不超过1500元，每人每类可补贴1件[4] - 鼓励商业银行为推行定制化装修的“好房子”项目相关产业链企业或购房人提供装修贷款服务[5] 盘活存量房屋与资产 - 鼓励收购主体收购存量商品房用作保障性住房等，由房源所在区县政府按批量收购总金额的1%给予补贴[6] - 对新购商业用房（含“商住两用房”）的，购房贷款最低首付款比例调整为30%[6] - 支持银行业金融机构向托管二手住房用作租赁住房的企业发放住房租赁经营性贷款，并支持符合条件的租赁企业享受西部大开发企业所得税优惠政策[6] - 鼓励利用存量商办用房改造，发展社区养老、托幼、文化及现代服务业等[6] 优化服务流程与交易便利度 - 全面推行存量房网签及交易资金全监管服务，并推广二手房住房公积金贷款“带押过户”业务[7] - 推进新房购置“一件事”集成服务，在“渝快办”平台整合网签备案、税费缴纳、水电气开户等全链条事项[7] - 鼓励在城中村和危旧房改造中实施房票安置和购买存量住房安置，并开展城镇老旧住房自主更新、原拆原建试点[7]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：华润、滨江、招蛇、越秀、建发、保利置业、华润万象生活、太古、瑞安、大悦城、百联股份 [4] 核心市场数据与表现 * **新房市场**：第4周，40城新房成交面积环比下降9.7%，同比下降39.6% [1] * **二手房市场**：第4周，18城二手房成交面积环比增长4.4%，同比增长18.1% [1] * **库存与去化**：12城新房库存面积环比微降0.2%，同比下降6.6%；去化周期为17.7个月，环比增加0.8个月，同比增加5.5个月 [1] * **土地市场**：百城土地成交建面环比下降3.1%，同比微增0.4%；楼面均价环比上涨1.7%，同比下降15.8%；溢价率为0.7%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点 [1] * **价格趋势**：一线城市中，上海新房成交价保持上涨，属于独立行情 [2] * **成交量展望**：预计2024年二手房年均成交量在5-6亿平方米，保持相对平稳；预计2026年二手房成交量或将持平或微跌 [2] 核心观点与政策分析 * **市场核心矛盾**：稳住房地产市场的核心在于稳住价格 [2] * **稳价格路径**：需要从供需两端共同发力去库存 [2] * **供给端措施**： * 专项债收储对去库存效果最直接，但需扩大资金来源，并解决收益平衡和收储资产有效性问题 [2] * 资产证券化（如ABS、公募REITs）是盘活存量的可行路径，但对资产质量要求较高 [2] * 典型城市在新政策发布后，新项目开盘去化率明显高于以往 [2] * **需求端措施**：公积金政策有效运用、契税调降、房贷抵扣个税等能提振住房消费，建议该类政策有效延续 [2] * **稳投资关键**：稳住房地产投资的关键在于开发商资金 [3] * **开发商资金支持建议**： * 支持非央国企合理融资需求 [3] * 建立开发商额度统筹管理，允许在城市、开发商、银行之间统筹 [3] * 增加增信，特别是给民营企业增信 [3] * **中长期方向**：引导房企从追求投资开发增加值转向运营服务增加值 [3] * **政策预期**：尽管防范风险是首位，但房价惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计第一季度将会有适当的政策调整 [3] 其他重要信息与投资建议 * **政策动态**：自然资源部、住建部联合发文进一步支持城市更新行动 [1] * **未来关键**：加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策的有效落地，是促进市场止跌回稳的关键 [3] * **产品需求趋势**：居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质和物业配套完备性将成为重要决策依据 [2] * **投资建议**： * 关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 [3] * 关注在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [3]