报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2026年3月上半月受商业不动产REITs分流、一级供给节奏加快担忧、长债利率上升等因素影响，REITs市场回调加剧，流动性低位运行但降幅收窄 [4] - 派息率追平红利股，产权估值降而经营权升，产权类与经营权类IRR均较2月底有所提升 [4] - 基础设施REITs有2单项目注册待发，商业不动产REITs新报1单且新增项目募资体量收缩 [4] - 3月下半月进入年报披露期，建议关注4月分红窗口期，3月26日上海地产租赁REIT部分首发战配解禁 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场回调幅度扩大，流动性低位降幅收窄 - 2026年3月上半月权益市场走势偏弱，10年期国债收益率延续上行，中证REITs全收益收跌1.7%，跌幅较上月同期扩大，后续需关注年报中业绩归因、持有人结构、资产估值变化等信息 [10] - 各类型资产普遍回调，仅能源板块小幅上涨，产权类资产跌幅较大，经营权类板块整体抗跌 [11][16] - 2026年3月上半月REITs个券涨、跌数量占比为18%、82%，国家电投新能源REIT领涨，京东仓储REIT跌幅最大 [20] - 2026年3月上半月沪深REITs日均换手率为0.37%，较2月小幅收窄0.01个百分点，保租房卖盘压力增大，产业园、消费类资产交投活跃度降温，IDC资产日均换手率回升 [26] 派息率追平红利股，产权估值降经营权升 - 截至2026年3月16日，产权类REITs派息率为4.67%，经营权类为8.46%，产权类受净值回调影响派息率提升，经营权类中公用事业板块派息率变动明显 [31] - 产权类REITs与10Y国债到期收益率的息差扩大0.07个百分点，与中证红利股息率的息差扩大0.27个百分点，二者股息率已持平 [36] - 仓储物流、产业园、消费、保租房的最新派息率较10Y国债到期收益率的息差分别为2.60%、2.70%、2.28%、1.00%，息差较2月底扩大幅度排序为产业园>消费>保租房>仓储物流 [40] - 产权类P/NAV最新值为1.23X，较2月底估值下降，经营权类P/FFO最新值为13.45X，较2月底估值上升 [46] - 产权类REITs最新IRR为4.2%，经营权类最新IRR为5.2%，两大类资产IRR均较上期有所提高 [51] 两单项目注册待发，新增商业募资额下降 - 截至2026年3月16日，沪深上市REITs共计79只，总市值2229亿元，2026年至今无新增发行项目 [53] - 2026年至今仅华夏中核清洁能源REIT上市，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08% [59] - 截至3月16日，基础设施REITs已受理未发行项目共15单，东方红隧道智能运维高速REIT、中金厦门安居REIT注册通过，国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港发展REIT两单交易所受理 [63] - 截至3月16日，商业不动产REITs在审项目15单，嘉实首开REIT、广发新城吾悦REIT交易所受理，红土创新星河集团REIT申报且被受理，5单收到问询函，新受理项目首发规模集中在10 - 20亿元 [64][66] - 2026年3月上半月，5单公募REITs项目招投标进展更新，涉及文旅、酒店及能源等领域 [80] 年报将陆续出炉，建议关注4月分红窗口期 - 截至目前，招商蛇口租赁住房REIT、博时招商蛇口产业园REIT发布2025年年报，银华绍兴原水水利REIT未解除原水应急保障Ⅰ级响应，中信建投国家电投新能源REIT进行保理融资，汇添富上海地产租赁住房REIT将在3月26日解禁 [88] - 从可供分配金额来看，华泰江苏交控REIT、富国首创水务REIT 2025年同比增速最高，需注意年报与季度加总口径的差异 [92] - 年报后4月将迎来REITs分红派息的集中窗口期，不同资产类别及同一资产旗下各项目之间分化明显 [93] - 2026年3月上半月，公募REITs市场大宗交易合计61笔，总金额14.42亿元，平安宁波交投REIT大宗交易金额位居第一，中金普洛斯REIT单笔交易额最高 [98]