报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨 [1] - 截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [1] - 文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月4日，中证REITs（收盘）指数收盘价为887.01点，整周涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数；年初至今，中证REITs涨幅为+12.3%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点 [2][14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%；从不同项目类型来看，各类REITs涨跌分化，生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）涨幅最大 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%；消费类成交额占比最高，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元） [3][26] 一级市场发行 - 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，已上市的首发产品5只 [28] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [30] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角；P/FFO从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值，偏向短期视角 [30] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为77.5%，P/FFO为8.7，IRR为7.5%，年化派息率为13.7%等 [31] - 截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [31] 行业要闻 - 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”，底层资产系安博在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米 [37] - 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍，7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [37] - 7月3日，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目，该景区2024年接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元 [4][37]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收跌，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅分别为 -2.1%、-1.8%，REITs 全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 央行等六部门支持符合条件的消费基础设施发行 REITs，消费 REITs 发展迎来新机遇 [1] - 华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，租赁住房 REITs 实现“首发 + 扩募”闭环，奠定再融资常态化范式 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 6 月 27 日，中证 REITs 指数收盘价为 880.9 点，整周涨跌幅为 -1.46%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅为 +11.6%，高于其他主要指数 [2][8] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 11.4%，波动率为 7.0%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs 总市值在 6 月 27 日上升至 2061 亿元，较上周减少 5 亿元；全周日均换手率为 0.61%，较前一周上升 0.01 个百分点 [2][14] - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -2.1%、-1.8%；各类 REITs 均收跌，能源、生态、市政设施类跌幅最小，分别为 -0.8%、-0.9%、-1.3% [3][19] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为中航京能光伏 REIT（+0.95%）、华夏华润商业 REIT（+0.64%）、中金山东高速 REIT（+0.47%） [3][23] - 市政设施类本周交易最活跃，区间日均换手率为 2.4%，成交额占 REITs 总成交额 2.8%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为 0.6%，成交额占 REITs 总成交额 25.9% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏华润商业 REIT（2181 万元）、鹏华深圳能源 REIT（1620 万元）、华夏和达高科 REIT（1079 万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至 2025 年 6 月 27 日，交易所处在已申报阶段的 REITs 产品 2 只，已受理 3 只，已反馈 5 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 7 只 [27] 估值跟踪 - 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型的指标表现不同 [29][30] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 143BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 209BP [1][30] 行业要闻 - 6 月 19 日，央行等六部门印发意见支持符合条件的消费基础设施发行公募 REITs，为消费 REITs 打开“资产池” [35] - 6 月 24 日，江西水务集团公募 REITs 汇添富基金中标，温州珊溪水利公募 REITs 中金公司与中金基金联合体中标 [35] - 6 月 25 日，华夏北京保障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，募集资金约 9.46 亿元 [35] - 6 月 26 日，中金亦庄产业园 REIT 在上交所上市，是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施 REITs [35] - 6 月 27 日，中金中国绿发商业 REIT 在深交所上市首日封涨停，公众认购倍数高达 683 倍，网下机构认购倍数达 265.76 倍 [36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着存款利率下降，具有高分红属性的REITs配置吸引力增强，行情持续走强 [1] - 本周中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场保障房、交通、仓储物流类REITs涨幅领先，生态环保、市政设施REITs微跌 [1] - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年5月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为869.19点，整周涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%） [2][8] - 截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点 [2][13] 不同项目REITs表现 - 截至2025年5月23日，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1% [3][18] - 不同项目类型REITs周涨跌幅分化，平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障性租赁住房类（3.0%）、交通基础设施类（2.6%）和仓储物流类（2.1%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%） [3][22] - 保障性租赁住房类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9% [4][23] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元） [4][24] 一级市场发行 - 截至2025年5月23日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品3只 [26] 估值跟踪 - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28] - 截至2025年5月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [29] 行业要闻 - 5月20日，创金合信电子城产业园REIT项目已正式受理，这是创金合信申报的第二单公募REITs产品 [36] - 5月19日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的审核状态为通过，消费基础设施公募REITs继续扩容 [36] - 5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值 [36] - 5月21日，江苏省首单租赁住房REITs项目——“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”正式在上交所挂牌上市，网下和公众认购倍数分别达216.91倍和829.78倍，上市首日涨幅29.99% [36]

报告导读： 对底层资产现金流的剖析是进行 REITs 估值的基础，本文针对 REITs 估值进 行详细展开，由点到面分析当前 REITs 的估值逻辑。 REIT 估值方法主要包括三类：成本法，市场法和收益法，本质是分别基于投入成本、市场价值与未来收 益对 REIT 资产进行估值。 中国公募 REITs 政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法。 采用收益法契合 REIT 收益稳定性较高，强制分红等特征，也有利于倒逼提升 REITs 市场信息透明度。 ③ 经营收入到可供分配金额的调整。 REITs 要求分红需基于可供分配金额，因此虽然底层资产经营情况 是决定 REITs 估值的核心变量，但可供分配金额的调整对实际分红分派乃至估值模型的影响同样值得关 注。此外，期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额。我们将 EBITDA 与可供分配金额的差额设为 调整项，从实际项目情况来看，调整项对可供分配金额的影响普遍在 +/-20% 左右，部分项目影响超 50% ，甚至 100% 。 ④ 差补机制有利于平滑项目收入。 2024 年以来部分新发 REITs 项目带有收益分配调节机制，即通过协 议承诺保障底层资产的 ...