报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周REITs市场延续弱势，中证REITs指数周跌0.1%，保障房、交通、生态环保、数据中心和能源收涨，其他板块下跌 [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>沪深300>中证转债 [1] - 截至2026年3月20日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为336BP [1] - REITs底层资产持续多元化，首单隧道公募项目获批填补交通细分空白，首单户用光伏项目挂牌上市，彰显了存量资产盘活的创新广度 [1] 各部分总结 市场走势 - 截至2026年3月20日，中证REITs（收盘）指数收盘价为785.00点，整周（2026/3/16 - 2026/3/20）涨跌幅为 - 0.1%，表现弱于中证全债指数（0.0%），强于沪深300指数（ - 2.2%）和中证转债（ - 3.2%） [2][9] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（ + 0.8%）>中证全债（ + 0.6%）>中证转债（ + 0.1%）>沪深300（ - 1.4%） [2][9] - 近一年中证REITs指数回报率为 - 8.7%，波动率为6.8%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - REITs总市值在3月20日为2239亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率为0.30%，较前一周下降0.06个百分点 [2][12] 不同项目属性和类型REITs表现 - 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 - 0.1%、0.4% [3][18] - 从不同项目类型REITs来看，保障性租赁住房、交通基础设施、生态环保、新型基础设施和能源基础设施收涨，其他类型REITs均收跌 [18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（ + 3.18%）、华夏北京保障房REIT（ + 2.77%）、中金厦门安居REIT（ + 2.38%） [3][20] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.6%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.0% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（559万元）、华夏中核清洁能源REIT（533万元）、华夏越秀高速REIT（482万元） [3][25] 一级市场发行 - 从2026年1月1日至2026年3月20日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有4只，已反馈的产品16只，已受理的产品5只 [27] 估值跟踪 - 截至3月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.4% [29] - 截至2026年3月20日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低48BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为336BP [31] 行业要闻 - 3月16日，东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批，该项目是目前市场首单隧道基础设施公募REITs，预计募集资金43.56亿元 [4][36]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2026年3月上半月受商业不动产REITs分流、一级供给节奏加快担忧、长债利率上升等因素影响，REITs市场回调加剧，流动性低位运行但降幅收窄 [4] - 派息率追平红利股，产权估值降而经营权升，产权类与经营权类IRR均较2月底有所提升 [4] - 基础设施REITs有2单项目注册待发，商业不动产REITs新报1单且新增项目募资体量收缩 [4] - 3月下半月进入年报披露期，建议关注4月分红窗口期，3月26日上海地产租赁REIT部分首发战配解禁 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场回调幅度扩大，流动性低位降幅收窄 - 2026年3月上半月权益市场走势偏弱，10年期国债收益率延续上行，中证REITs全收益收跌1.7%，跌幅较上月同期扩大，后续需关注年报中业绩归因、持有人结构、资产估值变化等信息 [10] - 各类型资产普遍回调，仅能源板块小幅上涨，产权类资产跌幅较大，经营权类板块整体抗跌 [11][16] - 2026年3月上半月REITs个券涨、跌数量占比为18%、82%，国家电投新能源REIT领涨，京东仓储REIT跌幅最大 [20] - 2026年3月上半月沪深REITs日均换手率为0.37%，较2月小幅收窄0.01个百分点，保租房卖盘压力增大，产业园、消费类资产交投活跃度降温，IDC资产日均换手率回升 [26] 派息率追平红利股，产权估值降经营权升 - 截至2026年3月16日，产权类REITs派息率为4.67%，经营权类为8.46%，产权类受净值回调影响派息率提升，经营权类中公用事业板块派息率变动明显 [31] - 产权类REITs与10Y国债到期收益率的息差扩大0.07个百分点，与中证红利股息率的息差扩大0.27个百分点，二者股息率已持平 [36] - 仓储物流、产业园、消费、保租房的最新派息率较10Y国债到期收益率的息差分别为2.60%、2.70%、2.28%、1.00%，息差较2月底扩大幅度排序为产业园>消费>保租房>仓储物流 [40] - 产权类P/NAV最新值为1.23X，较2月底估值下降，经营权类P/FFO最新值为13.45X，较2月底估值上升 [46] - 产权类REITs最新IRR为4.2%，经营权类最新IRR为5.2%，两大类资产IRR均较上期有所提高 [51] 两单项目注册待发，新增商业募资额下降 - 截至2026年3月16日，沪深上市REITs共计79只，总市值2229亿元，2026年至今无新增发行项目 [53] - 2026年至今仅华夏中核清洁能源REIT上市，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08% [59] - 截至3月16日，基础设施REITs已受理未发行项目共15单，东方红隧道智能运维高速REIT、中金厦门安居REIT注册通过，国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港发展REIT两单交易所受理 [63] - 截至3月16日，商业不动产REITs在审项目15单，嘉实首开REIT、广发新城吾悦REIT交易所受理，红土创新星河集团REIT申报且被受理，5单收到问询函，新受理项目首发规模集中在10 - 20亿元 [64][66] - 2026年3月上半月，5单公募REITs项目招投标进展更新，涉及文旅、酒店及能源等领域 [80] 年报将陆续出炉，建议关注4月分红窗口期 - 截至目前，招商蛇口租赁住房REIT、博时招商蛇口产业园REIT发布2025年年报，银华绍兴原水水利REIT未解除原水应急保障Ⅰ级响应，中信建投国家电投新能源REIT进行保理融资，汇添富上海地产租赁住房REIT将在3月26日解禁 [88] - 从可供分配金额来看，华泰江苏交控REIT、富国首创水务REIT 2025年同比增速最高，需注意年报与季度加总口径的差异 [92] - 年报后4月将迎来REITs分红派息的集中窗口期，不同资产类别及同一资产旗下各项目之间分化明显 [93] - 2026年3月上半月，公募REITs市场大宗交易合计61笔，总金额14.42亿元，平安宁波交投REIT大宗交易金额位居第一，中金普洛斯REIT单笔交易额最高 [98]

报告行业投资评级 - **推荐（维持）** [2] 报告的核心观点 - **二级市场短期震荡，关注基本面稳健与指数权重标的**：被动资金入市预期已被部分定价，业绩稳健板块估值已处高位，部分高派息率标的或陷“估值陷阱”，叠加4月底前业绩真空期，短期市场或以震荡为主。下一轮行情触发因素或来自4月下旬一季报披露后的业绩再定价及场外指数基金获批落地[5]。 - **一级市场供给创新高，商业不动产REITs供应超预期**：截至2026年2月28日，挂网REITs总拟募资额达650亿元，超过2024年全年646亿元的发行高峰。其中，商业不动产REITs供应超预期，共14单挂网，总拟募资超400亿元[5][13]。 - **板块基本面持续分化，市政与消费改善显著**：2025年第四季度，各板块收入增速分化延续，市政（+13.0%）和消费（+9.8%）板块收入改善最为显著，而产业园（-14.8%）收入压力仍然最大[5][25]。 - **配置注重稳健与规避估值陷阱**：在二级市场，建议关注基本面稳健、抗波动能力强并具备一季度高业绩预期的标的（如华润商业、首创奥莱、唯品会奥莱等）以及指数权重标的（如华润商业、国电投、普洛斯等）。在一级市场，战配可关注发行估值较二级存在折价且资产质量较好或有差补的标的（如砂之船、唯品会、首农、首开、锦江等）[5]。 根据相关目录分别进行总结 一、二级市场回顾 - **指数表现**：2026年1-2月，中证REITs全收益指数累计上涨2.6%（同期万得全A上涨8.3%）。其中，1月上涨4.2%，2月回调1.6%[5][6]。 - **板块表现**：2026年1-2月，全市场涨跌幅中位数为+3.8%。IDC（+9.5%）、消费（+5.2%）、产业园（+4.4%）、仓储（+4.1%）跑赢市场平均，保租房（-0.8%）是唯一负收益板块[8]。 - **市场流动性**：2026年1-2月，REITs全市场日均成交额5.9亿元，日均换手率0.49%，处于历史26%分位数水平[6]。 二、一级市场回顾 - **发行与打新**：2026年1-2月无新发或扩募项目发售。2月有1单（华夏中核清洁能源REIT）上市，测算其绝对打新收益率为0.08%[5][11]。 - **审核与供给规模**：截至2026年2月28日，商业不动产和基础设施REITs合计拟募资650亿元。商业不动产REITs共14单挂网，总拟募资超400亿元，2026年预期派息率在3.8%-6.9%不等；基础设施REITs共13单挂网，总拟募资超250亿元[5][13]。 - **审核边际变化**：2026年1-2月期间，交易所首次终止5单基础设施REITs项目审核，并首次出现被二次反馈的项目（山证晋中公投瑞阳供热REIT）[5][22]。 三、REITs基本面 - **收入增速排序**：2025年第四季度各板块收入同比增速中位数由高到低为：市政（+13.0%）、消费（+9.8%）、保租房（+2.3%）、交通（-4.1%）、仓储（-4.4%）、能源（-4.9%）、产业园（-14.8%）[5][25]。 - **板块分化态势**：市政和消费板块收入显著改善；保租房保持稳定；能源、仓储、高速公路收入同比下滑，降幅在个位数；产业园收入压力最大且降幅仍在扩大[5][25]。 四、估值分析 - **整体估值**：2026年2月末，REITs全市场平均P/NAV为1.17倍，处于历史55%分位[5]。 - **产权类REITs**：产权REITs派息率与10年期国债收益率利差为228个基点，位于历史68%分位。其中，IDC估值达历史新高，消费估值较历史中枢偏贵，保租房位于历史中枢附近，仓储、产业园估值低于历史中枢但基本面承压[5]。 - **经营权类REITs**：经营权内部收益率（IRR）与10年期国债利差为244个基点，位于历史37%分位，利差偏窄[5]。 五、商业不动产REITs详情 - **零售资产**：砂之船、唯品会、首农、涪城凯德广场历史业绩（销售额、收入）表现相对较好。大部分零售资产2026年预期资本化率（Cap Rate）位于大宗交易市场区间下限甚至更低[18][20]。 - **办公资产**：挂网办公资产均位于一线城市。上海地产资产因租户多为上海国资实控且剩余租期长（平均超5年），现金流稳定性或更优。大部分办公资产2026年预期资本化率位于大宗市场区间下限[18][21]。 - **酒店/服务式公寓资产**：华住、凯德资产基本面优于锦江。锦江是唯一提供差额补足机制的项目，其运管机构针对未来五年毛经营利润（GOP）提供差额补足[18][22]。

行业投资评级 - 对房地产开发行业给予“增持”评级，并维持该评级 [4] 核心观点 - 报告认为当下C-REITs投资策略主要有三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，二是关注保障房等弱周期资产结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局，三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - 截至2026年2月27日当周，中证REITs(收盘)指数下跌1.08%，收于796.1点；中证REITs全收益指数下跌1.08%，收于1035.8点 [1][8][9] - 同期，沪深300指数上涨1.08%，恒生指数上涨0.82%，恒生地产建筑业指数上涨2.85% [1][8] - 截至2026年2月27日，本年中证REITs全收益指数涨幅为2.57%，中证REITs(收盘)指数涨幅为2.25% [1][8] - 同期，恒生地产建筑业指数本年涨幅最高，达20.02%，REITs全收益指数涨幅在所列指数中排行第4 [1][8] REITs二级市场表现 - 截至2026年2月27日当周，C-REITs二级市场整体呈现震荡行情，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [1][10] - 当周已上市REITs中17支上涨、62支下跌，周均涨幅为-1.19% [1][10] - 分板块看，数据中心和生态环保板块表现较优，涨幅分别为1.71%和0.4%；保障房和产业园区板块回调，涨幅分别为-2.42%和-2.12% [1][10] - 当周数据中心板块交易最活跃，日均换手率达1.6%，显著高于其他板块；仓储物流板块换手率为0.6%，产业园区为0.3% [2][16] - 当周已上市REITs日均成交量126.2万股，日均换手率0.4% [2][16] REITs估值表现 - 截至2026年2月27日当周，已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11.1%）、华夏中国交建REIT（9.7%）、易方达广开产园REIT（9.6%） [2][17] - 已上市REITs的P/NAV（市净率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的为易方达广开产园REIT（0.7） [2][17] 市场动态与申报进展 - 公募REITs方面：建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所，为全国首个正式申报的港口类资产公募REIT [1][2][11] - 商业不动产REITs方面：嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报 [1][2][11]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 公募REITs四季报显示消费基础设施REITs运营数据保持较强韧性，出租率普遍高于95%，租金稳中有升[3][13] - 本周C-REITs二级市场整体上涨，数据中心和市政水利板块表现领先，能源和交通基础设施板块涨幅较小[2][12] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[3] REITs指数表现 - 截至2026年1月23日当周，中证REITs（收盘）指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点[1][10] - 同期，沪深300指数下跌0.62%，房地产（申万）指数上涨5.21%，REITs全收益指数涨幅在主要指数中排名第二[1][10] - 2026年年初至1月23日，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）但弱于恒生地产建筑业指数（+8.56%）[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，68支上涨，10支下跌，周均涨幅为2.63%[2][12] - 板块表现分化显著，数据中心REITs板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅相对较小[2][12] - 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元[2][12] - 消费REITs四季报显示运营韧性较强，样本项目出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场出租率达100%；华润商业REIT第四季度租金单价达436.44元/平方米/月[3][13] REITs交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量为231.1万股，日均换手率为0.8%[3][18] - 数据中心板块交易最为活跃，本周换手率达1.5%；仓储物流和消费基础设施板块换手率均为0.9%[3][18] - 个股层面，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中航易商仓储物流REIT本周日均换手率位居前三，分别为2.9%、2%和1.9%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债内部收益率持续分化，平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）和易方达广开产园REIT（8.6%）位列前三[3][19] - P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.7至1.9之间，其中华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.8）比率最高，华夏中国交建REIT（0.7）比率较低[3][19]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对C-REITs行业的整体投资评级 [1][3][6] 报告的核心观点 * 报告认为消费基础设施REITs在四季度运营数据端仍呈现较强韧性，出租率整体保持在95%以上，租金稳中有升 [3][12] * 报告提出当前投资策略的三条主线：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机；结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局保障房等弱周期资产；关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人 [3] REITs指数表现 * 截至2026年1月23日当周，中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点 [1][9] * 同期，沪深300指数下跌0.62%，恒生指数下跌0.36%，房地产(申万)指数上涨5.21% [1][9] * 截至2026年1月23日本年，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）和中债十年期国债指数（+0.47%），但不及恒生地产建筑业指数（+8.56%）和房地产(申万)指数（+6.66%） [1][9] C-REITs二级市场表现 * 本周（1.16-1.23）C-REITs二级市场整体上涨，78只已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63% [2][11] * 板块表现分化明显，数据中心板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅较小 [2][11] * 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [2][11] * 本周交易活跃度最高的是数据中心板块，日均换手率达1.5%，高于市场均值0.8% [3][17] 公募REITs四季报业绩 * 已披露四季报的消费REITs运营韧性较强，11只样本（剔除农贸市场类）出租率虽存在波动但整体均保持在95%以上 [12] * 具体项目如宁波杉井奥特莱斯广场出租率为100.00%，佛山映月湖环宇城为99.27%，长沙金茂览秀城为99.20%，青岛万象城为99.09%，济南首创奥特莱斯为99.04% [3][12] * 四季度消费REITs租金稳中有升，华润商业REIT Q4租金单价达436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达440及377.29元/平/月，济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至205、181元/平/月 [3][12] REITs估值表现 * 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）、易方达广开产园REIT（8.6%） [3][18] * P/NAV（价格与净资产价值比率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [3][18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数全周上涨 1.9%，各板块普涨，市场交易活跃度提升；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深 300>中证 REITs>中证全债；截至 2026 年 1 月 9 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2026 年 1 月 9 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价 793.05 点，整周涨跌幅+1.9%，表现弱于中证转债指数（+4.4%）、沪深 300 指数（+2.8%），强于中证全债指数（-0.1%）；年初至今，中证转债（+23.9%）>沪深 300（+20.9%）>中证全债（+0.5%）>中证 REITs（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为-2.0%，波动率为 7.7%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数和中证全债指数，波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值 1 月 9 日为 2233 亿元，较上周增加 34 亿元；全周日均换手率为 0.60%，较前一周增加 0.08 个百分点 [2][8] 各板块表现 - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+2.8%、+1.6%；从不同项目类型 REITs 来看，各板块均收涨，市政设施、新型基础设施、水利 REITs 涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为易方达毕威市场 REIT（+7.84%）、广发成都高投产业园 REIT（+6.91%）、招商科创 REIT（+6.24%） [3][21] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，区间日均换手率为 1.0%；消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高，成交额占 REITs 总成交额 22.3% [3][23] - 本周不同 REITs 产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业 REIT（12176 万元）、中金安徽交控 REIT(7930 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(5382 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2026 年 1 月 9 日，在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 2 只 [26] 估值跟踪 - REITs 既有债性又有股性，截至 1 月 9 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.96% [28] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [28] - 截至 2026 年 1 月 9 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1][29][30] 行业要闻 - 锦江酒店公募 REITs 公示中标候选人，第一候选人为华安基金、华安未来资产与国泰海通证券组成的联合体，发行阶段费用为 500 万元，存续期费用 0.2%；第二候选人为东吴基金与东吴证券组成的联合体，报价条件相同，公示期至 1 月 10 日结束；截至 2025 年 6 月 30 日，锦江酒店拥有已签约酒店超 17700 家，客房超 168 万间，会员超 2 亿 [4][32]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs市场先抑后扬整体走强，中证REITs指数全周上涨1.4%，保障房、产业园及仓储物流板块领涨，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债 [1] - 截至2025年12月26日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年12月26日，中证REITs（收盘）指数收盘价为783.86点，整周涨跌幅为+1.4%，表现弱于沪深300指数（+1.9%）、中证转债指数（+1.6%），强于中证全债指数（+0.1%）。年初至今，中证转债（+19.0%）>沪深300（+18.4%）>中证全债（+0.8%）>中证REITs（-0.7%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为0.6%，波动率为7.9%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在12月26日为2199亿元，较上周增加59亿元；全周日均换手率为0.52%，较前一周增加0.14% [2][8] 板块表现 - 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.8%、+1.0% [3][16] - 从不同项目类型REITs来看，多数板块收涨，保障房、产业园、仓储物流类REITs涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（+5.99%）、博时津开产园REIT（+5.94%） [3][21] - 水利设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.6%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.4% [3] - 本周主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT(2227万元）、嘉实物美消费REIT(1284万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至2025年12月26日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有4只，已申报阶段2只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品15只 [26] 估值跟踪 - 截至12月26日，公募REITs年化现金分派率均值为6.06% [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28][29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FF0、IRR、年化派息率等指标上存在差异 [30] - 截至2025年12月26日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [32] 行业要闻 - 国家发改委、国家能源局于12月23日联合印发意见，支持符合条件的光热发电项目发行REITs，到2030年光热发电总装机规模力争达到1500万千瓦左右 [4][38] - 12月24日，人民银行等八部门发布消息，聚焦通道基础设施建设，统筹运用好REITs等多元化融资渠道 [38] - 12月26日，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金正式申报，标志着以国家级火炬产业园为底层资产的公募REITs实现“零的突破” [4][38]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了2025年11月24日至28日各REITs产品的表现 ，如红土创新盐田港REIT本周回报1.24%、今年以来回报 -1.07%等 ，不同REITs在回报、成交量、换手率等方面存在差异 [9][10] 二级市场估值情况 - 产权类REITs中 ，截至本周五内部收益率（IRR）排名前三的是易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏和达高科REIT ，对应IRR分别为8.74%、8.45%、7.66%；部分REITs的P/FFO指标低于所属行业类型均值 ；估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是广发成都高投产业园REIT、华夏合肥高新REIT、易方达广开产园REIT；预期现金分派率排名前三的是创金合信首农REIT、易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT [19][21] - 特许经营权类REITs中 ，截至本周五内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT ，对应IRR分别为9.46%、9.45%、6.94%；部分REITs的P/FFO指标低于所属行业类型均值 ；估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是华夏越秀REIT、平安宁波交投REIT、工银蒙能清洁能源REIT；预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、工银蒙能清洁能源REIT、浙商沪杭甬REIT [23][24] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数层面 ，本周REITs与上证指数的相关系数最高为0.20 ，与沪深300的相关系数为0.18 ，与创业板指的相关系数为0.11等 [25] - 不同类型REITs与大类资产相关系数不同 ，如产业园区类与上证指数相关系数为0.21 ，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [26] 一级市场跟踪 - 截止2025年11月28日 ，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有12只 ，处于已通过待上市状态的REITs共有1只 ；本周东方红隧道路份高速REIT、平安西安高科产业园REIT申报至交易所 [29] - 报告还列出了各在审REITs项目的情况 ，如华夏安博仓储物流REIT项目性质为产权类 ，项目类型是仓储物流 ，已通过 ，项目估值22.49亿元等 [30]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数全周下跌1.0%，相对权益资产表现稳健，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-1.0% [1] - 中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300，年初至今中证转债涨幅最大，中证全债涨幅最小 [2] - 除水利设施外，其他类型REITs均下跌，新型基础设施REITs交易活跃度最高 [3] 二级市场走势 - 截至2025年11月21日，中证REITs指数收盘价810.21点，整周涨跌幅-1.0%，表现强于中证转债和沪深300指数，弱于中证全债指数 [2][6] - 年初至今，中证转债涨幅16.5%最大，沪深300涨幅13.2%次之，中证REITs涨幅2.6%，中证全债涨幅0.9%最小 [2] - 近一年中证REITs指数回报率5.3%，波动率7.5%，回报率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值11月21日为2225亿元，较上周持平；全周日均换手率0.47%，较前一周下降0.09个百分点 [2][8] - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-1.0%，除水利设施类外其他类型REITs均下跌 [3][14] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金亦庄产业园REIT（+0.96%）、平安宁波交投REIT（+0.92%）、华夏南京交通高速公路REIT（+0.60%） [3][18] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为1.9%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额20.5% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为华泰江苏交控REIT（1216万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1083万元）、南方润泽科技数据中心REIT（861万元） [3] 一级市场发行 - 从年初至2025年11月21日，交易所已受理REITs产品1只，已申报1只，已问询2只，已反馈5只，已通过待上市6只，已上市首发产品14只 [22] 估值跟踪 - 截至11月21日，公募REITs年化现金分派率均值为6.30% [24] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [24] - 截至11月21日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低26BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为244BP [1][27] 行业要闻 - 11月18日，人民银行北京分行等12部门支持符合条件的消费基础设施发行公募REITs，可完善消费场景、激发区域消费活力 [4][33] - 11月18日，中航中核集团能源公募REITs正式向上交所申报，底层资产为广西与新疆风电项目，规模约20万千瓦，估值约15亿元 [4][33]