报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 二季报披露后 REITs 由普涨转震荡回调，全市场 REITs 市值和日均换手率均下降 [1] - 本周中证 REITs 指数下跌 1.62%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.57%、 -2.04%，除数据中心外其他类型 REITs 均收跌 [1][3] - 截至 8 月 15 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于主流固收资产静态收益率；产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 13BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 232BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 8 月 15 日，中证 REITs 指数收盘价 853.96 点，整周涨跌幅 -1.62%，表现弱于沪深 300、中证转债、中证全债指数；年初至今中证转债涨幅 14.6%＞中证 REITs 涨幅 8.2%＞沪深 300 涨幅 6.8%＞中证全债涨幅 0.8% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.1%，波动率 7.8%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][9] - 8 月 15 日 REITs 总市值升至 2178 亿元，较上周减少 35 亿元；全周日均换手率 0.64%，较前一周下降 0.12 个百分点 [2][9] - 仅数据中心 REITs 收涨，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.57%、 -2.04%；周度涨幅前三为南方万国数据中心 REIT（+5.59%）、南方润泽科技数据中心 REIT（+4.26%）、华夏华润商业 REIT（+0.62%） [3][14][16] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高为 5.6%，本周成交额占比最高为 24.0%；主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心 REIT（4755 万元）、南方万国数据中心 REIT（2693 万元）、中信建投国家电投新能源 REIT（813 万元） [3][20][21] 一级市场发行 - 截至 8 月 15 日，交易所已受理 REITs 产品 1 只，已问询 2 只，已反馈 6 只，已通过待上市 4 只，已上市首发产品 10 只 [23] 估值跟踪 - 从债性看，截至 8 月 15 日公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于主流固收资产静态收益率 [25] - 从股性看，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值；不同项目类型 REITs 在各估值指标表现不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 53.5%、P/FFO 为 38.0 等 [25][26] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 8 月 15 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 13BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 232BP [28] 行业要闻 - 8 月 15 日中金唯品会奥莱 REIT 公布基金份额发售公告，基金份额总额 10 亿份，募集资金 34.8 亿元，年化分派率约 4.71%；该 REIT 是唯品会资产运作平台，入池资产在宁波，唯品会超 20 个购物中心为扩募提供资产选择 [4][30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨 [1] - 截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [1] - 文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月4日，中证REITs（收盘）指数收盘价为887.01点，整周涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数；年初至今，中证REITs涨幅为+12.3%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点 [2][14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%；从不同项目类型来看，各类REITs涨跌分化，生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）涨幅最大 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%；消费类成交额占比最高，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元） [3][26] 一级市场发行 - 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，已上市的首发产品5只 [28] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [30] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角；P/FFO从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值，偏向短期视角 [30] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为77.5%，P/FFO为8.7，IRR为7.5%，年化派息率为13.7%等 [31] - 截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [31] 行业要闻 - 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”，底层资产系安博在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米 [37] - 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍，7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [37] - 7月3日，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目，该景区2024年接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元 [4][37]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着存款利率下降，具有高分红属性的REITs配置吸引力增强，行情持续走强 [1] - 本周中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场保障房、交通、仓储物流类REITs涨幅领先，生态环保、市政设施REITs微跌 [1] - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年5月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为869.19点，整周涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%） [2][8] - 截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点 [2][13] 不同项目REITs表现 - 截至2025年5月23日，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1% [3][18] - 不同项目类型REITs周涨跌幅分化，平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障性租赁住房类（3.0%）、交通基础设施类（2.6%）和仓储物流类（2.1%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%） [3][22] - 保障性租赁住房类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9% [4][23] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元） [4][24] 一级市场发行 - 截至2025年5月23日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品3只 [26] 估值跟踪 - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28] - 截至2025年5月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [29] 行业要闻 - 5月20日，创金合信电子城产业园REIT项目已正式受理，这是创金合信申报的第二单公募REITs产品 [36] - 5月19日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的审核状态为通过，消费基础设施公募REITs继续扩容 [36] - 5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值 [36] - 5月21日，江苏省首单租赁住房REITs项目——“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”正式在上交所挂牌上市，网下和公众认购倍数分别达216.91倍和829.78倍，上市首日涨幅29.99% [36]

REITs估值方法 - REITs估值主要采用成本法、市场法和收益法三类方法，分别基于投入成本、市场价值和未来收益进行估值 [1] - 中国公募REITs政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法 [1] - 收益法契合REITs收益稳定性高、强制分红的特征，并能倒逼市场提升信息透明度 [1] 收益法估值核心要素 - 收益法核心在于预测底层资产未来收益期内的净现金流和确定折现率 [1] - 实操中涉及剩余收益期限、各期运营净现金流、资本性支出、折现率等关键参数 [1] - REITs底层资产收益稳定性与强制分红属性使现金流可预测性高于股票等资产 [1] 收益法实操细节 - 底层资产经营现金流需关注行业特性决定的周期性、波动性和观测指标特殊性 [2] - 收入由"量"与"价"两个变量组成，其稳定性与弹性是观测核心 [2] - 不同REITs板块在"量""价"稳定性上表现差异明显，需关注行业独特观测指标 [2] - 资产残值计量需考虑特许经营权年限、经济耐用年限等因素影响 [2] 可供分配金额调整 - REITs分红基于可供分配金额，EBITDA与可供分配金额的差额调整项影响普遍在±20%左右 [3] - 部分项目调整项影响超过50%甚至100% [3] - 期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额 [3] 差补机制影响 - 2024年部分新发REITs项目带有收益分配调节机制，通过协议承诺保障底层资产经营业绩 [4] - 此类项目主要集中在产业园、仓储、能源等强周期或业绩波动较大板块 [4] - 短期业绩保障有助于减少收益波动，但长期仍需关注项目基本面 [4]