报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 公募REITs四季报显示消费基础设施REITs运营数据保持较强韧性，出租率普遍高于95%，租金稳中有升[3][13] - 本周C-REITs二级市场整体上涨，数据中心和市政水利板块表现领先，能源和交通基础设施板块涨幅较小[2][12] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[3] REITs指数表现 - 截至2026年1月23日当周，中证REITs（收盘）指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点[1][10] - 同期，沪深300指数下跌0.62%，房地产（申万）指数上涨5.21%，REITs全收益指数涨幅在主要指数中排名第二[1][10] - 2026年年初至1月23日，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）但弱于恒生地产建筑业指数（+8.56%）[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，68支上涨，10支下跌，周均涨幅为2.63%[2][12] - 板块表现分化显著，数据中心REITs板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅相对较小[2][12] - 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元[2][12] - 消费REITs四季报显示运营韧性较强，样本项目出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场出租率达100%；华润商业REIT第四季度租金单价达436.44元/平方米/月[3][13] REITs交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量为231.1万股，日均换手率为0.8%[3][18] - 数据中心板块交易最为活跃，本周换手率达1.5%；仓储物流和消费基础设施板块换手率均为0.9%[3][18] - 个股层面，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中航易商仓储物流REIT本周日均换手率位居前三，分别为2.9%、2%和1.9%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债内部收益率持续分化，平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）和易方达广开产园REIT（8.6%）位列前三[3][19] - P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.7至1.9之间，其中华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.8）比率最高，华夏中国交建REIT（0.7）比率较低[3][19]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对C-REITs行业的整体投资评级 [1][3][6] 报告的核心观点 * 报告认为消费基础设施REITs在四季度运营数据端仍呈现较强韧性，出租率整体保持在95%以上，租金稳中有升 [3][12] * 报告提出当前投资策略的三条主线：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机；结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局保障房等弱周期资产；关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人 [3] REITs指数表现 * 截至2026年1月23日当周，中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点 [1][9] * 同期，沪深300指数下跌0.62%，恒生指数下跌0.36%，房地产(申万)指数上涨5.21% [1][9] * 截至2026年1月23日本年，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）和中债十年期国债指数（+0.47%），但不及恒生地产建筑业指数（+8.56%）和房地产(申万)指数（+6.66%） [1][9] C-REITs二级市场表现 * 本周（1.16-1.23）C-REITs二级市场整体上涨，78只已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63% [2][11] * 板块表现分化明显，数据中心板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅较小 [2][11] * 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [2][11] * 本周交易活跃度最高的是数据中心板块，日均换手率达1.5%，高于市场均值0.8% [3][17] 公募REITs四季报业绩 * 已披露四季报的消费REITs运营韧性较强，11只样本（剔除农贸市场类）出租率虽存在波动但整体均保持在95%以上 [12] * 具体项目如宁波杉井奥特莱斯广场出租率为100.00%，佛山映月湖环宇城为99.27%，长沙金茂览秀城为99.20%，青岛万象城为99.09%，济南首创奥特莱斯为99.04% [3][12] * 四季度消费REITs租金稳中有升，华润商业REIT Q4租金单价达436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达440及377.29元/平/月，济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至205、181元/平/月 [3][12] REITs估值表现 * 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）、易方达广开产园REIT（8.6%） [3][18] * P/NAV（价格与净资产价值比率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [3][18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数全周上涨 1.9%，各板块普涨，市场交易活跃度提升；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深 300>中证 REITs>中证全债；截至 2026 年 1 月 9 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2026 年 1 月 9 日，中证 REITs（收盘）指数收盘价 793.05 点，整周涨跌幅+1.9%，表现弱于中证转债指数（+4.4%）、沪深 300 指数（+2.8%），强于中证全债指数（-0.1%）；年初至今，中证转债（+23.9%）>沪深 300（+20.9%）>中证全债（+0.5%）>中证 REITs（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为-2.0%，波动率为 7.7%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数和中证全债指数，波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值 1 月 9 日为 2233 亿元，较上周增加 34 亿元；全周日均换手率为 0.60%，较前一周增加 0.08 个百分点 [2][8] 各板块表现 - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+2.8%、+1.6%；从不同项目类型 REITs 来看，各板块均收涨，市政设施、新型基础设施、水利 REITs 涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为易方达毕威市场 REIT（+7.84%）、广发成都高投产业园 REIT（+6.91%）、招商科创 REIT（+6.24%） [3][21] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，区间日均换手率为 1.0%；消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高，成交额占 REITs 总成交额 22.3% [3][23] - 本周不同 REITs 产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业 REIT（12176 万元）、中金安徽交控 REIT(7930 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(5382 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2026 年 1 月 9 日，在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 2 只 [26] 估值跟踪 - REITs 既有债性又有股性，截至 1 月 9 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.96% [28] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [28] - 截至 2026 年 1 月 9 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 59BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 332BP [1][29][30] 行业要闻 - 锦江酒店公募 REITs 公示中标候选人，第一候选人为华安基金、华安未来资产与国泰海通证券组成的联合体，发行阶段费用为 500 万元，存续期费用 0.2%；第二候选人为东吴基金与东吴证券组成的联合体，报价条件相同，公示期至 1 月 10 日结束；截至 2025 年 6 月 30 日，锦江酒店拥有已签约酒店超 17700 家，客房超 168 万间，会员超 2 亿 [4][32]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs市场先抑后扬整体走强，中证REITs指数全周上涨1.4%，保障房、产业园及仓储物流板块领涨，从主要指数周涨跌幅对比来看沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债 [1] - 截至2025年12月26日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年12月26日，中证REITs（收盘）指数收盘价为783.86点，整周涨跌幅为+1.4%，表现弱于沪深300指数（+1.9%）、中证转债指数（+1.6%），强于中证全债指数（+0.1%）。年初至今，中证转债（+19.0%）>沪深300（+18.4%）>中证全债（+0.8%）>中证REITs（-0.7%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为0.6%，波动率为7.9%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在12月26日为2199亿元，较上周增加59亿元；全周日均换手率为0.52%，较前一周增加0.14% [2][8] 板块表现 - 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.8%、+1.0% [3][16] - 从不同项目类型REITs来看，多数板块收涨，保障房、产业园、仓储物流类REITs涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（+5.99%）、博时津开产园REIT（+5.94%） [3][21] - 水利设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.6%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额22.4% [3] - 本周主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT(2227万元）、嘉实物美消费REIT(1284万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至2025年12月26日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有4只，已申报阶段2只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品15只 [26] 估值跟踪 - 截至12月26日，公募REITs年化现金分派率均值为6.06% [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28][29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FF0、IRR、年化派息率等指标上存在差异 [30] - 截至2025年12月26日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低104BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为352BP [32] 行业要闻 - 国家发改委、国家能源局于12月23日联合印发意见，支持符合条件的光热发电项目发行REITs，到2030年光热发电总装机规模力争达到1500万千瓦左右 [4][38] - 12月24日，人民银行等八部门发布消息，聚焦通道基础设施建设，统筹运用好REITs等多元化融资渠道 [38] - 12月26日，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金正式申报，标志着以国家级火炬产业园为底层资产的公募REITs实现“零的突破” [4][38]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了2025年11月24日至28日各REITs产品的表现 ，如红土创新盐田港REIT本周回报1.24%、今年以来回报 -1.07%等 ，不同REITs在回报、成交量、换手率等方面存在差异 [9][10] 二级市场估值情况 - 产权类REITs中 ，截至本周五内部收益率（IRR）排名前三的是易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏和达高科REIT ，对应IRR分别为8.74%、8.45%、7.66%；部分REITs的P/FFO指标低于所属行业类型均值 ；估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是广发成都高投产业园REIT、华夏合肥高新REIT、易方达广开产园REIT；预期现金分派率排名前三的是创金合信首农REIT、易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT [19][21] - 特许经营权类REITs中 ，截至本周五内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT ，对应IRR分别为9.46%、9.45%、6.94%；部分REITs的P/FFO指标低于所属行业类型均值 ；估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是华夏越秀REIT、平安宁波交投REIT、工银蒙能清洁能源REIT；预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、工银蒙能清洁能源REIT、浙商沪杭甬REIT [23][24] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数层面 ，本周REITs与上证指数的相关系数最高为0.20 ，与沪深300的相关系数为0.18 ，与创业板指的相关系数为0.11等 [25] - 不同类型REITs与大类资产相关系数不同 ，如产业园区类与上证指数相关系数为0.21 ，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [26] 一级市场跟踪 - 截止2025年11月28日 ，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有12只 ，处于已通过待上市状态的REITs共有1只 ；本周东方红隧道路份高速REIT、平安西安高科产业园REIT申报至交易所 [29] - 报告还列出了各在审REITs项目的情况 ，如华夏安博仓储物流REIT项目性质为产权类 ，项目类型是仓储物流 ，已通过 ，项目估值22.49亿元等 [30]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数全周下跌1.0%，相对权益资产表现稳健，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-1.0% [1] - 中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300，年初至今中证转债涨幅最大，中证全债涨幅最小 [2] - 除水利设施外，其他类型REITs均下跌，新型基础设施REITs交易活跃度最高 [3] 二级市场走势 - 截至2025年11月21日，中证REITs指数收盘价810.21点，整周涨跌幅-1.0%，表现强于中证转债和沪深300指数，弱于中证全债指数 [2][6] - 年初至今，中证转债涨幅16.5%最大，沪深300涨幅13.2%次之，中证REITs涨幅2.6%，中证全债涨幅0.9%最小 [2] - 近一年中证REITs指数回报率5.3%，波动率7.5%，回报率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值11月21日为2225亿元，较上周持平；全周日均换手率0.47%，较前一周下降0.09个百分点 [2][8] - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.2%、-1.0%，除水利设施类外其他类型REITs均下跌 [3][14] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金亦庄产业园REIT（+0.96%）、平安宁波交投REIT（+0.92%）、华夏南京交通高速公路REIT（+0.60%） [3][18] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为1.9%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额20.5% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为华泰江苏交控REIT（1216万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1083万元）、南方润泽科技数据中心REIT（861万元） [3] 一级市场发行 - 从年初至2025年11月21日，交易所已受理REITs产品1只，已申报1只，已问询2只，已反馈5只，已通过待上市6只，已上市首发产品14只 [22] 估值跟踪 - 截至11月21日，公募REITs年化现金分派率均值为6.30% [24] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [24] - 截至11月21日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低26BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为244BP [1][27] 行业要闻 - 11月18日，人民银行北京分行等12部门支持符合条件的消费基础设施发行公募REITs，可完善消费场景、激发区域消费活力 [4][33] - 11月18日，中航中核集团能源公募REITs正式向上交所申报，底层资产为广西与新疆风电项目，规模约20万千瓦，估值约15亿元 [4][33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周REITs板块先扬后抑，呈震荡偏弱走势，年初至今指数涨幅继续收窄，不同资产类型表现分化明显，市政设施、消费基础设施、交通基础设施板块表现较好，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.8%、+0.4% [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年11月7日，中证REITs（收盘）指数收盘价为811.48点，整周涨跌幅为 -0.4%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；年初至今，沪深300涨幅最大，为 +18.9%，中证REITs涨幅为 +2.8% [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为5.3%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - REITs总市值在11月7日保持2206亿元，全周日均换手率为0.59%，较前一周下降0.05个百分点 [2][7] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.8%、+0.4%，多数板块收涨，市政设施、消费基础设施、交通基础设施涨幅靠前 [3][14] - 周度涨幅排名前三的REITs为华夏金茂商业REIT（+4.42%）、浙商沪杭甬REIT（+2.37%）、国泰海通济南能源供热REIT（+2.25%） [3][18] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为0.9%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额23.8% [3][19] - 主力净流入额前三名的REITs为华夏中海商业REIT（2500万元）、华夏华润商业REIT（968万元）、华夏基金华润有巢REIT（673万元） [3][20] 一级市场发行 - 从年初至2025年11月7日，交易所已受理REITs产品2只，已问询4只，已反馈7只，已通过待上市10只，已上市首发产品7只 [22] 估值跟踪 - 截至11月7日，公募REITs年化现金分派率均值为6.08%，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况，相对净值折溢价率偏长期视角，P/FFO偏短期视角 [24] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为40.9% [25] - 截至2025年11月7日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低10BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为240BP [1][27] 行业要闻 - 11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT在上海证券交易所成功上市，是东北地区首单公募REITs，底层资产为沈阳国际软件园13栋研发办公楼宇，运营超5年，近三年及一期加权平均出租率稳定在84%左右，首发基金份额3亿份，募集资金10.98亿元 [4][29]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数下跌 1.5%，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前；华夏中海商业 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 合计认购金额超 2000 亿元；从估值看，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6%，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 10 月 17 日，中证 REITs 指数收盘价 814.73 点，整周涨跌幅 -1.5%，表现弱于中证全债指数（+0.3%），强于中证转债指数（-2.4%）和沪深 300 指数（-2.2%）；年初至今涨跌幅为 3.2%，各类主要指数涨跌幅排序为沪深 300（+14.7%）>中证转债（+14.4%）>中证 REITs（+3.2%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 4.4%，波动率为 7.2%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - REITs 总市值在 10 月 17 日下降至 2174 亿元，较上周减少 29 亿元；全周日均换手率为 0.39%，较前一周上升 0.08 个百分点 [2][7] - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.6%、-0.9%；从不同项目类型 REITs 来看，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前 [1][3][14] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为招商高速公路 REIT（+1.65%）、汇添富九州通医药 REIT（+0.99%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（+0.71%） [3][17] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，区间日均换手率为 2.3%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，成交额占 REITs 总成交额 18.8% [20] - 本周主力净流入额前三名分别为华夏凯德商业 REIT（749 万元）、中金印力消费 REIT(511 万元）、华夏基金华润有巢 REIT(420 万元） [21] 一级市场发行 - 从年初起截至 2025 年 10 月 19 日，在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品共有 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 5 只，已通过待上市的产品 7 只，另有通过已上市的首发产品 12 只 [23] 估值跟踪 - 截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6%；从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 的估值情况 [25] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为 39.5%，P/FFO 为 34.7，IRR 为 3.6%，年化派息率为 3.4%等 [26] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 10 月 17 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [28] 行业要闻 - 10 月 16 日，华夏中海商业 REIT 公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为 0.2763%和 0.3120%，对应有效认购倍数分别为 361.9 倍和 320.5 倍，此次发售比例配售前的总募集规模为 1593.3 亿元，是其拟募集规模的 100.5 倍 [4][34] - 10 月 16 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 配售结果出炉，25 家战略投资者对应有效认购基金份额数量为 21000 万份，占比 70.00%，配售比例 100%；网下投资者有效认购申请确认比例为 1.20029722%；公众投资者配售比例为 0.40408970%；比例配售之前，合计有效认购基金金额约为 444.34 亿元 [34]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 二季报披露后 REITs 由普涨转震荡回调，全市场 REITs 市值和日均换手率均下降 [1] - 本周中证 REITs 指数下跌 1.62%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.57%、 -2.04%，除数据中心外其他类型 REITs 均收跌 [1][3] - 截至 8 月 15 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于主流固收资产静态收益率；产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 13BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 232BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 8 月 15 日，中证 REITs 指数收盘价 853.96 点，整周涨跌幅 -1.62%，表现弱于沪深 300、中证转债、中证全债指数；年初至今中证转债涨幅 14.6%＞中证 REITs 涨幅 8.2%＞沪深 300 涨幅 6.8%＞中证全债涨幅 0.8% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.1%，波动率 7.8%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][9] - 8 月 15 日 REITs 总市值升至 2178 亿元，较上周减少 35 亿元；全周日均换手率 0.64%，较前一周下降 0.12 个百分点 [2][9] - 仅数据中心 REITs 收涨，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.57%、 -2.04%；周度涨幅前三为南方万国数据中心 REIT（+5.59%）、南方润泽科技数据中心 REIT（+4.26%）、华夏华润商业 REIT（+0.62%） [3][14][16] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高为 5.6%，本周成交额占比最高为 24.0%；主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心 REIT（4755 万元）、南方万国数据中心 REIT（2693 万元）、中信建投国家电投新能源 REIT（813 万元） [3][20][21] 一级市场发行 - 截至 8 月 15 日，交易所已受理 REITs 产品 1 只，已问询 2 只，已反馈 6 只，已通过待上市 4 只，已上市首发产品 10 只 [23] 估值跟踪 - 从债性看，截至 8 月 15 日公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于主流固收资产静态收益率 [25] - 从股性看，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值；不同项目类型 REITs 在各估值指标表现不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 53.5%、P/FFO 为 38.0 等 [25][26] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 8 月 15 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 13BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 232BP [28] 行业要闻 - 8 月 15 日中金唯品会奥莱 REIT 公布基金份额发售公告，基金份额总额 10 亿份，募集资金 34.8 亿元，年化分派率约 4.71%；该 REIT 是唯品会资产运作平台，入池资产在宁波，唯品会超 20 个购物中心为扩募提供资产选择 [4][30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]