土地拍卖概况 - 2025年11月19日成都市青羊区公开拍卖四宗土地，包括两宗住宅用地和两宗商业服务业用地，采用“组合3供应方式”出让 [1] - 住宅用地合计净用地面积约97.5亩，起拍楼面价为17000元/平方米；商业服务业用地合计净用地面积约104.2亩，起拍楼面价为1780元/平方米 [1] - 四宗地块最终均由成都天府辰悦置业有限公司以起始价竞得，成交总价与起始价一致，该公司为大悦城控股集团股份有限公司的附属企业 [1][2] 地块详细信息 - 一号住宅用地位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区，净用地面积27896.10平方米（约41.8442亩），成交楼面价17000元/平方米 [2] - 二号住宅用地位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区，净用地面积37131.25平方米（约55.6969亩），成交楼面价17000元/平方米 [2] - 三号商业用地位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区，净用地面积31319.11平方米（约46.9787亩），成交楼面价1780元/平方米 [2] - 四号商业用地位于青羊区蔡桥街道华严社区及蔡桥社区，净用地面积38154.79平方米（约57.2321亩），成交楼面价1780元/平方米 [2] 项目战略意义与产业要求 - 此次拿地标志着大悦城控股集团正式落子蔡桥板块，项目选址尘埃落定，兑现了2023年底青羊区约110亿元签约项目中的大悦城项目 [4] - 两宗商业服务业用地附带了明确的产业建设要求，涉及总投资额、首店品牌引进、企业税收贡献等，并要求竞得人发展总部经济，建设商业综合体及总部办公大楼 [4] - 项目要求重点引入具备全国或区域总部功能的高能级企业，与青羊经开区聚焦的航空全产业链发展策略相协同，旨在为区域产业升级注入新动力 [4] 区域市场与竞争环境 - 地块位于青羊区蔡桥板块，两宗商业用地紧邻地铁4号线蔡桥站出口，住宅用地位于商业用地南侧，周边地铁、学校、公园、医院等生活配套成熟 [2] - 2022至2024年间，蔡桥地铁站周边2公里范围内共成交6宗住宅用地，全部为溢价成交，最高成交楼面地价达20300元/平方米，吸引了华润置地、建发等头部房企入驻 [9] - 蔡桥板块是青羊区新房市场供应最集中的区域，片区新房套均总价已达500万元，部分项目突破800万元，区域高端居住氛围已初步形成 [9] 开发商背景与产品预期 - 大悦城控股在成都已布局成都大悦城与天府大悦城两座购物中心，运营表现稳健，其中成都大悦城营业额曾位列全市前五，天府大悦城开业期间实现客流超50万、销售额达5000万元 [7] - 本次拍卖的住宅用地容积率在2.0至2.3之间，限高80米，为打造高品质改善型住宅创造了有利条件 [9] - 预计大悦城控股将布局高端改善型产品，继续强化蔡桥片区住宅市场的高端属性 [9]

土地出让公告核心信息 - 成都市公共资源交易服务中心公示4宗土地出让公告，均位于青羊区蔡桥板块，计划于2025年11月19日开拍 [1] - 4宗地块采用“组合供应方式”出让，意味着将由同一竞买人拍下 [1] - 地块包括2宗住宅用地和2宗连襟商业服务业用地 [1] 地块具体规划指标 - **1号住宅用地**：用地面积约41.8亩（27,896.10平方米），容积率约2.3，最大建筑面积不大于64,174.00平方米，起拍楼面地价17,000元/平方米 [2][3] - **2号住宅用地**：用地面积约55.69亩（37,131.25平方米），容积率约2.0，最大建筑面积不大于74,262.5平方米，起拍楼面地价17,000元/平方米 [2][3] - **3号商服用地**：用地面积约46.97亩（31,319.11平方米），最大建筑面积不大于75,165.86平方米，起拍楼面地价1,780元/平方米 [2][3] - **4号商服用地**：用地面积约57亩（38,154.79平方米），最大建筑面积不大于91,571.49平方米，起拍楼面地价1,780元/平方米 [2][3] 项目背景与市场猜测 - 业内人士猜测这4宗地有较大可能成为此前传闻已久的“青羊大悦城”项目 [5] - 2023年底青羊区商务商贸产业大会签约24个重大项目，总金额110亿元，当时已有大悦城商业综合体项目签约的消息 [5] - 2024年青羊区供地计划中一宗约104亩的商业用地与此次公告的3号、4号宗地位置吻合，进一步证实猜测 [5][7] - 结合大悦城控股集团早前招采信息显示拟在青羊区建设住宅项目，以及本次“组合供应”要求，强化了青羊大悦城落地蔡桥板块的预期 [7] 对区域商业的影响 - 大悦城控股在成都已运营成都大悦城和天府大悦城两座购物中心，业绩表现良好，其中成都大悦城营业额曾位列成都商业体前五，天府大悦城开业三天客流超50万，销售额达5,000万 [9] - 若青羊大悦城成功落地蔡桥板块，将是对该区域乃至整个青羊区商业配套的重大补充 [9]