土地拍卖概况 - 2025年11月19日成都市青羊区公开拍卖四宗土地，包括两宗住宅用地和两宗商业服务业用地，采用“组合3供应方式”出让 [1] - 住宅用地合计净用地面积约97.5亩，起拍楼面价为17000元/平方米；商业服务业用地合计净用地面积约104.2亩，起拍楼面价为1780元/平方米 [1] - 四宗地块最终均由成都天府辰悦置业有限公司以起始价竞得，成交总价与起始价一致，该公司为大悦城控股集团股份有限公司的附属企业 [1][2] 地块详细信息 - 一号住宅用地位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区，净用地面积27896.10平方米（约41.8442亩），成交楼面价17000元/平方米 [2] - 二号住宅用地位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区，净用地面积37131.25平方米（约55.6969亩），成交楼面价17000元/平方米 [2] - 三号商业用地位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区，净用地面积31319.11平方米（约46.9787亩），成交楼面价1780元/平方米 [2] - 四号商业用地位于青羊区蔡桥街道华严社区及蔡桥社区，净用地面积38154.79平方米（约57.2321亩），成交楼面价1780元/平方米 [2] 项目战略意义与产业要求 - 此次拿地标志着大悦城控股集团正式落子蔡桥板块，项目选址尘埃落定，兑现了2023年底青羊区约110亿元签约项目中的大悦城项目 [4] - 两宗商业服务业用地附带了明确的产业建设要求，涉及总投资额、首店品牌引进、企业税收贡献等，并要求竞得人发展总部经济，建设商业综合体及总部办公大楼 [4] - 项目要求重点引入具备全国或区域总部功能的高能级企业，与青羊经开区聚焦的航空全产业链发展策略相协同，旨在为区域产业升级注入新动力 [4] 区域市场与竞争环境 - 地块位于青羊区蔡桥板块，两宗商业用地紧邻地铁4号线蔡桥站出口，住宅用地位于商业用地南侧，周边地铁、学校、公园、医院等生活配套成熟 [2] - 2022至2024年间，蔡桥地铁站周边2公里范围内共成交6宗住宅用地，全部为溢价成交，最高成交楼面地价达20300元/平方米，吸引了华润置地、建发等头部房企入驻 [9] - 蔡桥板块是青羊区新房市场供应最集中的区域，片区新房套均总价已达500万元，部分项目突破800万元，区域高端居住氛围已初步形成 [9] 开发商背景与产品预期 - 大悦城控股在成都已布局成都大悦城与天府大悦城两座购物中心，运营表现稳健，其中成都大悦城营业额曾位列全市前五，天府大悦城开业期间实现客流超50万、销售额达5000万元 [7] - 本次拍卖的住宅用地容积率在2.0至2.3之间，限高80米，为打造高品质改善型住宅创造了有利条件 [9] - 预计大悦城控股将布局高端改善型产品，继续强化蔡桥片区住宅市场的高端属性 [9]

土地出让公告核心信息 - 成都市公共资源交易服务中心公示4宗土地出让公告，均位于青羊区蔡桥板块，计划于2025年11月19日开拍 [1] - 4宗地块采用“组合供应方式”出让，意味着将由同一竞买人拍下 [1] - 地块包括2宗住宅用地和2宗连襟商业服务业用地 [1] 地块具体规划指标 - **1号住宅用地**：用地面积约41.8亩（27,896.10平方米），容积率约2.3，最大建筑面积不大于64,174.00平方米，起拍楼面地价17,000元/平方米 [2][3] - **2号住宅用地**：用地面积约55.69亩（37,131.25平方米），容积率约2.0，最大建筑面积不大于74,262.5平方米，起拍楼面地价17,000元/平方米 [2][3] - **3号商服用地**：用地面积约46.97亩（31,319.11平方米），最大建筑面积不大于75,165.86平方米，起拍楼面地价1,780元/平方米 [2][3] - **4号商服用地**：用地面积约57亩（38,154.79平方米），最大建筑面积不大于91,571.49平方米，起拍楼面地价1,780元/平方米 [2][3] 项目背景与市场猜测 - 业内人士猜测这4宗地有较大可能成为此前传闻已久的“青羊大悦城”项目 [5] - 2023年底青羊区商务商贸产业大会签约24个重大项目，总金额110亿元，当时已有大悦城商业综合体项目签约的消息 [5] - 2024年青羊区供地计划中一宗约104亩的商业用地与此次公告的3号、4号宗地位置吻合，进一步证实猜测 [5][7] - 结合大悦城控股集团早前招采信息显示拟在青羊区建设住宅项目，以及本次“组合供应”要求，强化了青羊大悦城落地蔡桥板块的预期 [7] 对区域商业的影响 - 大悦城控股在成都已运营成都大悦城和天府大悦城两座购物中心，业绩表现良好，其中成都大悦城营业额曾位列成都商业体前五，天府大悦城开业三天客流超50万，销售额达5,000万 [9] - 若青羊大悦城成功落地蔡桥板块，将是对该区域乃至整个青羊区商业配套的重大补充 [9]

活动概述 - 华夏大悦城商业REIT在成都大悦城举办2025年投资者开放日活动 汇聚机构投资者、个人投资者及行业媒体共计60余人 [1] - 活动参与方包括原始权益人卓远地产、运营管理机构大悦城商业运营管理、基金管理人华夏基金、资产支持证券管理人中信证券等 [1] - 活动通过资产实地探访、经营数据透视、管理层深度对话三大维度解读项目运营成果与长期价值逻辑 [1] 资产实地探访 - 投资者代表深入探访成都大悦城项目现场 考察品牌升级、改造空间、美陈展示、屋顶花园等方面 [2] - 项目通过"空间场景重构+消费内容焕新"持续提升资产价值 [2] 运营管理能力 - 大悦城商业运营管理董事长魏学问提到 大悦城控股作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台 商业项目覆盖全国25个城市 管理项目40余个 管理规模450余万方 [3] - 大悦城控股连续四年入选行业百强并获人民网等多项权威奖项 品牌影响力持续提升 [3] - 大悦城控股坚持资产为核、运营为王的理念 成都大悦城为底层资产的消费基础设施REIT正式上市打通"投融建管退"的资本循环 [3] - 华夏大悦城商业REIT自上市以来二级市场表现亮眼 彰显投资者认可 [3] 项目运营成果 - 基金经理燕莉、吴文婷介绍项目运营策略、未来经营展望及基金成立以来的经营成果和财务指标 各项核心业绩指标完成优异 底层资产经营稳健 [6] - 成都大悦城凭借差异化建筑设计优势树立"3A景区"、"宠物友好Mall"和"节能环保Mall"三大核心标签 构建品牌力、运营力、消费力三大运营护城河 [6] - 项目持续巩固城西商业标杆地位 计划于2025年十周年之际启动"产品力、运营力、服务力、影响力"四力提质战略 [6] - 项目通过全过程践行资管意识与业财融合机制 深度贯彻商业长期主义与以人为本理念 打造二次增长引擎 实现消费者、市场与投资方的多维价值共生 [6] 投资者交流与分红情况 - 基金管理人、运营管理机构及原始权益人代表就项目经营现状、改造计划、周边竞争格局、商业发展理念及扩募等方面与投资者深度交流 [8] - 项目坚持"焕新升级 坚定提质 精细运营 高质回报"的经营方针 努力提升长期价值 [8] - 华夏大悦城商业REIT自2024年9月3日成立以来 累计分红2次 分红金额达到10,367.90万元 超额完成可供分派的同期预测值 [8] 活动意义 - 开放日活动建立透明化沟通机制 展现华夏大悦城商业REIT专业化资产管理能力 构建投资者与资产管理方深度互信的价值共同体 [8] - 随着公募REITs市场逐步成熟 该产品将持续赋能商业地产价值增长 为投资者创造可持续的优质回报 [8]

核心观点 - 华夏大悦城商业REIT展现出良好的商业运营实力和投资价值，现金流分派超预期，核心经营指标超额完成 [1][2][3] 经营业绩 - 2025年一季度实现收入8469.91万元，可供分配金额达4473.76万元 [2] - 年化分派率达到5.46%，较招募说明书预测值提升13个基点 [2] - 项目期末出租率攀升至98.38%，较预测值提升2.38个百分点 [2] - 平均租金单价稳健增长至363.52元/平方米/月 [2] 运营策略 - 策略包括首店矩阵构筑品牌引力场、品牌分类管理提质创收、场景创新打造流量高地、会员生态价值持续释放、空间重构激活商业潜能 [2] - 零售端引入迪桑特西南旗舰店、3CE城市首店、丹麦高端鞋履品牌ECCO AL等标杆品牌，打造轻奢时尚矩阵 [2] - 餐饮体验端布局达美乐、阿嬷手作等网红餐饮，创新引入楠沐川手作、幺社宠物馆填补区域细分业态市场空白，形成“日咖夜酒+萌宠社交”新消费场景 [2] - 会员总量环比增长8.26% [2] 投资者回报 - 自成立以来已宣告向投资者分红2次，累计派发现金红利10367.90万元 [3] - 产品展现出“现金流稳定、资产增值稳健”的投资价值 [3] 底层资产与市场环境 - 底层资产成都大悦城自2015年底开业以来，经营表现持续攀升，稳居成都非奢购物中心头部地位 [3] - 项目地处成都市武侯区，是成都市核心主城区之一，人均GDP、人口密度领先，具备强大的客群基础 [3] - 成都市是西南消费重镇、国家中心城市，消费市场活跃 [3]

核心财务表现 - 2024年营业收入357.91亿元 同比下降2.7% [1][5] - 归属于上市公司股东净利润亏损29.77亿元 亏损同比扩大103.14% [1][5] - 近三年归母净利润累计亏损超70亿元（2022年亏损28.82亿元 2023年亏损14.65亿元 2024年亏损29.77亿元）[7] - 综合毛利率21.76% 较上年同期下降4.71个百分点 [8] - 经营活动现金流量净额66.17亿元 同比下降37.82% [6] 业务运营情况 - 销售型业务全口径签约金额369亿元 同比下降20% [6] - 签约面积167万平方米 同比下降25% [6] - 土地储备可售货值约1269亿元 主要分布于核心都市圈 [9] - 2024年获取5宗地块 土地面积19.75万平方米 计容建筑面积55.86万平方米 土地款总额84.26亿元 [9] 战略调整与组织变革 - 加速轻资产战略落地 华夏大悦城购物中心REITs上市 底层资产成都大悦城出租率达98.10% [9] - 2024年厦门大悦城 三亚大悦城和北京海淀大悦城三个项目开业 出租率均超98% [9] - 区域公司由7个收缩至4个 形成北方大区 华东大区 华南大区和西南区域新架构 [10] - 商业运营板块收入贡献仍难以弥补开发业务业绩缺口 [2][10] 管理层变动 - 2023年12月总经理曹荣根辞职 [13] - 2024年1月中粮集团大悦城相关高管被纪检监察部门披露 [13] - 姚长林于2023年12月接任总经理 2024年6月接任董事长 [14] - 近期总经理助理郭锋锐和余巨川因工作变动辞职 [12] 行业环境与公司展望 - 房地产市场处于筑底阶段 行业政策持续宽松但市场信心修复仍需时间 [7][14] - 公司结算规模及毛利率下降 对联营/合营企业投资收益减少 [7] - 为应对市场变化调整量价策略 部分项目计提资产减值准备 [7] - 2023年通过频繁处置项目股权获得投资收益 2024年相关收益同比减少 [7]