广州保利新楼盘实地观察 - 公寓产品去化迅速，有台湾买家一次性购入六套，包括38平户型，42平公寓总价约90万元 [1] - 公寓租售比表现突出，双钥匙loft月租金可达4000元以上，租售比超过4% [1] - 住宅产品定位改善，板楼设计一梯一户，单价超5万元，117平和124平户型总价在500-600万元区间 [1] - 现场看房人气旺盛，短时间内观察到超过10组客户到访，显示近期买家活跃度较高 [1] 不同能级城市房地产市场分化 - 广东三线城市已无法通过贝壳平台查询成交价，市场透明度下降 [2] - 广州人均个税为2597.7元，远低于上海(9535.3元)、北京(8772元)和深圳(7126.9元)，甚至低于杭州(4869.3元)，引发对其一线城市房价支撑力的质疑 [6] - 全国70个大中城市二手房价格全面下跌，无一上涨，且一线城市环比跌幅扩大，单月跌幅接近1%，呈现加速下跌态势 [6] 房地产作为投资品的特性分析 - 房地产是永续行业，长期看核心城市房价仍将向上波动，但上涨动力主要来自新建商品房和次新房，而非老旧二手房 [3][8] - 房产会随时间推移而折价，房龄差异导致二手房相对新房均价出现折价，且折价幅度随房龄增加而扩大，时间成为房产的敌人而非朋友 [8][9] - 与股票、黄金等投资品不同，房产的物理折旧特性使其不具备同质化交易特征，老旧房产市场需求显著减弱 [9] - 投资视角应聚焦二级市场（二手房），而非一级市场（新房），因个人投资者主要通过二手房市场实现资产变现 [7] 房产老化对资产价值的实证影响 - 以重庆某2012年建成小区为例，经过十余年时间，小区外观从次新房状态迅速老化至破败不堪，显示商品房物理折旧速度可能快于预期 [10] - 房龄达到40年、50年或70年的老旧房产预计将难以吸引二手买家，长期持有房产面临显著的价值折损风险 [9][10]