以下文章来源于每日人物 ，作者每人作者 每日人物 . 轻商业，懂生活。 房价波动下，豪宅真的扛跌吗？ 文 ｜ 王潇 编辑 ｜ 西打 来源｜ 每日人物（ID：meirirenwu） 封面来源 ｜ 视觉中国 传统认知里，豪宅大多与"老钱"相配，但如今，涌入一线城市豪宅市场的面孔，正变得越来越年轻。 有数据统计显示，近五年，在深圳主流豪宅片区深圳湾板块，90后买家占比达到30%，00后也成了豪宅买家的生力军，最低买房年龄下探到了20岁。而在 上海，一些上千万元级别的楼盘交易中，95后"新贵"的认购占比甚至达到了5成以上。 在楼市整体低迷的当下，花大价钱在超一线城市买下更贵的房子，究竟意味着什么？我们和几位花1000多万甚至两三千万买房的年轻人，聊了聊他们的经 历。有人通过父母一代获得财富，像开盲盒一样打开豪宅大门；还有人踩中了时代风口，乘着行业东风实现阶层跃升，从农村的自建房住进深圳豪宅。 更多的年轻人发现，开发商口中的豪宅很多时候要打上一个引号，尤其在北上广这样的一线城市，怀揣着对豪宅的期待，付出了不菲的价格，很容易产生 失望甚至被背刺的感觉。 以下是他们的讲述—— "100多万的差价我来出， 别贱卖了" 金金 ...

全款买房分析 - 全款买房交易流程简单 无需银行审核资质和查流水 [3] - 全款购房可获得心理安全感 房产证和土地证直接到手 [3] - 全款买家在价格谈判中更具优势 可能获得额外优惠或更快交房进度 [3] - 全款购房会大幅降低资金流动性 300万购房后可能面临现金流紧张问题 [4] - 全款房产急售时手续简便 交易周期短于贷款房 [11] 贷款买房分析 - 贷款购房能以较小首付撬动更高价值资产 剩余资金可用于投资理财 [6] - 当前利率环境下 若投资回报率高于贷款利率则账面盈利 [6] - 长期贷款可分摊通胀风险 用未来贬值货币偿还当前债务 [6] - 每月固定还贷压力会持续20年 可能限制生活自由度和职业选择 [8] - 贷款审批存在门槛 信用记录和负债率不达标者可能被拒贷 [8] 决策影响因素 - 资金充裕且无需保留流动性时 全款方案更省心省事 [12] - 存在高回报投资渠道时 贷款方案能保持资金灵活性 [12] - 全款购房者心理压力较小 贷款购房者需长期承担债务责任 [9] - 贷款房产未结清前交易流程复杂 涉及解押或垫资等手续 [11] - 决策需综合考虑未来20-30年生活质量和现金流状况 [13]

房地产市场变化 - 核心观点：房地产市场从稳赚不赔转向显著调整，高价学区房和部分县城房价大幅下跌，开发商采取降价策略促销 [1] - 北京华清嘉园小区100平方米房源价格从1480万元跌破千万元，降幅达三四成 [1] - 深圳八卦岭宿舍房价从每平方米14.5万元高峰滑落至六七万元，接近腰斩 [1] - 山东某县城热门地段房价从8000元每平方米降至5000元，部分房源降价至四十万元仍难出手 [1] 开发商库存与债务压力 - 全国未售出房产数量足以容纳七个德国的全部住宅 [2] - 山东某县城三年新建120万平方米住宅，但年购买量仅20万平方米，导致大量空置和房价持续下跌 [2] - 房企上半年需偿还2300亿元债务，被迫降价促销并提供额外优惠如赠送车位或全款购房再享一成折扣 [2] 政策调控与市场供需 - 深圳二手房指导价政策和北京学区划分调整有效遏制炒房行为，学区房光环褪去 [2] - 2024年全国房产成交量较去年下滑，多地二手房挂牌量激增，广州超二十万套，深圳达十二万套，供过于求压缩房价上涨空间 [2] 市场心态与需求变化 - 购房者从坚信房价只涨不跌转向谨慎，开发商降价促销未能激发足够购买热情 [4] - 一线城市房价依然高企，三四线小县城房价再低也难以吸引买家 [4] - 购房需求减少与供应过剩双重压力下，房地产市场进入调整期 [4]

房价下跌现象 - 某业主两居室从单价5万跌至1.5万仍无人问津 反映资产大幅缩水[1] - 一线城市边缘及网红板块房价显著下跌 某地铁新盘从2020年5万/㎡降至2023年1.8万/㎡并附加促销[3] - 总价500-600万房产现缩水50%仍无接盘 开发商去库存压力显著[5] 市场信心缺失 - 购房者因担忧资产贬值而观望 从"怕涨抢购"转为"怕套延迟"[7] - 无房群体因未高位接盘反而压力更小 租房成本低于资产减值损失[9] - 刚需购房决策周期延长 反复比价压价成为新常态[13] 供需关系逆转 - 多城市出现"有价无市" 新盘库存消化周期达2-3年[11] - 炒房客退出导致交易链断裂 部分房源被贱卖求生[13] - 开发商采取打折/送车位家电等促销手段 但成交仍低迷[3][5] 房产属性转变 - 住房回归居住本质 自住需求超越投资属性成为主导[15] - 购房决策标准转向学区/通勤/配套等实用因素[15] - 市场共识形成：暴涨时代结束 需放弃投机心理[15][17] 购房策略建议 - 当前最稳健策略为"多看少动" 避免盲目抄底[19] - 购房时机比价格更重要 需等待市场充分回调[17][19] - 决策应基于实际需求与长期承受力 非市场噪音[17][19]

房价趋势 - 一线城市房价抗跌但部分板块挂牌价持续下降 原价出售困难 [3] - 三四线城市库存高企 房屋租售困难 降价仍无人接盘 [3] - 房产增值预期被打破 购房逻辑需从"投资"转向"自用" [5] 刚需购房策略 - 刚需购房需避开品质差 配套不足 地段一般的小开发商项目 [7] - 城市郊区高空置率新盘存在生活配套不足风险 居住体验差 [9] - 优先选择核心地段老小区 学区房及配套成熟社区 牺牲面积换取便利性 [9] 存量房处置建议 - 自住房若位置优越且居住舒适无需急于降价抛售 [11] - 多套房产中出租困难 空置率高的类型可考虑逐步脱手 [13] - 存量房处置需评估房源市场认可度 避免跟风抛售 [13] 房产投资现状 - 房产投资流动性差 租金回报率低 转手周期长 [15] - 资金不充裕时投资房产易导致资产锁死风险 [15] - 若长期看好城市发展 需选择位置优 总价可控 市场接纳度高的房产类型 [17] 购房决策原则 - 买卖决策应基于真实居住需求而非投资获利逻辑 [17] - 需明确自身底线与承受能力 避免被市场波动误导 [19]

房产持有者的投资逻辑 - 房产已超越居住功能成为资产配置关键一环 2025年上半年一线城市租金收益率稳定在2 5%至3 2%之间 [1] - 核心地段住宅保值率高达98 7% 被视为"硬通货"和抵御风险的坚实堡垒 [2] - 2024年CPI上涨2 0% 房产投资相比银行存款更具抗通胀优势 [2] 房产的战略地位 - 在多元化投资组合中扮演"压舱石"角色 提供相对稳定性和抗风险能力 [2] - 私募基金观点认为在不确定时代持有优质房产等同于持有安全感 [3] - 高净值人群房产配置比例达32 5% 仍是重要资产配置方向 [12] 政策与市场环境 - 2024年以来调控政策松动但"房住不炒"基调未变 市场趋于理性 [5] - 2024年末常住人口城镇化率达67 5% 支撑住房需求 [5] - 一线城市土地供应有限 新增住宅用地受严格控制 价格获有力支撑 [5] 投资回报分析 - 2024年北京核心地段房租涨幅达4 2% 跑赢通胀 [6] - 房产提供持续现金流回报 对现金流管理至关重要 [6] - 风险收益比合理 安全稳健优于高风险高收益 [10] 长期价值考量 - 优质地段房产随时间推移价值愈发凸显 [5] - 用于财富传承 实物资产传承简单且长期增值 [7] - 提前布局雄安新区 粤港澳大湾区等潜力区域 [8] 税务与流动性 - 持有房产比频繁买卖更具税务优势 [6] - 低流动性成为"强制储蓄"手段 匹配富裕人群现金流需求 [12] - 中国房产在全球配置中仍具吸引力 考虑政治稳定等因素 [12] 投资理念差异 - 富人注重长期战略价值 普通投资者侧重短期套利 [7] - 追求稳健长期收益而非短期暴利 [12] - 需要专业知识理解市场 政策 经济 人口等多重因素 [13]

房产投资价值分析 - 房产在现代社会中不仅关乎居住，还与婚姻、子女教育、户籍和养老等重大人生议题紧密相关 [1] - 购房决策需谨慎，除地段、户型和楼层外，"楼梯房"与"电梯房"的选择成为焦点 [1] - 业内人士普遍认为电梯房在小区环境和便利性上优于楼梯房 [1] 楼梯房与电梯房对比 - 楼梯房公摊面积通常为10-15%，远低于电梯房的20-30%，甚至某些电梯房高达40%，可节省数十万公摊费用及月度物业费 [3] - 楼梯房在安全性和应急能力上更具优势，火灾、地震等紧急情况下逃生更直接，而电梯房面临电梯故障风险 [3] - 楼梯房物业费远低于电梯房，因电梯维护保养费用由业主承担，导致部分业主选择搬离电梯房 [5] 楼梯房的升值潜力 - 二十年以上房龄的楼梯房将迎来大规模旧改，包括内外墙翻新、管线更新、加装电梯等，改造后劣势将不复存在 [5] - 楼梯房通常位于市中心，区位优势明显，旧改后价值将进一步提升 [5] - 楼梯房拆迁可能性更高，因电梯房拆迁成本过高，开发商和政府难以承担 [7] 结论 - 尽管电梯房在出行便利性和小区环境上略胜一筹，但楼梯房在公摊面积、安全性、旧改潜力、物业费及拆迁可能性等方面更具优势 [7] - 从长远来看，楼梯房在未来房产市场中更具投资价值 [7]

投资前的自我评估 - 投资大师彼得·林奇提出三个通俗易懂的问题帮助投资者评估自身状况：是否有房产、未来是否需要用钱、是否具备股票投资成功的个人素质 [1] - 在投资权益类资产前应先检查家庭财政预算，短期需用资金不应投入股市 [6] - 股票投资资金应限于可承受损失范围，不影响日常生活 [6] 房产投资与股票投资的差异 - 房产投资普遍表现较好，因持有周期长（美国平均7年）且交易流程复杂抑制频繁交易 [2][3] - 股票市场换手率高（纽约交易所87%股票年换手，中国超50%基金投资者持有期不足1年）导致收益波动 [3] - 房产选择需数月实地考察，股票决策常基于片面信息致亏损 [5] 成功投资的个人素质 - 需具备耐心、自立、常识、抗压能力等12项关键素质 [7] - 情绪管理至关重要，需避免恐慌性抛售或追涨杀跌 [7][8] - 真正的逆向投资是等待市场冷却后买入被忽视的公司，而非简单对抗热门股 [8] 长期投资行为特征 - 投资者常因市场波动从"长期"转为短期交易，导致非理性操作 [8] - 只要基本面未变，长期持有仍是有效策略 [9] - 无法约束内心冲动的投资者难以通过阅读提升投资能力 [9]

房产交易概况 - 墨尔本Diggers Rest区一处占地超6公顷的双住宅庄园以192万澳元成交，成为该市上周末成交价最高的房产 [1] - 该物业指导价为175万-195万澳元，最终成交价超出流拍价185万澳元7万澳元 [1][3] - 四个家庭参与竞价，最终买家未看房即决定购买 [1][5] 房产核心优势 - 提供两套独立住宅（主宅4卧室+第二套3卧室小屋）及6公顷土地，适合多代同堂家庭 [12][13] - 地理位置优越：距机场15分钟车程，距墨尔本市中心30分钟 [3] - 具备长期升值潜力，地块未来可能细分开发，周边已有开发商收购类似土地 [12] 区域市场特征 - 墨尔本西部增长走廊需求强劲，较大地块价格仍低于东部同等距离城区 [8][9] - 双住宅配置吸引寻求居住空间灵活性和投资潜力的家庭买家 [3][13] - 物业附带现成租户，可产生租金收入或提供额外家庭住宿空间 [12]

艺人肥妈的房产投资动态 - 香港资深艺人肥妈近期在梅州看房 对当地宜居环境和配套设施表示满意 [1][4] - 参观200多平大平层时称赞厨房空间大 可放置三台冰箱 [4] - 对别墅花园构想生活场景 强调阳光晒被等高品质享受 [6] 肥妈的房产投资布局 - 肥妈是娱乐圈隐形富豪 2020年透露曾一次性购入9间工业大厦单位 后转手卖出6间 回报可观 [8] - 目前在大湾区重点布局房产 包括中山2000尺带会所豪宅和江门52万小户型 [9] - 在梅州新看中别墅后 内地房产总数达5套 [9] 投资理念与家族规划 - 认为内地房价仅为香港零头 但子孙发展空间广阔 [10] - 购买多套房产旨在为子孙未来内地发展提供居住保障 [10] - 作为曾独自养育6个孩子的母亲 特别关注子孙未来发展需求 [10][12]