土拍市场回暖 - 杭州拱墅区石桥单元宅地以28.13%溢价成交 显示房企对核心区域信心恢复 [1] - 伟星房产高价拿地 瞄准杭州刚需市场 采取"改善+刚需"双轨策略 [1] - 伟星2024年在浙江形成联动开发态势 3月拿下台州临海地块 4月竞得临海另一宅地 [1] 政策刺激效果 - 杭州5月放宽限购后土拍高溢价 政策松绑推动核心城市回暖 [3] - 全国土拍分化加剧 一线及二线城市(如成都 武汉)回暖快 三四线城市压力大 [3] - 建发 绿城等房企在二线城市拼抢激烈 楼面价屡创新高 [3] 房企竞争格局变化 - 中小房企采用"精准拿地"差异化策略 伟星与头部房企直接竞争 [4] - 核心城市核心地块受青睐 因去化快 风险低 嘉信地产长沙拿地后当天开工 [4] - 高溢价地块对房企后续操盘能力和融资能力提出更高要求 [4] 市场趋势判断 - 土拍释放楼市局部回暖信号 但市场分化现象持续 [6] - 政策与需求博弈中 精准把握周期节奏成为房企关键竞争力 [6]

武汉二手房市场表现 - 2025年上半年武汉二手住房成交46001套 同比增长12.35% [1] - 链家中建光谷之星门店周末日均线下客户约3组 线上互动200多人次 [1] - 1—6月该门店服务客户1811组 促成103单成交 分别同比增长7.8%和19.7% [2] 购房者行为特征 - 客户群体呈现"首置+改善"双轮驱动趋势 光谷首次置业者偏好105—120平方米精装次新三房占比近六成 南湖学区房置换家庭占比四成 [2] - 典型案例显示 109平方米二手房价格从190万元降至145万元 首付15%约22万元 公积金贷款120万元30年月供较去年减少584元 叠加个税减免1.25万元 总成本节省超22万元 [1] 市场驱动因素 - "汉九条"政策通过补贴和税费优惠降低交易门槛 [2] - 新房市场聚焦高端改善产品导致刚需外溢至二手房 [2] - "装修代卖"等模式提升老旧房源竞争力 [2] - 武汉超万名持证专业经纪人提升供需匹配效率 [2] 行业服务升级 - 视频看房和政策讲解成为经纪人标配技能 部分门店搭建虚拟样板间供远程体验 [1] - 市场从"价格战"转向"服务战" 预计下半年交易效率将因经纪人专业化进一步提升 [2]

市场整体表现 - 2025年7月前13日重点30城新房成交面积253 2万平方米 同比下滑35% 一线城市跌幅小于二线小于三四线 市场增长动能放缓 [5] - 7月上半月30城项目平均去化率30% 环比6月全月下降11个百分点 同比2024年7月增长5个百分点 [4][5] - 市场呈现季节性回落特征 主要因供给端开盘数量不足且质量一般 叠加年中放量后需求阶段性疲软 [34] 城市分化特征 核心一二线城市 - 北京 上海 深圳 杭州7月上半月推盘量均不超10个 其中北京 深圳仅2盘入市 去化率较6月全月跌幅均超20% 仅北京 杭州热度略好于去年同期 [8] - 成都7月上旬来访量与6月末持平 但认购量回调 客户转化率从6月末6 23%降至4% 回落至2月低点水平 [9] 弱复苏二线城市 - 广州7月第一周来访 认购环比分别下降17%和47% 客户转化率从5 27%降至3 32% 第二周转化率持稳3% [12] - 武汉第28周单盘平均来访40组 较6月周均下滑20% 单盘认购1 6套 较6月周均下滑42% 但7月前13日去化率逆势增至77% 因企业采取"提质缩量"策略 [14][16] - 天津第28周来访13678组环比微降3% 但认购895套环比增10% 客户转化率提升0 7个百分点至6 5% [18] 观望情绪浓厚城市 - 西安第28周盘均来访持稳130-140组 但认购量从第26周9组连续两周降至5组 客户转化率从6 33%降至3 74% [24] - 南京7月前两周来访量持稳5000组以上 但第28周认购量降至258组 转化率4 55%回落至3月中下旬水平 [27] - 郑州第28周盘均来访44组 认购仅2套 转化率4 13%创年内新低 [29] 核心结论 - 7月市场呈现"供给缩量+需求疲软"双重特征 各线城市分化加剧：京沪深杭受供给结构影响高位回调 广州武汉天津维持波动 西安南京郑州因有效客户减少导致转化率持续走低 [34]

香港房地产市场回暖 - 沪指重返3500点之际，北上广深等热点城市房地产市场重现火爆，粤港澳大湾区中广深双城及香港上半年楼宇买卖登记达36848宗，创2022年以来3年半新高 [1] - 2025年上半年香港整体楼宇买卖登记36848宗，总值2770.31亿元，较2024年下半年分别上升12.0%及9.4%，宗数为2021年下半年后新高 [3] 香港6月楼宇交易数据 - 6月香港整体楼宇买卖合约登记7271宗，总值664.10亿元，较5月上升12.9%及33.2%，宗数创2024年11月后7个月高位，金额创2024年4月后14个月新高 [2] - 6月住宅买卖登记5955宗及610.61亿元，较5月上升16.7%及59.7%，其中一手私人住宅2140宗及349.7亿元，环比升28.5%及1.37倍，二手私人住宅3606宗及243.2亿元，环比升11.2%及2.5% [2] - 中原地产研究部指出，5月中美互降关税、拆息及H按息急降、新盘热卖及二手成交增多刺激交投创新高 [2] 豪宅市场表现分化 - 2025年上半年价值2000万元以上私人住宅录得1269宗，总值734.53亿元，环比上升3.9%及4.9%，其中二手宗数占比51%，打破一手主导局面 [4] - 价值2000万元以上二手私人住宅录得650宗及309.01亿元，环比上升19.0%及34.8%，宗数及金额创2023年上半年后两年高位，升幅高于整体二手市场10.2%的8.8个百分点 [4] - 价值5000万元以上二手豪宅录得135宗及156.88亿元，环比升32.4%及57.1%，扣除内部转让后环比升13.7%及43.7% [4] - 价值2000万元以上一手私人住宅买卖登记宗数环比下跌8.3%，扣除内部转让后大跌28.0%，创2023年下半年后1年半低位 [5] - 价值5000万元以上一手买卖录得292宗及322.54亿元，环比升20.2%及跌2.5%，扣除内部转让后环比跌34.6%及54.1% [5] 市场驱动因素与展望 - 拆息下调、股市造好、楼价从高位累跌近三成及政府优化投资移民计划吸引资金流向豪宅市场 [5] - 下半年楼市气氛改善，市场预期减息，投资者及用家趁低吸纳，预计整体豪宅交投有望回升 [5]

武汉市房地产市场表现 - 2023年1-6月武汉市新建住房网签销面506.97万平方米，同比增长30.6% [1] - 同期二手住房网签成交面积533.37万平方米，同比增长10.8% [1] - 6月新建和二手住房累计成交21551套，环比增长30.9%，同比增长26.3% [1] - 6月新房月销量首次破万套 [1] - 各售楼部现场到访量环比增长30%以上，部分项目增长50% [1] - 中心城区高品质住宅项目热销，出现多个"日光盘"现象 [1] - 土地市场活跃，江岸区新兴街地块溢价率54.36%，武昌区傅家坡地块溢价率22.42% [1] 政策支持措施 - "汉九条"政策扩大购房补贴范围至全市多子女家庭 [2] - 新房契税补贴政策延期至2023年底 [2] - 春季购房节吸引31家房企、150个楼盘参展 [2] - 优化土地供应，盘活闲置土地 [2] - 2022年以来上市37个"好房子"项目，开盘基本售罄 [2] 未来工作重点 - 计划全年"白名单"项目授信500亿元以上 [3] - 力争2023年新增房地产项目上市销售100个 [3] - 完善商办类房屋去化、特定人群购房补贴等政策 [3] - 加大高品质住房供应 [3]

北京楼市2025年上半年表现 新房市场 - 北京新房成交量达18563套，同比上升23.89%，成交金额1459.95亿元，同比大幅增长29.7% [2] - 新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%，主要受朝阳、海淀等区域高端项目集中入市拉动 [2] - 区域分化显著，8个区域成交量突破1000套，合计占比83.5%，昌平区以2321套蝉联冠军，朝阳区以2170套跃居第二，顺义区保持第三 [2] - 海淀区表现突出，成交量2048套，同比大增421.12%，接近2024年全年成交量的2倍 [3] - 高端项目表现抢眼，朝阳区北京宸园累计网签金额突破100亿元，建发海晏开盘20天网签40.58亿元，中海万吉玖序两个月跻身TOP5 [3] - TOP30项目占据全市近五成成交额，335个在售项目中不到9%贡献超40%业绩 [3] 二手房市场 - 上半年二手住宅网签总量89500套，同比大幅增长约25%，创2022年以来三年同期新高 [5] - 3月单月网签量冲高至19234套，6月表现亮眼，网签量达16838套，环比上升6.04% [5] - 核心区域二手房源持续走俏，石景山、大兴等区域承接超40%核心区外溢客群 [5] - 二手房挂牌房源数量超16万套，价格适度让步成为撬动置换链条的关键 [6] 房企与土地市场 - TOP20房企商品房销售金额合计1766.7亿元，中海地产以244.6亿元稳居榜首，华润置地206.9亿元第二，越秀地产193.5亿元第三 [4] - 上半年北京累计成交22宗涉宅地块，规划建筑面积234.42万平方米，土地出让金1005.56亿元，同比增加37.3% [4] - 6月土拍小高潮，成交6宗地块，规划建面66.87万平方米，土地出让金226.31亿元，海淀宝山2宗地块由中建壹品和金隅竞得 [4] - 土地市场分化明显，9宗溢价成交，13宗底价成交，核心区域优质地块受追捧 [4] 政策与市场特征 - 政策优化降低购房成本，非京籍家庭纳税或社保年限放宽、个人住房贷款首付比例下调等推动市场修复 [2] - 新房批准上市面积同比增长超20%，地段好、品质高的项目入市支撑市场平稳 [2] - 二手房"以价换量"策略效果显著，市场自我修复与调节能力增强 [5] - 新房套均价格约786万元，二手房凭借价格优势吸引刚需群体，形成双轨并行格局 [6]

广州楼市回暖 - 2025年1-6月广州二手住宅网签56613套和569 08万平方米 同比分别增长12 98%和13 31% [1] - 6月二手住宅网签9891套和99 64万平方米 环比增长7 18%和8 03% 总量逼近万宗 [1] - 黄埔区网签套数环比巨幅增长97 59% 科学城板块网签639套成为全市最活跃板块 [1] 区域成交表现 - 海珠区 番禺区 增城区和南沙区二手住宅成交环比分别增长6 82% 5 06% 4 01%和0 80% [1] - 越秀区 荔湾区 天河区 白云区 花都区和从化区成交环比下降但幅度较小 [1] - 芳村大道 同福 东晓南和同德围-罗冲围板块网签同比分别增长32 58% 21 18% 12 84%和4 00% [2] 成交结构变化 - 60-90m² 144m²及以上和120-144m²面积区间占比环比分别增长1 56 0 56和0 38个百分点 [1] - 90-120m²和60m²以下面积区间占比环比分别下降1 75和0 74个百分点 [1] - 按揭付款方式占比环比下降3 56个百分点 [2] 活跃楼盘数据 - 富力城花园 棠德花园 中海花湾壹号和光大花园网签套数同比分别增长42 11% 37 50% 10 53%和10 53% [2] - 黄埔区府板块网签132套 天河公园板块网签108套 [2]

广州楼市政策调整 - 广州于6月13日发布提振消费专项行动方案意见稿 明确提到优化房地产政策 包括全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策调整后 广州房屋买卖完全自由化 只要有钱可以随便购买 [1] - 取消限售和限价意味着存量房不再受限制 业主可以自由定价出售 [3] 市场观点分歧 - 政策出台后 楼市博主和从业者分为唱涨和唱衰两派 [3] - 唱涨派认为这是最后上车机会 尤其是一线城市 [3] - 唱衰派则认为将迎来抛售潮 房价将开始真正下跌 [3] 政策背景分析 - 限购政策最初出台是为了抑制炒房客和投资客过度进场 [4] - 一线城市限购后 资金流向周边城市 导致二线城市也相继出台限购政策 [4] - 政策放开是楼市瓶颈期的必然选择 本质上是利好而非利空 [4][6] 短期市场影响 - 放开限购大概率会导致短期成交量上涨 [7] - 但短期房价走势难以预判 需由市场决定 [7] - 买卖双方占比将直接影响短期楼市走向 [8] 长期市场展望 - 理想状态是楼市回归理性 淡化涨跌讨论 购房以自住为主要目的 [8] - 当市场不再关注涨跌两极分化时 才真正实现稳定 [8] - 一线城市周边购房需谨慎 不应仅以投资为目的 [5]

2025年5月香港按揭保险市场表现 - 5月新取用按揭保险宗数环比微增0.3%至612宗 但金额环比回落14.2%至29亿港元 创近两个月低位[1] - 按保平均按揭额从4月554万港元显著下降至5月473万港元 主要受400万港元以下物业印花税宽免政策刺激细价楼成交占比上升影响[1] - 5月新批按保宗数环比略减1.9%至1462宗 金额微增0.8%至72亿港元 虽创5个月新高但仍未达活跃水平[1] 2025年前5个月按保市场趋势 - 首5个月新取用按保宗数同比下降27.9%至2781宗 金额同比下降28%至142亿港元 与整体住宅按揭取用量上升22.8%形成背离[2] - 同期新批出按保宗数同比下降35.1%至6910宗 涉及金额同比下降37%至347亿港元[2] - 数据反映置业人士因楼按全面放宽而减少对按揭保险的依赖[2] 市场环境与政策影响 - 5月楼市回暖受多重因素推动 包括HIBOR拆息下挫 按息下降 中美贸易缓和 人行降准及新盘销售强劲等[2] - 自2023年7月放宽1500万港元以下物业按揭成数至七成后 按保使用率从逾30%降至2025年5月的17.6%[3] - 政策放宽有效降低置业门槛 买家可通过银行七成按揭以三成首期购房 减少对高成数按揭保险的需求[3]

武汉5月房地产市场表现 - 5月武汉新建商品住房网签销售面积达83万多平方米 环比增长38.91% 同比增长21.32% [1] - 中心城区成交量46.74万平方米 环比增幅超五成 同比增幅近四成 [1] - 市场呈现供需两旺的"红五月"行情 专家认为政策效应集中释放 [1][2] 招商天青府项目销售情况 - 5月24日首开当日去化近九成 端午加推1号楼引发热销 日均来访超百组 日均成交近十套 [1] - 项目定位武汉第四代住宅试点 主打"空中庭院+宋韵美学" 户型面积107-154平方米 赠送空中花园 [2] - 定价策略1.68万-1.8万元/平方米 精准切入刚需和改善需求 光谷科技白领占比超六成 25-35岁刚改群体为主力 [2] 市场驱动因素 - "汉九条"政策叠加公积金和商业贷款利率下调 显著降低购房成本 [2] - 武汉推进"好房子"建设 新上市项目首次去化率达七成左右 为市场平均水平的2-3倍 [2] - 光谷片区四代住宅热度最高 品质改善项目热销重塑市场信心 [2] 购房者特征 - 看房人群多为全家出动 部分客户首次看实体楼即签约 [1] - 典型案例为荆州来汉创业家庭 因130平方米四房户型及超100%得房率成交 [1] - 购房需求与子女教育挂钩 光谷广场周边个体经营户占比显著 [1][2]