文章核心观点 - 当前房地产市场出现的回暖迹象被定性为“技术性反弹”，而非市场根本性反转，行业仍面临巨大下行压力 [3] - 2026年初密集出台的各类政策旨在稳定市场、消化库存，本质是一场“信心保卫战”，但政策效果面临居民购买力不足的严峻挑战 [3][4][6] - 行业未来将呈现“大分化”趋势，仅有少数核心资产能保持稳定，绝大多数普通房产的金融属性将持续减弱，建议普通民众谨慎对待，优先降低负债而非盲目投资 [13][14][15][18] 数据幻象：一线城市的“技术性反弹” - 2026年初部分一二线城市房价环比跌幅收窄，主要源于年底置业需求与政策刺激带来的成交量短期回升，属于“技术性反弹” [3] - 2025年12月，70个大中城市中，新房价格同比下跌的城市有67个，二手房价格环比下跌0.7%，同比暴跌6.1%，且无一城市环比上涨，市场整体下行趋势未改 [3] 政策逻辑：应出尽出与信心保卫战 - 2026年开年政策密集出台，节奏加快，源于高层定调房地产为“大宗消费品”，并要求政策“应出尽出” [3] - 政策组合拳（如国家队收房、限跌令、贴息、税费减免）的核心目的是鼓励“以旧换新”和加杠杆，以将开发商及地方政府的高库存转移至居民家庭资产负债表 [4] - 房地产行业深度绑定地方财政、金融系统和多个上下游行业，政策目标是避免“硬着陆”，实现“软着陆”，其底层逻辑是一场“信心保卫战” [6][7][9] 市场需求：居民购买力与杠杆意愿不足 - 居民部门正在“加速去杠杆”，房贷增速连续11个季度为负，消费贷增速创历史新低，表明居民不愿新增借贷且积极提前还贷 [11] - 无房贷家庭比例已接近六成，居民在住房杠杆管理上“更趋审慎”，超过一半的家庭计划在未来三个月削减消费 [11] - 居民收入增长放缓，削弱了中低收入群体的消费能力，导致对背负长期房贷接盘房产持高度谨慎态度 [12] 行业趋势：漫长分化与投资建议 - 楼市趋势并非V型反弹，而将是一场漫长而残酷的“大分化” [13] - 仅有极少数核心城市、核心地段的“好房子”可能企稳或微涨，绝大多数普通城市、普通地段的房产将回归居住属性，金融泡沫被挤压 [14][15] - 对普通人而言，2026年的首要任务不是“趁机抄底”，而应是量体裁衣、捂紧钱包、降低家庭负债、增加收入并囤积现金以应对不确定性 [16][18][19]

深圳二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月深圳二手房成交量录得6,802套，创近10个月新高 [1][3] - 成交量环比增长2.9%，同比大幅增长45.5% [3] - 市场已连续11个月录得量破5,000套，表明市场已走出低谷 [3] 市场热度与需求结构 - 元旦期间，行业门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [3] - 市场呈现“两头热”特征：龙岗中心城以277套领跑，刚需需求活跃；同时南山蛇口、华侨城、后海等高端片区表现亮眼，刚需与高端置业需求同步升温 [5] - 核心区表现突出，龙岗、福田、罗湖、南山四大核心区贡献超七成成交量 [3] 区域市场表现 - 龙岗区以1,454套成交量蝉联全市第一 [3] - 盐田区以35.1%的环比增幅领涨，光明、龙华等区域也同步增长 [3] 市场趋势与展望 - 当前市场回暖依托政策红利持续释放、城市基本面韧性支撑与置业预期全面改善的三重利好，筑底企稳基础牢固 [6] - 市场信心持续修复，为后续“小阳春”行情奠定了坚实基础 [3][6] - 展望后续，随着春节后置业小阳春到来，市场将延续稳中有进、优质领跑的主基调，二手房成交热度与价格企稳趋势将进一步巩固 [6] - 整体市场将稳步步入健康回暖、量稳质升的良性发展轨道 [6]

浙江省二手房市场2026年1月成交表现 - 2026年1月全省二手住宅成交量达2.77万套，同比增长16.1%，环比增长2.6%，创近6个月新高，成交量连续3个月增长 [1] - 11个设区市中，9个城市成交量环比上升，8个城市同比上升，市场回暖势头十足 [1] - 杭州1月二手住宅网签量达7063套，环比增长5.6%，同比增长17.1%，创近7个月新高，成交量实现“三连升” [2] - 宁波1月二手住宅网签5205套，同比增长36.3%，成交量为近6个月次高水平 [2] - 温州1月网签2606套，环比增长2.6%，创近4个月新高，同样实现“三连升” [2] - 嘉兴1月网签3154套，同比大增41.9%，环比增长1.7%，创近8个月新高 [2] - 湖州1月网签2010套，同比大幅增长46.3%，环比增长4.1%，创近8个月新高 [2] - 绍兴、金华、衢州、舟山、台州等地成交量均呈现同比或环比增长，其中衢州同比增幅达39.4%，舟山环比增幅达9.6% [2] 市场回暖的驱动因素与结构性特征 - 市场回暖受春节假期较晚、增值税与购房个税政策以及持续“以价换量”策略共同作用 [3] - 杭州市场以刚需购买力为主导，总价200万元以下二手住宅成交占比达49.5%，总价300万元以下房源合计占比达72.8% [3] - 杭州超过五成（52.2%）的200万元以下房源成交集中在临平、余杭、萧山三个区域，刚需正大规模向外围或新兴板块外溢 [3] - 成交量企稳回升很大程度上源于“以价换量”，近远郊刚需房价格已达到部分客户心理价位 [3] - 低利率环境下置业需求持续释放，同时置换型业主在低总价段房源上提供更大幅度价格让步，有效承接了市场刚性需求 [3] - 年初学区房热度快速回升，与家长为三四月份成交高峰期提前布局密切相关，价格调整后核心学区资源仍吸引特定需求入场 [4] 市场先行指标与未来展望 - 杭州贝壳研究院数据显示，1月新签单量环比提升11%，达到近6个月新高 [2] - 贝壳合作门店的二手新增客房比（新增客户与新增房源的比例）在1月达到近13个月的最高值 [2] - 带看转定金比的速度，达到自去年11月以来的最高值 [2] - 业内人士预计，2月受春节长假季节性影响交易节奏可能放缓，春节假期结束后购房需求有望进一步释放，带看量与成交量或将在3月迎来一波复苏 [5] 市场心态与长期趋势 - 谨慎乐观成为购房者主流心态，价格合理、具有性价比的房源更受青睐 [6] - 市场印证了楼市投资属性减弱而居住属性增强，整体趋向“量价趋稳、结构优化”的可持续发展态势 [6]

2026年1月楼市表现 - 2026年1月全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%，呈现“淡季不淡”甚至创阶段性新高的走势 [1] - 热点城市热度显著：北京二手房网签连续三个月稳定在1.4万套以上，上海二手房交易创5年同期新高，深圳二手房中介签约创下近10个月新高 [1] - 一线城市总住房交易量（一手房和二手房加总）同比2025年1月增幅在8%-12%，二线热点城市也呈现整体交易稳定的态势 [2] 市场结构性特征 - 市场呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均有不同程度下降，未出现过去反弹时期的“双攀升” [1] - 二手住房价格下跌势头缓解：1月二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 新房市场表现相对弱于二手房，主要因开发商全年业绩冲刺结束，高性价比热销房源供应下降、促销减弱 [1] 二手房市场驱动因素 - 2025年下半年调整后，部分区域二手房价趋于友好，如广州天河北部分老旧小区总价200万-300万，天河东次新房价格降至“3万+”，中心区老旧住房租售比探至2%左右 [2] - 对许多房源，公积金可覆盖贷款月供，潜在购房需求认为买房变得划算 [2] - 一季度热点城市二手房交易历来由“学位房”主导，部分家长春节前提前购置学位房 [2] - 近期股市财富效应显著，有更多资金投入楼市 [3] 交易结构与价格段变化 - 热点城市低总价二手房源占比更大，是前期房价调整结果，也是刚性需求与低价房源供应适配的体现 [4] - 1月份热点城市高价二手房交易增长：以广州为例，90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上三个面积段交易占比相比去年第四季度均上升约0.5-2个百分点，合计占比达52.3% [3] - 广州珠江新城、金融城等高价板块成交量明显增长，有的小区相比12月份翻一倍 [3] - 当前刚需、刚改基本集中在二手房市场，部分刚改、多数改善则转向新房市场 [4] 市场循环与潜在挑战 - 前期二手住房交易活跃，将带动“卖一买一”的置换型需求，有利于二手房和新房、刚需和改善的良性循环 [4] - 新房市场预计在春节后惯性回暖 [4] - 尽管部分城市二手房挂牌量下降，但存在季节性撤牌（春节后再挂牌）因素，且整体挂牌规模仍在历史高位，二手房交易仍有议价空间（议价空间收窄，降价卖房仍是主流） [4] - “卖旧买新”置换链条存在挑战：以上海为例，2025年200万总价以下二手房交易占比上升，但200万到1000万中间各价格段交易占比下降，其中200万-400万区间成交占比降幅较大 [4][5] - 考虑到新房单价和总价普遍较高，“卖旧买新”需要更多业主出资，可能影响改善置换链条 [5] 政策举措与市场展望 - 近期上海在三个区推出收购二手住房用于保障性租赁住房试点，房源筛选标准包括以小户型为主（70平方米以下），总价400万以下房源为主，旨在通过政府作为打通住房梯次消费堵点，促进“卖旧买新”消费升级 [5] - 前期房价充分调整后，在价格层面实现供需阶段性适配，前期观望人群入市，预计此轮楼市热度会延续到3月份 [3] - 2026年开年楼市迎来探底和企稳的良好开局，这种局面或将延续到3-4月份 [5]

2026年1月楼市表现 - 全国重点13城二手房成交面积环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [1] - 热点城市表现突出：北京二手房网签连续三个月稳定在1.4万套以上，上海二手房交易创5年同期新高，深圳二手房中介签约创下近10个月新高 [1] - 市场呈现“交易上升、挂牌下降”的健康态势，京沪深二手住房挂牌量相比去年12月均有不同程度下降 [1] - 二手住房价格下跌势头缓解，1月二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 新房市场表现相对弱于二手房，主要因开发商全年业绩冲刺结束，高性价比热销房源供应下降、促销减弱 [1] 市场交易结构与驱动因素 - 一线城市总住房交易量（一手房和二手房加总）同比2025年1月增幅在8%-12%，二线热点城市也呈现整体交易稳定态势 [2] - 房价调整后趋于友好：例如广州天河北部分老旧小区二手房总价在200万-300万，天河东部分次新房价格降至“3万+”，中心区老旧住房租售比探到2%左右 [2] - 公积金可覆盖部分房源贷款月供，潜在购房需求认为买房变得划算 [2] - 一季度热点城市二手房交易历来由“学位房”需求主导，部分家长春节前提前购置 [2] - 高价二手房交易增长：广州90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上面积段二手房交易占比合计达52.3%，较去年第四季度上升约0.5-2个百分点 [3] - 高价板块如珠江新城、金融城成交量明显增长，有的小区相比12月份翻一倍 [3] - 近期股市财富效应显著，有更多资金投入楼市 [3] 市场格局与循环机制 - 当前刚需、刚改基本集中在二手房市场，部分刚改、多数改善则转向新房市场，此为2024年以来楼市运行基本态势 [4] - 二手房交易活跃将带动“卖一买一”的置换型需求，有利于二手房和新房、刚需和改善的良性循环 [4] - 新房市场预计在春节后惯性回暖 [4] - 热点城市低总价二手房源占比更大，是前期房价调整结果，也是刚性需求和低价房源供应适配的体现，将带动刚需入市 [4] - 尽管部分城市二手房挂牌量下降，但存在季节性撤牌因素，且整体挂牌规模仍在历史高位，二手房交易仍有议价空间 [4] 潜在挑战与政策应对 - 置换链条存在堵点：以上海为例，2025年200万总价以下二手房交易占比上升，但200万到1000万中间各价格段交易占比下降，其中200万-400万区间降幅较大 [4][5] - 新房单价和总价普遍较高，“卖旧买新”需要更多业主出资，可能影响改善置换链条 [5] - 上海在三个区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，房源筛选标准包括以小户型为主（70平方米以下），总价400万以下房源为主，旨在通过政府作为打通住房梯次消费堵点 [5] - 楼市从探底到夯实底部并走出L型或V型走势，需要政府在供需两端精细化施策，并在改善经济基本面、就业、社会保障、新型城镇化及培育新质生产力等方面持续发力 [5]

核心观点 - 2026年初中国多个重点城市二手房市场呈现“开门红” 成交量在传统淡季逆势增长 挂牌量持续下降 市场供需关系趋于平衡 这是去年下半年以来回暖趋势的延续 由价格调整、政策托底及跨市场财富效应等多重因素共同推动 [1][2][3] 重点城市市场表现 - **上海**：2026年1月二手房网签成交22834套 同比增加24.18% 连续第三个月成交超2.2万套 成交量创近5年同期新高 2025年全年网签总量达251966套 创近四年新高 [1] - **北京**：2026年1月二手住宅网签量达1.5万套 自2025年12月以来连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] - **深圳**：2026年1月二手房共计录得6802套 环比增长2.9% 同比大幅增长45.5% 创近10个月新高 [1] - **全国概况**：13个重点城市2026年1月二手房成交面积环比增长16% 同比增长33% 市场呈现分化走势 二手房市场回暖 [1] 市场回暖的驱动因素 - **价格调整驱动需求**：二手房交易放量的主要动力是“以价换量” 价格水平已触及大量刚需购房者心理底线 例如2025年上海二手房成交中总价300万元以下的房源占比持续攀升 [2] - **供需关系改善**：交易增加导致主要城市二手房挂牌总量开始下降 持续数年的抛压正在减轻 随着高性价比房源被消化 市场正在自发寻找新的平衡点 [2] - **政策支持托底**：2026年中央及地方已公布多项具体措施 包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 从需求端与融资端协同发力提振市场信心 [2] - **跨市场财富效应**：股市上扬及黄金、白银等全球资产价格上涨带来的财富效应开始显现 部分投资者获利后产生改善居住条件的需求 市场对大类资产价格周期的预期转变间接提升了房地产资产的相对估值 [3] 市场趋势与展望 - **市场机制重构**：多个城市二手房市场的企稳反弹 本质上是市场经历调整后内在机制正在重构一个新的平衡点 [3] - **多因素支撑预期改善**：当前积极的政策环境、充裕的流动性以及跨市场的资产价格联动 共同支撑了楼市预期的边际改善和交易的筑底回暖 [3] - **结构性复苏与信心恢复**：当前复苏仍是结构性的 但整体信心的逐步恢复有望以点带面 持续推动房地产市场向更加稳定健康的方向发展 [3]

核心观点 - 2026年初中国多个重点城市二手房市场呈现“开门红”回暖信号 表现为成交量在传统淡季逆势增长 挂牌量下降 供需关系趋于平衡 [1] - 市场回暖是价格调整后“以价换量”、政策持续托底以及跨市场财富效应共同作用的结果 市场正自发寻找新的平衡点 [2][3] 市场表现与数据 - 上海1月二手房网签成交22834套 同比增加24.18% 连续第三个月超2.2万套 创近5年同期新高 [1] - 北京1月二手住宅网签量达1.5万套 连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] - 深圳1月二手房共计录得6802套 环比增长2.9% 同比大幅增长45.5% 创近10个月新高 [1] - 全国13个重点城市1月二手房成交面积环比增长16% 同比增长33% [1] - 2025年上海二手房成交结构中 总价300万元以下的房源占比持续攀升 [2] 市场回暖驱动因素 - 核心动力是价格调整后“以价换量” 当前价格水平触及大量刚需购房者心理底线 [2] - 交易放量导致主要城市二手房挂牌总量开始下降 持续数年的抛压正在减轻 [2] - 政策持续加码托底 2026年中央及地方已落地多项措施 包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 从需求端与融资端协同发力 [2] - 股市上扬及黄金、白银等全球资产价格上涨带来的财富效应显现 部分投资者获利后产生改善居住需求 提升了房地产资产的相对估值预期 [3] 行业趋势与展望 - 二手房“开门红”延续了去年下半年以来的回暖趋势 例如2025年上海二手房网签总量达251966套 创近四年新高 [1] - 随着高性价比房源被消化 市场正在自发寻找新的平衡点 改变二手房市场的供求关系与价格趋势 [2] - 市场企稳反弹本质上是经历调整后 内在机制正在重构新的平衡点 [3] - 当前积极的政策环境、充裕的流动性以及跨市场的资产价格联动 共同支撑了楼市预期的边际改善和交易的筑底回暖 [3] - 虽然复苏仍是结构性的 但整体信心的逐步恢复有望以点带面 持续推动房地产市场向更加稳定健康的方向发展 [3]

杭州二手房市场2026年1月成交表现 - 2026年1月杭州市区二手房成交6987套，环比去年12月上涨1.8%，同比去年1月大幅上涨15% [1] - 成交量创下最近6个月的最高值，并实现连续第3个月上涨，市场在经历连续7个月下跌后明显企稳 [2] 市场价格与成交结构变化 - 1月二手住宅成交均价为25096元/平方米，环比去年12月小幅上涨1% [2] - 改善型房源率先发力，90平方米以上房源成交占比环比均上涨，其中140平方米以上大户型涨幅最高，达0.6%，整体占比12.2% [2] - 90平方米以下房源成交占比下滑1.5% [2] - 总价300万-500万元房源成交占比上涨1.6%，800万-1000万元房源占比小幅上涨0.2% [3] - 总价200万元以内及200万-300万元房源成交占比分别下滑1%和0.2% [3] 市场回暖驱动因素 - 市场回暖得益于今年春节较晚、增值税及购房个税等利好政策，以及持续以价换量的效果 [2] - 开年以来潜在客户量增加，客户决策更果断，结合当前挂牌量，为春节后市场奠定了坚实基础 [2] 热门成交板块与小区特征 - 成交量前20的小区中，有12个小区的成交单价低于20000元/平方米，主要位于余杭、钱塘、临平等郊区板块 [4] - 余杭瓶窑的杭启云城府成交25套，环比大涨733%，成交均价18733元/平方米，低于其新房均价 [4] - 学区房表现突出，例如钱塘区的幸福雅苑成交18套，均价24632元/平方米，因其优质学区及成熟配套 [4] - 西湖区的知名学区房耀江文鼎苑成交15套，环比上涨200%，成交均价44570元/平方米 [4] - 三塘板块的水印康庭因观成武林小学学区及高性价比，成交12套，均价39749元/平方米 [5] 1月成交前十小区榜单 - 桃源小镇以26套成交位居第一，均价27534元/平方米 [7] - 成交前十小区中，临安区星汇城和中天珺府均价最低，分别为10093元/平方米和9830元/平方米 [7] - 榜单中均价最高的是耀江文鼎苑，为44570元/平方米 [7]

核心观点 - 2026年初中国多个重点城市二手房市场呈现“开门红”回暖信号 成交量在传统淡季逆势增长 挂牌量下降 市场供需关系趋于平衡 [1] - 市场回暖是价格调整后“以价换量”、政策持续托底以及金融市场“财富效应”改善资产估值预期等多因素共同作用的结果 [2][3] 市场表现与数据 - **上海市场**：2026年1月二手房网签成交22834套 同比增加24.18% 连续第三个月成交超2.2万套 成交量创近5年同期新高 2025年全年二手房网签总量达251966套 创近四年新高 [1] - **北京市场**：2026年1月二手住宅网签量达1.5万套 自2025年12月以来连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] - **深圳市场**：2026年1月二手房共计录得6802套 环比增长2.9% 同比大幅增长45.5% 创近10个月新高 [1] - **全国重点城市**：2026年1月13个重点城市二手房成交面积环比增长16% 同比增长33% [1] 市场回暖驱动因素 - **价格调整驱动需求**：二手房交易放量的主要动力是“以价换量” 价格水平已触及大量刚需购房者心理底线 例如2025年上海二手房成交结构中 总价300万元以下的房源占比持续攀升 [2] - **政策环境支持**：2026年中央及地方已公布多项具体措施 包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 从需求端与融资端协同发力提振市场信心 [2] - **金融市场财富效应**：过去一年股市上扬及黄金、白银等全球资产价格上涨带来的财富效应开始显现 部分投资者获利后产生改善居住条件需求 同时提升房地产资产在投资者心中的相对估值 [3] - **市场机制自发调整**：交易增加导致主要城市二手房挂牌总量开始下降 持续数年的抛压正在减轻 随着高性价比房源被消化 市场正在自发寻找新的平衡点 [2] 行业趋势与展望 - **市场结构性复苏**：当前复苏仍是结构性的 但整体信心正逐步恢复 有望以点带面推动房地产市场向更稳定健康方向发展 [3] - **供需关系改善**：二手房挂牌量持续下降 整体楼市供需关系正趋于平衡 市场内在机制正在重构一个新的平衡点 [1][3] - **预期边际改善**：积极的政策环境、充裕的流动性以及跨市场的资产价格联动 共同支撑了楼市预期的边际改善和交易的筑底回暖 [3]

文章核心观点 - 在政策驱动及翘尾行情效应下，多个重点城市的二手房市场在2026年1月展现出韧性，成交量明显回升，市场出现探底企稳迹象，并对全年楼市回暖抱有期待 [1][4][5] 市场表现与数据 - **深圳市场显著回暖**：2026年1月深圳二手房成交6661套，环比增长2.4%，其中住宅成交5281套，环比增长6.9% [2] - 深圳市房地产中介协会数据显示，1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高 [2] - 乐有家研究中心数据显示，深圳门店二手签约量连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57% [2] - **其他重点城市同步回暖**：中指研究院数据显示，2026年1月北京和上海二手房成交量同比增幅均超20% [4] - 克而瑞数据显示，全国13个重点城市1月二手房成交面积环比、同比分别增长16%和33% [4] 市场特征与参与者行为变化 - **业主定价趋于理性**：部分业主从依据自身预期定价转向根据市场规律调整定价，市场呈现“以价换量”特征 [2] - **购房者需求变化**：购房者越来越看重租售比，年化租售比接近3%的房产吸引了自住兼投资的需求 [1] - **挂牌量趋势变化**：随着成交回暖，部分城市二手房挂牌量正悄然下降，行业对“挂牌量迎来下行趋势”达成共识 [5] - **房东心态转变**：在经历数年价格博弈后，越来越多房东拒绝继续“拼低价出货”，正在改变市场供求关系与价格趋势 [5] 市场回暖的驱动因素 - **政策支持**：2026年初政策层面释放清晰“稳预期”信号，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项具体措施落地 [6] - **季节性因素**：由于2026年农历新年时间较晚，预计3月“小阳春”的部分购房需求前移至1月 [3] - **市场环境改善**：楼市的舆论环境得到“净化”，股市等金融市场带来的“财富效应”以及优质学位房成交提前回暖 [5] - **估值趋于合理**：多个重点城市二手房市场进入探底阶段，从部分板块和人群看，房价收入比、租售比已开始趋于合理 [5] 行业展望与关键节点 - **市场处于探底阶段**：行业认为市场正进入探底阶段，但触底企稳及夯实底部基础仍需多方共同发力，包括促进一二手房交易循环、降低交易成本、净化交易环境以及修复居民在就业、收入和预期层面的信心 [5] - **稳步回暖预期**：从当前市场形势看，2026年深圳房地产市场预计仍以稳步回暖为主 [3]