今天（10月9日），广州市海珠区广州大道南788号二期地块公开出让。地块经两家房企竞拍7轮后，由中海地产以总价9.2亿元竞得，溢价率6.98%，折合 楼面价约为15285元/㎡。而以住宅部分(含公建配套)的计算容积率建筑面积27112㎡计算，则折合成交楼面地价约为33933元/㎡。 该地块位于广州大道西侧，临近新港路、新滘路，与敦和大厦一路之隔，地块背面是城中村的密集握手楼，周边有合生广场、万达广场等。地块用途集居 住、商业商务、服务设施用地一体，宗地面积34177.93㎡，其中出让宗地16177.91㎡，需配建9班幼儿园2700.18㎡，城市道路9772.98㎡、绿地6459.03㎡、 河涌807.84㎡，其住宅部分(含公建配套)的计算容积率建筑面积27112㎡。 值得关注的是，就在三年前同一时段——2022年10月10日，同一地段的广州大道南788号一期AH031525地块在历经15轮竞价后，由保利发展（600048）以 楼面地价48395元/㎡竞得，一度跻身当时广州楼面地价TOP 10榜单的第7位。对比之下，三年后的今天成交的二期楼面地价性价比明显。 在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来，本次广州大道南 ...

土地交易核心信息 - 中海地产以9.2亿元总价竞得广州大道南788号二期地块，名义楼面价约为15285元/平方米，溢价率为7% [1] - 该地块总用地面积约3.42万平方米，总建筑面积约6万平方米，容积率为2.9 [1] - 此次拿地为中海2025年在广州公开市场的首宗土地收购 [1] 地块成本与配建分析 - 地块实际成本较高，需配建33079平方米商业面积、2700平方米服务设施以及1所9班幼儿园，导致实际住宅楼面价超过4万元/平方米 [3] - 地块起始价表面降低，但因配建规模大且住宅占比低，对开发商的综合开发能力与资金实力要求极高 [5] 地理位置与周边环境 - 地块位于广州大道西侧，邻近新港路与新滘路，可便捷使用地铁3号线、8号线及11号线，靠近客村站与上涌站 [3] - 地处客村商圈核心区，南侧为合生广场与万达广场，东北侧为丽影广场 [3] - 周边存在城中村与纺织城，城市界面一般，且早晚高峰交通拥堵现象显著 [5] 市场竞争格局 - 此次土拍形成中海与保利两家央企的直接竞争，仅该两家企业参与报名 [5] - 此次竞拍是两家企业的第二次交锋，2022年相邻的保利四季和颂地块出让时保利胜出，此次中海成功竞得视为扳回一局 [5] 未来产品定价预期 - 未来项目定价可能参考一期保利四季和颂项目约7万元/平方米的价格以及周边二手房如和平花园约5.45万元/平方米的价格 [5] - 最终定价将取决于届时的市场行情、中海的运营策略以及项目大量配建带来的成本压力 [5]