广州全面取消限购政策背景分析 政策发布与市场反应 - 广州成为首个全面取消限购的超一线城市，政策组合包括限购限售放开、首付公积金调整、旧城改造等[1][4][62] - 非广州地产从业者对政策反应更为热烈，显示跨区域市场关注度提升[6] 新房与二手房成交数据 - 2024年一季度广州新房成交14453套，同比上涨39%，但较2022-2023年同期略有下降[9][10] - 1-5月二手住宅网签46722套，同比涨幅17.82%，其中5月单月网签9228套（同比+16.79%）[13][14] - 数据表明市场成交量表面平稳，但价格维度暴露深层问题[17][19] 价格与议价空间动态 - 广州市二手网签均价近一年下滑12.4%，部分小区如奥林匹克花园房价跌幅达10%（200万房产缩水20万）[27][30] - 全市议价空间达30%以上，奥林匹克花园极端案例显示挂牌价与成交价差超40%，房东心态承压[35][37] - 上海同期议价空间仅15%，对比凸显广州市场下行压力[38] 库存与市场供需矛盾 - 二手库存4月达121009套（近半年峰值），挂牌均价持续走低至58859元/平（5月数据）[49][51] - 调价房东中降价比例攀升，断供案例增多，中介反馈市场信心不足[53][54][56] 政策前瞻与行业影响 - 广州政策放开基于对房源/客端数据的精准掌握，早于文件实际已执行宽松操作[48][61] - 房企产品力提升（如保利）推动居住品质升级，但未能抵消价格下行趋势[64][66] - "止跌回稳"政策导向或引发其他一线城市跟进，市场进入新一轮调控周期[74][78][79]