报告行业投资评级 - 子行业评级：房地产开发为“中性”，房地产服务为“中性” [3] 报告核心观点 - 2026年3月房地产销售呈现“小阳春”态势，同比降幅收窄，但开发投资延续低位，房企资金压力仍存，后续需关注政策落地情况 [1][4][7][31] 销售：1-3月销售同比降幅收窄 - 2026年1-3月全国商品房累计销售面积19，525万平方米，同比下降10.4%，降幅较1-2月收窄3.1个百分点 [4][11] - 2026年1-3月全国商品房累计销售金额17，262亿元，同比下降16.7%，降幅较1-2月收窄3.5个百分点 [4][11] - 3月单月销售面积10，232万平方米，同比下降7.4%，降幅较上月收窄6.1个百分点 [4][11] - 3月单月销售金额9，076亿元，同比下降13.3%，降幅较上月收窄6.9个百分点 [4][11] - 分区域看，1-3月东北地区销售面积与金额同比降幅最大，分别为-19.2%和-25.1% [19] 开发投资：开发投资走弱，新开工面积延续下行态势 - 2026年1-3月累计开发投资完成额17，720亿元，同比下降11.2%，降幅较1-2月扩大0.1个百分点 [5][21] - 3月单月开发投资完成额8，108亿元，同比下降11.3% [5][21] - 分区域看，1-3月东北地区投资额同比降幅最大，为-31.6% [21] - 2026年1-3月累计新开工面积10，373万平方米，同比下降20.3%，降幅较1-2月收窄2.8个百分点 [5][23] - 2026年1-3月累计竣工面积9，789万平方米，同比下滑25.0%，降幅较1-2月收窄2.9个百分点 [5][24] - 2026年1-3月累计施工面积541，737万平方米，同比下降11.7% [28] 到位资金：房企到位资金降幅扩大，房企资金压力仍存 - 2026年1-3月累计房企到位资金2.05万亿元，同比下降17.3%，降幅较上月扩大1.2个百分点 [6][27] - 资金来源分类累计同比：国内贷款-23.7%、自筹资金-5.3%、定金及预收款-20.1%、个人按揭贷款-34.6% [6][27] - 3月单月房企到位资金7，477亿元，同比减少18.7%，降幅较上月扩大2.2个百分点 [6][27] - 3月单月国内贷款849亿元，同比下降43.3%，降幅较上月扩大29.4个百分点 [6][27] 投资建议 - 3月销售改善呈现“小阳春”，一线城市房价企稳 [7][31] - 近期政策层面提及稳定市场、因城施策、公积金改革等，上海、郑州等地已出台调降首付、优化公积金等政策 [7][31] - 上海收购存量房用作保障房工作持续推进，预计后续配套支持政策有望陆续出台 [7][31] - 需关注4月底政治局会议及后续政策落地情况 [7][31]

核心观点 - 报告核心观点为“楼市热度维持高涨，核心城市企稳可期”[1] 报告认为，尽管市场整体大幅回调，但地产旺季数据较强，供给侧挂牌数据已经下降，基本面强预期有望在未来一个月逐步形成，4月可能会有一轮由基本面认知驱动的价值修复行情[5] 政策动态 - 中央政策层面，央行维持LPR不变，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%[5][19] 国家金融监督管理总局党委扩大会议指出，要发挥“保交房”白名单制度作用，建立与房地产发展新模式相适应的融资制度[16][19] - 地方政策以优化公积金政策为主，内蒙古将租房提取额度最高上调至21000元，深圳允许职工自愿提高个人缴存比例，上海下调商业用房购房贷款最低首付款比例至不低于30%[5][17][19] 绍兴推出针对环卫工人和多孩家庭的购房补贴，最高分别可达20万元和40万元[5][18][19] 市场成交表现 - 新房成交方面，2026年第12周（3月13日-19日），监测的49城商品房成交面积350.85万方，环比上升20.2%，以春节对齐同比下降20.2%[5][21][22] 3月前19天49城新房成交面积同比下降14.5%，年初至今累计同比下降16.5%[5][27] - 二手房成交热度更高，第12周监测的11城二手房网签面积197.62万方，环比上升15.8%，以春节对齐同比上升2.3%[5][35][37] 78城中介口径二手房成交套数环比上升8.5%，以春节对齐同比上升23.7%，3月前19天同比上升27.4%[5][49][50] - 重点城市表现分化，北京、上海、广州二手房成交套数以春节对齐同比分别增长18.5%、10.8%和20.9%，而深圳、杭州新房成交套数同比分别下降47.2%和20.6%[5][60][62][77][78] 市场景气度与价格 - 新房推盘量下降，第12周重点10城住宅推盘面积56.3万方，环比下降21.5%[5][91][94] 但去化率好转，10城住宅售批比（MA8）为99%，环比上升2个百分点[5][91][94] - 二手房挂牌量边际回落，重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%[5][102][103] 来访转化率维持高位，3月前19天70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月上升0.2个百分点[5][102][110] - 二手房价格呈现季节性回升，本周价格环比回升2.9%，截至3月20日，二手房交易价格较年初仅微降0.3%，基本与年初持平[5][111][113] 土地市场 - 土地供应增加，成交同比转负，第12周300城宅地出让金215.2亿元，环比增长2.0%，但同比下降7.9%[5][116][118] 供给建筑面积720万方，环比增长8.5%，但单周成交转化率为64%，环比下降14个百分点[5][116][122] - 土地溢价率下降，第12周300城宅地溢价率（MA4）为9.4%，环比下降2.4个百分点[5][116][126] 板块行情与估值 - 本周SW房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2.0个百分点，在30个申万行业中排在第15位[5][123][127] 16家主流房企、其他A股房企、违约房企分别下跌4.6%、3.7%和1.8%[5][124] - 本周主流房企中跌幅较小的是新城控股（-1.2%）、华润置地（-2.3%）、中国海外发展（-3.3%）[5] 年内涨幅较大的低PS公司跌幅较大[5] - 截至3月20日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来7%的低分位数[5][124][136] 其他相关板块 - 物业板块本周下跌2.2%，跑输恒生指数1.5个百分点，主流公司中华润万象涨幅较大，万物云因业绩影响跌幅较大[5] - 香港内房板块本周基本走平，单周微涨0.1%，跑赢恒生指数0.6个百分点，港资房企行情分化[5] - C-REITs板块综合收益指数本周微跌0.06%，78单REITs中有39单上涨，有1单商业不动产REITs申报，2单基础设施REITs通过审核[5]

郑州房地产新政核心观点 - 郑州市政府于2026年3月21日宣布启动春季房展会并出台八条房地产市场调控政策，旨在通过支持青年安居、强化家庭购房支持、优化公积金贷款、增加保障房供给及完善配套服务等多维度措施，稳定和促进当地房地产市场发展 [1] 政策内容总结 支持特定群体购房 - 支持35周岁以下来郑就业创业青年群体安居置业，鼓励金融机构推出特色金融产品和服务以满足其多元化住房信贷需求 [2] - 强化多子女家庭购房支持，对已有一套住房的多子女家庭再次购房申请公积金贷款的，可按家庭首套住房贷款最高额度上浮20% [2] - 明确购房套数认定标准，在本市新购住房时仅核查购房人在拟购住房所在行政区范围内的住房情况，无住房的即认定为首套房 [2] 优化金融与公积金政策 - 落实商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例不低于30%的政策 [2] - 优化公积金贷款申请条件，在2026年12月31日前，家庭无公积金贷款余额的购房者在购买改善型住房时，可按首套贷款政策申请住房公积金贷款 [2] 增加住房供给与完善配套 - 加大保障性租赁住房（人才公寓）供给，计划通过收购、新建、转化等多种渠道，在2026年分配1万套（间），并优化申请分配流程以提升效率与公平性 [2] - 完善配套公共服务，已购买商品住房并实际入住的家庭凭已网签备案的合同，可享受适龄子女划片入学等基本公共服务 [3] - 推行二手房“一房一码”制度，通过“郑好房”和“郑房交易网”等平台完成权属核验并生成唯一房源核验码，以加强二手房市场信息公开 [3]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][60] 报告核心观点 2026年2月全国新房市场呈现“供应企稳、需求环比回暖、价格分化”的特征 [6] - **供应端企稳**：30城在售项目量环比由负转正至0.4%，结束连续两月下滑，待售项目量环比降幅收窄至-5.6% [6][19][22] - **需求端环比回暖但基础不牢**：重点60城找房热度环比微升1.2%，连续两个月正增长，但同比降幅扩大至19.8%，长期修复基础不稳固 [6][27][28] - **价格端显著分化**：60城新房找房均价为18891元/㎡，环比下降3.2%，同比下降1.4%，47城价格下跌，各梯队城市价格走势分化明显 [7][43][55] 新房市场概况 - **市场特征**：供应企稳、需求环比回暖、价格分化 [6] - **供应端**：30城在售项目量环比转正至0.4%，结束连续两月下滑；待售项目量环比降幅收窄至-5.6% [6] - **需求端**：重点60城找房热度环比微升1.2%，同比降幅扩大至19.8% [6] - **价格端**：60城新房找房均价18891元/㎡，环比降3.2%、同比降1.4%，47城价格下跌 [7] 房地产重点政策 中央层面重点政策 - **政策核心**：以“强保障、稳预期、防风险、促转型”为核心 [8] - **保障房建设与金融支持**：人民银行推动保障性住房再贷款等政策落地，支持易地搬迁安置区筹集保障房源 [9] - **农村市场规范**：严禁农村集体经营性建设用地入市建商品住房，严查违法违规购买农房宅基地 [9] - **利率政策稳健**：5年期以上LPR为3.5%，连续九个月保持不变 [9] - **风险防控**：关注房地产等行业尾部主体风险，推动行业风险有序出清 [9] 省市地方重点政策 - **政策特点**：精准托底、保障优先、品质升级、风险化解 [13] - **需求托底**：各地通过优化公积金贷款（如天津、兰州、宁德）、延续个税退税（山西）、发放购房补贴（张家界、淮安）等方式激活需求 [13][14] - **保障房与存量盘活**：上海收购存量二手住房用于保障性租赁住房，2025年建设筹措保租房7.4万套（间）；多地推进城市更新 [14] - **“好房子”建设**：北京、福建、佛山等地推进住房品质升级，构建行业发展新模式 [14] - **风险防控与市场调节**：上海调减限购政策；福建、佛山通过“白名单”融资协调等方式纾困房企；江苏、重庆出台举措稳定市场预期 [15] 新房市场走势 新房项目供应走势 - **在售项目量走势**：2026年2月30城在售项目量环比转正至0.4%，结束连续两月下滑，主要得益于房企节前推盘与“春节不打烊”策略 [6][19] - **待售项目数量走势**：2026年2月待售项目量环比降幅收窄至-5.6%，反映房企对节后预期略有回暖但仍谨慎，受土拍节奏偏缓及在售项目去化小幅改善影响 [6][22] 新房找房热度走势 - **整体走势**：2026年2月重点60城平均找房热度为52.2，环比微升1.2%，同比降幅扩大至19.8% [27] - **各梯队热度**：排序为新一线（56.4）> 一线（55.3）> 二线（51.6）> 三四线（48.5） [6][30] - **分面积段热度占比**：90-120平方米户型占比29.6%，环比提升0.5个百分点，为主流需求；120-140平方米占比21.0%，环比微降0.1个百分点；140-180平方米占比19.4%，环比下降0.6个百分点 [37][38] 新房找房均价走势 - **整体走势**：2026年2月重点60城新房找房均价为18891元/㎡，环比下降3.2%，同比下降1.4% [43] - **城市表现**：仅12城均价环比上涨，47城下跌；涨幅前三为上海（28.9%）、杭州（20.4%）、成都（16.5%）；跌幅前三为惠州（-35.1%）、徐州（-18.5%）、珠海（-17.6%） [43][63] - **各梯队均价走势**： - 一线城市整体环比上涨6.4%，内部分化显著（上海+28.9%， 广州-14.2%） [45] - 新一线城市整体环比下跌2.0%，涨跌互现（杭州+20.4%， 重庆-10.9%） [48][49] - 二线城市整体环比下跌8.4%，分化加剧（济南+8.6%， 惠州-35.1%） [50] - 三四线城市整体环比下跌5.0%，局部上涨（乌鲁木齐+6.9%， 湖州-16.8%） [54]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.9%，在29个中信行业中排名第20位，跑输沪深300指数(-0.2%)和万得全A指数(-1.9%)[6][47] - 上周房地产个股上涨81支，下跌35支，涨幅前五的个股包括万泽股份(+27.0%)、ST京蓝(+15.9%)等[50][53] 新房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）36城新房成交面积78万平方米，环比大幅增长431.2%，但同比仍下降69.3%[6][11] - 2026年截至2月27日，36城新房累计成交900.1万平方米，同比下滑33.6%[6][11] 二手房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）15城二手房成交面积80.4万平方米，环比激增749.4%，但同比下降55.8%[6][16] - 2026年截至2月27日，15城二手房累计成交1047.5万平方米，同比微降1.5%[6][16] 库存与去化情况 - 13城新房累计库存为7684.7万平方米，同比减少3.2%；整体去化周期为24.8个月，同比延长8.4个月[6][25] - 分城市能级看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.1、13.7、20.2、118.9个月，三四线城市去化压力巨大[6][25] 土地市场动态 - 上周（2026/2/23-3/1）百城土地成交建筑面积1858.5万平方米，环比增长2033.5%，同比下降26.5%；成交楼面价1734元/平方米，环比上涨262.0%[6][40] - 上周百城土地溢价率为18.6%，环比增加18.6个百分点，同比增加6.9个百分点[6][40] 行业融资环境 - 上周（2026/2/23-3/1）房地产企业发行信用债1支，金额5.5亿元；净融资额为-184.2亿元[41] - 2026年至今，房地产企业累计发行信用债569.9亿元，同比减少18.7%[41] 核心政策动向 - 上海发布楼市新政“沪七条”，内容包括缩短非沪籍居民购房社保年限、允许符合条件的非沪籍居民增购1套住房等[58][60] - 地方层面，佛山和长春也出台了关于推进“好房子”建设和调整住房公积金使用的新政策[58][59] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，投资建议聚焦三个方向：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介）；3）受益于香港楼市企稳和利率下行的港资开发商[6][10][60] 风险提示 - 主要风险包括：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险蔓延，流动性恶化超预期[6][61][62][63]

上海楼市新政“沪七条”市场反应 - 新政发布后，上海多个楼盘看房人数激增，销售速度加快，招商蛇口上海公司在新政落地24小时内成交总金额超过1.74亿元 [1][4][5] - 新政次日，来自浙江省温州市的看房团光临均价约17.88万元/平方米的“全国地王”项目安澜上海，项目即将加推二批次 [1][3][5] - 保利上海旗下楼盘热度显著提升，例如保利外滩曜&外滩启项目在新政颁布后6小时内有超过100组访客到访并成交3套 [4][5] 新政核心内容与购房成本变化 - 购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，涨幅达50%，叠加多子女家庭和购买绿色建筑等条件，家庭最高贷款额度可达324万元 [3][7] - 新政落实“认房不认贷”，并精准优化个人房产税征收口径，置换后属于唯一住房的将不再征收房产税 [3][7] - 以购买一套600万元房产为例，使用最高公积金贷款相比商业贷款，30年期可节省总利息约60万至70万元，同时个人房产税每年可少付约1.68万元，持有10年累计可省近90万元 [8] 新政对市场需求的刺激与影响 - 新政降低了非沪籍家庭购房的等待成本，外来人口满足一年社保即可购买全市房产，旨在释放合理住房需求 [6][10] - 政策通过“资格释放+资金优惠”双重发力，预计将直接带动刚需类、改善型住房的需求释放，推动产品结构向刚需及改善类产品转变 [8][11] - 新政对成年子女购买家庭唯一住房暂免房产税，减轻了分户购房压力，预计对刚需类小三房产品有所利好 [8] 上海楼市近期表现与未来展望 - 2025年春节假期（9天），上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春节假期（7天）提高193.22% [10] - 2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨4.8%，是一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市，且涨幅均位列全国第一，这是上海新房价格连续43个月环比上涨 [10] - 2025年全年，上海新房价格均值领涨全国，同比上涨5.7%，在业内人士看来，新政加持下上海楼市或将继续巩固稳中向好的态势 [10][11]

政策出台背景与信号 - 上海于2月25日发布楼市新政，包含七条具体措施，旨在降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策，以进一步满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，新政自2月26日起施行 [1] - 政策发布正值春节后、传统楼市“金三银四”前夕，作为一线城市的上海此举打响了马年楼市新政“第一枪”，释放出在降成本、降门槛、提预期等方面的明显信号，政策针对性强，预计对3月份的楼市“小阳春”有较大带动作用 [1][5][6] - 2025年底中央经济工作会议提出2026年将“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，上海新政是对此的落实，2026年是“十五五”开局之年，楼市因其高客单价、高总价，对实现经济“开门红”具有重点意义 [1][6] 限购政策调整 - 缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限，购买上海外环内首套住房的社保要求降至1年（社保缴纳满1年即可购买），外环外则不限套数 [2] - 符合条件的非上海户籍居民可在外环内增购1套住房，即社保缴纳满3年的非户籍居民，总计可在上海外环内购买两套住房 [2] - 符合条件的持上海市居住证群体可在上海市购买住房，居住证满5年及以上，无需社保即可购买1套住房 [2] - 政策重点聚焦激活非户籍人群购房需求，上海非户籍人群购房意愿高且对成本门槛敏感，激活其需求有助于消化二手房库存、稳定价格，并促进“卖旧买新、卖小买大”的市场循环 [1][2] 住房公积金政策优化 - 大幅提高住房公积金贷款额度，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，增加了80万元 [2][3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高贷款额度上浮政策，首套住房公积金贷款最高额度可达324万元 [2][3] - 购买第二套住房的家庭，住房公积金贷款额度提升至200万元，多子女家庭购买第二套住房的，住房公积金最高贷款额度可上浮20% [3] - 新政还优化了住房公积金套数认定，扩大多子女家庭购房支持范围，这些措施将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力 [2][3] 房产税政策完善 - 支持居民置换改善需求，规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，若其新购或置换的住房属于该成年子女家庭唯一住房（除未成年时或上海房产税试点前已与父母、祖父母等共同拥有的住房外），暂免征收个人住房房产税 [3] - 此次政策旨在进一步完善沪籍居民家庭子女购房的房产税政策，2025年9月，上海已针对非沪籍家庭优化了房产税政策，给予人均60平方米免税面积扣除 [4] - 房产税政策的调整体现出更加精细化、精准适配支持购房需求的特点 [3] 市场即时反应与预期影响 - 政策发布后，上海楼市立刻出现积极变化，房产中介接到大量此前关注楼市的购房者咨询，不少客户因社保年限要求降低而获得购房资格，并开始预约周末看房 [1] - 叠加2月初上海在静安、浦东和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房的举措，本次政策利好有望使上海房地产市场迎来较暖的“小阳春”行情，从而发挥大城市带动效用，推动整体市场预期改善 [4] - 专家预计，在政策加持、开发商促销以及季节性旺季三重利好下，3月份会形成一个楼市小高峰，有助于新市民、非户籍人群实现刚需购房，并驱动户籍和有房一族的改善性需求 [6] - 新政惠及面广、精准施策，覆盖非沪籍、沪籍家庭、持居住证群体及多孩家庭等，综合支持职住平衡、宜居安居、刚需改善等各类住房需求，将促进各市场之间的循环健康发展，加快非户籍家庭的入市节奏 [5]

上海楼市新政核心观点 - 上海发布七条楼市新政，通过降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策等措施，旨在满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，并释放出稳定市场、因城施策、激活需求的积极信号 [1][4][5] 政策具体措施与影响 住房限购政策调整 - 缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限，社保缴纳满1年即可购买外环内首套住房，外环外不限套数 [2] - 社保缴纳满3年的非户籍居民，可在上海外环内增购1套住房，总计可购买两套 [2] - 持有上海市居住证满5年及以上的群体，无需社保即可购买1套住房，政策激活非户籍人群购房的导向很强 [2] - 政策将有助于消化二手房库存、稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的市场循环 [2] 住房公积金贷款优化 - 大幅提高住房公积金贷款额度，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，增加了80万元 [3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的上浮政策，首套公积金贷款最高额度可达324万元 [3] - 购买二套住房的家庭，住房公积金贷款额度提升至200万元，多子女家庭购买第二套住房的，公积金最高贷款额度可上浮20% [3] - 这些措施将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力 [3] 个人住房房产税政策完善 - 规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [3] - 政策针对购房人于未成年时已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的情况，在新购或置换后若该住房仍为成年子女家庭唯一住房，则暂免征税 [3] - 此次调整是对2025年9月针对非沪籍家庭优化房产税政策的进一步完善，体现了房产税政策调整的精细化和精准适配 [4] 市场反应与预期 即时市场反馈 - 政策发布后，上海楼市立刻出现积极变化，房产中介接到大量此前关注楼市的购房者咨询电话 [1] - 有客户因社保已满两年但按旧政策需再等一年，新政出台后随时可买房，经纪人忙于回复咨询并安排周末看房 [1] 对市场前景的展望 - 叠加2月初上海在静安、浦东和徐汇试点收购二手住房用于保障性租赁住房的举措，本次新政有望使上海房地产市场迎来较暖的‘小阳春’行情 [4] - 政策具有惠及面广、精准施策的特点，覆盖非沪籍、沪籍家庭、持居住证群体及多孩家庭等多类需求 [4] - 在政策加持、开发商促销及季节性旺季三重利好下，预计3月份会形成一个楼市小高峰，驱动新市民、非户籍人群的刚需及有房一族的改善性需求释放 [6] - 政策对于3月份的楼市“小阳春”将具有较大的带动作用，并有助于发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善 [4][5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前中国房地产市场处于新旧动能转换阶段，房贷贴息政策有从地方试点走向大众的可能，构建“财政补息差、银行扩投放、购房者享红利”格局；贴息政策能短期激活需求，但效果有区域性差异且依赖本地市场基本面与政策协同环境；全国展开需考虑财政成本，全面覆盖财政负担重；政策应与供给侧改革等协同，未来或渐进式推进 [1][12][3][23][4][6][24][35][36] 根据相关目录分别进行总结 前言 中国房地产市场处于关键阶段，存量房贷与公积金贷款利率下调使购房成本降低，但市场信心稳固需更多政策支持，尤其要解决“高月供挤压消费”问题；房贷贴息政策有从地方试点走向大众的可能；国际上多个国家或地区有住房信贷支持政策；自2023年末以来部分城市已出台实施细则 [12][5][13] 房贷贴息政策的主要形式与减负效果测算 - **固定比例贴息模式**：按贷款金额固定比例贴息是主流模式，地方政府对符合条件的首套购房贷款按初始贷款本金一定比例核算贴息总额，多地政策比例不同 [16] - **利息比例补贴模式**：部分地区按贷款利息百分比贴息，适用于长期激励或特定群体，如运城针对高层次人才按不同层级设定贴息比例与总额上限 [17] - **房企定向补贴模式**：由房地产开发企业自主发起并承担成本，对特定楼盘促销，不具普适性和稳定性，但可与地方政策协同，如珠海“政府+国企”双重补贴模式 [21] - **减负效果测算**：假设贷款100万元、期限30年、利率3.2%，按各地政策测算，每月减负417 - 2500元不等 [22] 试点城市政策效果评估：对房地产销售的影响 - **主要试点城市效果追踪**：政策效果有显著区域性差异，南京雨花台区政策促进效果突出，2024年6 - 12月商品住宅销售面积同比升28.6%，领先全市；武汉、杭州临平区起色有限 [3][23] - **房贷贴息政策效果分析与局限性**：政策短期内能激活需求、稳定预期，减少提前还款、缓解银行压力，但效果呈“脉冲式”，难化解市场结构性矛盾，需与供给侧改革等政策合力 [24] 若2026年房贷贴息政策全国展开，对于财政资金需求的预测 - **2026年新增房贷规模预测**：预测2026年新建住宅销售额6.2万亿元、二手住宅8.8万亿元；假设新房贷款比例31.4%，新建商品住宅新增贷款1.95万亿元、二手房2.75万亿元；分三种情景测算，仅覆盖新建住宅年财政需求195亿元，仅覆盖二手住宅275亿元，全面覆盖470亿元；若覆盖全部存量房贷，年化成本近4000亿元；从银行数据推断，2024年全国投放个人住房贷款规模4.79万亿元，预测2025和2026年同比增速 - 1.2%，贴息财政资金约468亿元 [26][29][6][34] - **财政可行性及全国展开可能性分析**：房贷贴息政策能精准发力、兼顾多目标，但无法单独解决深层矛盾，需与供给侧改革协同；财政成本是推广关键因素，全国统一政策不现实；2026年可能“自上而下推动、地方因城施策”渐进推进，优先惠及新增首套住房贷款，一线城市及核心二线城市先试行 [35][36]

报告行业投资评级 - 中国房地产行业的展望维持**负面改善**，这反映了该行业未来12-18个月总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定的水平 [4][50] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段，销售规模降幅收窄，去库存取得进展，但供求平衡修复仍面临挑战 [4][6][8] - 预计2026年行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为市场触底企稳打下基础 [4][6][8] - 行业格局持续分化，头部房企（尤其是央国企）市场地位稳固，但颈部及腰部企业排序可能出现较大波动，核心资源获取、产品打造及长库存消化能力是关键 [6][8][13] - 行业整体已步入深度调整后的筑底与分化阶段，样本企业毛利率呈现初步企稳态势，但财务杠杆攀升，偿债指标弱化，盈利修复进程将显著分化 [6][35][46] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面 - **政策环境**：2025年政策围绕“稳市场、促转型、防风险、惠民生”系统推进，短期刺激需求的政策力度较2024年减弱，城市更新成为扩大内需核心抓手 [9] 预计2026年政策将以改善预期为主，着力于精准调控和建立长效机制，避免短期刺激 [6][9] - **需求与销售**： - 人口结构变化导致房地产市场未来刚性需求将持续减弱，2025年中国新出生人口为792万人，较2024年减少约162万人，创本世纪新低 [10] - 2025年全国商品房销售额为8.39万亿元，同比下滑12.6%，降幅较上年收窄4.5个百分点，但二季度以来累计降幅逐月扩大 [11] 预计2026年商品房销售额仍面临较大下行压力 [11][18] - 需求结构向改善型转变，2025年1-11月现房销售面积占比提升至35.44%，120平米以上户型成交占比持续提升 [10] - **市场格局与价格**： - 央国企市场主导地位加强，2025年百强房企权益口径销售金额为2.46万亿元，同比下降20.05%，其中央国企销售占比达65.61%，较上年提升4.11个百分点 [13] - 价格仍处下行通道但幅度收窄，2025年1-10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅收窄至-2.6% [16] - **库存**：截至2025年末，商品房待售面积为76，632万平方米，同比增长1.6%，增速较上年末显著收窄9个百分点，去库存取得一定进展，2026年待售面积有望出现拐点性下降 [16] - **投资与开发**： - 土地投资收缩，2025年百城住宅类土地成交金额约1.49万亿元，同比下降18.04%，但平均溢价率同比上升3.05个百分点至7.59% [20] 央企及地方国企为拿地主力，合计占比约83% [21] - 开发活动低迷，2025年房地产新开工面积及开发投资金额分别同比下降20.40%和17.20% [21] 预计2026年投资端仍将呈下行趋势 [20] - **融资环境**： - 融资政策转向长效发展机制构建，“白名单”项目审批通过贷款金额在2025年底已突破7.5万亿元 [25] - 债券市场信用风险事件减少但融资仍为净流出，2025年房企境内债券净融资规模为-875.15亿元，其中国有背景房企为-165.62亿元，非国有企业为-709.53亿元 [27] 2026年房企债券到期（含回售）规模达3，782.20亿元，偿债压力较大 [27] - 信托融资持续萎缩，截至2025年6月末，房地产信托余额为0.77万亿元，同比收缩约0.15万亿元 [30] 样本企业表现 (基于销售Top30房企) - **销售表现**：2025年样本企业权益销售额降幅边际收窄，仅2家实现正增长，绝大部分央国企销售降幅控制在20%以内 [35][36] - **资产规模**：行业“缩表”进程持续但速度缓和，2025年上半年总资产规模下降的样本房企比例收窄至七成，多数降幅控制在10%以内 [39] 存货规模降幅显著收窄 [39] - **盈利能力**： - 毛利率初步企稳，2025年上半年样本企业平均毛利率结束下滑趋势 [35][44] 预计2026年有望在低位企稳 [44] - 净利率仍承压，受盈利空间压缩及减值计提影响，2024年以来样本企业净利率处于负值区间，2025年上半年修正后平均净利率为-0.41% [46] 盈利修复将呈现分化，高能级城市布局的房企修复弹性更强 [35][46] - 期间费用率上升，主要受财务费用率推升，从2024年的3.02%进一步上升至2025年上半年的4.26% [45] - **偿债能力**： - 杠杆水平持续攀升，样本企业净负债率处于历史高位 [35][48] - 短期流动性恶化，样本企业货币资金短债比连续下滑，大部分企业自2023年起货币资金已无法覆盖短期债务，且缺口扩大 [48] - 预计2026年在销售筑底、净资产承压的背景下，净负债率仍面临上升压力 [48]