全国房地产市场总体表现 - 2025年1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7% [2] - 同期新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [2] - 同期新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6% [2] - 10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [2] 新房价格表现与城市分化 - 10月上海、杭州、合肥、沈阳、乌鲁木齐和韶关6个城市新房价格环比上涨 [2] - 上海、杭州、合肥、乌鲁木齐4个城市新房价格环比、同比均上涨 [2] - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，其中上海环比上涨0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [4] - 一线城市新房价格同比表现分化，上海上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降2.0%、4.2%和2.6% [4] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降2.0% [4] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降3.4% [4] - 上海新房价格同比上涨5.7%，杭州同比上涨4%，领跑70城 [7] 二手房价格表现与市场特征 - 10月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，其中北京下降1.1%，上海、广州和深圳均下降0.9% [8] - 一线城市二手房价格同比分别下降：北京4.7%、上海3.4%、广州6.4%、深圳3.3% [8] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.2% [8] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降5.7% [8] - 成都和杭州二手房价格同比跌幅最小，表现出韧性 [2] - 10月70城二手房价格环比跌幅均在1.2%以内，同比跌幅最大的城市为唐山、郑州和徐州，下跌幅度分别达8.3%、8.2%和7.9% [11] 市场需求结构 - 90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优 [7] - 线上90-120平方米户型找房占比29%，120-140平方米占比21.1%，改善型需求成为成交核心支撑 [7] - 三四线城市二手房分流强度达37%，超过一二线城市，意味着每3个新房找房客中就有1人同时关注二手房 [11] 市场趋势与专家观点 - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [2] - 高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市受房企“以价换量”影响，新房价格环比依然下行 [2] - 预计11月和12月市场将呈现“量稳价弱、分化持续”的特征 [3] - 短期房价指数还在深度调整，但从同比指标看，止跌回稳的基础更加牢固 [7] - 四季度是各地积极去库存和促进住房消费的关键时期 [7]

市场整体表现 - 上周昆明市场新增预售供应面积约7.81万平方米，环比上涨10% [1] - 上周市场成交面积约4.66万平方米，环比下跌30% [1] - 上周市场成交均价约11440元/平方米，环比下跌3% [1] 项目销售情况 - 邦泰映悦以约0.25亿元成交23套，位居销售双榜榜首，成交均价约8408元/平方米，套均价约109万/套 [3] - 华润中心、万科桂语东方、旭辉广场铂森林语三个改善型项目进入销售金额前五，销售金额分别约0.23亿元、0.21亿元、0.18亿元，成交均价约14135元/平方米、14581元/平方米、13203元/平方米，套均价约250万/套、177万/套、153万/套 [3] - 华发书香云海单周销售金额约0.2亿元，成交17套，成交均价约11052元/平方米，套均价约117万/套 [3] - 首创·誉华洲、光明璟宸苑等低单价楼盘集中备案，单周分别成交20套、14套，成交均价约4961元/平方米、5686元/平方米，套均价约50万/套、64万/套 [3] 项目加推开盘 - 上周无项目开盘，邦泰观云、璞域ONE、义承·丹霞翠屿3个项目加推 [10] - 邦泰观云加推46套房源，认购12套，去化率约24%，成交均价约18700元/平方米 [10] - 璞域ONE加推104套房源，认购15套，去化率约14%，成交均价约17000元/平方米 [10] - 义承·丹霞翠屿加推97套房源，认购7套，去化率约7%，成交均价约22000元/平方米 [11] 土地市场动态 - 昆明主城2宗地块二次挂牌上架，仅1宗地块成交 [4] - KCPL2025-2号地块约9.6亩，位于白塔片区，起拍价2.2亿元，起始楼面价9229元/平方米 [4][6] - KCXS2021-16号地块面积约85亩，位于双塔片区，起拍价10.95亿元，起始楼面价约6227元/平方米，较此前总价从11.6亿元降至10.9亿元，降幅约3000万元，楼面价从6389元/平方米降至6227元/平方米 [6][8] - KCC2024-16号地块经过69轮竞价，由昆明中通世纪投资有限公司以约3.78亿元摘得，溢价率高达68%，成交楼面价约3193元/平方米 [9] 市政与政策 - 官渡区壹号城市公园（试验段）C地块设计施工总承包项目发布，估算总投资7300万元，占地面积83047.86平方米 [11] - 昆明市主城区全面开展存量房预告登记工作，旨在规范存量房交易与抵押行为，防范一房多卖等风险 [12]

核心观点 - 2025年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月，百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [2] - 行业投资、融资活动持续低迷，企业拿地态度极为谨慎，超半数典型企业10月未有新增土地入账 [10][12] - 多家重点房企出现核心管理层密集变动，反映出行业深度调整期企业稳定经营与战略转型的核心诉求 [23] 合约销售 - 2025年10月单月，百强房企销售操盘金额为2530亿元，环比微增0.1%，同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月累计，百强房企销售操盘金额为25766.6亿元，同比减少16% [2] - 部分房企10月单月业绩环比增长显著，如万科环比增长56.5%，越秀地产环比增长80.7%，华发股份环比增长45.1%，绿地控股环比增长42.9% [1][9] - 保利发展、中海地产、万科地产位列1-10月累计销售金额前三，分别为2227亿元、1891亿元和1696亿元 [1] 销售门槛 - 2025年1-10月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且均降至近年最低水平 [6] - TOP10房企销售操盘金额门槛为678.9亿元，同比降低9.4%；TOP30和TOP50房企门槛分别降至193.9亿元和113.2亿元，同比降低5.4%和11.6%；TOP100房企门槛降至43.6亿元，同比降低23.4% [6] - 分梯队看，TOP21-30房企累计销售规模降幅相对最小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [6] 企业拿地 - 2025年10月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为493亿元，环比下降61%，但同比增长35%；与今年前三季度月均相比，降幅高达28% [12] - 同期，30家企业拿地面积为249万平方米，环比下降15%，同比增长66%；成交楼板价跌至19809元/平方米，环比大幅下降54% [12] - 超半数典型企业10月未有新增土地入账，拿地态度十分谨慎；单月拿地金额超过50亿元的企业仅有保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企 [12] - 四季度预计土地市场将持续优化调整，全年超40%的销售百强企业可能维持零新增土储状态，企业拿地策略将聚焦核心城市群优质地块 [13] 企业融资 - 2025年10月，65家典型房企的融资总量为349.07亿元，环比减少9.6%，但同比增长4.8% [17] - 2025年1-10月，65家典型房企累计融资总量为3520.57亿元，同比减少25.7% [17] - 融资成本方面，2025年1-10月65家典型房企新增债券类融资成本为2.92%，较2024年微降0.01个百分点；其中境内债券融资成本为2.55%，境外债券融资成本为7.75% [17][19] - TOP10房企平均融资额最高，为219.68亿元，且融资成本最低，为2.53%；融资成本最高的梯队为TOP31-50房企，达3.67% [20][21] 组织动态 - 2025年10月，房地产行业人事调整进入密集期，多家重点房企出现核心岗位变动，涵盖董事长、总裁等关键职位 [23] - 万科企业董事长更迭，原董事长辛杰因个人原因辞任，由深铁集团总经理黄力平接任董事长，旨在保障公司风险化解关键阶段的稳定衔接 [23][24] - 金科股份完成第十二届董事会换届选举，组建了以郭伟为董事长的新管理团队，新班子特征为“国资背景+多元履历+专业互补”，聚焦风险化解与战略转型 [23][25] - 此外，华润置地、越秀地产、华发股份、美的置业等多家房企也于10月发生了核心管理层变动 [22]

2025年10月深圳楼市表现 - 10月深圳一二手住宅成交双降 一手住宅网签2651套环比下滑14.1% 二手住宅过户4196套环比下滑7.7% [1] - 新房市场整体成交3352套环比下降29% 置业者入市意愿减弱导致成交放缓 [1] - 二手房市场成交5276套环比下降6.8% 受国庆假期及"金九"后需求减弱影响 [3] 10月市场降温原因分析 - 短期受国庆黄金周影响分流购房需求 市场上性价比突出的"笋盘"数量减少导致观望情绪上升 [1] - 受去年9·26新政后高基数效应影响 今年10月环比降幅被放大 [1] - "金九"期间市场活跃度高消耗部分需求 10月性价比高房源被消化后置业者需要更多时间看房比较 [3] 新房供应与高端市场动态 - 10月深圳共有13个项目取得批售 合计供应新房4143套环比增长2.3% 住宅供应4127套环比大幅增长37.9%创近三个月最高 [2] - 供应覆盖福田等六区 福田以1191套住宅供应量领先 多个新项目为"银十"储备充足房源 [2] - 高端市场活跃 东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销 福田皇岗村旧改等项目正式取证 后海沄玺花园等顶级豪宅计划年底入市 [2] 二手房市场结构性表现 - 10月二手住宅成交均价为5.89万元/㎡环比上涨0.3% 但挂牌均价为6.2万元/㎡环比小幅下降1% [3] - 二手房录得量连续8个月维持在5000套市场荣枯线以上 10月超5500套 [3] - 500万以下刚需群体及1000万以上高净值客群成交占比均有所提升 [3] 11月楼市开局强劲 - 2026年APEC会议选址深圳重大利好消息激发置业热情 推动11月楼市开局强劲增长 [4] - 上周贝壳深圳合作门店新房认购量较前一周增长36.4% 周末新房认购量较前一周周末大涨41.5% [4] - 同期贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周增长3.8% 周末签约量较前一周周末增长9.5% [4] - 乐有家深圳门店二手住宅看房量环比上涨1.6% 签约量环比上涨2.1% 保持稳中有涨态势 [5] 政策环境与年末市场展望 - "十五五"规划建议中房地产内容篇幅增加 明确推动房地产高质量发展五大方向 防范化解房地产风险仍是重点任务 [6] - 今年以来各地出台楼市相关政策已超510条 多地跟进规范"好房子"建设标准以提升住房品质 [6] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 核心城市新增供应有望支撑新房销售 二手房成交量预计延续温和修复但短期价格或承压 [6] - 四季度市场高基数效应显现 10月重点城市销售量同比明显回落 预计年末市场仍面临一定压力 [6]

行业与公司 * 涉及的行业为中国的房地产行业[1] * 涉及的公司包括百强房企中的央企和地方性国企，如华发、越秀、中建一品、中建置地、中国中铁等[3]，以及保利、中海、华润等TOP20企业[4] 核心观点与论据：市场表现疲软 * 10月新房市场面临压力，30个重点城市成交面积同比下跌36%，前10个月累计同比跌幅从上月的2%扩大至7%[1][10] * 百强房企10月操盘金额同比下降41.9%，累计业绩同比下降16%，降幅比前9月扩大4.2个百分点[3] * 供应端显著回落，30个重点城市新增供应不到600万平方米，为年内次低水平，环比腰斩，同比下降约20%[1][5][7] * 土地市场平淡，10月成交面积和金额同比降幅分别扩大至25%和33%，企业拿地谨慎[1][18] 核心观点与论据：结构性分化明显 * 一线城市新政效应减退，成交转降，10月同比降幅达41%[1][10] 但北京表现相对较好，10月单月成交环比增长19%，今年累计同比上涨20%[6][10] * 核心二线城市展现韧性，如青岛单月同比增长30%，前10月累计同比正增长6%[12] 天津、成都、长沙等地开盘去化率保持高位，接近90%[13] * 多数二三线城市市场低迷，整体开盘去化率不到20%，部分城市如南京、长沙累计同比跌幅超过40%甚至60%[12][15] * 市场热度集中在核心区域改善盘和高折扣刚需盘，高端改善型产品同质化加剧导致销售困难[14][19] 核心观点与论据：关键指标恶化 * 市场去化能力减弱，30个重点城市平均开盘去化率约为37%，环比下降3个百分点[1][13] * 库存压力依然很大，尽管库存面积环比下降1%，但超过18个月去化周期的城市仍占多数[1][16] * 二手房市场成交量逐步回落，10月30个重点城市成交面积环比下降11%，同比下降23%[17] 核心观点与论据：未来展望谨慎 * 短期内市场预计延续低位波动，11月新房成交量同比降幅可能扩大，一线城市热度将继续下行[1][19] * 明年（2026年）房地产市场可能呈现前低后高走势，总体成交规模与今年持平或略有波动，难以回到2024年水平[2][22] * 一线城市及成都、重庆等核心城市将在全国范围内起到支撑作用，推动全国市场止跌回稳[2][23] * 四季度土地市场热度预计下降，企业拿地态度谨慎，更倾向于在明年一季度、二季度投资优质地块[21] 其他重要内容 * 房企表现分化，接近50家百强企业10月业绩环比增长，其中20家环比增幅超过30%，主要为央企和地方国企[3] * TOP3房企单月同比下降44%，TOP20企业中的保利、中海、华润等单月同比降幅超过50%[4] * 供应结构以改善需求为主，高端占比保持在70%左右，并且主城区占据70%的供应量[5]

2025年10月百强房企销售业绩概况 - 2025年10月全国百强房企销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [1] - 环比增长乏力反映市场处于低位盘整阶段，同比降幅显著扩大与去年同期高基数密切相关 [1] - 去年9.26新政后市场预期和信心恢复，导致去年10月核心城市市场活跃度高，形成高基数 [1] 企业个体表现与阵营分布 - 2025年10月百强房企中有48家单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅超过30% [2] - 环比增幅超30%的企业包括万科、华发股份、越秀地产、绿地控股、中建壹品、中国中铁和中建智地等 [2] - TOP10房企中有6家销售操盘金额实现环比增长 [2] - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，权益销售额为20176.6亿元，权益销售面积为10352万平方米 [3] - 销售额1000亿元以上阵营企业有7家，与去年同期持平；500-1000亿元阵营7家，较去年同期减少2家；300-500亿元企业6家，较去年同期减少3家；100-300亿元企业42家，较去年同期减少6家 [3] - 前10个月保利发展以2227亿元销售额居行业第一，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [3] - 华润置地、招商蛇口销售额分别为1696亿元和1560亿元，位列第四、第五；行业第六至第十名分别为万科、建发、金茂、越秀和滨江，其销售额分别为1146.6亿元、1065亿元、926.8亿元、921亿元以及863亿元 [3] 政策环境与市场展望 - 2025年10月政策端持续发力，供给端与需求端协同优化 [4] - 供给端针对“好房子”建设落地优化政策，如成都、深圳、广州、昆明、海口等地发布相关技术规范 [4] - 需求端如合肥、南京、成都、广西等地从提高贷款额度、优化“商转公”、优化灵活就业缴存等方向优化公积金贷款政策 [4] - 10月在核心城市优质项目入市及房企促销力度加大情况下，重点城市新房成交量环比小幅回升，但同比在高基数影响下降幅明显扩大 [4] - 11月新房成交绝对量预计延续低位波动，基于去年11月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅仍可能进一步扩大 [4] - 京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，下行压力较大；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；南宁、福州、常州等弱二三线城市预期整体去化率仍处于2成以下低位徘徊 [4] - 随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [5] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举、系统发力 [5] 中长期政策方向与行业改革 - 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》将“推动房地产高质量发展”纳入重点板块，强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度” [6] - 项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等仍是“十五五”时期的政策重点 [6] - 未来有望进一步落地规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策，以保障项目建设、交付和维护购房者权益 [6] - 《建议》在促进消费部分明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，为住房消费释放潜力提供政策方向 [6] - 当前住房消费领域仍存在不合理限制，“十五五”时期核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏 [6]

房地产市场现状 - 全国平均房价从1.1万元/平方米跌至9560元/平方米，降幅超过15% [3] - 8月100个重点城市中，新建商品房价格下跌城市达69个，二手房价格下跌城市达74个 [3] - 8月60个重点城市平均房价为17593元/平方米，一线城市平均房价高达六七万元/平方米 [5] - 全国多数居民月收入为三千至七千元，与高房价形成鲜明对比 [5] 开发商与地方政府行为 - 多数开发商选择死守价格，促销折扣幅度鲜有超过10% [6] - 2022年上半年全国累计出台房地产调控政策299次，共计627条，涉及放松限购、限贷、公积金政策及购房补贴等 [6] - 部分城市出台限跌令，限制开发商大幅降价促销 [6] 维持房价稳定的原因 - 房价骤降会加剧市场观望情绪，导致房屋更难出售，增加去库存难度和银行贷款风险 [8] - 大幅降价会引发前期购房者不满，导致维权事件，并可能因首付款缩水而增加断供风险 [8] - 房价下跌将打击开发商拿地积极性，导致土地市场遇冷，影响依赖土地出让金的地方财政收入 [8] - 房地产市场降温将波及钢铁、水泥、建材、家电等上下游数十个行业，影响就业稳定 [8] 政策核心目标 - 稳定是当前房地产市场调控的首要目标，旨在避免房价短期内大起大落引发社会和经济震荡 [9]

货币政策与银行经营压力 - 5年期贷款市场报价利率（LPR）已连续5个月维持在3.5%的水平 [1] - 银行业整体净息差降至1.42%，显著低于1.8%的警戒线水平 [1] 宏观经济与政策导向 - 2025年一季度国内生产总值（GDP）增速为5.4%，二季度为5.2%，三季度为4.8%，经济保持稳定 [3] - 央行政策表述从“促进止跌回稳”调整为“巩固稳定态势”，显示对房地产市场的政策重心转变 [3] - 2024年9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后一线城市全面松绑限购 [5] - 2025年政府工作报告关键词从“救火”变为“固本”，首次写入“稳住楼市” [5] 房地产市场供需与库存 - 全国商品房待售面积高达7.69亿平方米，土地库存去化周期长达54个月，超过2014年峰值 [5] - 自然资源部要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停卖地，周期在18-36个月的城市需先盘活存量 [5] - 2025年全国住宅用地计划供应量削减20%，其中二线城市跌幅达30% [7] - 2025年1-6月房屋新开工面积同比下降20%，但待售面积连续6个月下降 [7] - 2025年1-6月全国新房销售面积下降3.5%，但一线城市销售面积增长13% [9] - 二手房市场表现强劲，全国网签量实现两位数增长，上海、杭州优质地块溢价率超过30% [9] 区域市场分化表现 - 深圳2025年1月新房和二手房成交近万套，同比增长60%，出现“日光盘”现象 [3] - 北京、上海新房销量连续多月正增长，深圳首宗居住地块溢价率达70% [9] - 三线城市二手房价较两年前下跌近20%，面临高库存和人口外流压力 [9] 行业模式与企业战略转变 - 房企转向聚焦“好房子”标准，注重外窗隔音、智能家居和空间灵活性 [11] - 吉林推出10个“好房子”示范项目，浙江推行现房销售试点，广东发展装配式建筑 [11] - 问题房企加速债转股、资产处置和司法重整以削减债务杠杆 [11] - 房地产“白名单”项目贷款已超过6万亿元，保交楼支撑了1500万套住房交付 [11] 购房需求与市场逻辑变化 - 租售比重回2%区间，接近房贷利率水平，租金回报率甚至超过10年期国债收益率 [13] - 北京取消普宅标准后，三居室带看量翻倍，上海外环外社保要求从3年降至1年，国庆假期楼盘日访客量暴增200% [13] - 购房者普遍遵循“月供不超过家庭收入四成”的原则，二手房挂牌量激增 [13] - 保障房供应增加，重庆已筹集28.9万套保障房，解决37.5万新市民住房问题 [13]

上海市宏观经济总体态势 - 前三季度上海经济呈现稳中有进、稳中向好态势，生产供给稳定增长，市场需求有序释放，产业新动能持续成长壮大 [1] 房地产开发投资与建设 - 1-9月上海房地产开发投资比去年同期增长2.2% [1] - 商品房施工面积15591.17万平方米，增长0.1%，其中住宅施工面积7236.92万平方米，增长0.9% [1] - 商品房竣工面积1003.98万平方米，增长11.7%，其中住宅竣工面积487.66万平方米，增长6.0% [2] 商品房销售市场表现 - 1-9月商品房销售面积1202.42万平方米，下降0.3%，其中住宅销售面积956.90万平方米，下降3.8% [3] - 9月商品房销售面积174.96万平方米，较8月份环比上涨64.22%，其中住宅销售面积126.53万平方米，环比上涨73.47% [3] - 9月上海二手房共成交20389套，重回"两万套"大关，10月12日和18日二手房日网签量分别达到1266套和1161套 [4] 房地产政策影响 - 8月25日发布的"沪六条"政策涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整，是上海今年首次优化调整房地产限购政策 [3] - 政策允许符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，沪籍成年单身人士在外环内限购2套住房 [3] - 政策效果显现，商品房及住宅销售面积同比降幅较1-8月有所收窄 [3] 高端及新房市场亮点 - 9月21日黄浦区金陵华庭二期豪宅项目开盘当日全部售罄，总货值超过98亿元 [4] - 10月18日衡复风貌区高福云境项目首开125套，均价21万元/平方米，累计认筹190组，套均价格7600万元，塔尖平层房源最先售罄 [4] 土地市场热度 - 上海第八批次土拍中徐汇滨江地块以14.85万元/平方米的出让楼板价创下上海滨江土地历史最高价纪录，未来预计项目售价超20万元/平方米 [4] - 第八批次六宗地块总揽金接近198亿元 [4]

市场整体态势 - 昆明新房市场呈现量稳价跌态势，二手房市场则稳中有升 [1] - 政策层面出台回稳向好7条政策及文旅消费支持，为市场注入新活力 [1] 新房市场表现 - 9月商品住宅供应面积环比增加12%，主城区供应面积为34.62万平方米 [5] - 9月新房成交均价为11566元/平方米，环比下跌6%，成交量企稳，主城区成交面积为29.7万平方米 [5] - 市场存量1283.96万平方米，去化周期32.3个月，存量小幅上涨6万平方米 [5] - 9月有18个项目取证供货，供应量在2万至6万平方米之间 [6] 新房区域库存分析 - 官渡区存量369.6万平方米，集中在世纪城、巫家坝、螺蛳湾板块 [6] - 盘龙区存量256.2万平方米，去化周期为40.6个月 [6] - 西山区去化周期为27.3个月，呈贡区去化周期缩短至23.8个月 [6] - 五华区去化周期48.8个月，去化压力较大 [6] 新房客群分析 - 9月省外客户占比32%，环比下降2个百分点，昆明主城客户占比环比上涨2个百分点 [6] - 省外70后避暑旅居客占比下降6个百分点，90后刚需置业客户比例提升 [6] - 主城本地70后为子女购房客户占比提升3个百分点，州市80后功能改善客户占比提升4个百分点 [6] 二手房市场表现 - 截至9月挂牌量累计6.8万套，环比上涨1.57%，挂牌均价11360元/平方米，环比下跌1.56% [7] - 1-9月二手房市场占有率稳定在62%，9月成交4166套，环比上升6%，同比上升2% [7] - 9月二手房成交面积43.25万平方米，环比上升5%，同比上升4% [7] - 二手房成交均价8157元/平方米，环比上升0.02% [8] 二手房区域动态 - 官渡区、盘龙区新增挂牌1229-1261套，占比约24% [7] - 五华区、西山区挂牌量为934-944套，占比约19%，呈贡区挂牌851套，环比上涨21% [7] - 官渡区受次新房集中挂牌影响，带动量涨20%，价跌1% [7] - 呈贡区量涨21%，价涨6%，五华区价跌9%，官渡区部分板块挂牌量下跌18% [7] 市场活跃度指标 - 一二手房价差收缩至3400元/平方米 [8] - 客户转化率上升0.4个百分点，客户转化周期缩短 [8]