近日，财政部、国家税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税 人）销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。2026年1月1日前已完成交易但尚 未申报纳税的，符合条件可按新政执行。 此次政策有三大核心调整：一是统一全国执行标准，打破此前北上广深与其他地区的政策差异，取消一线城市满2年非普通住房差额征税规定；二 是将不满2年住房销售的增值税征收率从5%降至3%，降幅达40%；三是取消普通住房与非普通住房的划分，仅以持有年限作为征税依据，简化政 策执行口径。 税费减负效果直观可见 以上海一套售价100万元的未满2年住房为例，旧政策下需缴纳5万元增值税，新政后仅需3万元，房东直接减负2万元；若为500万元的次新房，增 值税可从23.81万元降至14.56万元，节省9.25万元。 政策出台背景是当前房地产市场的调整态势。近期二手房价格同比跌幅连续扩大，热点城市领跌，市场预期疲弱，新房交易转弱，"卖旧买新"的 置换需求减少，一二手房市场出现分化。此次调整精准回应市场痛点，广东省城规院住房政策研 ...

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

专家解读北京楼市新政及效果 20251229 Q&A 北京最新房地产政策出台后，市场表现如何？具体有哪些变化？ 北京于 12 月 24 日出台了新的购房优惠政策，包括限购放松、首付比例调整以 及房贷利率认定等措施。政策实施后，北京房地产市场在周末期间（12 月 25 日至 28 日）出现了显著反应。东部区域如顺义和通州的新房项目待看量较前 一周（12 月 15 日至 21 日）平均上涨 30%，四天内整体提升 39%。成交量 方面，上述区域的成交提升约 13%。 西部区域（西四环至西六环之间）的新 房项目待看量在周末两天内提升 32%，四天内整体提升 27%至 28%。成交量 增长约 21%，其中 130 平米以上改善型客户的成交活跃度较之前一周和一个 北京总体平均租金收益率在 2.1%至 2.5%之间，通州和海淀表现较好， 朝阳、东城和西城下跌较大。长期持有资产的业主开始挂牌出售，表明 这些资产的收益率已经低于 30%至 40%。 预计 2026 年北京房地产市场仍面临压力，缺乏长期人口引进计划。政 府希望通过少花钱、根本性解决问题，可能通过放宽落户政策吸引购房 者，稳定市场，预计 2026 年中旬以后逐步 ...

报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 * 上周（2025年第52周）大中城市房地产成交面积环比回升，主要受北京于12月24日进一步放宽购房政策（放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求）影响 [1][3] * 报告判断后续将有更多城市跟进放松政策，此举有助于稳定年底市场，并为明年市场开局打下基础 [1][3] 新房市场成交情况 * **30大中城市周度成交**：2025年第52周新房成交面积为300万平方米，环比前一周增长32.1%，但同比2024年下降22.7% [3] * **分线城市周度成交**： * 一线城市成交54万平方米，环比增长3.6%，同比下降38% [3] * 二线城市成交192万平方米，环比大幅增长50.99%，同比下降19% [3] * 三线城市成交53万平方米，环比增长12.7%，同比下降15.8% [3] * **30大中城市月度累计成交**：2025年12月1日至25日累计成交面积826万平方米，环比11月同期增长35.9%，同比下降26% [3] * **分线城市月度累计成交**： * 一线城市累计成交179万平方米，环比增长19%，同比下降38% [3] * 二线城市累计成交488万平方米，环比增长43%，同比下降21.7% [3] * 三线城市累计成交33万平方米，环比下降71.1%，同比下降84.1% [3] 二手房市场成交情况 * **24城周度成交**：2025年第52周二手房成交量为221万平方米，环比前一周增长3.79%，同比下降21.96% [3] * **分线城市周度成交**： * 一线城市成交88.4万平方米，环比增长2.3%，同比下降25.3% [3] * 二线城市成交82.96万平方米，环比增长2.94%，同比下降29.1% [3] * 三线城市成交49.2万平方米，环比增长8.0%，同比逆势增长4.03% [3] * **24城月度累计成交**：2025年12月1日至25日二手房累计成交面积827万平方米，环比11月同期增长5.5%，同比下降28.9% [3] * **分线城市月度累计成交**： * 一线城市累计成交306万平方米，环比增长4.0%，同比下降29% [3] * 二线城市累计成交299.65万平方米，环比增长1.8%，同比下降35.4% [3] * 三线城市累计成交222万平方米，环比增长13.1%，同比下降16.8% [3] 土地市场情况 * **百城周度土地成交**：2025年第52周土地供应面积为1131万平方米，土地成交面积为4469万平方米，供销比为0.25倍，土地出让金额为1535亿元 [3] * **百城年度累计土地成交**：本年度（截至第52周）全国100大中城市累计土地供应面积90029万平方米，同比下降13%，累计同比增速较前一周回落0.49个百分点，累计成交面积79513万平方米，同比下降6.7%，累计同比增速较前一周回落0.32个百分点，累计土地出让金24492亿元，同比下降8.18% [3] * **土地溢价率**：上周全国土地溢价率为1%，环比前一周回落0.52个百分点 [3] 库存情况 * **35城可售面积**：2025年11月35城可售面积为31694万平方米，环比上个月增长1.35%，同比下降1.29% [3] * **35城库存出清周期**：2025年11月库存出清周期（按12个月月均计算）为24.54个月，环比上个月增长6.64%，同比去年增长12.09% [3]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 2025年12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比降幅较11月全月扩大，而新房网签面积同比降幅收窄[1][4] - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，并提及“高质量推进城市更新”等新表述，后续可关注金融工具支持及公积金政策优化等可能性[6] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点，并指出新房市场供需环境较二手房更早出现改善[6] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率高、短期内经营有积极变化、债务压力下降且估值低、业绩增长及分红稳定的物企[6] 新房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市新房网签面积同比为-26%，较11月收窄9个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-38%（收窄3个百分点），二线城市同比-18%（收窄11个百分点），三线城市同比-29%（收窄11个百分点）[4] - 新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10][13] 二手房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比为-30%，较11月扩大15个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-29%（扩大4个百分点），二线城市同比-40%（扩大21个百分点），三线城市同比-25%（扩大23个百分点）[4] - 二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[15][18] 滚动网签与拿地情况 - 新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平[20] - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-10月扩大3个百分点至-14%，累计成交楼面均价同比增幅收窄6个百分点至+7%[22] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地出让金同比降幅扩大14.5个百分点至-39.5%[22][31] - 2025年11月，全国土地流拍率较上月下降15.7个百分点，溢价率较上月上升0.2个百分点至3.5%[24][28] 库存与前瞻指标 - 2025年11月，推盘未售口径库存去化周期较10月上升[33] - 2025年11月，12个样本城市二手带看人数环比增幅收窄1.4个百分点至+0.8%，同比降幅收窄3.4个百分点至-11.9%[5][43] - 2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1个百分点至5.4%，同比降幅收窄7.0个百分点至-48.6%[5][48] - 2025年11月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][41] - 根据流动性前瞻指标判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][47] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数258只，总市值2946.3十亿元，流通市值2798.1十亿元[8] - 行业指数近1个月绝对表现-2.5%，近6个月绝对表现14.8%，近12个月绝对表现9.1%[9]

新房市场表现 - 本周（12.20-12.26）47城新房成交面积录得556.6万平方米，创7月以来周度成交新高[2][5] - 47城新房成交量环比增长28.1%，但同比仍下降16.4%，同比降幅较上周收窄[5] 二手房市场表现 - 本周（12.20-12.26）二手房成交量环比小幅回落1.6%，同比降幅为29.6%，降幅较上周走阔[7] - 二手房成交回落主要受新房市场活跃带来的挤出效应影响[2][7] 政策影响与市场结构 - 北京出台“京五条”优化政策，包括降低非京籍购房社保年限、放松多子女家庭限购、统一商贷利率、降低二套公积金首付至25%等[10] - 政策落地后（12月24日），北京二手房成交出现放量，但新房成交改善相对不明显[12] - 当前一线城市新房市场的主要矛盾在于优质供给不足，而非需求端政策[12] - 房地产市场问题具有结构性，需求正从投资品转向消费品，且新房受二手房价格挤出[12] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行[3][13]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 政策定向扩容需求，成交放量系年末翘尾与情绪共振，需关注成交活跃度能否在跨越年末时点依然延续，以及量增能否最终带动价格止跌回稳[2] 各部分总结 政策跟踪 12 月 24 日北京四部门联合发文，调降非京籍及多孩家庭购房门槛，放宽非京籍准入，支持多孩家庭，旨在稳定房地产市场[1] 周度成交情况 - 新房成交显著放量，38 城新房成交面积环比大幅增长 29%，同比降幅收窄 12 个百分点至 -19%[3] - 二手房市场高位企稳，15 城二手房成交面积环比小幅增长 4%，同比降幅微幅收窄 1 个百分点至 -22%[3] 月度成交情况 - 新房降幅边际收敛，38 城新房本月累计成交同比下滑 26%，较 11 月收窄 9 个百分点[4] - 二手房景气度短期承压，15 城本月累计成交同比下滑 28%，跌幅较 10、11 月均扩大 8 个百分点[4] 一线城市表现 - 新房成交环比增长 9%，北京领涨环比 79%，广州涨 15%，深圳、上海回落，同比降幅收窄 2 个百分点至 -42%[5] - 二手房成交环比上涨 4%，京沪深合计突破震荡区间，北京环比 +9%，同比跌幅收窄至 -22%，北京最优 -19%[5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交显著放量，环比增长 40%，同比降幅收窄 17 个百分点至 -8%；二手房环比增长 8%，同比降幅小幅收窄 1 个百分点至 -27%[7] - 三线城市新房成交环比增长 20%，同比降幅由 -28% 收窄至 -16%；二手房环比回落 2%，但绝对量处年内高位[7] 房价观察 - 各线城市二手房价延续阴跌态势，环比跌幅 0.17%-0.24%，同比二线回撤最深 -8.62%，一线及三线 6%-7%[8] - 一线城市内部分化，广沪企稳反弹，京深补跌；二线城市房价普遍承压，部分前期强势城市冲高回落[8]

梧桐府项目售楼处。董红艳/摄 本报记者 董红艳 北京报道 北京楼市政策持续温和释放。临近年末，北京公布了新一轮的楼市新政。本次政策内容包括降低社保年 限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环 境等。 对于新政，业内多方分析认为，本次政策直接扩大了购房群体规模，有利于降低购买二套房家庭的购房 成本；同时，有利于进一步简化流程，提升房地产市场投资效能。同时，本次北京新政具有示范意义， 其他一线城市或将持续跟进。有分析人士坦言，预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转。 至于市场的即时反馈，有中介人士表示，其所在的朝阳某大区十余家门店，在12月24日新政出台当晚， 二手房签约量明显提振。12月25日，在走访市场过程中，《华夏时报》记者了解到，新政发布后首日， 售楼处的到访客户尚未有明显的增加。多个相关人员表示，本周末销售状况或得到更明显的提振。 沐春墅项目售楼处。董红艳/摄 楼市政策渐进式推进 12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、中国人民银行北京市分行、北京 住房公积金管理中心四部门发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知 ...

北京房地产新政核心内容 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行，旨在放宽购房条件、支持多子女家庭并减轻购房者负担 [3] 个人住房信贷政策优化 - 新政拉平首套与二套房贷利率，银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套与二套住房，此举将降低二套房贷利率，减轻购房成本 [4] - 调整前，北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套为3.45%，五环外二套为3.25% [6] - 调整后，首套与二套房贷利率将统一为3.05% [6] - 以贷款200万元、期限30年、等额本息计算，购买五环外二套房月供较新政前减少约218元，总利息节省约7.85万元；购买五环内二套房月供减少约439元，总利息节省约15.81万元 [6] 公积金贷款政策调整 - 新政降低二套房公积金贷款最低首付比例，由不低于30%调整为不低于25% [7][8] - 调整后，北京公积金贷款首套、二套最低首付比例分别为20%和25%，首付差距缩小 [8] - 有分析指出，此次首付比例降至2.5成，力度不大且仍高于其他一线城市，未来在降低首付比例、扩大使用范围等方面仍有优化空间 [8] 北京房地产市场近期表现 - 2025年1月至11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4% [9] - 同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9% [9] - 11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平 [9] - 预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转 [9] 行业政策未来优化方向探讨 - 有观点认为，化解房地产市场困境需打破“房价下跌-财富缩水-预期悲观”的负向循环，政策需稳定市场、创新金融工具并推动向新模式转型 [12] - 短期应稳定社会预期，防止风险扩散，可探索设立住房贮备基金收购法拍房用作保障房，并继续降低住房交易环节税费 [12] - 中期应推动市场止跌回稳，因城施策优化调控，释放刚性和改善性需求 [12] - 长期应构建房地产市场新模式，推动“好房子”建设，并完善土地、财税、预售制等基础性制度 [12] - 随着多轮房贷政策调整落地，房贷利率和首付层面的进一步调整空间已有限，应更多从其他角度为购房者减负 [12] - 11月个人住房新发放贷款加权平均利率仅为3.1% [12] - 建议对少数一线城市，可将商业性和公积金二套房贷首付比例统一下调至15% [13] - 按揭贷款贴息的呼声渐高，多位受访人士认为此举对稳定楼市很有必要 [13] - 建议财税政策发挥主要作用，可参照个人消费贷款贴息政策，推出针对首套房贷的财政贴息，并进一步降低住房交易环节税费 [13] - 建议金融政策可进一步优化保障性住房再贷款政策，支持收购存量商品房转化为保障房，并加大住房信贷产品创新力度，开发面向青年人和新市民的特色贷款产品 [14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前市场供应低位，需求回升，原料偏强以及库存去库提供下方支撑，且盘面已消化过淡季需求和钢材出口许可证消息，后续有望交易冬储预期，短期预计延续震荡偏强运行，后续继续关注产能能否继续收缩及冬储需求启动节点 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场行情回顾 - 螺纹钢主力合约周二持仓量增仓 17388 手，成交量略微缩量，日内震荡运行，最低 3111，最高 3144，收于 3136 元/吨，上涨 2 元/吨，涨幅 0.06%，成交量 837866 手 [1] - 主流地区螺纹钢现货 HRB400E 20mm 报价 3320 元/吨，相比上一交易日维稳 [1] - 期货贴水现货 184 元/吨，期货贴水较大，一定程度上继续支撑期货价格 [1] 基本面数据 供需情况 - 供应端：截至 12 月 18 当周，螺纹钢产量环比上升 2.9 万吨至 181.68 万吨，公历同比下降 37.05 万吨，产量处于近 4 年低位；247 家钢厂高炉开工率 78.47%，环比下降 0.16 个百分点，同比去年减少 1.16%；钢厂盈利率 35.93%，环比上周持平，日均铁水产量减少 2.65 万吨至 226.55 万吨，同比去年减少 2.86 万吨；本周产量略有回升，但仍然处于相对低位 [2] - 需求端：终端需求疲软，全国建材日均成交量维持 9 - 10 万吨，处于近五年同期低位；截至 12 月 18 日当周，表观消费量周环比上升 5.55 万吨至 208.64 万吨，公历同比下降 30.04 万吨，处于近 4 年低位；需求呈现区域差异，北方因寒冷施工停滞，南方存量项目赶工，需求韧性不错，表需回升高于产量回升，需求存在韧性；后续关注冬储启动拉动一波需求 [2] 库存端 - 库存连续去化，降幅扩大，截止 12 月 18 日当周，总库存周环比下降 26.96 万吨至 452.54 万吨，连续 8 周去化，但同比仍高 49.52 万吨；其中社会库存 313 万吨，周环比下降 25.7 万吨，去库加快，钢厂库存 139.54 万吨，微降 1.26 万吨，社库去库显示当下需求韧性；本周库存去化速度加快，整体库存压力仍可控 [3][4] 宏观面 - 中央经济会议灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕，畅通货币政策传导机制；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；美联储 12 月降息 25 基点符合预期；宏观预期稳中偏好；十五五规划建议为钢铁行业指明了“减量不是衰退，而是高质量发展”的转型路径，核心围绕“控产能、优结构、促转型、提质量”展开 [4] 成本端 - 铁矿石强势，双焦期货企稳上涨，继续提升成本支撑 [5] 驱动因素分析 - 偏多因素：供给低位，表需回升，库存去化延续，政策宽松预期，盘面贴水较大提供底部支撑，炉料铁矿强势，双焦止跌大幅回升提升成本支撑 [6] - 偏空因素：终端需求季节性走弱，北方工地停工增多，贸易商冬储意愿谨慎，房地产数据疲软 [6]