市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.9%，在29个中信行业中排名第20位，跑输沪深300指数(-0.2%)和万得全A指数(-1.9%)[6][47] - 上周房地产个股上涨81支，下跌35支，涨幅前五的个股包括万泽股份(+27.0%)、ST京蓝(+15.9%)等[50][53] 新房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）36城新房成交面积78万平方米，环比大幅增长431.2%，但同比仍下降69.3%[6][11] - 2026年截至2月27日，36城新房累计成交900.1万平方米，同比下滑33.6%[6][11] 二手房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）15城二手房成交面积80.4万平方米，环比激增749.4%，但同比下降55.8%[6][16] - 2026年截至2月27日，15城二手房累计成交1047.5万平方米，同比微降1.5%[6][16] 库存与去化情况 - 13城新房累计库存为7684.7万平方米，同比减少3.2%；整体去化周期为24.8个月，同比延长8.4个月[6][25] - 分城市能级看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.1、13.7、20.2、118.9个月，三四线城市去化压力巨大[6][25] 土地市场动态 - 上周（2026/2/23-3/1）百城土地成交建筑面积1858.5万平方米，环比增长2033.5%，同比下降26.5%；成交楼面价1734元/平方米，环比上涨262.0%[6][40] - 上周百城土地溢价率为18.6%，环比增加18.6个百分点，同比增加6.9个百分点[6][40] 行业融资环境 - 上周（2026/2/23-3/1）房地产企业发行信用债1支，金额5.5亿元；净融资额为-184.2亿元[41] - 2026年至今，房地产企业累计发行信用债569.9亿元，同比减少18.7%[41] 核心政策动向 - 上海发布楼市新政“沪七条”，内容包括缩短非沪籍居民购房社保年限、允许符合条件的非沪籍居民增购1套住房等[58][60] - 地方层面，佛山和长春也出台了关于推进“好房子”建设和调整住房公积金使用的新政策[58][59] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，投资建议聚焦三个方向：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介）；3）受益于香港楼市企稳和利率下行的港资开发商[6][10][60] 风险提示 - 主要风险包括：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险蔓延，流动性恶化超预期[6][61][62][63]

上海楼市新政“沪七条”市场反应 - 新政发布后，上海多个楼盘看房人数激增，销售速度加快，招商蛇口上海公司在新政落地24小时内成交总金额超过1.74亿元 [1][4][5] - 新政次日，来自浙江省温州市的看房团光临均价约17.88万元/平方米的“全国地王”项目安澜上海，项目即将加推二批次 [1][3][5] - 保利上海旗下楼盘热度显著提升，例如保利外滩曜&外滩启项目在新政颁布后6小时内有超过100组访客到访并成交3套 [4][5] 新政核心内容与购房成本变化 - 购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，涨幅达50%，叠加多子女家庭和购买绿色建筑等条件，家庭最高贷款额度可达324万元 [3][7] - 新政落实“认房不认贷”，并精准优化个人房产税征收口径，置换后属于唯一住房的将不再征收房产税 [3][7] - 以购买一套600万元房产为例，使用最高公积金贷款相比商业贷款，30年期可节省总利息约60万至70万元，同时个人房产税每年可少付约1.68万元，持有10年累计可省近90万元 [8] 新政对市场需求的刺激与影响 - 新政降低了非沪籍家庭购房的等待成本，外来人口满足一年社保即可购买全市房产，旨在释放合理住房需求 [6][10] - 政策通过“资格释放+资金优惠”双重发力，预计将直接带动刚需类、改善型住房的需求释放，推动产品结构向刚需及改善类产品转变 [8][11] - 新政对成年子女购买家庭唯一住房暂免房产税，减轻了分户购房压力，预计对刚需类小三房产品有所利好 [8] 上海楼市近期表现与未来展望 - 2025年春节假期（9天），上海新建商品住宅成交4844平方米，比去年春节假期（7天）提高193.22% [10] - 2025年12月，上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨4.8%，是一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市，且涨幅均位列全国第一，这是上海新房价格连续43个月环比上涨 [10] - 2025年全年，上海新房价格均值领涨全国，同比上涨5.7%，在业内人士看来，新政加持下上海楼市或将继续巩固稳中向好的态势 [10][11]

政策出台背景与信号 - 上海于2月25日发布楼市新政，包含七条具体措施，旨在降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策，以进一步满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，新政自2月26日起施行 [1] - 政策发布正值春节后、传统楼市“金三银四”前夕，作为一线城市的上海此举打响了马年楼市新政“第一枪”，释放出在降成本、降门槛、提预期等方面的明显信号，政策针对性强，预计对3月份的楼市“小阳春”有较大带动作用 [1][5][6] - 2025年底中央经济工作会议提出2026年将“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，上海新政是对此的落实，2026年是“十五五”开局之年，楼市因其高客单价、高总价，对实现经济“开门红”具有重点意义 [1][6] 限购政策调整 - 缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限，购买上海外环内首套住房的社保要求降至1年（社保缴纳满1年即可购买），外环外则不限套数 [2] - 符合条件的非上海户籍居民可在外环内增购1套住房，即社保缴纳满3年的非户籍居民，总计可在上海外环内购买两套住房 [2] - 符合条件的持上海市居住证群体可在上海市购买住房，居住证满5年及以上，无需社保即可购买1套住房 [2] - 政策重点聚焦激活非户籍人群购房需求，上海非户籍人群购房意愿高且对成本门槛敏感，激活其需求有助于消化二手房库存、稳定价格，并促进“卖旧买新、卖小买大”的市场循环 [1][2] 住房公积金政策优化 - 大幅提高住房公积金贷款额度，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，增加了80万元 [2][3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高贷款额度上浮政策，首套住房公积金贷款最高额度可达324万元 [2][3] - 购买第二套住房的家庭，住房公积金贷款额度提升至200万元，多子女家庭购买第二套住房的，住房公积金最高贷款额度可上浮20% [3] - 新政还优化了住房公积金套数认定，扩大多子女家庭购房支持范围，这些措施将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力 [2][3] 房产税政策完善 - 支持居民置换改善需求，规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，若其新购或置换的住房属于该成年子女家庭唯一住房（除未成年时或上海房产税试点前已与父母、祖父母等共同拥有的住房外），暂免征收个人住房房产税 [3] - 此次政策旨在进一步完善沪籍居民家庭子女购房的房产税政策，2025年9月，上海已针对非沪籍家庭优化了房产税政策，给予人均60平方米免税面积扣除 [4] - 房产税政策的调整体现出更加精细化、精准适配支持购房需求的特点 [3] 市场即时反应与预期影响 - 政策发布后，上海楼市立刻出现积极变化，房产中介接到大量此前关注楼市的购房者咨询，不少客户因社保年限要求降低而获得购房资格，并开始预约周末看房 [1] - 叠加2月初上海在静安、浦东和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房的举措，本次政策利好有望使上海房地产市场迎来较暖的“小阳春”行情，从而发挥大城市带动效用，推动整体市场预期改善 [4] - 专家预计，在政策加持、开发商促销以及季节性旺季三重利好下，3月份会形成一个楼市小高峰，有助于新市民、非户籍人群实现刚需购房，并驱动户籍和有房一族的改善性需求 [6] - 新政惠及面广、精准施策，覆盖非沪籍、沪籍家庭、持居住证群体及多孩家庭等，综合支持职住平衡、宜居安居、刚需改善等各类住房需求，将促进各市场之间的循环健康发展，加快非户籍家庭的入市节奏 [5]

上海楼市新政核心观点 - 上海发布七条楼市新政，通过降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策等措施，旨在满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，并释放出稳定市场、因城施策、激活需求的积极信号 [1][4][5] 政策具体措施与影响 住房限购政策调整 - 缩短非上海户籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限，社保缴纳满1年即可购买外环内首套住房，外环外不限套数 [2] - 社保缴纳满3年的非户籍居民，可在上海外环内增购1套住房，总计可购买两套 [2] - 持有上海市居住证满5年及以上的群体，无需社保即可购买1套住房，政策激活非户籍人群购房的导向很强 [2] - 政策将有助于消化二手房库存、稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的市场循环 [2] 住房公积金贷款优化 - 大幅提高住房公积金贷款额度，首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，增加了80万元 [3] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的上浮政策，首套公积金贷款最高额度可达324万元 [3] - 购买二套住房的家庭，住房公积金贷款额度提升至200万元，多子女家庭购买第二套住房的，公积金最高贷款额度可上浮20% [3] - 这些措施将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力 [3] 个人住房房产税政策完善 - 规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [3] - 政策针对购房人于未成年时已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的情况，在新购或置换后若该住房仍为成年子女家庭唯一住房，则暂免征税 [3] - 此次调整是对2025年9月针对非沪籍家庭优化房产税政策的进一步完善，体现了房产税政策调整的精细化和精准适配 [4] 市场反应与预期 即时市场反馈 - 政策发布后，上海楼市立刻出现积极变化，房产中介接到大量此前关注楼市的购房者咨询电话 [1] - 有客户因社保已满两年但按旧政策需再等一年，新政出台后随时可买房，经纪人忙于回复咨询并安排周末看房 [1] 对市场前景的展望 - 叠加2月初上海在静安、浦东和徐汇试点收购二手住房用于保障性租赁住房的举措，本次新政有望使上海房地产市场迎来较暖的‘小阳春’行情 [4] - 政策具有惠及面广、精准施策的特点，覆盖非沪籍、沪籍家庭、持居住证群体及多孩家庭等多类需求 [4] - 在政策加持、开发商促销及季节性旺季三重利好下，预计3月份会形成一个楼市小高峰，驱动新市民、非户籍人群的刚需及有房一族的改善性需求释放 [6] - 政策对于3月份的楼市“小阳春”将具有较大的带动作用，并有助于发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善 [4][5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前中国房地产市场处于新旧动能转换阶段，房贷贴息政策有从地方试点走向大众的可能，构建“财政补息差、银行扩投放、购房者享红利”格局；贴息政策能短期激活需求，但效果有区域性差异且依赖本地市场基本面与政策协同环境；全国展开需考虑财政成本，全面覆盖财政负担重；政策应与供给侧改革等协同，未来或渐进式推进 [1][12][3][23][4][6][24][35][36] 根据相关目录分别进行总结 前言 中国房地产市场处于关键阶段，存量房贷与公积金贷款利率下调使购房成本降低，但市场信心稳固需更多政策支持，尤其要解决“高月供挤压消费”问题；房贷贴息政策有从地方试点走向大众的可能；国际上多个国家或地区有住房信贷支持政策；自2023年末以来部分城市已出台实施细则 [12][5][13] 房贷贴息政策的主要形式与减负效果测算 - **固定比例贴息模式**：按贷款金额固定比例贴息是主流模式，地方政府对符合条件的首套购房贷款按初始贷款本金一定比例核算贴息总额，多地政策比例不同 [16] - **利息比例补贴模式**：部分地区按贷款利息百分比贴息，适用于长期激励或特定群体，如运城针对高层次人才按不同层级设定贴息比例与总额上限 [17] - **房企定向补贴模式**：由房地产开发企业自主发起并承担成本，对特定楼盘促销，不具普适性和稳定性，但可与地方政策协同，如珠海“政府+国企”双重补贴模式 [21] - **减负效果测算**：假设贷款100万元、期限30年、利率3.2%，按各地政策测算，每月减负417 - 2500元不等 [22] 试点城市政策效果评估：对房地产销售的影响 - **主要试点城市效果追踪**：政策效果有显著区域性差异，南京雨花台区政策促进效果突出，2024年6 - 12月商品住宅销售面积同比升28.6%，领先全市；武汉、杭州临平区起色有限 [3][23] - **房贷贴息政策效果分析与局限性**：政策短期内能激活需求、稳定预期，减少提前还款、缓解银行压力，但效果呈“脉冲式”，难化解市场结构性矛盾，需与供给侧改革等政策合力 [24] 若2026年房贷贴息政策全国展开，对于财政资金需求的预测 - **2026年新增房贷规模预测**：预测2026年新建住宅销售额6.2万亿元、二手住宅8.8万亿元；假设新房贷款比例31.4%，新建商品住宅新增贷款1.95万亿元、二手房2.75万亿元；分三种情景测算，仅覆盖新建住宅年财政需求195亿元，仅覆盖二手住宅275亿元，全面覆盖470亿元；若覆盖全部存量房贷，年化成本近4000亿元；从银行数据推断，2024年全国投放个人住房贷款规模4.79万亿元，预测2025和2026年同比增速 - 1.2%，贴息财政资金约468亿元 [26][29][6][34] - **财政可行性及全国展开可能性分析**：房贷贴息政策能精准发力、兼顾多目标，但无法单独解决深层矛盾，需与供给侧改革协同；财政成本是推广关键因素，全国统一政策不现实；2026年可能“自上而下推动、地方因城施策”渐进推进，优先惠及新增首套住房贷款，一线城市及核心二线城市先试行 [35][36]

报告行业投资评级 - 中国房地产行业的展望维持**负面改善**，这反映了该行业未来12-18个月总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定的水平 [4][50] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段，销售规模降幅收窄，去库存取得进展，但供求平衡修复仍面临挑战 [4][6][8] - 预计2026年行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为市场触底企稳打下基础 [4][6][8] - 行业格局持续分化，头部房企（尤其是央国企）市场地位稳固，但颈部及腰部企业排序可能出现较大波动，核心资源获取、产品打造及长库存消化能力是关键 [6][8][13] - 行业整体已步入深度调整后的筑底与分化阶段，样本企业毛利率呈现初步企稳态势，但财务杠杆攀升，偿债指标弱化，盈利修复进程将显著分化 [6][35][46] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面 - **政策环境**：2025年政策围绕“稳市场、促转型、防风险、惠民生”系统推进，短期刺激需求的政策力度较2024年减弱，城市更新成为扩大内需核心抓手 [9] 预计2026年政策将以改善预期为主，着力于精准调控和建立长效机制，避免短期刺激 [6][9] - **需求与销售**： - 人口结构变化导致房地产市场未来刚性需求将持续减弱，2025年中国新出生人口为792万人，较2024年减少约162万人，创本世纪新低 [10] - 2025年全国商品房销售额为8.39万亿元，同比下滑12.6%，降幅较上年收窄4.5个百分点，但二季度以来累计降幅逐月扩大 [11] 预计2026年商品房销售额仍面临较大下行压力 [11][18] - 需求结构向改善型转变，2025年1-11月现房销售面积占比提升至35.44%，120平米以上户型成交占比持续提升 [10] - **市场格局与价格**： - 央国企市场主导地位加强，2025年百强房企权益口径销售金额为2.46万亿元，同比下降20.05%，其中央国企销售占比达65.61%，较上年提升4.11个百分点 [13] - 价格仍处下行通道但幅度收窄，2025年1-10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅收窄至-2.6% [16] - **库存**：截至2025年末，商品房待售面积为76，632万平方米，同比增长1.6%，增速较上年末显著收窄9个百分点，去库存取得一定进展，2026年待售面积有望出现拐点性下降 [16] - **投资与开发**： - 土地投资收缩，2025年百城住宅类土地成交金额约1.49万亿元，同比下降18.04%，但平均溢价率同比上升3.05个百分点至7.59% [20] 央企及地方国企为拿地主力，合计占比约83% [21] - 开发活动低迷，2025年房地产新开工面积及开发投资金额分别同比下降20.40%和17.20% [21] 预计2026年投资端仍将呈下行趋势 [20] - **融资环境**： - 融资政策转向长效发展机制构建，“白名单”项目审批通过贷款金额在2025年底已突破7.5万亿元 [25] - 债券市场信用风险事件减少但融资仍为净流出，2025年房企境内债券净融资规模为-875.15亿元，其中国有背景房企为-165.62亿元，非国有企业为-709.53亿元 [27] 2026年房企债券到期（含回售）规模达3，782.20亿元，偿债压力较大 [27] - 信托融资持续萎缩，截至2025年6月末，房地产信托余额为0.77万亿元，同比收缩约0.15万亿元 [30] 样本企业表现 (基于销售Top30房企) - **销售表现**：2025年样本企业权益销售额降幅边际收窄，仅2家实现正增长，绝大部分央国企销售降幅控制在20%以内 [35][36] - **资产规模**：行业“缩表”进程持续但速度缓和，2025年上半年总资产规模下降的样本房企比例收窄至七成，多数降幅控制在10%以内 [39] 存货规模降幅显著收窄 [39] - **盈利能力**： - 毛利率初步企稳，2025年上半年样本企业平均毛利率结束下滑趋势 [35][44] 预计2026年有望在低位企稳 [44] - 净利率仍承压，受盈利空间压缩及减值计提影响，2024年以来样本企业净利率处于负值区间，2025年上半年修正后平均净利率为-0.41% [46] 盈利修复将呈现分化，高能级城市布局的房企修复弹性更强 [35][46] - 期间费用率上升，主要受财务费用率推升，从2024年的3.02%进一步上升至2025年上半年的4.26% [45] - **偿债能力**： - 杠杆水平持续攀升，样本企业净负债率处于历史高位 [35][48] - 短期流动性恶化，样本企业货币资金短债比连续下滑，大部分企业自2023年起货币资金已无法覆盖短期债务，且缺口扩大 [48] - 预计2026年在销售筑底、净资产承压的背景下，净负债率仍面临上升压力 [48]

政策核心内容 - 重庆市多部门联合印发《关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知》，旨在通过实施购房补贴等方式降低购房成本，释放住房消费潜力 [1] - 政策由重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市规划和自然资源局、重庆市商务委员会、国家税务总局重庆市税务局、中国人民银行重庆市分行联合印发 [1] 针对多子女家庭的购房补贴 - 对符合国家政策生育二孩的家庭，在重庆中心城区购买新建商品住房并完成网签合同备案的，给予2万元人民币补贴 [1] - 对符合国家政策生育三孩的家庭，在重庆中心城区购买新建商品住房并完成网签合同备案的，给予3万元人民币补贴 [1] - 购房补贴每个家庭只能享受一次 [1] 针对首次购房及人才的补贴 - 对在重庆中心城区首次购买住房的居民，给予新购住房成交总金额0.5%的购房补贴 [1] - 对符合条件的人才在中心城区购买新建商品住房提供人才购房房票补贴 [1] 支持改善性住房需求 - 缴存人家庭使用住房公积金贷款新购住房时，若拟购住房所在区县（开发区）有住房，则核减一套住房认定套数 [1] 其他配套支持措施 - 出台全产业链支持建设“好房子”的措施 [2] - 鼓励“卖旧买新” [2] - 培育住房租赁市场，以优化住房供给、满足换房需求、盘活存量 [2] 市场近期表现 - 2026年1月，重庆中心城区住房成交面积同比增长4% [2] - 2026年1月，重庆中心城区住房价格同比增长0.2% [2]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“优于大势” [1][8] 报告核心观点 - 行业正经历从“生存到重生”的转变，市场呈现分化并蕴含机遇 [1] - 上海启动收购二手房试点，通过政府收储2000年前老旧住宅以激活置换链条，核心区老旧住宅租金收益率可达2.5%，商业模式相较收储新房更为可行 [2][6][18] - 2024年“924新政”的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，预计将有更多楼市政策出台，方向包括：①“需求侧”继续调减限购等限制性措施；②“供给侧”加快回收闲置用地与收储现房以缓解库存压力；③“促转型”建设“好房子”标准体系引导行业向品质提升转型 [3][11] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [3] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：如何解读上海启动收购二手房？ - 上海静安、徐汇、浦东三区试点收购二手房，核心要求为：2000年前建成、70平方米以内、总价400万人民币以内的老旧住宅，并要求出售方在区内购置新房 [2][16] - 该政策旨在为市场注入托底价格的强心针，激活改善家庭“卖一买一”的置换链条，从而盘活整个市场流动性 [18] - 截至2026年1月底，上海外环内总价400万人民币以内的挂牌房源高达1.9万套，竞争激烈 [18] - 2025年上海二手房成交超22万套，一手房不足5万套，市场呈现显著的一二手分化 [18] - 相较于郑州等二线城市（如郑州案例：房龄20年内、面积120平方米以内、无价格限制），上海此次收购限制较大，具体效果需关注收购价格是否足够市场化 [16][17][18] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（截至2026年2月6日）A股房地产板块涨跌幅为0.01%，跑赢大盘（沪深300）1.34个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-0.14%，跑赢大盘（恒生指数）2.88个百分点 [3][21][22][34] - **近期相对表现**：近一个季度（截至报告期），A股房地产板块跑输大盘1.8个百分点（房地产涨0.16%，沪深300涨1.96%）；近一个月则跑赢大盘1.99个百分点（房地产涨0.00%，沪深300跌-1.99%） [25] - **个股表现**： - A股涨幅靠前：京投发展（23.72%）、*ST中迪（11.07%）、华夏幸福（7.69%）、我爱我家（6.29%）、华发股份（4.23%） [29] - A股跌幅靠前：南山控股（-10.56%）、中交地产（-8.42%）、南都物业（-4.90%）、大悦城（-4.60%）、上海临港（-3.41%） [29] - 港股涨幅靠前：方圆生活服务（16.88%）、绿景中国地产（13.46%）、荣万家（11.20%）、世茂集团（8.73%）、正荣地产（6.67%） [37] - 港股跌幅靠前：康桥悦生活（-18.98%）、旭辉控股集团（-17.48%）、建业地产（-10.14%）、中梁控股（-9.23%）、融信中国（-8.28%） [37] - **信用债市场**：本周地产信用债发行142.05亿元人民币，净融资额83.79亿元人民币；截至2026年2月6日，年内累计发行437.82亿元人民币，净融资额为-80.16亿元人民币，去年同期为108.35亿元人民币 [3][21][40] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于118.79点，涨跌幅为-0.81% [4][41][42] - 产权型REITs指数收于120.96点，涨跌幅为-1.05% [4][41][45] - 特许经营权型REITs指数收于115.89点，涨跌幅为-0.52% [4][41][48] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.56个百分点 [4][41][51] - **个基表现**：本周领涨的公募REITs为中金湖北科投光谷REIT，涨跌幅为1.57%；领跌的为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为-3.70% [4][41][52] - **成交情况**：本周REITs成交额为11.57亿元人民币，环比下降20.35%；换手率为0.40%，环比下降0.13个百分点 [4][41][54][61] 4. 楼市成交 - **总体情况**：本周（2026年1月31日至2月6日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别增长22.43%和65.54%；年初至今累计同比分别为下降28.88%和增长11.01% [6][69] - **新房市场**：45城商品房共计成交218.35万平方米，滚动四周同比上升22.43% [6][70] - 一线城市滚动四周同比+35.11% - 二线城市滚动四周同比+15.44% - 三四线城市滚动四周同比+40.93% [6][70] - **二手房市场**：14城二手商品房共计成交169.86万平方米，滚动四周同比大幅上升65.54% [6][78] - 一线城市滚动四周同比+93.60% - 二线城市滚动四周同比+55.68% - 三四线城市滚动四周同比+158.47% [6][78] - 年初至今累计成交量同比上升11.01%，其中一线城市同比+20.62% [78] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周土地供应建筑面积环比上升1.40%，成交建筑面积环比大幅下降73.67%，溢价率为3.12%，环比下降0.45个百分点 [5][87][88] - **各线城市**： - **一线城市**：供应建面环比+75.52%，成交建面环比-63.92%，溢价率为0.00% [5][87][97] - **二线城市**：供应建面环比+4.03%，成交建面环比-77.08%，溢价率为6.77%，环比上升1.66个百分点 [5][87][107] - **三四线城市**：供应建面环比-5.62%，成交建面环比-72.40%，溢价率为2.04%，环比下降1.07个百分点 [5][87][117] 6. 投资建议 - 建议关注存量地产三个方向及优质产品力开发商 [6][19] - 商业地产：新城控股、华润万象生活 [6][19] - 二手经纪：我爱我家、贝壳 [6][19] - 物业服务：绿城服务 [6][19] - 优质产品力开发商：中国金茂 [6][19] 7. 行业数据概览 - 成分股数量：102只 [10] - 总市值：11473.13亿元人民币 [10] - 流通市值：5300.15亿元人民币 [10] - 市盈率（TTM）：42.17倍 [10] - 市净率（LF）：0.77倍 [10] - 成分股总营收：3164.87亿元人民币 [10] - 成分股总净利润：-92.87亿元人民币 [10] - 成分股平均资产负债率：75.05% [10]

行业市场环境转变 - 房地产市场从过去的供不应求、抢购状态，转变为买方市场，购房者不再需要“抢房”，可以“从容选择”[1][24][33] - 行业政策导向从追求“盖得多、卖得快”转向强调“好房子”建设，注重住房品质、配套、安全等长期居住属性[26][29][33] 购房财务成本降低 - 新发放个人住房贷款利率持续下降，从“5字头”、“4字头”降至“3字头”，部分地方逼近3%，达到历史新低[5][7] - 一笔30年期的贷款，相比几年前，利息总额可减少十几二十万元[7] - 多个城市将首套房首付比例降至20%甚至15%，并优化公积金政策，降低了首次置业者的首付压力和月供负担[9] - 部分城市提供购房补贴、执行“以旧换新”减税退税政策，使得购房“总成本”相比几年前有所下降[11] 住房供应体系结构性变化 - 保障性住房供应量显著增加，2024年全国建设筹集配售型保障房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）[15] - 地方政府将保障房建设纳入计划，例如辽宁省计划在2025-2027年通过收购存量房新增12万套配租型保障房，其中2025年新增4.5万套；北京、上海明确筹集大量保租房和配售型保障房[15] - 供应模式转向“以需定购、以需定建”，旨在精准满足工薪家庭、新市民、青年人的住房需求[17][19] - 保障房渠道为特定人群提供了“价格明显低于市场价”的购房或稳定租赁选择，分流了对高价商品房的刚性需求[20][22] 行业供给与监管优化 - 政策强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，高库存城市减少甚至暂停住宅用地供应以消化存量[26][28] - 供需紧张的核心城市聚焦于建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，相关细节被纳入标准和规范[29] - 监管制度逐步完善，包括现房销售、白名单融资、预售资金监管等，旨在缓解购房者对楼盘“烂尾”的担忧[31]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比下降**：上周（1.31-2.6）34个重点城市新房合计成交197.4万平米，环比下降6.9% [2][3] - **分线城市看**：其中一二线城市合计成交184.1万平米，环比下降3.1%；三四线城市合计成交13.4万平米，环比下降39.4% [2][3] - **月度成交同比大幅上升**：2月（2.1-2.6）34城一手房成交同比上升327.2%，较1月上升348.1个百分点；其中一二线同比上升347.8%，三四线同比上升168.9% [2][4] - **年初累计成交同比下降**：年初累计至今成交0.1亿平米，同比下降31.2% [4] 二手房市场 - **周度成交环比下降**：上周13个重点城市二手房合计成交119.8万平米，环比下降6.9% [2][10] - **月度成交同比大幅上升**：2月截至上周累计成交110.2万平米，同比上升351.1%，较1月上升340.1个百分点 [2][10] - **年初累计成交同比上升**：年初累计至今成交644.1万平米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘29万平米，合计成交75万平米，成交推盘比为2.62倍 [2][20] - **去化率改善**：最近三个月（25年11月-26年1月）周成交/推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍，呈上升趋势 [2][20] - **可售面积与去化月数**：截至上周末（2026/2/6）15城合计住宅可售面积为8852.5万平米，环比下降0.52%；3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与金融政策 - **商业不动产REITs加速**：截至2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所，预计募集规模超300亿元，存量资产盘活进程明显提速 [2][29][31] - **农村土地盘活**：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产，稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，但严禁用于商品住房建设 [29][31] - **不动产登记便利化**：自然资源部部署企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”，力争2026年底前全国所有市县实现涉企登记缴税业务“一窗办理” [30] 地方因城施策 - **存量房收购用于保租房**：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段，浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][29][31] - **城市更新与旧改**：上海2026年计划完成20万平方米旧住房成套改造，推动城中村改造提速扩容增效 [29][31] - **商业用房首付比例下调**：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例下调为不低于30% [29][31] - **地方稳楼市措施**：福建省发布稳楼市措施，鼓励探索收购存量商品房促进去库存，推出购房、多孩家庭及商办用房补贴等政策 [2][29][31][32] - **公积金政策支持**：甘肃上调公积金贷款基础额度，已婚家庭最高可贷90万元 [2][29][32] - **税收优惠延续**：山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [32] 土地市场 - **企业购地**：字节跳动旗下公司以28亿元底价竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [29][32][34] 重点公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - **越秀地产**：拟发行17.4亿元人民币、利率3.4%的绿色票据，用于置换到期债务及绿色项目 [2][36][37] - **华发股份**：拟向控股股东华发集团定增募资不超过30亿元，用于多个房地产项目 [2][36][37] - **中国金茂**：成功发行17亿元境内公司债，票面利率2.48%，期限4年 [2][36][39] - **新城发展**：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，募集资金4.7亿港元 [2][36][39] 物管公司股份回购 - **碧桂园服务**：在2月2日至6日期间，累计耗资约2916.7万港元回购股份约460万股 [40][41] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **相对收益强于大市**：上周SW房地产指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为1.34%，在31个板块中排名第18位 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为京投发展（23.72%）、荣安地产（13.66%）、皇庭国际（13.43%）、珠免集团（12.05%）、ST中迪（11.07%） [43][45] - **主流房企估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4倍和19.8倍 [2][47] 物管板块表现 - **相对收益强于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0%，相对沪深300指数收益为1.33% [2][48] - **个股表现**：涨幅前五位为浦江中国（38.35%）、荣万家（11.20%）、世茂服务（6.25%）、佳兆业美好（5.50%）、特发服务（4.44%） [48][52] - **主流物管公司估值**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.1倍和12.7倍 [2][53] 投资分析意见总结 - **推荐方向**：报告推荐四类标的 [2] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业