地块概况 - 上海徐汇区东安片区旧改项目（东安地块）三宗涉宅地块以协议出让方式拆售，总成交金额超过523亿元，成为全国总价地王 [1] - 三宗地块出让价格分别为83.5亿元、98.18亿元和341.35亿元 [1] - 地块组团总面积达15.93公顷，涉及117幢居民楼、6057户 [2] 地块定位与规划 - 125-31地块设置1.33万平方米社区级公共服务设施，中小套型住宅占比15%，并规划标志性非住宅建筑 [3] - 127b-23、127b-24地块为纯住宅地块，少量配建公共服务设施 [3] - 规划建设国际医疗中心、精准医疗研发基地，获徐汇区政府专项资金支持人工智能与健康科技融合发展 [4] 区域联动与开发模式 - 东安地块与西岸金融城（2020年310.5亿元地王）最近距离仅300米，形成产业互补关系 [2][4] - 地方国资主导整体开发（上海地产集团与徐汇城投联合成立项目公司），系统性规划15分钟生活圈 [8] - 相比小块出让，整体开发可降低公共服务成本，避免功能过剩，打造连续公共空间体系 [8] 市场表现与对标项目 - 周边豪宅项目能建·西岸誉府一季度销售48亿元，绿城·潮鸣东方均价19.5万元/平方米、总销69.88亿元 [7] - 汇元玺开盘入围分达112.8分，香港置地·启元均价17.8万元/平方米、套均超5000万元 [7] - 徐汇滨江板块价值持续提升，带动新开发住宅价格上行预期 [7]