文章核心观点 - 以数据中心等新型基础设施为底层资产的公募REITs正成为市场关注重点，其发展受到技术迭代、算力需求爆发和政策支持的多重驱动 [1][5][11] REITs产品特点与优势 - REITs通过募集众多投资者资金投资不动产资产以获得收益 [1] - REITs结构灵活、再融资能力强，更契合数据中心等重资产项目的长期现金流特征 [13] - 新基建类REITs产品科技属性更强，收入不仅涵盖租金，还包括云服务、增值服务等方向，后续盈利弹性可期 [11] - REITs能够将已产生良好现金流的存量资产证券化，为企业提供新的融资渠道 [7] 行业发展与市场需求 - 数据中心是支撑数字经济的关键基础设施 [5] - 2023-2028年期间，中国智能算力规模年复合增长率预计将达到46.2% [5] - AI发展速度远超预期，对基础设施的建设速度提出更高要求 [7] 市场热度驱动因素 - 新型基础设施REITs的市场热度源于标的稀缺性、较高的现金分派率，以及对可扩募资产的良好预期 [9] - 在政策支持以及需求爆发的双重加持下，新型基础设施REITs将在很长一段时间内是市场投资者关注的重点方向 [11] 资产运营与资本循环 - REITs募集资金主要用于数据中心的运营与维护 [3] - REITs资产上市后，回收的资金可用于再买入、培育新的资产，形成“投、融、建、管、退”的完整资本循环 [16]