上海写字楼市场 - 2025年上海甲级写字楼市场迎来供应放量，全年14个新项目入市，新增供应面积约85万平方米，四季度有长宁虹桥“晶耀虹桥”等三个项目入市 [3] - 市场需求端承压，四季度净吸纳量为12.32万平方米，全年净吸纳量40.18万平方米，较2024年同比下滑33.4% [3] - 市场基本面弱势，四季度平均空置率攀升至23.4%，平均租金降至6.62元/平方米/天，环比下降1.8% [3] - 租赁需求呈现行业集聚特征，贸易制造、专业服务、金融、电子信息科技四大行业合计贡献85%的成交份额 [4] - 贸易制造业以25%的成交占比位居首位，专业服务行业占比23%，金融行业占比19%，电子信息科技行业占比18% [4][5] - 未来三年新增供应规模将不少于300万平方米，其中2026年计划入市面积突破120万平方米，供应压力持续 [6] - 市场分化成为核心趋势，核心商务区展现更强韧性，部分次级板块空置压力加剧 [6] - 行业竞争逻辑正从“规模扩张”转向“质量与效率双轮驱动”，办公空间升级为复合型价值平台 [6] 上海零售商业市场 - 2025年上海消费市场保持平稳增长，通过“一节四季”等消费节庆活动持续拉动消费 [7] - 核心商圈平均租金小幅下跌，空置率保持平稳 [8] - 未来供应（2026-2029年）方面，核心商圈总供应量约76万平方米，非核心商圈总供应量约643万平方米 [8] - 四季度非核心商圈新增供应约30万平方米，同比呈现下降态势，供应项目呈现个性化、差异化和主题化特征 [8] - 韩国品牌入华潮成形，2025年有至少20个韩国品牌进驻中国，韩国时尚品牌赢得中国年轻消费者青睐 [8] - 国内外零售商持续偏爱选址上海作为其在中国市场的首店或旗舰店，市场需求活跃 [8] - 能够舒缓情绪的社交、疗愈、康养、泛体育等细分类消费增长显著 [9] - 假日经济、入境消费和首发经济表现亮眼，为市场注入持续动能 [11] - 大量新增供应入市使零售物业市场竞争白热化，存量项目改造升级成为行业共识 [11] 上海大宗交易市场 - 2025年上海房地产大宗交易市场展现筑底企稳迹象，全年共录得75宗、共计424亿元成交 [11] - 目前已有约140亿元的大宗交易完成草签，预计将在2026年上半年陆续完成交割 [11] - 2025年单宗成交均价约5.6亿元，四季度降至4.8亿元，3亿元以下的小额交易占比超50%（38宗） [11] - 内资买家按成交金额计占比高达97%，占据市场主导地位 [12] - 外资买家全年仅完成三笔收购，但作为卖方较为活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一，涉及15宗交易 [12] - 自用型买家表现活跃，全年成交总额约60亿元，占总成交额的26%，交易标的以办公、公寓为主，且79%的成交宗数金额在5亿元以下 [12] - 从物业类型看，办公/研发办公成交总额达185亿元，占整体市场的43.6% [13] - 公寓/住宅类资产成交占比达16.5%，商业板块成交占比为16.6%，酒店类成交占比为5% [13] - 法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一，加快了不良资产处置与价值重塑进程 [13] 华东产业地产（高标仓）市场 - 华东高标库市场主体租户类型为电商、制造业、第三方物流及快递快运，结构稳定 [14] - 内资第三方物流企业需求增量明显，业务量占比不断上升，民营物流企业活跃度突出 [14] - 主流电商租户纷纷迁入自建仓库，存量市场中开发商所建园区的电商需求比例减少 [14] - 上海市高标仓库市场空置率环比下降0.3个百分点至24.2%，平均租金环比微降1.3%至40.9元/平方米/月 [15] - 江苏省高标仓库市场平均租金维持在33.3元/平方米/月，空置率环比下降0.8个百分点至19.0% [15] - 安徽省高标仓库市场平均租金微降2.7%至27.2元/平方米/月，空置率保持在13.0% [15] - 浙江省高标仓库市场空置率环比微降0.2个百分点至23.1%，平均租金维持在33.1元/平方米/月 [15] - 城市规划推动仓库旧改拆迁，租户通过优化整合迁移至高标物流园区以降低成本并获取增值服务 [16] - 预计未来华东市场供应量增量减缓，租金将保持稳定，业主将通过提供更多增值服务提升竞争力 [16] 中国REITs市场 - 2025年是基础设施REITs向“高质量发展”转变的标志性一年，多层次REITs繁荣发展 [17] - 底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产REITs开启试点 [17] - 机构间REITs（持有型不动产ABS）实现爆发式增长，2025年发行16单，较往年5单实现三倍增长 [17] - 截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元 [17] - 2025年公募REITs产品新增20只，发行额600亿元，新增规模与2024年大致持平 [17] - 二级市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，产业园板块表现相对偏弱 [17] - 截至2025年12月31日，机构间REITs累计发行规模约475亿元，产品数量22只 [18] - 机构间REITs底层资产主要包括工业厂房、购物中心、城市综合体、IDC数据中心、租赁住房等多种类型 [18] - 政策方面，发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增位于22座超特大城市的超甲级/甲级品质商业办公，证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》将支持资产扩展至商业办公、酒店、体育场馆等领域 [19] - 展望2026年，基础设施公募REITs行业范围继续扩容，证监会商业不动产REITs试点有望半年内落地 [19]

项目概况与开业 - 上海新天地东台里项目经过10年筹备后正式亮相 以百年东台路为主轴构建约8 8万平方米的街区+盒子开放格局[1] - 项目覆盖6500平方米的全景天幕 并通过绿色连廊 下沉式阶梯露台等设计构建开放空间[1] - 开业活动新天地玩车节集结了50余辆珍稀古董跑车 打造城市中的移动博物馆 并与新天地广场 新天地时尚 新天地湖滨道联动推出环街区汽车文化特展[1] 历史文脉与设计理念 - 东台路始建于1902年 全长586米 1985年建起花鸟市场后形成蜚声海内外的东台路古玩市场 上世纪90年代常年聚集200多家店铺[6] - 项目设计理念为让老地方长出新故事 让新空间接住老情怀 通过东台集珍公共艺术展等12段故事串联起东台路的传奇岁月[3] - 未来将推出更多以东台为主题的系列文化活动 如东台好市 东台宝盒 并联动章太炎故居 喇格纳小学等十余处场景[3][4] 商业定位与业态创新 - 东台里作为太平洋新天地三座写字楼的配套商业 规模8 8万平方米 以上海最大全景天幕联动五座裙房 超过六成品牌设有露台或外摆区以强化夜间消费吸引力[11] - 项目特别引入具有夜经济属性的多家首店与创新业态 如AI CINEMA & PARTY KING中国首店 沉浸式剧场星空间63号·叙界空间独家剧目《梅尔泉》[11] - 东台里开业季将推出澳网嘉年华 上海时装周活动 垂直跑摩登嘉年华等 并联动城市级活动如上海国际花展 燃冉艺术季[12] 战略升级与市场定位 - 瑞安房地产将旗下新天地从商业项目品牌升级为社区品牌 全面整合住宅 办公 商业与文化生态 原六大天地项目统一更名为新天地[9] - 东台里的亮相使上海新天地的东侧片区与西侧石库门街区形成增量与互补 推动大新天地向城市复合功能都心区升级[11] - 太平洋新天地三座写字楼中T1大厦出租率全满 T2达到70% 预计到2025年底整体入驻率将突破60% T1大厦以250米高度成为上海新天地最高峰[11]

项目概况与定位 - 新天地东台里于2025年9月29日正式亮相，是位于上海新天地东区核心地段的大体量开放式商业空间，总面积达8.8万平方米 [1] - 该项目是“大新天地”片区概念落地的关键一步，其规划可追溯至新天地开发初期的“东扩”蓝图，旨在与现有区域业态形成深度联动，完善商业闭环 [4] - 项目定位为集生活、工作、休闲功能于一体的国际综合性城市中心社区，核心愿景是围绕中共一大会址与太平湖进行打造 [4] 设计与硬件特色 - 项目拥有全市最大的全景天幕，面积达6500平方米，其设计使街区能克服天气影响，让消费者享受户外感觉 [4] - 建筑设计上，核心地标“太平洋新天地”由三幢高度不一的甲级写字楼构成，配套裙楼采用错落式设计 [1] - 项目对原有东台路进行了颠覆性改造，将记忆中以古玩花鸟为特色、空间逼仄的老路，转变为开阔通畅的城市道路 [1] 业态规划与核心竞争力 - 业态并不以贵为主，核心竞争力体现在多元服务业态的构建能力，而非单纯的商品交易 [1] - 夜经济是重要发力点，约30%的商户计划营业至凌晨2点，其中包括13个露台餐厅，这些餐厅将与KTV、夜店联动服务夜间娱乐人群 [6] - 业态涵盖高端化妆品定制美容、健身房等多项高端服务，旨在满足多元化消费体验 [6] 具体商业空间：东台食集 - 东台食集位于地下一层，是专为周边白领及办公人群打造的“第三生活空间”，精准对接午间休憩和下班后放松的需求 [7] - 设计以“街巷拼贴”为灵感，复刻昔日东台路街市肌理，所有租户统一采用“凸出于外的雨棚”设计以形成视觉统一性和文化氛围延续 [9] - 规划借鉴了鸿寿坊、蟠龙天地等成功案例，通过筛选优质品牌进行跨品类组合，其差异化定位在于精准服务周边白领，主打便捷、舒适的休闲体验，与以“菜市场文化”为核心的鸿寿坊形成区别 [9] 写字楼租赁情况 - 毗邻的太平洋新天地T3大厦已迎来整栋企业总部入驻，T2大厦出租率已突破80%，T1大厦以其250米标杆建筑迎来阳狮集团签约入驻 [6] - 预计至2025年底，写字楼整体入驻率将超过60% [6] 历史文脉与更新理念 - 项目所在地东台路曾是上海首个文物监管旧工艺品市场，以古玩、花鸟市集闻名，100年前是上海最具活力的贸易市场之一 [1][6] - 团队将“淘宝”这一历史概念巧妙融入业态规划，旨在让城市记忆以更丰富立体的方式重现，是一场关于城市记忆与未来活力的对话 [7][9] - 城市更新理念强调功能复合化，通过打造舒适的第三公共空间来满足白领、年轻人、居民的不同需求，真正惠及民众 [10]