美国房地产市场现状 - 美国新建单户住宅销售持续放缓，6月全美新建住宅年化销售量仅为62.7万套，同比显著下降6.6% [1][3] - 全美待售新房存量达到51.1万套，同比增幅达8.5%，房屋供应与销售比率攀升至9.8个月，明显高于6个月的市场均衡点 [4] - 6月美国新房销售中位价降至40.18万美元，环比下降4.9%，同比下滑2.9%，全美50个大都市区中有30个城市房价出现下跌 [4] 区域市场表现 - 纽约曼哈顿市场处于低谷期，成交价格处于低位，新泽西优质社区仍需加价竞购但普通社区交易节奏放缓 [1] - 加州尔湾在售房源约700套，远高于疫情期间的100套水平，部分楼盘降价促销但买家仍观望 [5] - 高端住宅市场表现强劲，售价超过100万美元的高端住宅上月销量同比激增14%，尔湾高端新盘开盘一个多月售出半数房源 [8][9] 影响因素分析 - 30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来持续高位，抑制市场活动 [4][7] - 联邦政府裁员和高利率导致华盛顿特区等地房价承压，买家价格敏感度提高 [4] - 经济前景不确定性和可能的特朗普关税政策影响买家决策信心 [8] 市场参与者观点 - 20%左右的房源降价，卖家需紧跟市场趋势避免房源长时间滞留 [5] - 国际买家在当前市场环境下具有有利谈判空间，建议优先选择租金回报稳定的物业 [6] - 住房交易减少将连带影响耐用消费品消费，如洗衣机、微波炉、家具等 [7] 行业数据与趋势 - 6月独栋住宅开工量下降4.6%，未来独栋住宅建设许可量下降3.7% [9] - 7月为吸引买家而降价的建筑商比例升至2022年以来的最高水平 [9] - 建筑业和制造业就业数据接近收缩边缘，住宅建筑市场是最明显的经济风险信号之一 [9]

美国新建单户住宅销售下滑 - 5月美国新建单户住宅销售环比大幅下滑13.7%，创下近三年来最大跌幅，年化销量降至62.3万套，为2023年10月以来最低水平 [1] - 购房者在高利率、高物价和就业不确定性面前集体退却，尽管房地产开发商加大了销售激励（如抵押贷款补贴、降低首付门槛、打折出售现房），但效果有限 [1] 市场失速的核心因素 - 利率层面：30年期固定抵押贷款利率目前徘徊在7%左右，导致首次购房者每月还款压力显著上升，贷款能力下调 [3] - 建造成本上涨：关税推高木材、水泥等建筑材料价格，人工成本因施工工人短缺持续上扬，成本部分转嫁给消费者 [3] - 劳动力市场变化：多个行业招聘增速放缓，企业裁员消息频出，家庭对未来收入稳定性预期趋于保守，购房倾向观望 [3] 政策与宏观影响 - 美联储未明确降息路径，高利率状态可能维持至年底，缺乏宽松货币政策配合下房地产市场快速反弹难度极高 [4] - 新屋销售下滑可能带动建筑许可、新屋开工及住房相关消费支出（家电、装修、家具等）走弱，削弱美国经济复苏基础 [4] - 新屋销售下滑是对当前宏观环境中多重结构性掣肘的集中反馈，房地产市场的疲态可能刚刚开始显现 [4]