深圳楼市整体成交与市场结构 - 2025年深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，同比下降9% [2] - 一手住宅全年网签37879套，同比下滑22% [2] - 二手住宅网签56217套，同比上涨3%，成交占比进一步提升，成为支撑市场的重要力量 [2] - 二手房成交量已连续三年回升，反映出存量市场流动性正在修复，真实居住需求逐步释放 [2] 市场价格走势与分化特征 - 2025年深圳二手住宅成交均价约5.9万元/平方米，同比下跌约6%，回落至2018年前后，“以价换量”特征明显 [4] - 二手房整体议价率从2025年初的8.2%上升至年底的11.2% [4] - 价格下行并非全面发生，不同区位、不同总价段的房源走势开始出现分化 [4] - 部分高总价二手住宅的成交价格已率先企稳，甚至出现小幅回升 [5] - 价格率先企稳的楼盘多集中在福田、南山、宝中等核心区域，这些板块配套成熟，或拥有学区、景观等稀缺资源 [6] - 以南山知名学区房漾日湾畔为例，2025年四季度成交均价约11.00万元/平方米，较一季度的10.79万元/平方米上涨约1.9% [6] 购房需求结构性变化 - 2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面积持续扩大，由89平方米提升至约100平方米 [4] - 同期，套均总价由673万元下降至588万元，成交均价从8.0万元/平方米回落至5.9万元/平方米 [4] - 面积扩张与价格回调并行，反映出购房者在价格下行周期中，借助调整窗口主动完成居住升级，“以价换大”特征显著 [4] - 中高总价段需求保持活跃，此前居住在500万-1000万元区间的购房者，换房时普遍选择向更高总价、更大面积产品升级 [5] - 2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到31% [7] - 这一高收入群体主要集中在科技创新领域，包括科研、互联网、智能制造、新能源汽车及半导体等行业 [7] - 资本市场阶段性回暖及科技企业股价表现，对部分购房需求形成了现实支撑 [7] 机构对市场未来走势的判断 - 从趋势判断看，成交量基本完成筑底，进一步下行空间有限 [8] - 价格调整尚未完全结束，仍将处于小幅回落通道 [8] - 预计2026年房价仍有微调压力，但相较2025年约6%的降幅，市场运行将更加平稳 [8] - 一线城市的市场修复确定性相对更高 [8] - 过去四年的快速下行，已在较大程度上消化了历史积累的结构性矛盾 [9] - 大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是对高品质住宅的需求依然稳固 [10] 近期政策影响与市场反馈 - 2026年1月15日，中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存 [10] - 政策发布后，市场已出现初步反馈，部分公寓项目率先实现成交 [10] - 公寓市场短期内难以出现全面升温，受产品属性限制，公寓投资逻辑仍高度依赖租售比水平 [10] - 只有当租金回报率稳定提升至约3%及以上，其投资吸引力才有望实质性增强 [10]