核心观点 - 首开股份作为北京老牌房企，正经历从规模扩张到精耕细作的艰难转型，尽管2025年业绩预告显示亏损额较2024年有所收窄，但公司仍深陷连续多年大额亏损的困境，且销售端承压，转型之路漫长 [3][7][16] 财务业绩与亏损状况 - 2025年业绩预告显示，归母净利润预计亏损55亿至69亿元，扣非后亏损55.8亿至69.8亿元，虽然数字为负，但相比2024年81.41亿元的亏损额，减亏幅度明显 [3][11] - 公司自2022年起连续亏损：2022年归母净利润亏损4.61亿元，2023年亏损扩大至63.39亿元，2024年创下81.41亿元的亏损纪录 [3][11] - 2022年至2024年三年累计亏损近150亿元，加上2025年预计亏损，累计亏损将超过200亿元 [3][11] 亏损原因与资产减值 - 2025年亏损主要源于三大因素：行业大环境下毛利率偏低、税金及附加和期间费用居高不下、部分地产项目计提存货跌价准备 [4][12] - 资产减值计提不断加码：2022年计提0.5亿元，2023年增至17.05亿元，2024年飙升至35.7亿元，其中仅房地产项目存货跌价准备就计提了30.81亿元 [4][12] 经营改善与成本管控 - 2025年前三季度实现营业收入231.86亿元，同比增长60.31%，毛利率同比提升4.12个百分点 [5][13] - 经营活动现金流净额50.49亿元，实现由负转正的关键转变 [5][13] - 2024年销售、管理、财务费用同比分别下降21%、4%和3%，通过50个重点项目的170项控本举措直接降本6.76亿元，该套打法在2025年持续发挥作用 [6][14] - 组织架构调整是降本第一步，2025年对19家二级开发单位进行整合重组，搭建扁平化管控架构 [5][13] - 搭建统一商管平台，实现跨区域资源统筹，减少资源浪费 [6][14] 债务结构与融资情况 - 2024年末公司有息负债1161.97亿元，资产负债率74.4%，净负债率192.4%，均超过行业警戒线 [6][15] - 2025年三季度末资产负债率为76.83%，较一季度的78.37%有所下降 [6][16] - 凭借国资背景获得融资支持：2025年完成约115亿元公司债接续，获得大股东30亿元永续债支持，并新增93亿元授信额度 [6][16] - 融资成本持续走低，2024年末平均融资成本降至3.78%，较年初下降48个基点 [6][16] 业务转型与新增长点 - 公司正从单一住宅开发向多元运营转型，盘活存量资产并培育新增长点 [7][16] - 长租公寓出租率超过90%，“首开寸草”养老机构入住率达82%，商管和物业板块贡献稳定现金流 [7][16] - 北京核心区域的高端产品线“礼著”系成为提升毛利率的抓手 [7][16] - 拿地策略转为极度谨慎：2024年仅新增2幅地块，2025年三季度以4.46亿元拿下北京朝阳区呼家楼南里核心地块 [7][16] 销售压力与未来挑战 - 销售端仍有压力，2025年1-11月签约金额仅完成年度目标的57.51% [7][16] - 尽管2025年实现减亏，但公司仍未走出困境，依旧处于大额亏损区间，转型之路漫长 [7][16]